Raunverulegur kostnaður við fasteignakaup á Spáni: Þetta þurfa erlendir kaupendur að taka með í reikninginn

Flestir erlendir kaupendur vanmeta raunverulegan kostnað við fasteignakaup á Spáni um tíu til fimmtán prósent. Ekki vegna kæruleysis — heldur einfaldlega vegna þess að enginn sagði þeim frá því. Þeir koma með ákveðna upphæð í huga: kaupverðið sjálft. Það sem gleymist er allt sem bætist ofan á — skattar, sérfræðikostnaður og skráningargjöld, sem öll eru lögbundin og öll þarf að greiða áður en lyklarnir skipta um hendur. Að skilja þetta áður en samningur er gerður er ekki valkvætt atriði. Þetta er munurinn á kaupferli sem gengur snurðulaust fyrir sig og einu sem stöðvast á versta mögulega tímapunkti.

Hvað gerist þegar kaupendur gera ekki ráð fyrir þessu í fjárhagsáætlun sinni

Algengasta atriðið er ekki neitt sérstaklega dramatískt. Kaupandinn finnur eignina, kemst að samkomulagi um skilmála, skrifar undir bókunarsamning — og svo, vikum eða mánuðum síðar, þegar dagsetning hjá notarius kemur í ljós, áttar hann sig á að fjármunirnir sem lagðir voru til hliðar dekka kaupverðið en ekki kostnaðinn sem fylgir lokafrágangi. Á þeim tímapunkti eru möguleikarnir takmarkaðir: fresta lokafrágangi á meðan aukafjármögnun er útveguð, taka lán með stuttum fyrirvara á lélegum kjörum, eða í verstu tilfellum, missa af kaupunum og fyrirgera staðfestingargjaldinu.

Ekkert af þessu er óumflýjanlegt. Þetta er einfaldlega afleiðing þess að hafa ekki fulla mynd af kostnaðinum frá byrjun. Kaupkostnaður á Spáni er ekki falinn — hann er fastur, fyrirsjáanlegur og hægt að reikna hann upp á prósentustig um leið og kaupverðið liggur fyrir. Eina ástæðan fyrir því að kaupendur verða hissa er sú að enginn sagði þeim frá honum.

Lögbundinn kostnaður: skattar og skráning

Fyrir nýbyggingar á Spáni er skattkostnaðurinn einfaldur. Um er að ræða tvo skatta, báðir lagðir á af ríki og héraði, og hvorugan er hægt að semja um.

Virðisaukaskattur (IVA) — 10% af kaupverði

Nýbyggt íbúðarhúsnæði á Spáni ber 10% virðisaukaskatt. Þetta á við um fyrstu sölu frá byggingaraðila til kaupanda og kemur í stað eignayfirfærsluskattsins (ITP) sem lagður er á endursölu. Skatturinn er greiddur til byggingaraðilans við lokafrágang sem hluti af heildargreiðslunni og byggingaraðilinn skilar honum áfram til skattyfirvalda. Í praktísku tilliti þýðir þetta að heildarupphæðin sem greidd er hjá notarius er umsamið kaupverð að viðbættum 10%.

Stimpilgjald (AJD) — 1,5% í Valencia-héraði

Actos Jurídicos Documentados (AJD) er héraðsbundið stimpilgjald sem lagt er á staðfest skjöl hjá notarius, þar á meðal kaupsamninga um fasteignir. Hlutfallið er mismunandi eftir sjálfstjórnarhéruðum. Í Valencia-héraði — sem nær yfir Alicante, Benidorm og Costa Blanca — er hlutfallið nú 1,5% af uppgefnu kaupverði. Þetta er greitt sérstaklega innan 30 virkra daga frá undirritun skjalsins, og sér lögmaður þinn yfirleitt um það.

Gjöld til notarius — u.þ.b. 0,4–0,6%

Notarius innheimtir gjald samkvæmt opinberri gjaldskrá fyrir staðfestingu escritura-skjalsins. Gjaldið er í hlutfalli við uppgefið verðmæti eignarinnar og er ákveðið samkvæmt opinberri töxtu — það er ekki hægt að semja um það. Í flestum tilfellum liggur það á bilinu 0,4 til 0,6% af kaupverði. Bæði kaupandi og byggingaraðili bera skyldur gagnvart notarius; gjald kaupanda nær yfir framkvæmd og afhendingu afrita af skjalinu.

Fasteignaskrá — u.þ.b. 0,2–0,4%

Þegar escritura-skjalið hefur verið undirritað þarf að skila því til Registro de la Propiedad til að skrá formlega eigendaskiptin. Skráin innheimtir gjald samkvæmt sambærilegri töxtu og notarius. Gerðu ráð fyrir 0,2 til 0,4% af kaupverði í þetta. Lögmaður þinn sér um að skila skjalinu inn og staðfestir skráninguna þegar henni er lokið.

Sérfræðikostnaður: nauðsynlegur og fyrirsjáanlegur

Óháður lögmaður fyrir fasteignaviðskipti — u.þ.b. 1% + VSK

Eins og fjallað var um í leiðbeiningum okkar um óháða lögfræðiaðstoð á Spáni, er hæfur fasteignalögmaður ekki valkvæð viðbót — þetta er sá faglegi staðall sem gildir um öll alvarleg fasteignakaup í erlendu lögsagnarumdæmi. Þóknun hans nær yfir allt viðskiptaferlið: umsókn um NIE-númer, áreiðanleikakönnun á byggingaraðila, yfirferð samninga, staðfestingu bankaábyrgðar, skattagreiðslur, skil til fasteignaskrár og fjárhagslega umboðsþjónustu eftir lokafrágang. Venjuleg þóknun er um 1% af kaupverði að viðbættum 21% virðisaukaskatti. Lögmannsstofan gefur út sérstakan reikning fyrir þessa þjónustu.

Lántökugjöld vegna húsnæðisláns (ef við á)

Ef þú fjármagnar hluta kaupanna með spænsku húsnæðisláni, bætist við aukakostnaður. Þar á meðal er lántökugjald bankans (venjulega 0,5–1% af lánsupphæðinni), verðmat eignarinnar (tasación) sem bankinn lætur gera, og hugsanlega líftrygging tengd láninu, allt eftir lánveitanda og vöru. Frá janúar 2019 hefur spænsk löggjöf krafist þess að bankinn — ekki kaupandinn — greiði stimpilgjald af veðskjölum, sem fjarlægði umtalsverðan sögulegan kostnað af kaupendum. Lögmaður þinn eða lánamiðlari mun gefa þér nákvæma sundurliðun á kostnaði sem tengist láninu.

Rekstrarkostnaður sem hefst um leið og kaupum lýkur

Kaupkostnaðurinn endar hjá notarius. Rekstrarkostnaðurinn hefst sama dag.

Fyrir nýbyggingu falla nokkur tengigjöld og gjöld til húsfélags yfirleitt til strax eða stuttu eftir lokafrágang:

• Gjald til húsfélags (cuota de comunidad) — mánaðarlegt gjald fyrir sameiginleg svæði, viðhald og tryggingu byggingarinnar. Ákveðið samkvæmt reglum viðkomandi þróunarverkefnis og greitt frá afhendingardegi.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — árlegur fasteignaskattur sveitarfélagsins, sambærilegur við fasteignagjöld. Upphæðin ræðst af skráðu matsverði (valor catastral) sem sveitarfélagið úthlutar eigninni.
• Innborgun vegna tengingar veitna — rafmagns- og vatnsveitur krefjast yfirleitt upphaflegrar innborgunar eða tengigjalds þegar reikningur er fyrst stofnaður á þitt nafn.
• Tekjuskattur ekki-búsettra (IRNR) — eigendur fasteigna á Spáni sem ekki eru búsettir þar bera árlega skattskyldu, jafnvel þótt eignin sé ekki leigð út. Upphæðin er reiknuð út frá matsverði eignarinnar. Fjárhagslegur umboðsmaður þinn sér um að skila þessu inn.

Þessar upphæðir eru ekki stórar hver fyrir sig, en þær eru raunverulegar, endurteknar, og þurfa að vera hluti af fjárhagsáætlun þinni frá fyrsta degi.

Hvernig heildstæð fjárhagsáætlun lítur raunverulega út

Ef lögbundnum kaupkostnaði er lagt saman — IVA (10%), AJD (1,5%), notarius (~0,5%), fasteignaskrá (~0,3%), lögmaður (~1%) — nemur heildarkostnaðurinn umfram kaupverðið um það bil 13 til 14%. Ef húsnæðislán kemur til sögunnar bætist lántökukostnaðurinn ofan á það.

Þessi tala er föst og útreiknanleg. Hún breytist hvorki með samningaviðræðum né tímasetningu. Um leið og kaupverðið liggur fyrir, veistu heildarupphæð fjárþarfarinnar.

Áður en nokkur kaupandi sem við vinnum með skrifar undir bókunarsamning, útvegum við heildstæða kostnaðaráætlun: kaupverð, skatta, sérfræðikostnað, lántökukostnað ef við á, og rekstrarkostnað fyrsta eignaárs. Það eiga engin fjárhagsleg óvænt tíðindi að koma upp í þessu ferli — einungis ákvarðanir teknar með fullri vitneskju.

Ef þú ert kominn á það stig að skoða eignir á Costa Blanca og vilt fá slíka áætlun gerða fyrir ákveðna eign eða verðbil, sendu okkur skilaboð í spjallinu. Það tekur tíu mínútur og fjarlægir alla óvissu.

Algengar spurningar

Er kaupkostnaður á Spáni mismunandi fyrir nýbyggingar og endursölu?

Já, verulega. Endursöluíbúðir bera eignayfirfærsluskatt (ITP) í stað IVA, og ITP-hlutfallið í Valencia-héraði er 10% — sama hlutfall og IVA á nýbyggingum. Hins vegar bætist stimpilgjald (AJD) ofan á nýbyggingar, sem endursölukaup bera almennt ekki. Heildarkostnaðarhlutfallið endar svipað, en skattaskipulagið er ólíkt. Þessi grein fjallar sérstaklega um kaup á nýbyggingum.

Er hægt að fella kaupkostnað inn í spænskt húsnæðislán?

Spænsk húsnæðislán eru yfirleitt veitt út frá ákveðnu hlutfalli af kaupverði eða matsverði eignarinnar, ekki heildarkaupkostnaðinum. Bankar fjármagna almennt ekki kaupkostnaðinn. Þú þarft að hafa 13–14% í laust fé tiltækt við lokafrágang, til viðbótar við eigið framlag sem lánið krefst (venjulega að lágmarki 20–30% fyrir erlenda kaupendur).

Hvenær nákvæmlega greiði ég hvern kostnaðarlið?

IVA er greitt til byggingaraðilans hjá notarius á lokafrágangsdegi. AJD þarf að greiða til héraðsskattyfirvalda innan 30 virkra daga frá undirritun skjalsins. Gjöld til notarius eru gerð upp samdægurs undirritun. Gjöld til fasteignaskrár eru greidd þegar skjalinu er skilað inn til skráningar. Lögmaður þinn samhæfir allar þessar greiðslur og staðfestir hverja fyrir sig.

Er einhver kostnaður sem ég get lækkað eða sloppið við?

Skattkostnaðurinn (IVA og AJD) er ákveðinn með lögum og verður ekki lækkaður. Gjöld til notarius og fasteignaskrár eru ákveðin samkvæmt opinberri gjaldskrá. Það svið þar sem munur getur verið er sérfræðikostnaður — mismunandi lögmannsstofur taka mismunandi þóknun — en óháð lögfræðiaðstoð er ekki svið þar sem á að spara með því að velja ódýrasta kostinn. Veldu út frá reynslu af erlendum kaupendum og nýbyggingaviðskiptum, ekki eingöngu út frá verði.

Hvað verður um kaupkostnaðinn ef ég kaupi í gegnum fyrirtæki frekar en sem einstaklingur?

Kaup í gegnum spænskt eða erlent fyrirtæki breyta skattalegri meðferð. IVA leggst á með sama hlutfalli, en AJD-hlutfallið og önnur skattaleg atriði geta verið ólík. Kaup í gegnum fyrirtæki fela einnig í sér auknar reglufylgniskyldur. Ef þú ert að íhuga slíka uppbyggingu þarftu sérhæfða lögfræði- og skattaráðgjöf áður en lengra er haldið — ekki almenna leiðbeiningu.