Nauðsynleg tilvísun
45 nauðsynleg lögfræðileg, skattaleg og fjárhagsleg hugtök útskýrð fyrir alþjóðlega kaupendur sem kaupa eign á Spáni.
Svæðisbundinn stimpilgjaldsskattur sem lagður er á þinglýsta samninga (escritura) hjá notario. Við kaup á nýbyggingum er hann á bilinu 0,5%–1,5% af kaupverði eftir sjálfstjórnarhéraði — í Valenciahéraði (Costa Blanca) er hann 1,4% frá og með júní 2026.
Opinber skrá á vegum spænska seðlabankans (Banco de España) yfir alla löggilta lánveitendur og fjármálamilliliði. Athugaðu alltaf hvort fasteignalánamiðlari eða banki sé skráður þar áður en lánatilboð er undirritað.
Dreifð stafræn skrá þar sem hver færsla er varanleg og ófölsanleg. Í spænskum fasteignaviðskiptum er SHA-256-kennimark (hash) hvers undirritaðs samnings fest á Polygon-blockchain-keðjuna — sem skapar opinbera, óbreytanlega skráningu sem sannar að skjalinu hafi ekki verið breytt eftir undirritun.
Stjórnsýsluskrá á vegum spænska fjármálaráðuneytisins sem skráir allar fasteignir, bæði í þéttbýli og dreifbýli. Fasteignamat (valor catastral) hverrar eignar er skattstofn fyrir IBI og fleiri opinber gjöld.
Miðlæg gagnaskrá sem heldur utan um öll lán, lánalínur og ábyrgðir hjá fjármálastofnunum á Spáni. Lánveitendur fletta þar upp til að meta lánshæfi þegar fasteignalán er veitt útlendingum búsettum erlendis.
Mánaðar- eða ársfjórðungsgjald sem hver eigandi greiðir til að standa straum af sameiginlegum kostnaði byggingarinnar: þrifum, sundlaugarviðhaldi, garðrækt, lyftum. Upphæðin er í hlutfalli við þátttökustuðul hverrar íbúðar í byggingunni.
Byggingartímabil verkefnis. Kaupandi undirritar staðfestingar- eða fyrirframgreiðslusamning við útboð og lýkur kaupunum (undirritar escritura) þegar byggingaraðili hefur fengið fyrsta búsetuleyfið (LPO) við verklok.
Reglugerð ESB nr. 910/2014 sem setur lagaramma um rafrænar undirskriftir í öllum aðildarríkjum. Fullgild eIDAS-undirskrift (advanced) hefur sama lagalegt gildi og handskrifuð undirskrift á Spáni og er fullkomlega tæk fyrir spænskum dómstólum — einnig fyrir kaupendur utan ESB eftir Brexit.
Skyldubundið vottorð við hverja sölu eða leigu fasteignar á Spáni. Það metur orkunotkun byggingarinnar á skalanum A (best) til G. Nýjar byggingar ná yfirleitt einkunninni A eða B.
Þinglýst skjal þar sem byggingaraðili lýsir formlega yfir tilvist nýrrar byggingar og skráir hana í fasteignaskrána. Þetta er forsenda þess að lokaafsal til kaupanda verði undirritað.
Skyldubundinn varasjóður sem sérhvert eigendafélag verður að halda (a.m.k. 10% af árlegri fjárhagsáætlun) til að mæta neyðarviðgerðum eða ófyrirséðum útgjöldum í byggingunni.
Fagstofa sem annast pappírsvinnu eftir undirritun: greiðslu eignayfirfærsluskatta (ITP eða VSK+AJD) og þinglýsingu afsalsins í fasteignaskránni. Hún er milliliður milli notario, skattstofu og fasteignaskrár.
Fjárfestaáritunaráætlun Spánar sem veitti ríkisborgurum utan ESB dvalarleyfi gegn kaupum á fasteign fyrir 500.000 evrur eða meira. Spænska ríkisstjórnin tilkynnti afnám hennar fyrir íbúðafjárfestingar árið 2024.
Stærðfræðilegt fall sem breytir hvaða skjali sem er í einkvæman 64 stafa streng. Breytist einn einasti stafur í skjalinu, breytist kennimarkið (hash) algjörlega. Notað til verndar fasteignaskjala til að sanna að undirrituðum samningi hafi ekki verið breytt eftir undirritun.
Spænskt fasteignalán fyrir kaupendur sem ekki eru skattskyldir á Spáni. Bankar fjármagna að jafnaði 60–70% af matsverði (samanborið við 80% fyrir heimilisfasta), og krefjast staðfestingar á tekjum erlendis frá. Sérhæfðir lánamiðlarar geta bætt lánskjörin verulega.
Árlegur fasteignaskattur sveitarfélaga sem lagður er á alla fasteignaeigendur á Spáni. Reiknaður með því að beita staðbundnu álagningarhlutfalli (yfirleitt 0,4%–1,3%) á fasteignamatið (valor catastral). Greitt beint til bæjaryfirvalda, venjulega með beingreiðslu á haustin.
Svæðisbundinn skattur sem lagður er á kaup á notuðum fasteignum. Í Valenciahéraði er hann 10% af uppgefnu kaupverði íbúðarhúsnæðis. Á ekki við um nýbyggingar (sem bera VSK í staðinn).
Nýjar íbúðir (fyrsta sala frá byggingaraðila til kaupanda) bera lækkaðan virðisaukaskatt (VSK/IVA), 10%. Bílskúrar og geymslur sem seldar eru sérstaklega bera 21% VSK. VSK bætist ofan á kaupverðið við undirritun.
Vottorð sveitarfélags sem staðfestir að nýbygging uppfylli öll tæknileg og skipulagsleg skilyrði til íbúðar. Skylda er að hafa það fyrir undirritun lokaafsals og fyrir tengingu veitna (vatns, rafmagns, gass).
Spænskt skattaeyðublað fyrir aðila sem ekki eru skattskyldir á Spáni en hafa þar tekjur — hvort sem er leigutekjur eða ætlaðar leigutekjur (imputed) af eignum sem ekki eru leigðar út. Skilað árlega til spænsku skattstofunnar (Agencia Tributaria).
Upplýsingaframtal sem skattskyldir aðilar á Spáni skila til spænsku skattstofunnar og greina frá eignum og réttindum erlendis (þ.m.t. fasteignum) sem metnar eru yfir 50.000 evrum. Skylda um leið og einstaklingur verður skattskyldur á Spáni.
Spænskt kennitölunúmer útlendinga (Número de Identificación de Extranjero) — algjör forsenda allra fjármálaviðskipta á Spáni: fasteignakaupa, bankareikningsstofnunar, veitusamninga eða skattframtals. Fæst hjá spænsku ræðismannsskrifstofunni eða lögreglustöð á Spáni.
Skjal gefið út af fasteignaskránni (Registro de la Propiedad) sem staðfestir núverandi eiganda, hvers kyns veðbönd eða kvaðir (lán, höft) og skráða eiginleika eignarinnar. Kostar um 9 evrur og er nauðsynleg áreiðanleikakönnun áður en nokkur staðfestingarsamningur er undirritaður.
Opinber embættismaður skipaður af ríkinu sem hefur eftirlit með undirritun lokaafsals, staðfestir auðkenni allra aðila og staðfestir lögmæti viðskiptanna. Þóknun notario (aranceles) er lögbundin og ekki samningsatriði.
Stjórn húss eða íbúðasamstæðu samkvæmt spænskum lögum um eignaskiptingu (Horizontal Property Act). Hún sér um sameiginleg svæði, ákveður mánaðarlegt sameignargjald og samþykkir framkvæmdir með meirihlutaatkvæði á árlegum aðalfundi.
Eign í fyrstu sölu frá byggingaraðila — hefur aldrei verið búið í henni áður. Ber 10% VSK (ekki ITP) auk AJD-stimpilgjalds. Fylgir lögbundnum byggingarábyrgðum: 1 ár (frágangur), 3 ár (íbúðarhæfisgallar), 10 ár (burðarvirki).
Samningurinn — einka- eða opinber — þar sem seljandi og kaupandi samþykkja eignayfirfærslu. Einkasamningur kemur á undan lokaþinglýstri afsalsgerð (escritura pública), sem er skjalið sem veitir fulla réttarvernd.
Sveitarfélagsskattur á hækkun á verðmæti byggingarlóðar frá síðustu eigendaskiptum. Á Spáni greiðir seljandi hann að jafnaði, þó það sé samningsatriði. Við arf eða gjöf greiðir viðtakandi skattinn.
Þinglýst umboðsskjal sem heimilar fulltrúa (apoderado) að koma fram fyrir hönd kaupanda á Spáni — undirrita afsal, sækja um NIE, sjá um skattamál eða ljúka lánaformsatriðum án þess að kaupandi sé viðstaddur.
Opinbert blockchain-net, samhæft við Ethereum, sem Legado Inmobiliaria notar til að festa kennimörk (hash) undirritaðra samninga. Polygon býður upp á hraða staðfestingu (sekúndur), lágan kostnað og varanlegan opinberan vafra (Polygonscan) þar sem hver og einn getur sannreynt skráningu sjálfstætt — engin skráning nauðsynleg.
Fyrirtæki eða einstaklingur sem fjármagnar og stýrir íbúðauppbyggingu til sölu. Við kaup á nýbyggingum er byggingaraðilinn beini viðsemjandinn sem ber jafnframt lögbundnar byggingarábyrgðir.
Einkasamningur fyrir lokakaup þar sem kaupandi greiðir staðfestingargreiðslu, „arras“ (yfirleitt 10% af kaupverði). Samkvæmt algengustu útgáfunni, arras penitenciales, tapar kaupandi greiðslunni ef hann hættir við, en seljandi þarf að endurgreiða tvöfalda upphæð dragi hann sig sjálfur til baka.
Opinber, almenn skrá á Spáni þar sem fasteignaréttindi eru skráð. Þinglýsing kaupanna verndar þig gegn kröfum þriðja aðila og staðfestir eignarrétt þinn opinberlega — mikilvægt skref eftir undirritun afsals.
Áunnin þegar einstaklingur dvelur lengur en 183 daga á ári á Spáni, eða þegar meginhluti efnahagsstarfsemi hans er þar. Skattskyldir aðilar greiða spænskan tekjuskatt af öllum tekjum sínum, hvar sem þær eru aflaðar.
Spænskt dvalarleyfi fyrir ríkisborgara utan ESB sem hafa nægt fjárhagslegt bolmagn og starfa ekki á Spáni. Vinsælt fyrsta skref fyrir eftirlaunafólk og fjárfesta sem kaupa fasteign á Costa Blanca.
Aukagjald sem eigendafélagið samþykkir til að fjármagna óvæntar viðgerðir eða endurbætur sem varasjóðurinn dekkar ekki. Athugaðu alltaf hvort fyrirhuguð derrama liggi fyrir áður en kaup eru fullgerð.
Alhliða heimilistrygging sem nær bæði yfir byggingu og innbú gegn eldi, vatnstjóni, broti og þjófnaði. Spænskir bankar krefjast hennar sem skilyrði fyrir samþykki fasteignaláns.
Þéttbýlislóð (suelo urbano) er þegar skipulögð fyrir byggingu og með veitum til staðar. Byggingarhæft land (suelo urbanizable) krefst skipulagsferlis áður en framkvæmdir geta hafist. Athugaðu alltaf flokkun landsins í fasteignaskránni (Catastro) og aðalskipulagi áður en kaupin fara fram.
Opinbert skjal undirritað fyrir notario sem staðfestir söluna formlega og gerir kaupanda kleift að þinglýsa eignarrétti sínum í fasteignaskránni (Registro de la Propiedad). Skjalið hefur fullt lagalegt gildi og er bindandi gagnvart þriðja aðila.
Opinbert verðmat fasteignar framkvæmt af matsmanni viðurkenndum af spænska seðlabankanum. Bankinn byggir lánatilboð sitt á lægri talnanna af kaupverði eða matsvirði. Kaupandi greiðir yfirleitt matskostnaðinn (300–600 evrur).
TIN (Tipo de Interés Nominal) er nafnvextir lánsins. TAE (Tasa Anual Equivalente, árleg hlutfallstala kostnaðar/ÁHK) tekur tillit til allra gjalda og kostnaðar og er því raunverulegi samanburðarmælikvarðinn þegar fasteignalánatilboð ólíkra spænskra lánveitenda eru borin saman.
Íbúðasvæði með sameiginlegum innviðum — götum, görðum, sundlaugum, íþróttaaðstöðu. Lokaðar urbanizaciones með öryggisgæslu allan sólarhringinn eru algengar á dýrari hluta Costa Blanca og fylgir þeim hærra sameignargjald.
Opinbert verðmat sem Catastro úthlutar fasteign, yfirleitt lægra en markaðsverð. Notað sem skattstofn fyrir IBI, til útreiknings á ætluðum leigutekjum samkvæmt skattareglum fyrir aðila búsetta erlendis, og í önnur skattaleg tilefni.
Lögheimili nýtur sérstakra skattaafsláttar fyrir skattskylda aðila á Spáni. Annað heimili (second home) leiðir til skattlagningar á ætlaðar leigutekjur samkvæmt IRNR-reglum fyrir aðila búsetta erlendis, eða samkvæmt IRPF fyrir heimilisfasta sem leigja það ekki út.
Spænsk strandlög frá 1988 (Ley de Costas) kveða á um 100 metra friðaða strandlengju þar sem ekki má byggja. Eignir í fremstu röð við ströndina verða að hafa gilda sérleyfisheimild (concesión) eða vera eldri en lögin. Athugaðu alltaf strandmörkin (deslinde) áður en kaup fara fram.
Næstu skref
Að þekkja hugtökin er fyrsta skrefið. Annað er að beita þeim í raunverulegum kaupum með réttri lagalegri og fjárhagslegri uppbyggingu frá fyrsta degi.
360° stuðningur kaupenda
Okkar teymi beitir hverju þessara hugtaka í hverri viðskiptum — NIE samhæfing, skattaleg skipulagning, veðlán fyrir utan land og fullur lagalegur eftirlit frá fyrsta degi.