Úttektarlisti fyrir nýbyggingar á Spáni: Þetta þarf að skoða áður en þú skrifar undir

Afhendingardagurinn er runninn upp. Tveggja ára bið, byggingarsvæði sem smám saman varð að húsi, og nú stendur fulltrúi byggingaraðilans fyrir framan þig með lyklana að nýja heimilinu þínu á Costa Blanca. Eðlishvötin segir þér að skrifa undir, fagna og byrja að ímynda þér húsgögnin á sínum stað. Flestir erlendir kaupendur gera nákvæmlega það. Og flestir þeirra eyða næstu vikum í að uppgötva galla sem hefði verið einfalt að fá lagfærða ef þeir hefðu verið skráðir á úttektarlista þennan sama dag — en eru nú mun erfiðari viðureignar þegar búið er að undirrita öll skjöl.

Hvað gerist í raun við afhendingu á Spáni

Áður en þú færð lyklana skrifar þú undir skjal sem kallast afhendingarskýrsla (acta de entrega). Þetta skjal flytur formlega umráð eignarinnar frá byggingaraðilanum til þín. Á þessari stundu hefst eins árs ábyrgðartímabil vegna frágangsgalla. Og á þessari sömu stundu er samningsstaða þín gagnvart byggingaraðilanum sterkust.

Það sem margir kaupendur vita ekki er að þeim ber engin skylda til að skrifa undir afhendingarskýrsluna án fyrirvara. Spænsk lög veita þér rétt til að skoða eignina áður en þú skrifar undir og skrá alla galla sem þú finnur beint inn í skjalið sjálft — ferli sem kallast skráning fyrirvara. Byggingaraðilinn er þá formlega upplýstur um að hann þurfi að laga þessi atriði innan ábyrgðartímabilsins.

Það sem ekki er skráð þennan dag verður, lagalega séð, mun erfiðara að fylgja eftir. Þú getur enn gert kröfur samkvæmt eins árs ábyrgðinni vegna frágangsgalla — en án samtímaskráningar á gallanum við afhendingu ertu upp á tölvupóstsamskipti og velvild byggingaraðilans komin(n). Hvorugt er jafn traust og undirritað skjal frá fyrsta degi.

Kostnaðurinn við að skrifa undir án þess að skoða

Venjuleg afhending nýbyggingar felur í sér fulltrúa byggingaraðilans sem er að sinna mörgum afhendingum samtímis, vinnur eftir dagskrá og lýkur sínu hlutverki um leið og lyklaskiptin eiga sér stað. Þrýstingurinn til að skrifa undir hratt er ekki alltaf beinlínis sagður upphátt — stundum er þetta bara stemning augnabliksins, gleðin, tilfinningin um að það sé óþakklátt eða óþægilegt að benda á vandamál.

Kaupendur sem skrifa undir án fyrirvara og uppgötva síðan vandamál lenda í allt öðru ferli. Mál byggingaraðilans er þá lokað. Málið er orðið að ábyrgðarkröfu sem fer í gegnum þjónustuver frekar en að vera leyst sem forsenda fyrir afhendingu. Svartími lengist. Minni háttar atriði fá lægri forgang. Atriði sem ekki voru skráð eru dregin í efa.

Ekkert af þessu þýðir að byggingaraðilar séu að sýna óheiðarleika. Það þýðir einfaldlega að kerfi bregðast við því sem er skjalfest. Úttektarlistinn þinn er þín skjalfesting.

Herbergi fyrir herbergi: úttektarlistinn þinn

Ítarleg úttekt tekur tvo til þrjá tíma fyrir dæmigerða íbúð. Taktu með þér síma eða myndavél. Farðu kerfisbundið í gegnum eignina. Taktu mynd af öllu sem þú skráir. Listinn hér að neðan tekur til þeirra atriða sem oftast finnast í úttektum á nýbyggingum á Costa Blanca.

Gólf og flísar

Gengdu yfir allt gólfflatarmál. Athugaðu hvort flísar liggi ójafnt (þegar einn kanturinn stendur hærra en næsta flís — sem er bæði fallhætta og útlitsgalli). Leitaðu að sprungum, flísum með skörðum eða skemmdum fúgum. Ýttu á flísar sem hljóma holar þegar bankað er á þær — það bendir til ófullnægjandi festingar og mun valda sprungum síðar meir. Athugaðu að fúgulínur séu samræmdar og fullkomlega fylltar.

Veggir og málningarvinna

Skoðaðu veggi í dagsljósi og frá hlið. Leitaðu að hnúðum, dældum, sprungum meðfram samskeytum, málningarrennsli eða svæðum þar sem yfirborðið hefur ekki verið fullkláradi jafnt. Athugaðu samskeyti lofts og veggja fyrir eyður eða sprungur. Taktu eftir svæðum þar sem múrhúðun virðist ófullgerð.

Hurðir og gluggar

Opnaðu og lokaðu öllum hurðum og gluggum. Þeir eiga að hreyfast mjúklega, án þess að festast eða krefjast átaks. Athugaðu að karmar séu réttir í laginu — hurð sem sveiflast sjálf opin eða lokuð bendir til að karminn sé skakkur. Prófaðu allar hurðarhúna og lása. Athugaðu þéttingar glugga fyrir eyður eða skemmdir. Staðfestu að allt gler sé heilt og laust við rispur.

Eldhús

Opnaðu hverja einustu skápahurð og skúffu — þær eiga að falla rétt saman og lokast jafnt. Dragðu allar skúffur alveg út til að athuga rennibrautir. Prófaðu öll heimilistæki sem búið er að setja upp: helluborð, ofn, viftu, uppþvottavél. Láttu vatn renna úr krananum og athugaðu undir vaskinum hvort þar sé raki eða lélegar pípulagnatengingar. Athugaðu að samskeyti á borðplötum séu þétt og innsigluð.

Baðherbergi

Prófaðu alla krana og sturtuna. Athugaðu vatnsþrýsting og að heitt vatn nái réttu hitastigi innan sanngjarns tíma. Athugaðu að niðurföll renni óhindrað. Skoðaðu allar fúgur og sílíkonþéttingar við baðker, sturtubotn og handlaug — þetta eru fyrstu staðirnir þar sem vatnsþétting bilar. Athugaðu að klósettið sturtist niður fullkomlega og að kassinn fyllist rétt aftur. Leitaðu að sýnilegum raka eða blettum undir vöskum.

Rafmagn

Prófaðu hverja innstungu með símahleðslutæki eða prófunartæki. Prófaðu hvern rofa — bæði virkni rofans sjálfs og að rétt ljós kvikni. Skoðaðu rafmagnstöfluna: hver rofi ætti að vera merktur og í stöðunni „á". Staðfestu að viftur virki. Ef gólfhiti er til staðar, prófaðu hitastillinn.

Pípulagnir og vatn

Láttu vatn renna í öllum herbergjum samtímis ef mögulegt er, til að athuga hvort þrýstingur falli. Skoðaðu undir eldhús- og baðherbergisskápum hvort raki sé við pípulagnatengingar. Athugaðu að heitavatnskerfið virki. Ef geymslutankur eða katill er aðgengilegur, taktu eftir staðsetningu hans og skoðaðu hvort augljósir lekar eða skemmdir séu til staðar.

Loftkæling

Prófaðu hverja loftkælingareiningu bæði í kæli- og hitastillingu. Athugaðu að fjarstýringin virki fyrir hverja einingu. Skoðaðu veggeiningarnar — þær eiga að vera láréttar og tryggilega festar. Staðfestu að þéttivatnslosun virki (láttu eininguna ganga í fimmtán mínútur og athugaðu að ekkert vatn safnist saman).

Verönd og svalir

Athugaðu að gólfflöturinn renni rétt af vatni — helltu smá vatni og fylgstu með að það renni í átt að niðurfallinu. Skoðaðu vatnsþéttingu við botn hurða eða veggja sem liggja út á verönd. Athugaðu að handrið séu örugg. Skoðaðu ljósabúnað eða innstungur sem eru útisettar með tilliti til veðurþols.

Sameiginleg rými

Ef byggingin hefur sameiginleg rými — anddyri, lyftu, sundlaug, bílastæði — gakktu í gegnum þau. Ástand þeirra við afhendingu endurspeglar það sem þú átt hlutdeild í í gegnum húsfélagið. Taktu eftir öllu sem stenst ekki þá lýsingu sem gefin var upp í sölugögnum.

Eftir úttektina: hvernig á að skrá hana rétt

Allt sem þú finnur ætti að vera myndað með tímastimpli og skráð skriflega. Þegar afhendingarskýrslan er undirrituð bætir þú við skriflegri yfirlýsingu um fyrirvara — þar sem talin eru upp þau atriði sem fundust. Þú skrifar undir og staðfestir að þú takir við umráðum, en ekki fullnaðarsamþykki. Byggingaraðilinn skrifar undir sama skjal á móti og er frá þeirri stundu formlega upplýstur um málið.

Ef fjöldi eða alvarleiki vandamála er umtalsverður hefur þú rétt til að neita að skrifa undir þar til úr þeim hefur verið bætt. Þetta er lagalegur réttur, ekki samningatækni. Sjálfstæði lögfræðingurinn þinn getur ráðlagt þér hvort gallarnir sem þú fannst séu nægilega alvarlegir til að réttlæta að fresta afhendingu í þínu tilviki.

Fyrir kaupendur sem vilja fagmannlegt mat starfa sérhæfð úttektarfyrirtæki víðs vegar um Costa Blanca og geta framkvæmt skoðunina fyrir þína hönd. Skýrsla þeirra hefur meira vægi en persónulegur listi og þau vita nákvæmlega hvað ber að leita eftir í spænskri nýbyggingarframkvæmd. Við getum mælt með fyrirtækjum sem starfa með erlendum kaupendum.

10 ára byggingarábyrgðin nær yfir burðarvirkisgalla í tíu ár — en frágangs- og íbúðarhæfnisgallar falla undir styttri ábyrgðartímabil, og úttektarferlið er einmitt leiðin til að virkja þá vernd á réttan hátt.

Skoðaðu verkefnin sem í boði eru á Costa Blanca núna — hvert með afhendingardag sem þú getur skipulagt þig eftir. Ef þú hefur spurningar um afhendingarferlið vegna eignar sem þú ert nú þegar að kaupa, sendu okkur skilaboð í spjallinu og við förum yfir með þér hverju þú getur átt von á.

Algengar spurningar

Get ég neitað að skrifa undir afhendingarskjalið ef ég finn galla á Spáni?

Já. Þú hefur lagalegan rétt til að neita að skrifa undir afhendingarskýrsluna ef eignin ber með sér verulega galla sem gera hana ófullgerða eða undir þeirri lýsingu sem samið var um. Algengara er þó að kaupendur skrifi undir með skriflegum fyrirvörum — þar sem tilteknir gallar eru skráðir beint á skjalið — sem upplýsir byggingaraðilann formlega á meðan umráð eru samt tekin. Sjálfstæði lögfræðingurinn þinn ætti að ráðleggja þér um það alvarleikastig sem réttlætir að halda undirskrift til baka.

Hversu langan tíma hefur byggingaraðilinn til að laga úttektaratriði á Spáni?

Frágangsgallar — snyrti- og útlitsatriði — falla undir eins árs ábyrgðartímabilið frá afhendingardegi. Byggingaraðilanum ber lagaleg skylda til að laga þessi atriði innan þess tímaramma. Atriði ættu að vera tilkynnt skriflega um leið og þau uppgötvast. Kröfur sem gerðar eru munnlega eða óformlega eru mun erfiðari í framkvæmd en skriflegar skráningar með tímastimplum og ljósmyndum.

Ætti ég að ráða fagaðila til að framkvæma úttekt á Spáni?

Það er sterklega mælt með því fyrir kaupendur sem búa ekki á Spáni og geta ekki skoðað eignina ítarlega sjálfir, eða þá sem vilja óháða fagmannlega skráningu á ástandi eignarinnar við afhendingu. Sérfræðingur í úttektum kemur auga á atriði sem leikmaður myndi missa af og skilar formlegri skýrslu sem hefur vægi ef ágreiningur kemur síðar upp um einstök atriði. Kostnaðurinn er hóflegur miðað við þá vernd sem hann veitir.

Hver er munurinn á úttektargalla og burðarvirkisgalla?

Úttektargalli er frágangs- eða útlitsatriði — flís sem springur, hurð sem festist, eyða í sílíkonþéttingu. Þessi atriði falla undir eins árs ábyrgð vegna frágangsgalla. Burðarvirkisgalli hefur áhrif á undirstöður eða burðarþætti byggingarinnar og fellur undir 10 ára byggingarábyrgðina í tíu ár. Íbúðarhæfnisgallar — vatnsþéttingarbrestir, einangrunarvandamál — liggja þarna á milli og eru tryggðir í þrjú ár. Þessir þrír flokkar eru ólíkir og hafa hver sína tilkynningarleið.

Hvað ef ég er ekki á Spáni á afhendingardegi?

Þú getur veitt fulltrúa umboð (power of attorney) til að framkvæma úttektina og skrifa undir afhendingarskjölin fyrir þína hönd. Fulltrúinn ætti annaðhvort að vera fagmaður í úttektum, sjálfstæði lögfræðingurinn þinn, eða traustur aðili með þekkingu til að framkvæma ítarlega skoðun. Að skrifa undir afhendingarskýrsluna í fjarveru án skoðunar, eða fela hana einhverjum sem skoðar ekki almennilega, felur í sér sömu áhættu og hvers kyns undirskrift án fyrirvara.