Spænska húsnæðislánið þitt hækkaði — og nýbyggingin sem þú vildir gerði það líka
Euribor fór yfir 3,3% eftir vaxtahækkun Seðlabanka Evrópu í september. Á sömu fjórum vikum hækkuðu 24 nýbyggingaverkefni í eignasafni Legado allan sinn verðlista. Fyrir kaupanda sem beið, hækkaði verðið hraðar en vextirnir.
Íbúðakaup á Costa Blanca urðu dýrari í tvígang í september. Þann 10. september hækkaði Seðlabanki Evrópu vexti, og þann 18. september stóð 12 mánaða Euribor — vísitalan sem flest spænsk húsnæðislán byggja á — í 3,343%. Á sömu fjórum vikum hækkuðu 24 nýbyggingarverkefni í eignasafni Legado Inmobiliaria allan verðlistann sinn, um miðgildi 3,9%. Fyrir kaupanda sem bíður, kostar verðhækkunin nú meira en vaxtahækkunin.
Helen sat með excel-skjalið opið á eldhúsborðinu í Leeds. Tveir dálkar. Til vinstri, íbúðin í Calpe sem hún og maðurinn hennar höfðu fylgst með síðan í vor. Til hægri, spænska húsnæðislánið sem þau þyrftu til að kaupa hana. Í ágúst hafði hún ákveðið að bíða þar til vextir myndu jafna sig. Í þriðju viku september höfðu báðir dálkarnir breyst. Í sömu átt.
Tvær tölur, sömu átt
Fyrsta talan kom frá Frankfurt. Seðlabanki Evrópu hækkaði sína þrjá lykilvexti um 0,25 prósentustig, og innlánsvextir fóru í 2,50% frá 16. september. Bankinn sagði að átökin fyrir botni Miðjarðarhafs „haldi áfram að skapa verðbólguþrýsting" og spáði 3,0% verðbólgu fyrir 2026.
Euribor hafði þegar byrjað að hækka. 12 mánaða vextirnir voru 2,727% þann 1. júlí og 2,939% þann 3. ágúst. Þeir náðu 3,374% þann 16. september og lokuðu vikunni 18. september í 3,343%.
Önnur talan kom frá Hagstofu Spánar. Íbúðaverð á öðrum ársfjórðungi var 12,2% hærra en ári fyrr, samkvæmt INE. Á Valencia-svæðinu, sem nær yfir alla Costa Blanca, var hækkunin 13,0%. Nýbyggingar hækkuðu um 7,4% á landsvísu.
Hvað 0,4 prósentustig kosta í raun
Erlendir kaupendur á Spáni geta yfirleitt fengið lán fyrir allt að 60% af kaupverðinu. Fyrir 300.000 evra eign er það 180.000 evra lán. Á 20 árum bætir breytingin á Euribor milli byrjun ágúst og miðs september um það bil 38–40 evrum við mánaðarlega afborgun. Um 460 evrum á ári.
Það sviður. En það er líka minni talan af þeim tveimur.
Samkvæmt vikulegri verðvöktun Legado Inmobiliaria á þeim 489 nýbyggingarverkefnum sem fyrirtækið fylgist með á Costa Blanca, hækkuðu 56 verkefni upphafsverð sitt á tímabilinu 24. ágúst til 21. september. Í 24 þeirra hækkaði allur verðlistinn — bæði ódýrustu og dýrustu eignirnar — um miðgildi 3,9%. Á 300.000 evra eign eru 3,9% um 11.600 evrur.
Berðu þessar tvær tölur saman. Ef Euribor héldist óbreyttur allan 20 ára líftíma lánsins, myndi aukavaxtakostnaðurinn nema um 9.200–9.500 evrum. Ein verðendurskoðun, á fjórum vikum, kostaði meira.
„Kaupendur eru að fylgjast með röngu tölunni," segir Pedro Torres, framkvæmdastjóri Legado Inmobiliaria, fasteignasölu sem starfar fyrir erlenda kaupendur á Costa Blanca. „Vextir hækka og lækka yfir líftíma húsnæðisláns. Verð á nýbyggingu fer bara eina leið, og það festist daginn sem þú skrifar undir."
Tökum við fyrsta skrefið?
Verðið er ákveðið af byggingaraðilanum og hækkar eftir því sem framkvæmdum miðar — verð dagsins er það lægsta.
Af hverju vextir dagsins í dag eru ekki þínir vextir
Stór hluti nýbygginga á Costa Blanca er seldur á byggingarstigi, áður en framkvæmdum er lokið. Kaupandinn tryggir sér eign, skrifar undir einkakaupsamning og greiðir í áföngum meðan á byggingu stendur. Húsnæðislánið er ekki undirritað fyrr en hjá notarius publicus, við afhendingu. Af verkefnunum sem Legado fylgist með eiga 205 að ljúka árið 2027 eða síðar.
Þannig að fyrir þessa kaupendur er Euribor-talan sem ræður fyrstu afborgun sú sem gildir á afhendingardegi, ekki þessi september-tala. Enginn veit hver sú tala verður. Verðið hins vegar er fest í samningnum — og sú tala liggur fyrir nú þegar.
Fyrir breska kaupendur er þriðji dálkurinn pundið. Englandsbanki hélt vöxtum óbreyttum í 3,75% þann 17. september, þar sem þrír af níu nefndarmönnum greiddu atkvæði með hækkun. Gengissveiflur geta bætt við eða dregið þúsundir evra af kaupverðinu, sem er ástæðan fyrir því að tímasetning og aðferð yfirfærslunnar skipta jafn miklu máli og vextirnir sjálfir.
Það sem tölurnar segja ekki
Þær segja ekki að allar eignir á Costa Blanca séu að hækka í mánuðinum. Flest verkefni í eignasafninu, 422 af 489, héldu upphafsverði sínu óbreyttu. Sumar hækkanir stafa af því að ódýrasta einingin seldist upp, ekki af nýjum verðlista. Og enginn getur lofað hvert Euribor stefnir næst: Seðlabanki Evrópu segir sjálfur að ákvarðanir verði teknar fund fyrir fund.
Það sem tölurnar segja er einfaldara. Að bíða eftir vöxtum er veðmál á tölu sem verður ekki fest fyrr en eftir mörg ár. Að bíða vegna verðs er veðmál gegn þeirri stefnu sem flestar endurskoðanir tóku í mánuðinum: 56 verkefni hækkuðu upphafsverð sitt, 11 lækkuðu það.
Helen lokaði skjalinu á sunnudagskvöldi. Hún ákvað ekkert þetta kvöld. En hún gerði eitt öðruvísi: hún hætti að spyrja bankann hvað vextirnir yrðu, og spurði þess í stað hvað íbúðin í Calpe myndi kosta í október.
Heimildir: Seðlabanki Evrópu (peningastefnuákvörðun, 10. september 2026); INE, íbúðaverðsvísitala Q2 2026 (7. september 2026); daglegar 12 mánaða Euribor-skráningar samkvæmt euribor-rates.eu; Englandsbanki (17. september 2026); vikuleg verðvöktun Legado Inmobiliaria, 24. ágúst – 21. september 2026. Afborgunartölur eru til viðmiðunar: 180.000 evra lán til 20 ára á Euribor að viðbættu álagi upp á 0,8–1,5 prósentustig. Fyrir nánari upplýsingar um hvernig húsnæðislán fyrir erlenda kaupendur virka í raun, sjá handbók okkar um spænsk húsnæðislán fyrir erlenda kaupendur; fyrir yfirlit yfir markaðinn í heild, markaðsskýrslu Costa Blanca fyrir Q2 2026; fyrir hvernig greiðslur á byggingarstigi eru skipulagðar, greiðsluáætlun fyrir kaup á byggingarstigi; og fyrir ástæður þess að verð hér heldur áfram að hækka, greiningu okkar á áratug af verðhækkunum.
Skrifað og staðfest af Pedro Torres Martínez, löggiltum fasteignasala, RAICV 6440.
Algengar spurningar
Hversu mikið hefur Euribor hækkað árið 2026?
12 mánaða Euribor stóð í 2,727% þann 1. júlí og fór í 2,939% þann 3. ágúst. Vísitalan náði 3,374% þann 16. september og mældist 3,343% þann 18. september, eftir að Seðlabanki Evrópu hækkaði stýrivexti sína um 0,25 prósentustig þann 10. september.
Hversu miklu dýrara verður spænskt húsnæðislán eftir vaxtahækkunina í september?
Fyrir erlendan kaupanda sem fjármagnar 60% af 300.000 € eign, þ.e. 180.000 € lán til 20 ára, þýðir hækkun Euribor frá byrjun ágúst til miðs september um 38 til 40 € hærri greiðslu á mánuði, eða um 460 € á ári. Nákvæm tala fer eftir álagi bankans ofan á vextina.
Er verð á nýbyggingum á Costa Blanca enn að hækka?
Samkvæmt tölum INE var húsnæðisverð í Valencia-héraði 13,0% hærra á öðrum ársfjórðungi 2026 en árið áður, en nýbyggingar hækkuðu um 7,4% á landsvísu. Í eigin könnun Legado Inmobiliaria á 489 byggingarverkefnum hækkuðu 56 upphafsverð sitt á tímabilinu 24. ágúst til 21. september, en 11 lækkuðu það; 24 verkefni hækkuðu heildarverðskrá sína, að miðgildi um 3,9%.
Ef ég kaupi íbúð á byggingarstigi núna, hvaða Euribor gildir fyrir lánið mitt?
Það er vaxtastigið sem gildir á afhendingardegi sem ræður. Kaupendur sem festa kaup á byggingarstigi greiða í áföngum á meðan á framkvæmdum stendur og undirrita lánssamninginn hjá notarius þegar eignin er tilbúin — og það er einmitt sá vaxtafótur sem ákvarðar fyrstu afborgunina. Kaupverðið sjálft er hins vegar fastsett í samningnum þegar hann er undirritaður.
Ókeypis handbók fyrir erlenda kaupendur
NIE, skattar, húsnæðislán fyrir erlenda aðila og dýrustu mistökin. Við sendum hana í tölvupósti.
Tilbúin(n) að skoða raunverulegar eignir?
Notaðu það sem þú hefur lesið – og flakkaðu með betri forsendum.
