Nýbyggingar í Jávea: ellefu eignir — og gat upp á milljón evrur í miðjunni
Jávea er leitað meira á hollensku en á nokkru öðru tungumáli sem við fylgjumst með — og þar eru ellefu nýbyggðar eignir á markaði. Þrjár íbúðir, átta einbýlishús, og gat upp á milljón evrur á milli. Hér er nákvæmlega það sem er til.
Nýbyggingar í Jávea: ellefu eignir — og gat upp á milljón evrur í miðjunni
Þú hefur slegið Jávea inn í leitarvél oftar en einu sinni. Líklega Xàbia líka, um leið og þú áttaðir þig á að þetta er sami bærinn. Og í hvert sinn gerist það sama: myndirnar passa nákvæmlega, vogirnar líta óraunverulega út, og svo breytast niðurstöðurnar í notaðar eignir frá 2019 og tölvumyndir án heimilisfangs. Ekkert segir þér hvað er raunverulega í byggingu þarna núna. Þessi leiðarvísir gerir það. Og svarið er skrýtnara en þú býst við.
Ímyndaðu þér þriðjudaginn, ekki grunnmyndina
Byrjaðu á lífinu, því í Jávea er óvenju auðvelt að sjá það fyrir sér.
Þriðjudagur í febrúar. Þú gengur niður í gegnum gamla bæinn — alvöru valensískur bær úr sandsteini með gluggahlerum, byggður inn til landsins og upp í móti af ásettu ráði, frá þeim tíma þegar hættan kom af hafi. Þú kaupir fisk á markaðnum. Tíu mínútum síðar stendurðu í höfninni, þar sem bátarnir leggja enn að. Eða fimmtán, og þú ert með fæturna í sandinum á Arenal.
Að baki öllu þessu rís Montgó, 753 metra fjallið sem er friðlýstur náttúrugarður. Fyrir framan beygist ströndin milli tveggja nesja — Sant Antoni í norðri, La Nau í suðri — í röð klettavoga með vatni sem þú sérð til botns í. Hvorki má byggja á fjallinu né á þeirri strandlínu.
Þetta er varan. Húsið er bara leiðin til að komast að henni.
Eignirnar ellefu, taldar daginn sem þetta var skrifað
Þetta er raunveruleg staða okkar, ekki markaðsmat.
Í Jávea erum við með níu nýbyggingarverkefni og samtals ellefu lausar eignategundir. Byrjunarreitur: frá 345.000 €. Stærðirnar spanna 95 m² til 677 m². Sú næsta er 300 metra frá sjó, sú fjarlægasta fjóra kílómetra inn í land. Átta af ellefu eru með víðsýni, fjórar með staðfest sjávarútsýni.
Ellefu. Í bæ sem hálf Norður-Evrópa er með í bókamerkjum.
Þetta er öll sagan um að kaupa hér, og það er sama þrengslin og við skjalfestum um alla norðanverða Costa Blanca í greiningu okkar á metaðsókn erlendra kaupenda í Alicante: kaupendur koma miklu hraðar en eignir verða til, á strönd sem er uppiskroppa með pláss.
Gatið upp á milljón evrur
Nú kemur sá hluti sem enginn skrifar niður — og ástæðan fyrir því að flestar Jávea-leitir fjara hljóðlega út.
Af þessum ellefu eignum eru þrjár íbúðir og átta einbýlishús. Íbúðirnar eru frá 345.000 € til 650.000 €. Einbýlishúsin byrja í 1.650.000 €.
Milli 650.000 € og 1.650.000 € er alls ekkert. Ekki lítið úrval. Ekkert.
Ef þú komst því inn með um milljón evra fjárhagsáætlun — fullkomlega skynsamleg upphæð fyrir hús á þessari strönd, og upphæðin sem gríðarlegur fjöldi fólks kemur með — þá á Jávea sem stendur enga nýbyggingu handa þér. Þetta er ekki samningsstaða og ekkert ýtt á þig. Þetta er reikningur, og þú átt skilið að fá hann á þriðju mínútu frekar en í þriðja mánuði.
Hvað þú gerir við það er raunverulegt val, og heiðarlegu kostirnir eru aðeins þrír:
- Fara niður á íbúðastigið og kaupa tveggja svefnherbergja íbúð með sameiginlegri sundlaug og bílskúr tvo kílómetra frá sjó, og verja mismuninum í lífið frekar en í lóð.
- Fara upp á einbýlisstigið, þar sem aðgöngumiðinn kostar 1.650.000 € og þú kaupir stakt hús á eigin lóð, ekki einingu í verkefni.
- Færa þig um einn bæ. Dénia er fimmtán mínútur norðar og með fyllra millisvið; Calpe er tuttugu og fimm mínútur sunnar og hegðar sér enn öðruvísi.
Allir þrír eru góð svör. Að láta sem gatið sé ekki til er það ekki.
Íbúðastigið, allt saman
Það er nákvæmlega eitt íbúðaverkefni í Jávea í bókum okkar, og það borgar sig að vera nákvæmur: þetta er allur markaðurinn undir milljón í þessum bæ. Tuttugu og tvær eignir voru byggðar; ellefu eru enn lausar. Tveggja svefnherbergja íbúðir 97–102 m² frá 345.000 €, jarðhæðir með garði 95–102 m² frá 385.000 €, og tveggja svefnherbergja þakíbúðir 110–139 m² á 650.000 €. Sameiginleg sundlaug, eigin bílskúr, afhending áætluð í lok árs 2027.
Þar sem keypt er af teikningu dreifast greiðslurnar yfir byggingartímann í stað þess að falla allar í einu — fyrir flesta kaupendur er það einmitt munurinn á gerlegu og ógerlegu. Þetta er sundurliðað í greiðsluáætlun við kaup af teikningu.
Einbýlisstigið, allt saman
Átta einbýlishús, og nánast öll stök hús frekar en verkefni — þegar eitt selst hverfur sá kostur úr bænum, ekki af lista. Þrjú og fjögur svefnherbergi frá 1.650.000 €, áfram um 2,05, 2,2 og 2,25 milljónir, upp í fimm svefnherbergja hús á 3,1 og 3,475 milljónir, og eitt fjögurra svefnherbergja upp á 677 m² á 4,5 milljónir sem stendur 300 metra frá sjó og verður afhent í lok þessa árs.
Eitt sem rétt er að halda til haga: aðeins tvö af átta einbýlishúsum bera afhendingardag í gögnum okkar. Í hinum sex er fyrsta spurningin ekki verðið — heldur hvort byggingarleyfi hafi verið gefið út og hvað verkáætlunin segir í raun. Við spyrjum hennar áður en þú sérð húsið yfirhöfuð.
Jávea eru þrír bæir staflað utan um eina vík
Algengustu mistökin sem við sjáum: fólk kaupir „Jávea“ í stað þess hluta Jávea sem passar við þriðjudaginn sem það sá fyrir sér. Þetta er ekki það sama.
Gamli bærinn — Spánn, ekki ferðamannastaður
Inn til landsins og ofar, í kringum kirkjuna og markaðinn. Líf allt árið, nágrannar sem eru líka á staðnum í janúar, allt í göngufæri. Rólegast í ágúst, líflegast um hávetur — nákvæmlega öfugt við strandræmuna.
Höfnin — vinnandi höfn, og svo kvöldmatur
Milli gamla bæjarins og sjávarins. Bátar, veiðarfæraverslanir, fiskuppboðið, og strandgata sem er opin allt árið. Ef í myndinni þinni felst að borða úti í nóvember, þá gerist það hér.
Arenal — sandurinn, og eina raunverulega strandræman
Eina alvöru sandströnd Jávea, með göngugötunni og börunum að baki. Hér býr sumarið í bænum, sem er bæði aðdráttaraflið og það sem vert er að meta heiðarlega á móti því hvernig þú vilt í raun eyða ágúst.
Montgó, nesin og vogarnir — útsýnið, rýmið, bíllinn
Hlíðarnar og nesin: stök hús, lóðir, og sjóndeildarhringur sem enginn getur byggt fyrir því garðurinn og strandlínan eru friðuð. Þú keyrir í allt. Í staðinn færðu útsýnið af myndinni efst á síðunni. Hvert einasta einbýlishús á Jávea-listanum okkar er í þessu belti — og einmitt þess vegna byrjar einbýlisstigið þar sem það byrjar.
Hvað það kostar, án þess að sleppa neinu
Spænski kaupkostnaðurinn er hvorki falinn né umsemjanlegur. Þú getur reiknað hann um leið og þú veist verðið.
- Virðisaukaskattur (IVA) — 10% af kaupverði á allri nýbyggingu.
- Stimpilgjald (AJD) — 1,5% í Valencia-héraði, þar sem Jávea er.
- Notarius og fasteignaskrá — um 0,4–0,6% hvort, samkvæmt lögbundnum töxtum.
- Þinn eigin óháði lögmaður — þinn, ekki byggingaraðilans.
Gerðu ráð fyrir um 13–14% ofan á verðið og þá kemur ekkert á óvart hjá notarius. Á 345.000 evra íbúð eru það um 45.000 til 48.000 € í kostnað; á 1.650.000 evra einbýlishúsi um 215.000 til 231.000 €. Sundurliðuð útgáfa er í raunkostnaði við fasteignakaup á Spáni.
Í fjármögnun er þetta talan sem nánast allir hrasa um: sem búsettur erlendis skaltu reikna með 60% af lægri upphæðinni, verðinu sem þú samdir um eða mati bankans sjálfs. Í sumum tilvikum næst 70%, en það er ekki algengt. Þetta eru tvær ólíkar tölur, og í bæ eins og Jávea geta þær staðið nokkuð langt hvor frá annarri. Leiðarvísir um húsnæðislán fyrir þá sem eru ekki búsettir fer yfir hvað bankarnir biðja raunverulega um.
Og öryggið sem sjaldan er nefnt fyrr en of seint: hver evra sem þú greiðir af teikningu á Spáni er tryggð með bankaábyrgð samkvæmt lögum, og fullbyggð húseignin ber tíu ára ábyrgð á burðarvirki. Nýbygging er ekki áhættusami kosturinn hér. Hún er sá regluverki bundni.
Tökum við fyrsta skrefið?
Verðið er ákveðið af byggingaraðilanum og hækkar eftir því sem framkvæmdum miðar — verð dagsins er það lægsta.
Hvers vegna Jávea er leitað á hollensku á undan öllum öðrum tungumálum
Eitt mynstur í okkar eigin leitargögnum er ómögulegt að líta framhjá. Af þeim sjö tungumálum sem við fylgjumst með er Jávea hollensk leit. Klasinn um „kaupa hús í Jávea“ einn og sér er um þúsund leitir á mánuði á hollensku, með annarri bylgju sem leitar sérstaklega að íbúðum. Á hinum sex tungumálunum sést bærinn varla.
Þetta skiptir þig máli af einni hagnýtri ástæðu, á hvaða tungumáli sem þú lest þetta. Bærinn hefur nú þegar djúpa og rótgróna biðröð hollenskra og belgískra kaupenda — og sú biðröð verður enn til staðar daginn sem þú ákveður að selja. Á markaði með ellefu eignir og friðað fjall að baki er sú biðröð útgönguleiðin þín. Þetta er sama aflið og hefur ýtt verðum á Costa Blanca upp á hverju ári í heilan áratug.
Hvað þú athugar áður en þú skuldbindur þig
Þröngur markaður er engin ástæða til að sætta sig við veikt verkefni. Þetta eru spurningarnar sem við leggjum fyrir verkefni í Jávea áður en það nær til nokkurs manns:
- Byggingarleyfið, skriflega — sérstaklega á þeim sex einbýlishúsum sem hafa engan afhendingardag í gögnum.
- Fjarlægðin að sjó mæld gangandi, ekki á bæklingakortinu. Fjórir kílómetrar í þessum hæðum eru ekki fjórir sléttir kílómetrar.
- Áttin, og hvað hallinn gerir við birtuna. Á þessari strönd geta tvö hús með fimmtíu metra millibili átt gjörólíka síðdegisstund.
- Aðgengið að vetri — vegurinn, brattinn, og hvernig þetta er í rigningu.
- Raunveruleg húsfélagsgjöld, einkum þar sem viðhalda þarf sundlaugum og görðum.
- Fullbyggð verkefni byggingaraðilans. Í nýbyggingu kaupirðu byggjandann ekki síður en húsið.
- Hvað þú færð í raun á afhendingardegi, og þar borgar gallalistinn sig.
Þú þarft ekki að verða sérfræðingur í neinu af þessu. Það er einmitt tilgangurinn með því að hafa einhvern þín megin við borðið — og í spænskri nýbyggingu kostar það þig ekkert, því byggingaraðilinn greiðir fasteignasölunni, aldrei kaupandinn. Sama verð og ef þú gengur einn inn á söluskrifstofuna, nema einhver les samninginn fyrir þig.
Ef Jávea er ekki svarið segjum við það snemma
Stundum er heiðarlega svarið að Jávea eigi ekki það sem þú lýsir. Ellefu eignir eru ellefu eignir, og gatið í miðjunni er raunverulegt. Þegar svo er segjum við það í fyrsta samtali en ekki því fimmta, og lítum á nágrannabæina — Altea býr við sama skort með öðrum blæ, Dénia á meira á miðsviðinu, og Moraira og Benitachell eru í korters fjarlægð frá sömu vogum.
Hvar þetta skilur þig eftir
Í Jávea dregur allt í sömu átt: friðað fjall sem setur þak á framboðið, tvö nes og strandlína sem geta ekki vaxið, bær sem lokar ekki að vetri, og norður-evrópsk biðröð sem hefur leitað að honum árum saman. Það sem vantar er framboð — og það sem sannarlega vantar er hvað sem er á milli 650.000 € og 1,65 milljóna.
Segðu okkur því hvaða þriðjudag þú sást fyrir þér: tveggja svefnherbergja íbúðina sem þú gengur beint út úr, húsið í hlíðinni með víkina fyrir framan, upphæðina sem þú vilt helst ekki teygja. Við sýnum þér nákvæmlega hvað er til í Jávea núna, segjum það hreint út ef ekkert er, og leggjum nágrannabæina á borðið ef það þjónar þér betur. Allar tölur uppi á borðinu, og það sem passar ekki dettur fyrst út. Þú ræður hraðanum; við komum með staðreyndirnar.
Ókeypis handbók fyrir erlenda kaupendur
NIE, skattar, húsnæðislán fyrir erlenda aðila og dýrustu mistökin. Við sendum hana í tölvupósti.
Tilbúin(n) að skoða raunverulegar eignir?
Notaðu það sem þú hefur lesið – og flakkaðu með betri forsendum.
