Algengar spurningar

Það fer eftir þjónustunni. Í nýbyggingu bætir kaup með Legado engri þóknun á þig: þú greiðir nákvæmlega sama verð og á eigin vegum, en með sérfræðing eingöngu þín megin. Kaupendaráðgjöfin — sérsniðin leit, samningaviðræður og áreiðanleikakönnun — ber þóknun sem nemur 3% af kaupverðinu, að lágmarki 6.000 €, sem þú greiðir: það er einmitt það sem heldur hagsmunum okkar eingöngu í takt við þína. Og að útvega lánið þitt kostar 1,5% af láninu, að lágmarki 3.000 €; kaupir þú eignina í gegnum kaupendaráðgjafann okkar er það innifalið.

Eingöngu fyrir kaupandann. Legado er „Personal Shopper Inmobiliario“ — persónulegur fasteignaráðgjafi — og eina hlutverk okkar er að finna réttu eignina fyrir þig, semja um bestu kjörin og gæta hagsmuna þinna í gegnum allt ferlið. Við erum ekki sölumenn verktakans. Við erum ekki samstarfsaðili verktakans. Við vinnum fyrir þig.

Við finnum eignir sem passa við þínar þarfir meðal yfir 850 virkra nýbygginga í Alicante-héraði. Við skoðum og metum þær fyrir þína hönd. Við semjum um skilmálana fyrir þína hönd og gætum hagsmuna þinna. Við skipuleggjum skoðunarferðina, bókunina, lánsumsóknarferlið ef þörf krefur, lögfræðiteymið og afhendingartímalínuna. Við erum eini tengiliður þinn frá fyrstu fyrirspurn til afhendingar lykla.

• Úrval úr yfir 850 virkum nýbyggingum í Alicante-héraði
• Skoðum og metum eignir fyrir þína hönd
• Semjum um kaupskilmála fyrir þína hönd
• Skipuleggjum skoðunarferð, bókun og lögfræðiteymi
• Sjáum um lánsumsóknarferlið ef fjármögnun er notuð
• Eini tengiliður þinn frá fyrstu fyrirspurn til afhendingar lykla

Sölumenn verktakans gæta hagsmuna verktakans. Hlutverk þeirra er að selja á besta verði fyrir verktakann, ekki að finna besta samninginn fyrir þig. Með Legado hefur þú sérfræðing þér við hlið — á sama verði. Það er engin skynsamleg ástæða til að nota okkur ekki.

Þú getur bókað og jafnvel undirritað samninga í fjarvinnslu með umboði (poder de notario). Engu að síður mælum við eindregið með að minnsta kosti einni heimsókn á staðinn áður en þú skuldbindur þig. Við skipuleggjum og fylgjum með í allar heimsóknir. Ferðin er skipulögð til að vera skilvirk — þú sérð réttu eignirnar, í réttri röð, með réttu samhengi.

Já — og lögfræðingurinn verður að vera óháður. Ekki lögfræðingur verktakans, ekki innanhúsþjónusta á vegum fasteignasölunnar. Hæfur fasteignalögfræðingur (abogado) sem ber eingöngu fagskyldu gagnvart þér. Hann fer yfir samninga, staðfestir eignarhald, sér um skatta og gætir lagalegra hagsmuna þinna á hverju stigi. Þóknun hans er greidd af þér, sérstaklega — venjulega um 1% af kaupverði.

Nei. Lögfræðingur verktakans vinnur fyrir verktakann. Það er bein hagsmunaárekstur. Á Spáni er algengt að verktakar mæli með „óháðum“ lögfræðingum sem í raun eru í nánum tengslum við þá. Fáðu ávallt þinn eigin lögfræðing — einn sem þú hefur valið sjálfstætt.

Nei. Við erum sérfræðingar í fasteignum, ekki lögfræðingar. Lögfræðivinnan krefst hæfs, löggilts abogado með starfsábyrgðartryggingu. Við vinnum náið með lögfræðiteyminu og sjáum um tímalínuna — en lagaleg vernd kemur frá lögfræðingi þínum, ekki frá okkur. Sumar fasteignasölur bjóðast til að sjá um allt innanhúss. Þær eru ekki lögfræðistofur. Sá munur skiptir máli þegar peningarnir þínir eru í húfi.

Venjulega um 1% af kaupverði, með lágmarki upp á u.þ.b. 1.500 €. Á 300.000 € eign er það 3.000 €. Það er greitt beint af þér til lögfræðingsins, sérstaklega frá okkar þjónustu. Þetta er ekki valfrjálst — þetta eru mikilvægustu 3.000 evrurnar í öllu ferlinu.

Já. Við vinnum náið með sérhæfðri óháðri lögfræðistofu með reynslu af kaupum erlendra kaupenda á nýbyggingum í Alicante-héraði. Við mælum með henni því við þekkjum gæði hennar, tímalínur og árangur af fjölmörgum kláruðum viðskiptum. Þér er frjálst að nota hvaða hæfan lögfræðing sem þú kýst — en ef þú notar okkar tilvísunarstofu getum við samræmt tímalínur og gæði beint. Með öðrum fagaðilum getum við ekki gefið þá tryggingu.

RAICV (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana) er opinber skrá yfir löggilta fasteignasala í Valencia-héraði. Skráning er lagalega skylda á svæðinu. Hún krefst þess að uppfylla formlegar kröfur, hafa starfsábyrgðartryggingu og fylgja siðareglum. Biddu ávallt hvaða fasteignasala sem er — óháð því hver hann er eða hvaðan hann kemur — um RAICV-númer hans áður en nokkuð er undirritað eða peningar afhentir. Án þess er engin trygging, engar siðareglur og enginn opinber aðili til að kvarta til.

Sameiginlegt tungumál skapar traust áður en nokkur ástæða er fyrir því — og einmitt þá þarftu að spyrja réttu spurninganna. Spurningin er aldrei „talar þú tungumálið mitt?“ Rétta spurningin er: „hversu mörg ár hefur þú starfað á þessum tiltekna markaði, og hvert er RAICV-númerið þitt?“ Tungumál er gagnlegt. Staðbundin sérþekking, þekking á staðbundnum verktökum og fagleg ábyrgðarskylda eru það sem verndar peningana þína.

Spænsk byggingarlög (LOE, 1999) skylda verktakann til að ábyrgjast eignina í þrjú tímabil: 1 ár fyrir frágangsgalla; 3 ár fyrir íbúðarhæfisgalla; og 10 ár fyrir burðarvirkisgalla. Fyrir burðarvirkisgalla verður verktakinn að hafa tíu ára tryggingu (seguro decenal) áður en eignin er afhent. Biddu ávallt um afrit áður en afsalið (escritura) er undirritað.

• 1 ár — frágangs- og útlitsgallar (málningarvinna, innréttingar, búnaður)
• 3 ár — íbúðarhæfisgallar (lagnir, einangrun, vatnsþétting)
• 10 ár — burðarvirkisgallar (undirstöður, burðarvirki) — verktaki verður að hafa seguro decenal-tryggingu
• Biddu ávallt um afrit af seguro decenal áður en afsalið er undirritað

Spænsk lög skylda verktaka til að tryggja allar fyrirframgreiðslur með bankaábyrgð (aval bancario) eða tryggingu. Þetta þýðir að þú getur endurheimt peningana þína ef verktakinn lýkur ekki verkinu. Þetta virkar þó aðeins ef ábyrgðin hefur í raun verið gefin út og er gild. Áður en nokkur fyrirframgreiðsla er innt af hendi skaltu biðja verktakann um skjöl bankaábyrgðarinnar. Legado leiðbeinir þér í gegnum þessa athugun.

LPO er skylt sveitarfélagsleyfi sem verktakinn verður að fá þegar byggingu er lokið. Án þess má ekki löglega búa í eigninni, skrá hana í fasteignaskrá (Land Registry) eða afsala henni hjá notarius. Afhendingardagsetningar sem verktakar gefa upp eru áætlanir — raunveruleg lúkning fer eftir því hvenær LPO er veitt. Tafir eru algengar. Legado fylgist með þessu og heldur þér upplýstum.

Fyrir kaup á nýbyggingu í Valencia-héraði: virðisaukaskattur (IVA) upp á 10% af kaupverði, auk stimpilgjalds (AJD) upp á 1,4% á veðskjalið ef þú fjármagnar kaupin. Þetta bætist ofan á grunnverðið. Notaðu kostnaðarreiknivélina á hverri eignasíðu fyrir nákvæma sundurliðun.

• IVA (virðisaukaskattur) — 10% af kaupverði (nýbygging, aðeins fyrsta sala)
• AJD (stimpilgjald) — 1,4% á afsalið ef þú notar lán
• Notarius-gjöld — u.þ.b. 900–1.200 €
• Fasteignaskrá (Land Registry) — u.þ.b. 500–700 €
• Óháður lögfræðingur — u.þ.b. 1% af kaupverði

Fyrir kaup á nýbyggingu skaltu áætla um 12–13% ofan á grunnverðið til að standa straum af öllum sköttum, notarius-, fasteignaskrár- og lögfræðikostnaði. Á 300.000 € eign er heildarkostnaðurinn u.þ.b. 338.000–340.000 €. Kostnaðarreiknivélin á hverri eignasíðu sýnir þetta í rauntíma fyrir hvaða verð sem er.

Já. Árlegur kostnaður felur í sér: IBI (fasteignaskattur, venjulega 0,4–1,3% af skráðu fasteignamati); félagsgjöld (cuota de comunidad, frá 50 € upp í 400+ €/mánuði eftir byggingu); tekjuskatt fyrir erlenda eigendur (Modelo 210, nokkur hundruð evrur á ári jafnvel þótt eignin sé ekki leigð út); og heimilistryggingu og fastagjöld veitna.

• IBI (fasteignaskattur) — venjulega 0,4–1,3% af skráðu fasteignamati á ári
• Félagsgjöld — frá 50 €/mánuði í einföldu húsi upp í 400+ €/mánuði í orlofsbyggð
• Modelo 210 (tekjuskattur erlendra eigenda) — nokkur hundruð evrur á ári, jafnvel þótt eignin sé ekki leigð út
• Heimilistrygging — áætlaðu 200–600 €/ári eftir stærð og verðmæti
• Fastagjöld veitna — rafmagn, vatn og gas jafnvel þegar eignin stendur tóm

Já. Spænskir bankar lána erlendum kaupendum, venjulega allt að 60–70% af matsvirði. Ferlið tekur 4–8 vikur og krefst skjala um tekjur, eignir og núverandi skuldbindingar. Við vinnum með sérhæfðum lánamiðlurum sem vita hvaða lánveitendur eru virkir hverju sinni fyrir erlenda kaupendur.

Ekki endilega. Margir kaupendur nota fjármögnun jafnvel þótt þeir gætu greitt út í hönd — til að viðhalda lausafé, forðast að binda of mikið fjármagn í einni eign, eða halda sveigjanleika fyrir aðrar fjárfestingar. Ákvörðunin fer eftir fjárhagsstöðu þinni og áætlunum. Við getum rætt valkostina við þig.

Spænsk breytileg húsnæðislán eru venjulega verðlögð á grundvelli Euribor 12M auk vaxtaálags bankans (yfirleitt 1–2%). Euribor-vextir breytast mánaðarlega — þegar þeir hækka, hækkar mánaðarleg afborgun þín. Lánareiknivélin á hverri eignasíðu sýnir núverandi Euribor-vexti og gerir þér kleift að reikna út mánaðarlega afborgun við mismunandi álags- og lánstímasviðsmyndir.