Leiðarvísir um gildrur
Að kaupa fasteign á Spáni: átta gildrurnar sem kosta erlenda kaupendur mest
Nánast enginn tapar peningum á Spáni af því að hann valdi ranga borg. Peningarnir hverfa á þeim fjórum vikum sem líða frá «þetta er hún» til «við skrifuðum undir»: skuld sem enginn nefndi, skattur sem varð þinn án þess að orð féllu, handsal lagt inn á reikning sem ekkert stendur á bak við. Ekkert af þessu er framandi og ekkert af því er óheppni. Hver þessara átta gildra lokast með tilteknu skjali, og hvert þeirra má krefjast áður en þú bindur eina einustu evru.
Skuldirnar fylgja íbúðinni, ekki seljandanum
Ógreidd húsfélagsgjöld sitja áfram á íbúðinni sem þú varst að kaupa: yfirstandandi ár og þrjú ár þar á undan. Lyklarnir og vanskilin koma saman.
Kaupirðu af manni með lögheimili erlendis verður skattur hans þinn
Þegar seljandinn er einstaklingur sem er ekki með skattalega heimilisfesti á Spáni gerir lögin kaupandann að staðgengilsgreiðanda sveitarfélagsskattsins á virðisaukningu lóðar. Þetta er ekki samningsákvæði heldur lög.
Fyrirframgreiðslur eru tryggðar frá fyrstu evru
Sérhver evra sem greidd er fyrir afhendingu verður að liggja á aðskildum sérreikningi og vera tryggð með bankaábyrgð eða vátryggingu á þínu nafni. Án þess skjals er ekkert millifært.
Verðið er aldrei verðið
Bættu við um 10,7 % á eldri eign og 13,2 % á nýbyggingu: sköttum, notario, fasteignaskrá og lögmanni. Á 300.000 evra eign er það annar reikningur upp á 32.000–39.750 evrur.
Gildrurnar átta og hvað hver þeirra kostar
Þetta eru ekki sjaldgæf stórslys. Þetta eru venjulegu brotpunktarnir í kaupum yfir landamæri, og það eru alltaf sömu átta. Hver þeirra lokast með tilteknu skjali, sótt á réttum tíma — það er allt sem þessi leiðarvísir snýst um.
| Gildran | Hvað hún getur kostað | Skjalið sem lokar henni |
|---|---|---|
| Að nota lögmann seljanda eða fasteignasölunnar | Allt hér að neðan, án þess að nokkur kanni það | Þín eigin ráðning á óháðum lögmanni |
| Að lesa ekki nota simple | Lán, kvöð eða fjárnám sem þú erfir | Nota simple úr fasteignaskrá, dagagamalt en ekki mánaðagamalt |
| Ógreidd húsfélagsgjöld | Yfirstandandi ár + 3 ára vanskil | Skuldavottorð frá húsfélagsstjórn |
| Að kaupa af seljanda með lögheimili erlendis | Sveitarfélagsskattur hans, samkvæmt lögum | 3 % afdráttur (eyðublað 211) og haldin plusvalía |
| Greiðslur í nýbyggingu án tryggingar | Sérhver evra greidd fyrir afhendingu | Bankaábyrgð eða vátrygging á þínu nafni |
| Að áætla verðið en ekki kaupin | 32.000–39.750 € á 300.000 evra eign | Skrifleg heildarkostnaðaráætlun áður en listinn er þrengdur |
| Að skrifa undir arras sem þú skildir ekki | Handsalið þitt, eða íbúðin | Kaupsamningurinn lesinn og útskýrður fyrir millifærslu |
| Enginn notkunarleyfi fyrir nýja íbúð | Íbúð án löglegra tenginga og án leigjenda | Licencia de primera ocupación eða cédula de habitabilidad |
Mynstrið
Hver þeirra er ósýnileg á myndunum og augljós í skjölunum. Kaupin fara úrskeiðis þann dag sem einhver ákveður að pappírarnir geti beðið fram yfir handsalið.
Gildra 1: lögmaðurinn sem er í raun ekki þinn
Þú ert að kaupa í landi þar sem þú þekkir ekki lögin, á tungumáli sem þú lest kannski ekki, af fólki sem þekktist löngu áður en það kynntist þér. Í þeirri stöðu er dýrmætast að hafa fagmann sem á aðeins einn umbjóðanda: þig.
Þægilegi kosturinn er lögmaðurinn sem seljandinn stingur upp á, eða sá sem fasteignasalan notar alltaf. Yfirleitt eru þeir færir og oft fullkomlega heiðarlegir. Þeir eiga líka samband að verja sem er eldra en sambandið við þig, og þóknun sem skilar sér hvort sem kaupin henta þér eða ekki.
- Ráddu þinn eigin lögmann, valinn af þér, áður en þú skrifar undir nokkuð — frátekningu þar með talið.
- Spurðu hann beint hvern annan hann verji eða hafi varið í þessum viðskiptum. Svarið verður að vera: engan.
- Gerðu ráð fyrir um 1 % af verðinu (lágmark í kringum 1.500 evrur). Það er ódýrasta tryggingin í öllum bunkanum.
- Veittu umboð aðeins ef þú kemst ekki sjálfur, eingöngu þínum eigin lögmanni og með þröngt afmörkuðum heimildum.
Viðvörunarmerki
Segi einhver að lögmanns sé ekki þörf því notario kanni allt, þá stoppaðu. Notario staðfestir hver þú ert, hæfi þitt og lögmæti skjalsins. Hann semur ekki fyrir þig, eltir ekki uppi skuldavottorð húsfélagsins og segir þér ekki að verðið sé rangt fyrir þessa íbúð.
Gildra 2: skuldirnar sem koma með lyklunum
Á Spáni loða sumar skuldir við íbúðina en ekki þann sem stofnaði til þeirra. Að kaupa eignina er að kaupa ábyrgðina. Þetta er gildran sem breytir góðum kaupum í dýran lærdóm — og hún sést öll fyrirfram.
- 1
Fáðu nota simple, og nýja
Útskrift úr fasteignaskrá sýnir þinglýstan eiganda, nákvæma lýsingu og hverja kvöð: veð, fjárnám, kvaðir og dómsathugasemdir. Biddu um útskrift sem er dagagömul, ekki þriggja mánaða gamla.
- 2
Krefstu skuldavottorðs húsfélagsins
Grein 9.1.e í lögum um fjöleignarhús gerir kaupandann ábyrgan með eigninni sjálfri fyrir ógreiddum gjöldum fyrri eiganda fyrir yfirstandandi ár og þrjú almanaksár þar á undan. Seljanda ber lögum samkvæmt að leggja það vottorð fram við undirritun.
- 3
Skoðaðu fasteignagjaldakvittanirnar
Biddu um síðustu greiddu IBI-kvittun. Ógreidd fasteignagjöld má einnig innheimta af eigninni sjálfri, og kvittunin staðfestir að fasteignanúmerið samsvari því sem þú ert að kaupa.
- 4
Berðu saman skrá, fasteignamat og veruleika
Skráð flatarmál, flatarmál í fasteignamati og íbúðin sem þú gekkst um eiga að lýsa því sama. Yfirbyggðar svalir eða aukaherbergi sem hvergi sést er óleyfisframkvæmd — og að fá hana samþykkta verður þitt vandamál.
Staðfest
Lög 49/1960, grein 9.1.e (orðalag í gildi frá 16. júní 2022): sá sem eignast íbúð ber ábyrgð með eigninni sjálfri á fjárhæðum sem fyrri eigendur skulda, takmarkað við liðinn hluta kaupársins og þrjú almanaksár þar á undan.
Gildra 3: að greiða skatt seljandans af því að enginn hélt honum eftir
Þessi kemur jafnvel reyndum kaupendum í opna skjöldu, því hún virðist ósanngjörn: skattur af hagnaði seljandans ætti að vera vandamál seljandans. Búi seljandinn erlendis eru spænsk lög á öðru máli — og færa reikninginn yfir á kaupandann.
| Skattur | Hvers hagnaður er skattlagður | Hvers vegna hann verður vandi kaupandans |
|---|---|---|
| Skattur á söluhagnað þeirra sem búa erlendis | Seljandans | Kaupandinn verður að halda eftir 3 % af verðinu og skila þeim til skattsins með eyðublaði 211 upp í skatt seljandans. Sé það ekki gert svarar eignin sjálf fyrir hann. |
| Plusvalía municipal (sveitarfélagsskattur á virðisaukningu lóðar) | Seljandans | Grein 106.2 í lögum um fjármál sveitarfélaga gerir kaupandann að staðgengilsgreiðanda í hvert sinn sem seljandinn er einstaklingur með lögheimili erlendis. Sveitarfélagið getur snúið sér að þér. |
Hvað er gert
Gakktu snemma úr skugga um skattalega heimilisfesti seljandans — fyrir kaupsamninginn, ekki hjá notario. Sé hann búsettur erlendis er við undirritun haldið eftir 3 % af verðinu og fjárhæð sem dekkar plusvalíuna, og hvort tveggja greitt til yfirvalda. Þetta er venjuleg framkvæmd og enginn heiðarlegur seljandi mótmælir henni.
Staðfest í samræmdum textum: grein 106.2 í konunglegri lagatilskipun 2/2004 (orðalag í gildi frá 17. október 2014) og leiðbeiningar spænska skattsins um 3 % afdráttinn sem gefinn er upp á eyðublaði 211.
Gildra 4: peningar í nýbyggingu án nokkurs á bak við
Að kaupa af teikningu er að afhenda alvöru peninga fyrir eitthvað sem er ekki til enn. Spænsk lög vita þetta og byggðu upp sérstaka vernd í kringum það. Gildran er ekki veik löggjöf. Gildran er að enginn biður um skjalið sem lögin krefjast.
- Byggingaraðilinn verður að tryggja endurgreiðslu allra fyrirframgreiðslna, ásamt lögbundnum vöxtum, frá því byggingarleyfið fæst, með ábyrgðartryggingu eða sjálfskuldarábyrgð banka.
- Hver kaupandi verður að fá sína eigin vátryggingu sem tilgreinir einmitt þína íbúð. Almennt skjal sem nær yfir «verkefnið» er ekki það sama.
- Peningarnir þínir verða að fara inn á sérreikning, aðskilinn frá öðru fé byggingaraðilans, og má aðeins nota til að byggja íbúðirnar.
- Tryggingin nær yfir greiddar fjárhæðir að meðtöldum viðeigandi sköttum, auk lögbundinna vaxta.
Eina spurningin
Áður en þú millifærir í fyrsta sinn skaltu biðja um þitt eigið tryggingarskjal og reikningsupplýsingarnar sem þar standa. Ef svarið er «það kemur seinna», «bankinn er með þetta» eða «við göngum frá því í lokin», þá skiptir ekkert annað í verkefninu máli fyrr en það breytist.
Staðfest: fyrsta viðbótarákvæði laga 38/1999 um byggingar, í orðalagi frá lögum 20/2015, í gildi frá 1. janúar 2016.
Dýpra
Hvernig kaup af teikningu ganga fyrir sig, frá frátekningu til lykla, og hvað er kannað á hverju stigi.
Lestu leiðarvísinn um nýbyggingar →Tökum við fyrsta skrefið?
Verðið er ákveðið af byggingaraðilanum og hækkar eftir því sem framkvæmdum miðar — verð dagsins er það lægsta.
Gildra 5: að áætla verðið en ekki kaupin
Ásett verð er lægsta talan í öllum bunkanum. Sá sem gerir áætlun út frá henni uppgötvar afganginn á versta tíma: þegar handsalið er bundið og lánið reiknað.
| Á 300.000 evra eign | Eldri eign | Nýbygging |
|---|---|---|
| Skattur af yfirfærslu | ITP 9 % = 27.000 € | VSK 10 % + AJD 1,4 % = 34.200 € |
| Notario, fasteignaskrá, lögmaður, gestoría | ~5.000 € | ~5.550 € |
| Samtals til viðbótar | ~32.000 € (~10,7 %) | ~39.750 € (~13,2 %) |
| Heildarkostnaður | ~332.000 € | ~339.750 € |
- Í Valencia-héraði er almennt ITP-hlutfall á eldri eignum 9 % frá 1. júní 2026 (lög 5/2025), og 11 % yfir 1.000.000 evrum.
- Í nýbyggingu er aldrei greitt ITP: þar koma 10 % virðisaukaskattur og 1,4 % stimpilgjald.
- Að gefa upp lægra verð en viðmiðunarvirði skattsins lækkar ekki skattinn heldur býr til lögfræðilegt vandamál í staðinn.
- Svo byrja árlegu útgjöldin: IBI, húsfélagsgjöld, trygging og skattur þeirra sem búa erlendis á eyðublaði 210, líka árið sem þú leigir ekki út.
Öll sundurliðunin
Allur kostnaður við að kaupa og eiga, lið fyrir lið, fyrir eldri eignir og nýbyggingar.
Lestu kostnaðarleiðarvísinn →Gildra 6: að skrifa undir arras sem þú skildir ekki
Arras-samningurinn er augnablikið þegar kaupin verða raunveruleg. Hann festir verðið, frestinn og verðið á því að hætta við — og hann er undirritaður á spænsku einmitt þegar allir liggja á og þú ert þegar tengdur íbúðinni. Það er einmitt sú blanda sem lætur þetta fara illa.
Grein 1454 í spænsku einkamálalögunum, Código Civil, rúmast í einni setningu, og handsalið þitt veltur á þeirri setningu: hafi arras verið umsamin má rifta samningnum þannig að kaupandinn missi hana eða seljandinn skili henni tvöfaldri.
- Ekki eru allar arras af þessu tagi. Sama orð nær líka yfir samninga þar sem það að hætta við skapar skaðabótaskyldu, og aðra þar sem hvorugur má hætta við. Textinn í samningnum ræður.
- Fresturinn sem settur er til undirritunar hjá notario er raunverulegur frestur. Fáist lánið ekki samþykkt fyrir þann tíma missirðu handsalið að óbreyttu.
- Bindðu undirritunina skriflega við það sem enn getur brugðist: lánasamþykki, hreina nota simple, notkunarleyfi, skuldavottorð húsfélagsins.
- Millifærðu aldrei frátekningu eða handsal inn á persónulegan reikning einstaklings, né á reikning fasteignasölu án verndar viðskiptavinafjár, fyrr en lögmaðurinn þinn hefur lesið samninginn.
Þar sem peningarnir hverfa í raun
Sjaldan í svikum. Í fresti sem var of stuttur frá byrjun og samþykktur af kaupanda sem hafði ekki einu sinni sótt um lánið.
Öll röðin
Frátekning, arras, afsal hjá notario og þinglýsing: hver skrifar undir hvað og hvenær.
Lestu leiðarvísinn um lögformlega ferlið →Gildra 7: pappírsvinnan sem stöðvar kaupin alveg
Þessar kosta yfirleitt ekki peninga. Þær kosta vikur, einmitt þar sem vikur eru það eina sem þú átt ekki, því fresturinn úr arras er byrjaður að telja.
- 1
NIE, áður en þú þarft það
Auðkennisnúmer útlendings er skilyrði fyrir að kaupa, greiða skatta og þinglýsa eigninni. Sæktu um daginn sem þú ákveður að kaupa, ekki daginn sem notario biður um það.
- 2
Spænskur bankareikningur
Þú þarft hann til að gera upp við undirritun, greiða rekstrarkostnað og skatta. Að opna reikning sem búsettur erlendis tekur lengri tíma en flestir kaupendur ætla.
- 3
Notkunarleyfið
Í nýbyggingu fást engar löglegar tengingar án þess. Í eldri eign getur fjarvera þess afhjúpað framkvæmdir sem aldrei voru samþykktar. Biddu um skjalið, ekki um fullvissu.
- 4
Orkuvottorðið
Seljandi verður að leggja það fram. Smáatriði í sjálfu sér, en góð vísbending um hvernig haldið hefur verið utan um restina af bunkanum.
- 5
Veitusamningarnir og vanskil á þeim
Kannaðu að þeir séu til, á nafni seljanda og greiddir, og semdu í afsalinu um hvernig þeir flytjast.
Fjarlægðarvandinn
Hvert þessara skrefa tekur lengri tíma frá öðru landi, á öðru tungumáli og í ágúst. Það er einmitt þetta bil sem kaupandaumboðsmaður er til að brúa — og þess vegna stranda kaup yfir landamæri oftast á dagatalinu, ekki á verðinu.
Gildra 8: dagatalið sem gerir þig hljóðlega að spænskum skattgreiðanda
Síðasta gildran kemur eftir undirritun, og hún er sú dýrasta af öllum, því hún er mæld í heimstekjum þínum en ekki í þóknunum.
Dveldu meira en 183 daga á Spáni á almanaksári og þú ert spænskur skattaðili allt það ár. Þetta snýst hvorki um vegabréfsáritun né lögheimilisskráningu: þetta snýst um talningu. Og fullkomlega lögleg Schengen-takt, 90 dagar inni og 90 úti, getur farið yfir 183 daga milli janúar og desember.
183
Dagar sem kveikja á spænskri skattalegri heimilisfesti
Almanaksár, stopular fjarvistir taldar með
90/180
Dvalardagar fyrir eiganda utan ESB
Hreyfanlegt tímabil, allt Schengen-svæðið samanlagt
3%
Haldið eftir af verðinu þegar seljandi býr erlendis
Greitt skattinum með eyðublaði 211
Teldu áður en þú bindur þig
Hvernig klukkurnar tvær virka, hvaða dvalartaktur er öruggur og hvar 183 daga mörkin lenda.
Lestu leiðarvísinn um daga á Spáni →Hvernig við lokum öllum átta áður en þú skrifar undir
Ekkert af þessu mælir með því að kaupa annars staðar. Það mælir með því að kaupa með einhverjum sem hefur það starf að kalla eftir þessum skjölum meðan enn er hægt að standa upp frá borðinu — og segja það hreint út þegar svarið dugar ekki.
Við erum fulltrúar kaupandans, ekki seljandans og ekki byggingaraðilans. Við semjum í þínu nafni: það þýðir að verja stöðu þína, fresti þína og upplýsingar þínar, á þínu tungumáli, héðan. Það þýðir aldrei að lofa lægra verði, því í nýbyggingum ræður byggingaraðilinn verðinu og það fer bara upp.
Sendu okkur eignina sem þú ert að skoða og segðu okkur hvar þú stendur. Við segjum þér hverjar þessara átta gildra eru enn opnar í þínum skjölum og hvaða pappír á að kalla eftir næst.
Kaupandaumboð · Legado Inmobiliaria
Skráð fasteignasala (RAICV 6440) á Costa Blanca. Við förum yfir gögnin, köllum eftir skjölunum og sitjum þín megin við borðið, frá fyrstu skoðun og alla leið til notario.
Svona verjum við kaupendurÁður en þú velur nokkurn
Níu spurningar sem skilja að þann sem vinnur fyrir þig og þann sem vinnur fyrir seljandann.
Prófaðu fasteignasöluna með 9 spurningum →Ókeypis handbók fyrir erlenda kaupendur
NIE, skattar, húsnæðislán fyrir erlenda aðila og dýrustu mistökin. Við sendum hana í tölvupósti.
Algengar spurningar
Hver eru algengustu mistök erlendra kaupenda á Spáni?
Að treysta lögmanninum sem seljandinn eða fasteignasalan kynnti til sögunnar. Nánast allar hinar gildrurnar á listanum hefðu komið í ljós hjá óháðum lögmanni sem ráðinn er fyrir frátekningu.
Get ég erft skuldir fyrri eiganda?
Að hluta, já. Ógreidd húsfélagsgjöld fylgja íbúðinni: kaupandinn ber ábyrgð með eigninni sjálfri á yfirstandandi ári og þremur almanaksárum þar á undan. Þinglýstar kvaðir, svo sem veð og fjárnám, standa líka þar til þeim er aflétt.
Hvers vegna ætti ég að greiða skatt seljandans?
Þegar seljandinn er einstaklingur með lögheimili erlendis gera lögin kaupandann að staðgengilsgreiðanda sveitarfélagsskattsins á virðisaukningu lóðar og skylda hann til að halda eftir 3 % af verðinu upp í skatt seljandans. Hvort tveggja leysist með því að halda fénu eftir við undirritun.
Er óhætt að kaupa af teikningu á Spáni?
Já, þegar lagaverndin er raunverulega til staðar. Byggingaraðilinn verður að tryggja hverja fyrirframgreiðslu með vátryggingu á þínu nafni eða bankaábyrgð frá því byggingarleyfið fæst, og geyma féð á aðskildum reikningi. Biddu um þitt skjal fyrir fyrstu millifærslu.
Hverju á ég að bæta ofan á kaupverðið?
Um 10,7 % á eldri eign og 13,2 % á nýbyggingu: sköttum, notario, fasteignaskrá, lögmanni og gestoría. Á 300.000 evra eign eru það um 32.000–39.750 evrur.
Hvað gerist ef ég hætti við eftir að hafa skrifað undir arras?
Í algengasta forminu missir kaupandi sem hættir við handsalið og seljandi sem hættir við skilar því tvöföldu. Aðrar tegundir arras hafa aðrar afleiðingar, svo textinn í þínum samningi ræður.
Þarf ég að vera á Spáni daginn sem skrifað er undir?
Nei. Kaupin má gera með umboði, helst veittu þínum eigin lögmanni og orðuðu með þröngum heimildum fremur en almennum.
Verð ég skattgreiðandi á Spáni við það að kaupa þar fasteign?
Eignarhaldið gerir það ekki. Viðveran gerir það. Meira en 183 dagar á almanaksári gera þig að spænskum skattaðila, og löglegur taktur, 90 inni og 90 úti, getur farið yfir mörkin án þess að þú takir eftir því.
Hvaða eina skjal ætti ég aldrei að skrifa undir án?
Nota simple sem dagsett er aðeins fáum dögum fyrir undirritun. Hún segir hver á eignina í raun og hvaða kvaðir eru þinglýstar, og hún fæst á nokkrum mínútum.
Ertu með spurningar?
Skildu eftir samskiptaupplýsingar og við svörum innan 24 klst.