Að nýta sér kaupendafulltrúa fyrir nýbyggingar á Spáni kostar kaupandann ekki neitt

Algengasta ástæðan fyrir því að erlendir kaupendur leita sér ekki sjálfstæðrar hagsmunagæslu þegar þeir kaupa nýbyggingu á Spáni er sú trú að slík þjónusta kosti aukalega. Það er einfaldlega rangt. Öll forsendan er röng — og það er misskilningur sem greinin hefur lítinn sem engan hag af að leiðrétta. Kostnaður kaupanda við að nýta sér kaupendafulltrúa fyrir nýbyggingu á Spáni er núll. Ekki lækkaður. Ekki jafnaður út með afslætti. Núll. Til að skilja af hverju þarf aðeins að skoða hvernig þóknanir fyrir nýbyggingar virka í raun — því um leið og maður sér það hættir röksemdin fyrir því að fara beint til byggingaraðila að standast.

Goðsögnin: Hagsmunagæsla er aukakostnaður sem hægt er að sleppa

Hugsunin er svona: ef þú gengur inn í sýningarsal byggingaraðila án fulltrúa, sparar þú það sem sá fulltrúi hefði annars rukkað. Þetta hljómar rökrétt, en er rangt — og er einmitt sú tegund mistaka sem færir peninga úr þínum vasa yfir í vasa byggingaraðilans án þess að þú takir eftir því.

Á flestum fasteignamörkuðum hefur þessi hugsun eitthvað til síns máls. Á spænska nýbyggingamarkaðnum á hún það ekki. Þóknanakerfið hér virkar öðruvísi — og sá munur breytir öllu í útreikningnum sem þú heldur að þú sért að gera þegar þú ákveður að fara beint til byggingaraðila.

Hvernig þóknanir fyrir nýbyggingar virka í raun á Spáni

Þegar byggingaraðili setur nýbyggingarverkefni á markað á Costa Blanca ákveður hann ekki söluverð og bætir svo þóknun fulltrúa ofan á. Þóknunin er innreiknuð í söluverðið frá upphafi. Þetta er ekki falið gjald — svona virkar viðskiptalíkanið einfaldlega. Verðlagning verkefnisins tekur mið af sölukostnaði, markaðskostnaði og þóknun fulltrúa áður en nokkur íbúð er boðin almenningi.

Þessi upphæð er föst. Hún breytist ekki eftir því hvernig þú kemur að kaupunum. Ef þú gengur inn með sjálfstæðum kaupendafulltrúa greiðir byggingaraðilinn þóknun þess fulltrúa af þeirri upphæð sem þegar var eyrnamerkt. Ef þú kemur einn hverfur upphæðin ekki — hún verður einfaldlega eftir hjá byggingaraðilanum. Söluverðið sem þú greiðir er nákvæmlega það sama í báðum tilvikum.

Þetta er atriðið sem stoppar flesta kaupendur þegar þeir heyra það í fyrsta sinn: þóknunin er þegar innifalin í samningnum, hvort sem þú nýtir hana eða ekki. Að fara beint til byggingaraðila fjarlægir ekki þennan kostnað úr viðskiptunum. Það breytir aðeins því hver fær peningana.

Hvað „að fara beint“ þýðir í raun fjárhagslega

Þegar kaupandi kaupir beint af byggingaraðila án sjálfstæðrar hagsmunagæslu, gerist eftirfarandi með þóknunarupphæðina:

Byggingaraðilinn heldur henni. Ekki sem sparnaði sem er skilað til kaupandans — söluverð nýbygginga virkar ekki þannig, og byggingaraðilar hafa hvorki leið né hvata til að endurgreiða fjárhagslið sem kaupandinn vissi aldrei af. Peningarnir verða einfaldlega eftir í hagnaði byggingaraðilans.

Þetta er ekki gagnrýni á byggingaraðila. Þeir reka fyrirtæki, og viðskiptalíkan þeirra er gagnsætt ef maður veit hvar á að leita. Vandinn er sá að flestir erlendir kaupendur vita ekki hvar á að leita, því enginn í söluferlinu hefur hag af því að útskýra þetta fyrir þeim. Sölufólk byggingaraðilans mun ekki bjóða fram þær upplýsingar að til sé þóknanabudget sem gæti fjármagnað sjálfstæða hagsmunagæslu þér að kostnaðarlausu. Það samtal þjónar ekki þeirra hagsmunum.

Í reynd þýðir þetta að kaupendur sem fara beint til byggingaraðila, í þeirri trú að þeir séu að hegða sér fjárhagslega skynsamlega, eru að taka ákvörðun sem kostar þá jafn mikið og hagsmunagæsla — nema þeir fá ekkert fyrir það.

Útreikningurinn á fyrirframsölu sem breytir öllu samtalinu

Ef þóknanaspurningin er fyrsta ástæðan fyrir því að goðsögnin um að „fara beint spari peninga“ hrynur, þá er verðþróun í fyrirframsölu önnur ástæðan.

Verð á nýbyggingum á Spáni virka ekki eins og á endursölumarkaði. Það er engin samningsstaða um söluverð — byggingaraðilar setja fast verð sem hækkar eftir því sem verkefnið vindur fram og íbúðir seljast. Verð hækka, lækka ekki, og þau hækka mánaðarlega. Að reyna að semja um afslátt á nýbyggingaríbúð á Costa Blanca leiðir yfirleitt til þess að manni er sagt að verðið sé bara verðið — og stundum til þess að íbúðin fer til annars kaupanda sem reyndi ekki að semja.

Raunverulega fjárhagslega samtalið í nýbyggingum snýst um tímasetningu. Þegar þú kaupir á fyrirframsölustigi — áður en verkefnið er fullbúið — læsir þú inn verði dagsins fyrir eign sem þú færð afhenta eftir eitt og hálft til tvö ár. Íbúðarverð á Costa Blanca hafa hækkað um u.þ.b. fimmtán prósent á ári yfir síðustu hagsveiflur. Yfir tveggja ára afhendingartímabil safnast það upp í u.þ.b. þrjátíu prósent hækkun. Kaupandi sem skuldbindur sig á fyrirframsölustigi á verði dagsins er í raun að eignast íbúð með umtalsverðum afslætti miðað við líklegt markaðsverð við afhendingu.

Þar liggur hinn raunverulegi ávinningur. Ekki í því að sleppa fulltrúa. Ekki í því að reyna að semja um verð sem er ekki umsemjanlegt. Heldur í því að stíga inn á réttum tíma, með réttar upplýsingar, í verkefni með trúverðuga sögu. Þetta eru einmitt atriðin sem reyndur kaupendafulltrúi veitir. Og á spænska nýbyggingamarkaðnum kostar sá fulltrúi þig ekki neitt.

Hvað þýðir ókeypis þjónusta Legado í raun

Legado starfar eingöngu fyrir kaupendur á Costa Blanca. Við gætum aldrei hagsmuna byggingaraðila, tökum ekki við tilvísunarþóknunum, og þjónusta okkar kostar kaupandann ekkert því byggingaraðilinn greiðir okkar þóknun — af þeirri upphæð sem hvort eð er hefði verið eytt, hvort sem þú komst með okkur eða ekki.

Það sem sú þóknun fjármagnar er hagsmunagæsla sem er byggingarlega á þinni hlið: aðgangur að verkefnum um alla svæðið, sjálfstætt mat á sögu og afhendingarferli byggingaraðila, yfirferð samningsskilmála áður en peningar skipta um hendur, og eftirlit með ferlinu frá bókun til afhendingar. Það þýðir einnig að vita hvaða verkefni eru sannarlega þess virði að skuldbinda sig til á núverandi byggingarstigi — og hver ekki. Skoðaðu núverandi nýbyggingareignir á Costa Blanca til að sjá verkefnin sem við vinnum virkilega með.

Þeir kaupendur sem hagnast mest á að skilja þetta eru ekki þeir sem ætluðu að fara auðveldu leiðina. Þetta eru kaupendur sem voru að taka vandaða og ígrundaða ákvörðun — og höfðu einfaldlega ekki fengið að vita hvernig kerfið virkar. Nú veist þú það. Ef þú vilt ræða hvað þetta þýðir fyrir tiltekið verkefni eða þína aðstöðu, erum við til staðar í spjallinu. Engin eyðublöð, engin sölumennska.

Algengar spurningar

Ef kaupendafulltrúinn kostar mig ekki neitt, hvað greiðir byggingaraðilinn þá nákvæmlega?

Byggingaraðilinn greiðir Legado þóknun beint, af upphæð sem er innbyggð í fjárhagslega uppbyggingu verkefnisins áður en nokkur íbúð fer í sölu. Þetta er staðlað fyrirkomulag á spænska nýbyggingamarkaðnum. Upphæðin er breytileg eftir byggingaraðila og verkefni, en aðalatriðið er að hún er til staðar óháð því hvort þú komir með hagsmunagæslu eða ekki. Ef þú ferð beint til byggingaraðila verður upphæðin eftir hjá honum. Ef þú kemur með Legado fjármagnar hún þína hagsmunagæslu.

Skila byggingaraðilar nýbygginga á Spáni einhvern tímann þóknunarsparnaði til kaupenda sem koma beint?

Nei. Verðlagning nýbygginga á Spáni er föst og breytist ekki eftir því hvernig kaupandinn kemur að kaupunum. Söluverðið er söluverðið — það lækkar ekki af því þú komst ekki með fulltrúa. Byggingaraðilar hafa hvorki leið né viðskiptalegan hvata til að endurgreiða innri fjárhagslið til kaupanda sem veit ekki einu sinni af honum.

Er 15% árleg verðhækkun á fyrirframsölu tryggð?

Engin verðhækkunartala er tryggð — fasteignamarkaðir hreyfast eftir framboði, eftirspurn og efnahagsástandi. Fimmtán prósenta talan endurspeglar nýlega þróun á Costa Blanca-markaðnum, ekki loforð um framtíðina. Það sem er víst er að þú læsir inn verði dagsins í dag þegar þú skuldbindur þig á fyrirframsölustigi, og að það verð verður lægra en verðið við afhendingu fyrir sömu íbúð í sama verkefni. Umræðan um verðhækkun er samhengi, ekki samningur.

Hversu snemma í ferlinu ætti ég að hafa samband við Legado?

Eins snemma og hægt er. Verðmætasta augnablikið er áður en þú hefur heimsótt nokkurt verkefni eða talað við sölufólk — þegar allir möguleikar þínir eru enn fullkomlega opnir. Ef þú hefur nú þegar átt samtöl eða fengið bókunarsamning í hendur er samt ekki of seint. Því fyrr sem við komum að málinu, því meiri áhrif getum við haft á framhaldið. Fyrstu samtöl fela ekki í sér neinar skuldbindingar og kosta ekkert.

Hefur það áhrif á verðið sem ég greiði fyrir eignina að nýta mér Legado?

Nei. Söluverðið sem þú greiðir er söluverð byggingaraðilans, óháð því hvort þú hafir hagsmunagæslu eða ekki. Það sem breytist er hver fær þóknunina sem alltaf var innreiknuð í verðið — og hvort þeir peningar vinna fyrir þig eða verða eftir hjá byggingaraðilanum.