Greiðsluáætlun fyrir kaup á byggingarstigi á Spáni: Þetta þurfa kaupendur að vita áður en skrifað er undir

Flestir kaupendur sem hafa samband við okkur varðandi kaup á fasteign á byggingarstigi á Spáni hafa sömu hugmynd um hvernig greiðslufyrirkomulagið virkar: greiða staðfestingargjald, bíða eftir að eignin verði byggð og greiða svo eftirstöðvarnar í lokin. Þetta er rökrétt ályktun. Hún er líka röng — og bilið á milli þessarar ályktunar og raunveruleikans á bak við greiðsluáætlun fyrir nýbyggingar á Spáni hefur skapað raunveruleg fjárhagsvandræði fyrir kaupendur sem uppgötvuðu þetta ekki fyrr en eftir undirskrift. Áfangaskipt greiðslufyrirkomulag er ekki eitthvað sem grafið er í smáa letrinu til að koma á óvart. Þetta er staðlað viðskiptafyrirkomulag við kaup á nýbyggingum, og að skilja það áður en samið er skrifar undir er munurinn á vel skipulögðum kaupum og stressandi ferli.

Hvað „byggingarstig" þýðir í raun fyrir sjóðstreymi þitt

Þegar þú kaupir eign sem enn hefur ekki verið byggð ert þú ekki einfaldlega að leggja fram staðfestingargjald og bíða. Þú ert að ganga inn í greiðsluáætlun sem fylgir byggingarferlinu eftir á. Þróunaraðilinn þarf fjármagn á meðan á byggingu stendur — til að greiða verktökum, útvega efni, standa skil á fjármögnun verkefnisins — og hluti af því fjármagni kemur frá kaupendum í formi áfangagreiðslna á fyrirfram ákveðnum tímapunktum í byggingarferlinu.

Heildarfjárhæðin sem greidd er áður en gengið er frá kaupum hjá notarí er breytileg eftir verkefni og þróunaraðila, en algengt fyrirkomulag er að kaupendur skuldbindi sig til að greiða 30 til 40% af kaupverði á byggingartímanum, áður en einn einasti lykill er afhentur. Eftirstöðvarnar — yfirleitt 60 til 70% — eru greiddar hjá notarí, oft með lánsfjárhæð sem stendur undir stærstum hluta þeirrar upphæðar.

Ekkert af þessu er óvenjulegt eða vandamál í sjálfu sér — svo framarlega sem þú vissir af því fyrirfram og hefur skipulagt lausafjárstöðu þína í samræmi við það. Þeir kaupendur sem lenda í vandræðum eru þeir sem áætluðu tiltækt fjármagn sitt út frá einföldu módeli staðfestingargjalds og lokagreiðslu, og lentu svo í því að standa frammi fyrir greiðslu í miðju byggingarferli sem þeir höfðu ekki gert ráð fyrir.

Dæmigert fyrirkomulag áfangagreiðslna

Það er engin ein algild greiðsluáætlun til — hún er breytileg eftir þróunaraðila, stærð verkefnis og byggingartíma. En í grófum dráttum fylgja flest greiðslufyrirkomulög fyrir nýbyggingar á Costa Blanca svipuðu mynstri.

Áfangi 1: Staðfestingargjald

Staðfestingargjaldið er föst upphæð — ekki hlutfall — ákveðin af þróunaraðilanum. Það er yfirleitt hófleg upphæð miðað við heildarkaupverðið, greidd til að taka viðkomandi eign af sölu á meðan lögfræðileg athugun fer fram og einkakaupsamningur er útbúinn. Þetta gjald er ekki endurgreiðanlegt ef kaupandinn dregur sig út án lögmætrar ástæðu. Bankaábyrgð nær yfirleitt ekki yfir þessa greiðslu á þessu stigi, en upphæðin í hættu er takmörkuð og tímabilið stutt.

Áfangi 2: Einkakaupsamningur

Undirritun einkakaupsamningsins (contrato de compraventa privado) hrindir af stað fyrstu umtalsverðu greiðslunni — yfirleitt 10% af kaupverði, þar sem staðfestingargjaldið er dregið frá. Á þessum tímapunkti verður bankaábyrgðin lykilatriði: lögfræðingur þinn þarf að staðfesta að gild bankaábyrgð sem nær yfir þessa greiðslu sé til staðar áður en fjármunir eru millifærðir. Þessi samningsgreiðsla er þar sem fjárhagsleg áhætta þín verður raunveruleg.

Áfangi 3: Áfangagreiðslur á byggingartíma

Á byggingartímanum kallar þróunaraðilinn yfirleitt eftir frekari greiðslum á fyrirfram skilgreindum tímamörkum — þegar undirstöðum er lokið, þegar burðarvirki er tilbúið, þegar þak er komið á, og svo framvegis. Hver innköllun er fyrir ákveðið hlutfall af kaupverði, og samanlagt nema þessar millistigsgreiðslur oft 20 til 30% af kaupverði til viðbótar við það sem greitt var við samningsgerð.

Þessar greiðslur koma á tímaáætlun þróunaraðilans, ekki þinni. Byggingaráfangar eru ekki sveigjanlegir. Þegar þróunaraðilinn sendir út greiðslubeiðni hefur þú yfirleitt afmarkaðan glugga — oft 30 daga — til að millifæra fjármunina. Vanskil teljast samningsbrot, með afleiðingum sem geta falið í sér tap á öllum þeim upphæðum sem þegar hafa verið greiddar. Þú getur ekki samið um að fresta tímamörkunum bara vegna þess að fjárhagsstaða þín hefur breyst frá undirskrift.

Áfangi 4: Lokafrágangur hjá notarí

Lokagreiðslan — eftirstöðvar kaupverðsins eftir allar áfangagreiðslur — er innt af hendi á degi undirritunar hjá notarí, yfirleitt með bankaávísun. Þetta er þegar lánsfjárhæð, ef við á, kemur til framkvæmda. Frá þessum tímapunkti ert þú löglegur eigandi. Heildarfjárhæðin sem greidd hefur verið á öllum stigum, þar með talin þessi lokaupphæð, jafngildir 100% af kaupverðinu auk kaupkostnaðar sem fjallað er um í ítarlegri greiningu okkar á kaupkostnaði.

Af hverju tímaáætlunin er ekki umsemjanleg

Mikilvægasta atriðið til að skilja um áfangagreiðslu á byggingartíma er að hún er ekki beiðni. Hún er samningsbundin skuldbinding með dagsetningu áfastri.

Byggingaráætlun þróunaraðilans fylgir föstum tímamörkum. Verktakar fá greitt við lok áfanga. Fjármögnun verkefnisins er dregin út og endurgreidd í takt við framgang byggingarinnar. Ekkert af þessu stöðvast vegna þess að kaupandi er tímabundið í lausafjárvanda, hefur ekki enn selt eign í heimalandi sínu, eða vissi ekki að greiðslan væri á næsta leiti.

Kaupendur sem hafa misst af tímamörkum áfangagreiðslna hafa fengið tilkynningar um vanefndir, dráttarvexti, og í sumum tilfellum hafa þróunaraðilar nýtt rétt sinn til að rifta samningnum og halda eftir öllum upphæðum sem þegar höfðu verið greiddar. Samningurinn sem þú skrifar undir tilgreinir þessar afleiðingar skýrt. Ógreidd greiðsla er ekki minniháttar stjórnsýslumál — hún er umtalsverður lögfræðilegur og fjárhagslegur atburður.

Þetta er ekki ástæða til að forðast kaup á byggingarstigi. Þetta er ástæða til að greina sjóðstreymi þitt gagnvart allri greiðsluáætluninni áður en þú skrifar undir eitt einasta skjal, og tryggja að hver einasta áfangagreiðsla — ekki bara fyrstu tvær — sé fjármögnuð úr aðgengilegum sjóðum á tilskildum dagsetningum.

Bankaábyrgðir: Hver greiðsla verður að vera sérstaklega tryggð

Spænsk lög gera kröfu um að þróunaraðilinn leggi fram bankaábyrgð (aval bancario) eða sambærilega tryggingarvernd fyrir hverja einustu greiðslu sem kaupandi innir af hendi á byggingarstigi. Ábyrgðin verður að vera sértæk: hún á að nefna kaupandann, tilvísa til eignarinnar, tilgreina þá upphæð sem hún nær yfir, og vera gefin út af hæfum spænskum banka eða tryggingafélagi.

Ein regnhlífarábyrgð sem gefin er út í upphafi ferlisins og uppfærist ekki til að ná yfir síðari áfangagreiðslur er ekki fullnægjandi vernd. Ábyrgð sem hefur runnið út eða fallið úr gildi veitir enga vernd. Þróunaraðili sem hefur ekki lagt fram ábyrgð fyrir tiltekna greiðslu hefur, á því augnabliki, tekið við peningum þínum án þess öryggisnets sem spænsk lög krefjast.

Sjálfstæður lögfræðingur þinn skoðar þetta fyrir hverja greiðslu, ekki bara þá fyrstu. Áður en hver millifærsla fer af reikningi þínum ættir þú að hafa skriflega staðfestingu frá lögfræðingi þínum um að gild og virk ábyrgð sé til staðar sem nær yfir nákvæmlega þá upphæð. Kaupendur sem sleppu þessari athugun — vegna þess að þróunaraðilinn virtist traustvekjandi, verkefnið virtist traust, eða athugunin virtist óþarflega skrifræðisleg — hafa endað sem ótryggðir kröfuhafar þegar verkefni fóru á hausinn. Ábyrgðin er ekki formsatriði. Hún er sá búnaður sem greinir á milli tryggðrar fjárfestingar og ótryggðs láns til þróunaraðila.

Að skipuleggja greiðsluáætlun sem þú getur raunverulega staðið undir

Hinn hagnýti undirbúningur fyrir kaup á byggingarstigi er einfaldur ef hann er gerður fyrirfram, en verulega erfiðari ef honum er frestað þar til greiðslurnar fara að berast.

Áður en einkakaupsamningur er undirritaður þarftu að hafa fullkomna greiðsluáætlun í skriflegu formi: upphæðir, hlutföll, tímamörk sem kalla fram greiðslur, og áætlaðar dagsetningar byggðar á byggingaráætluninni. Lögfræðingur þinn ætti að fara yfir þessa áætlun. Þú ættir að meta hverja greiðslu gagnvart raunverulegri, tiltækri lausafjárstöðu þinni — ekki áætlaðri framtíðarstöðu — og prófa hana gagnvart 90 daga töf á byggingu, bæði fram og til baka.

Ef einhver greiðsla krefst þess að losa um eign, endurfjármagna núverandi skuldir, eða bíða eftir að fasteignasala ljúki, þarf að skipuleggja og tímasetja þá háðni fyrirfram — ekki gefa sér hana. Byggingaráætlunin aðlagast ekki að eignasölu þinni. Áætlun þín þarf að aðlagast áætlun byggingaraðilans.

Áður en nokkur kaupandi sem við vinnum með skrifar undir einkakaupsamning, kortleggjum við alla greiðsluáætlunina gagnvart tilgreindri fjárhagsstöðu þeirra. Ekki vegna þess að þess sé krafist — heldur vegna þess að þetta er eina leiðin til að vera viss um að kaupin klárist án krísu. Ef þú ert að skoða eignir á byggingarstigi á Costa Blanca og vilt fá slíka greiningu fyrir tiltekið verkefni, sendu okkur skilaboð í spjallinu. Þetta er eitt gagnlegasta samtalið sem þú getur átt áður en þú tekur ákvörðun.

Algengar spurningar

Hvað gerist ef ég get ekki greitt áfangagreiðslu á réttum tíma?

Ef þú missir af áfangagreiðslu ertu kominn í vanefnd á einkakaupsamningnum. Þróunaraðilinn mun yfirleitt senda formlega tilkynningu og getur beitt dráttarvöxtum fyrir tafartímabilið. Ef vanefndin er ekki leiðrétt innan tilkynningarfrests hefur þróunaraðilinn rétt til að rifta samningnum og, eftir því hvernig samningsskilmálar eru, halda eftir öllum upphæðum sem greiddar hafa verið til þessa. Þess vegna þarf öll greiðsluáætlunin að vera skipulögð og fjármögnuð áður en þú skrifar undir — ekki spunnin þegar hver greiðsla ber að garði.

Er hægt að semja um greiðsluáætlunina?

Grunnbyggingin — staðfestingargjald, samningsgreiðsla, byggingaráfangar, lokafrágangur — er stöðluð og yfirleitt ekki umsemjanleg á skilmálum þróunaraðilans. Í sumum tilvikum, sérstaklega í stærri verkefnum með mörgum eignum eða þegar kaupendur kaupa snemma í söluferli, getur verið ákveðinn sveigjanleiki varðandi skiptingu milli byggingaráfangagreiðslna og lokafrágangs. Sjálfstæður lögfræðingur þinn getur kannað þetta við samningagerð. Það sem ekki er umsemjanlegt er sá afhendingardagur sem kallar fram lokagreiðsluna.

Eru áfangagreiðslur tryggðar ef þróunaraðilinn fer í þrot?

Já — svo framarlega sem hver greiðsla hefur gilda bankaábyrgð til staðar þegar hún er innt af hendi. Ábyrgðin veitir þér rétt á fullri endurgreiðslu allra tryggðra greiðslna auk lögbundinna vaxta ef þróunaraðilinn nær ekki að ljúka verkefninu. Þess vegna þarf lögfræðingur þinn að staðfesta ábyrgðina fyrir hverja millifærslu, ekki bara einu sinni í upphafi. Ábyrgð sem nær ekki yfir tiltekna greiðslu skilur þá greiðslu eftir án verndar.

Hefur greiðsluáætlunin áhrif á hvernig ég ætti að skipuleggja lánið mitt?

Já. Útgreiðsla lánsins fer aðeins fram við lokafrágang hjá notarí — hún fjármagnar ekki áfangagreiðslur á byggingartíma. Þær koma úr þínu eigin fjármagni. Lánið þitt fjármagnar lokaeftirstöðvarnar. Þetta þýðir að þú þarft að hafa laust fé tiltækt allan byggingartímann til að mæta áfangagreiðslum, til viðbótar við staðfestingargjaldið við samningsgerð og kaupkostnaðinn við lokafrágang. Eins og fram kemur í leiðbeiningum okkar um spænsk húsnæðislán fyrir erlenda kaupendur, er heildarfjárhæðin sem þarf í reiðufé áður en lánið er greitt út talsvert meiri en aðeins staðfestingargjaldið.

Hversu löngum fyrirvara fæ ég áður en áfangagreiðsla fellur í gjalddaga?

Þróunaraðilar gefa yfirleitt upp áætlaðar dagsetningar tengdar byggingaráföngum fremur en fastar almanaksdagsetningar, þar sem framgangur byggingar ræðst af veðri, aðfangakeðjum og öðrum breytum. Í reynd fá kaupendur yfirleitt 30 til 60 daga fyrirvara áður en áfangagreiðsla er innkölluð. Þróunaraðilinn eða fasteignasalinn ætti að geta gefið upp bráðabirgða byggingaráætlun við undirskrift svo þú getir skipulagt þig í samræmi við það, jafnvel þótt nákvæmar dagsetningar breytist um nokkrar vikur á meðan á byggingu stendur.