Leiðbeiningar fyrir kaup á eignum í byggingu
Kaup á eignum í byggingu á Spáni
Eign í byggingu — kaup beint frá framkvæmanda fyrir eða á meðan á byggingu stendur — getur verið ein aðlaðandi leiðirinn til að komast inn á spænska markaðinn með nútímalega, tilbúna eign. Það getur líka verið flókið ferli. Áhættan er alvöru og vernd fer algjörlega eftir því hvernig kaupin eru byggð upp frá pöntunarstiginu.
Pöntunarhögg er bindandi
Pantanir eigna í byggingu fela venjulega í sér uppsetningargreiðslur. Innstæðan er venjulega ekki endurgreiðanleg ef þú skiptir um skoðun.
Ábyrgðir verða að vera staðfestar
Framkvæmendur eru lagalega skyldugir að tryggja stig greiðslna. Sannaðu alltaf bankaábyrgð eða tryggingaskírteini fyrir því að greiða.
Afgreiðsludagsetning er áætlun
Byggingartafir eru algengar. Samningur ætti að tilgreina langtímadagsetning og hvað gerist ef henni er ekki náð.
Lagaleg endurskoðun verður að fara fram fyrir undirritun
Samningar framkvæmenda eru hlynntir framkvæmandanum. Óháð lagaleg endurskoðun fyrir pöntunarstigið er ekki valfrjálst.
Hvernig ótilgreind kaup virka í Spáni
Greiðsluskipulagið fyrir ótilgreind kaup er ólíkt endursölukaupum — fjármunir eru skuldbundnir smám saman við byggingu frekar en á einum tímapunkti.
- 1
Frátekning
Upphafleg innborgun 1–3% af kaupverði. Tekur eininguna út af markaðnum. Á þessu stigi er réttarúttekt enn möguleg og mælt með henni.
- 2
Einkakaupsamningur
Aðalsamningur fyrir ótilgreind kaup. Greiðsluáætlun, eiginleikar, lokaafmörkun og ábyrgðir eru allt fastir hér. Réttarúttekt þessa skjals er mikilvæg.
- 3
Samningsgreiðslur
Venjulega 20–30% af heildarverði greidd í afborgunum meðan á byggingu stendur. Hver greiðsla verður að vera tryggð með bankaábyrgð eða tryggingarskírteini.
- 4
Leyfi til fyrstu eignarhalds
Framkvæmdaraðilinn sækir um þetta þegar byggingu er lokið. Það er skilyrði fyrir lokun — engin leyfi, engin réttarleg afhending.
- 5
Lokun og escritura
Endanleg greiðsla (venjulega 70–80% ef staðgreiðsla er notuð, eða veðdrátt) er innt af hendi við undirritun fyrir dómnefnd. Eignarhlutur fer af stað opinberlega á þessum tímapunkti.
| Stig | Dæmigerð greiðsla | Hvenær | Vernd til að staðfesta |
|---|---|---|---|
| Frátekning | 1–3% | Eining tekin úr markaðnum | Endurgreiðsluskylda í frátekningarbréfi |
| Einkasamningur | 10–20% | Vikur eftir fótekingu | Bankaábyrgð eða tryggingarskírteini gefið út |
| Samningsgreiðslur | 10–20% | Við byggingu | Hver afborgun tryggð með ábyrgðinni |
| Lokun | 70–80% / veðlán | Hjá dómnefndinni, eftir leyfi fyrir fyrstu eignarhalds | Leyfi veitt, gallalisti samþykktur |
Lagaleg vernd kaupenda óbyggðrar eignar í Spáni
Spænsk lög krefjast þess að framkvæmendur tryggi eða bankaábyrgist allar áfasum greiðslur sem gerðar eru fyrir viðtöku. Þetta þýðir að ef framkvæmendur verða gjaldþrota eða ná ekki að ljúka verkefninu geta kaupendur endurkallað innborganir sínar.
Mikilvægur athugun
Þessi vernd virkar aðeins ef ábyrgðin eða tryggingen hefur raunverulega verið gefin út og er gild. Sannprófun á þessu — fyrir allar greiðslur — er eitt mikilvægasta skrefið í kaupferlinu fyrir óbyggð eign.
Hvað á að athuga áður en að skrifa undir samning um húsnæði sem á eftir að byggja
Samningar framkvæmdaraðila eru skrifaðir til að vernda framkvæmdaraðilann. Óháð lögfræðileg endurskoðun áður en undirritun er eina áreiðanleg leiðin til að bera kennsl á og semja um óhagstæð ákvæði.
- Efnilegur og fjárhagslegur staða framkvæmdaraðila — hafa þeir lokið sambærilegum verkefnum á réttum tíma?
- Byggingarleyfi (licencia de obras) — verður að vera veitt áður en einhver stigs greiðsla fer fram
- Trygging fyrir stigs greiðslum — bankaábyrgð eða tryggingarskírteini verður að vera til staðar og staðfest
- Seinkunarákvæði — hver er lokamörkun og hvaða bætur eða úgöngurréttur gildir ef hún er misseð?
- Verðhækkunarákvæði — sumir samningar heimila verðhækkanir. Skildu takmörkin.
- Tilgreining á lokum — efni, vörumerki og gæðastaðlar ættu að vera skrifaðir inn í samninginn, ekki bara auglýsinginn
Algengasta mistök
Að greiða frátektarðátekjur áður en byggingarleyfi (licencia de obras) hefur verið veitt. Án leyfis eru lögvernd um stigs greiðslur miklu veikari — sannreyndu það alltaf fyrst.
Skattar og kostnaður við kaup á óefndum verkefnum
Nýbygging (þar á meðal óefndir verkefni) er háð 10% VSK auk 1,4% stimpilgjald (AJD) frekar en framselningarskatts (ITP).
Settu fyrir um 12–13% ofan á kaupverðið til að standa straum af sköttum, dómstöluúrskurðum, skráningu og lögfræðikostnaði. Ef fjármögnun er notuð skaltu bæta við veðtengdum kostnaði ofan á.
Hvers vegna skiptir veðáætlun máli fyrir off-plan
Ef þú ætlar að nota veð, mun lánveitandinn ekki gefa út fjármuni þar til eignin er tilbúin og First Occupation Licence er gefið út. Þetta þýðir að sviðsgreiðslur meðan á byggingu stendur verða að koma frá eigin fjármunum þínum.
- Sviðsgreiðslur meðan á byggingu stendur verða að fjármögnuð úr persónulegu fjármagni — veðið nær ekki til þessara
- Tímasettu veðumsóknina til að samræmast væntanlegum lokadegi
- Settu púða fyrir byggingarseinkun — veðtilboð hafa gilditímabil
- Staðfestu að lánveitandinn muni samþykkja framkvæmdaraðilann og verkefnið áður en þú skuldbindir þig til sviðsgreiðslna
Algengar spurningar
Er það öruggt að kaupa óbyggð eign í Spáni?
Það getur verið, ef það er gert með réttu móti. Spænsk lög krefjast þess að byggjendur tryggji greiðslur á stöðum með bankatryggingum eða tryggingarskírteinum. Óháð lögfræðileg endurskoðun áður en undirritun er nauðsynleg til að sannreyna að þessar vernd sé til staðar.
Hvaða skattar gilda við kaup á óbyggðri eign í Spáni?
Kaup á óbyggðum eignum eru ný byggingu, þannig að þau eru háð 10% virðisaukaskatti auk 1,4% stimpilgjalds (AJD) frekar en 9% flutningsgjaldi (ITP) sem á við um endursölueignir.
Hvað gerist ef byggjandinn klárar ekki á réttum tíma?
Ef samningurinn inniheldur endanlegur tímaramma, gætirðu átt rétt á að afturkalla og endurheimta greiðslur þínar. Lögfræðilegur ráðgjöf áður en undirritun er nauðsynleg til að tryggja að þessar vernd séu greinilega skrifuð inn í samninginn.
Get ég fengið veð fyrir óbyggðri eign í Spáni?
Já, en veðfé eru gefin út við lokun, ekki meðan á byggingu stendur. Greiðslur á stöðum meðan á byggingu stendur verða að koma frá eigin sjóðum þínum, svo lausafjárskipulagning er mikilvæg.
Ertu með spurningar?
Ráðgjafar okkar svara í spjallinu innan fárra mínútna.