Ihr spanischer Kredit ist teurer geworden – und der Neubau, den Sie wollten, auch
Der Euribor stieg nach der Zinserhöhung der EZB im September über 3,3 Prozent. In denselben vier Wochen hoben 24 Neubauprojekte aus dem Portfolio von Legado ihre komplette Preisliste an. Wer wartet, sieht: Der Preis hat sich schneller bewegt als der Zins.
Eine Immobilie an der Costa Blanca ist in diesem September gleich zweimal teurer geworden. Am 10. September erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen, und am 18. September lag der 12-Monats-Euribor – der Referenzzins der meisten spanischen Immobilienkredite – bei 3,343 Prozent. In denselben vier Wochen haben 24 Neubauprojekte aus dem Portfolio von Legado Inmobiliaria ihre komplette Preisliste angehoben, im Median um 3,9 Prozent. Wer mit dem Kauf wartet, zahlt für den Preisanstieg inzwischen mehr als für den Zinsanstieg.
Helen hatte die Tabelle auf dem Küchentisch in Leeds aufgeklappt. Zwei Spalten. Links die Wohnung in Calpe, die sie und ihr Mann seit dem Frühjahr im Blick hatten. Rechts der spanische Kredit, den sie dafür brauchen würden. Im August hatte sie beschlossen abzuwarten, bis sich die Zinsen beruhigen. In der dritten Septemberwoche hatten sich beide Spalten bewegt. In dieselbe Richtung.
Zwei Zahlen, eine Richtung
Die erste Zahl kam aus Frankfurt. Die EZB hob ihre drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte an; der Einlagensatz liegt damit seit dem 16. September bei 2,50 Prozent. Der Konflikt im Nahen Osten erzeuge „weiterhin Inflationsdruck“, erklärte die Notenbank, und rechnet für 2026 mit einer Inflation von 3,0 Prozent.
Der Euribor war da längst auf dem Weg nach oben. Der 12-Monats-Satz stand am 1. Juli bei 2,727 Prozent und am 3. August bei 2,939 Prozent. Am 16. September erreichte er 3,374 Prozent und beendete die Woche zum 18. September bei 3,343 Prozent.
Die zweite Zahl kam vom spanischen Statistikamt. Wohnimmobilien kosteten im zweiten Quartal laut INE 12,2 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. In der Region Valencia, zu der die gesamte Costa Blanca gehört, betrug der Anstieg 13,0 Prozent. Neubauten verteuerten sich landesweit um 7,4 Prozent.
Was 0,4 Prozentpunkte tatsächlich kosten
Käufer ohne Wohnsitz in Spanien können in der Regel bis zu 60 Prozent des Kaufpreises finanzieren. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind das 180.000 Euro Kredit. Über 20 Jahre verteuert die Euribor-Bewegung zwischen Anfang August und Mitte September die Monatsrate um rund 38 bis 40 Euro. Etwa 460 Euro im Jahr.
Das schmerzt. Es ist aber die kleinere der beiden Zahlen.
Laut der wöchentlichen Preisbeobachtung von Legado Inmobiliaria über die 489 Neubauprojekte, die das Unternehmen an der Costa Blanca verfolgt, haben 56 zwischen dem 24. August und dem 21. September ihren Einstiegspreis erhöht. Bei 24 davon bewegte sich die gesamte Preisliste – von der günstigsten bis zur teuersten Wohnung –, im Median um 3,9 Prozent. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind 3,9 Prozent rund 11.600 Euro.
Legt man beide Zahlen nebeneinander, ist das Bild eindeutig. Selbst wenn der Euribor über die gesamten 20 Jahre Laufzeit auf dem heutigen Stand bliebe, lägen die Mehrzinsen bei etwa 9.200 bis 9.500 Euro. Eine einzige Preisrunde, binnen vier Wochen, hat mehr gekostet.
„Die Käufer schauen auf die falsche Zahl“, sagt Pedro Torres, CEO von Legado Inmobiliaria, einer Agentur, die an der Costa Blanca für Käufer ohne Wohnsitz in Spanien arbeitet. „Zinsen steigen und fallen über die Laufzeit eines Kredits. Der Preis eines Neubaus kennt nur eine Richtung – und er steht fest an dem Tag, an dem Sie unterschreiben.“
Machen wir den ersten Schritt?
Den Preis legt der Bauträger fest — er steigt mit dem Baufortschritt. Der heutige Preis ist der niedrigste.
Warum der Zins von heute nicht Ihr Zins ist
Ein großer Teil der Neubauten an der Costa Blanca wird vom Plan verkauft. Der Käufer reserviert, unterschreibt einen privaten Kaufvertrag und zahlt während der Bauphase in Raten. Die Hypothek wird erst bei Fertigstellung vor dem Notar unterzeichnet. Von den Projekten, die Legado beobachtet, werden 205 im Jahr 2027 oder später fertig.
Für diese Käufer bestimmt also der Euribor am Tag der Übergabe die erste Rate – nicht der aus diesem September. Diese Zahl kennt niemand. Der Preis dagegen ist im Vertrag festgeschrieben. Und diese Zahl kennt man heute.
Für britische Käufer kommt eine dritte Spalte hinzu: das Pfund. Die Bank of England ließ den Leitzins am 17. September bei 3,75 Prozent, drei der neun Mitglieder stimmten für eine Erhöhung. Wechselkursschwankungen können den Euro-Preis um Tausende verteuern oder verbilligen – deshalb zählen Zeitpunkt und Art der Überweisung ebenso viel wie der Zins.
Was die Daten nicht sagen
Sie sagen nicht, dass an der Costa Blanca diesen Monat jede Wohnung teurer wird. Die meisten Projekte im Portfolio, 422 von 489, hielten ihren Einstiegspreis. Manche Erhöhung geht darauf zurück, dass die günstigste Einheit verkauft ist, nicht auf eine neue Preisliste. Und niemand kann versprechen, wohin sich der Euribor bewegt: Die EZB selbst sagt, sie entscheide von Sitzung zu Sitzung.
Was sie sagen, ist einfacher. Wer auf die Zinsen wartet, wettet auf eine Zahl, die erst in Jahren feststeht. Wer auf den Preis wartet, wettet gegen die Richtung, die die meisten Preisrunden in diesem Monat genommen haben: 56 Projekte haben ihren Einstiegspreis erhöht, 11 haben ihn gesenkt.
Helen klappte die Tabelle an einem Sonntagabend zu. Entschieden hat sie an diesem Abend nichts. Nur eines machte sie anders: Sie fragte die Bank nicht mehr, wie hoch der Zins sein würde – sondern, was die Wohnung in Calpe im Oktober kosten würde.
Quellen: Europäische Zentralbank (geldpolitischer Beschluss, 10. September 2026); INE, Wohnimmobilienpreisindex Q2 2026 (7. September 2026); tägliche Fixings des 12-Monats-Euribor laut euribor-rates.eu; Bank of England (17. September 2026); wöchentliche Preisbeobachtung von Legado Inmobiliaria, 24. August – 21. September 2026. Die Raten sind Beispielrechnungen: 180.000 Euro Kredit über 20 Jahre zum Euribor plus einer Marge von 0,8 bis 1,5 Prozentpunkten. Wie Hypotheken für Käufer ohne Wohnsitz in Spanien in der Praxis funktionieren, erklärt unser Ratgeber zur spanischen Hypothek für Nichtresidenten; den Gesamtmarkt beschreibt der Marktbericht Costa Blanca für Q2 2026; wie die Zahlungen beim Kauf vom Plan gestaffelt sind, zeigt der Zahlungsplan beim Kauf vom Plan; und warum die Preise hier weiter steigen, unsere Analyse eines Jahrzehnts Preisentwicklung.
Verfasst und geprüft von Pedro Torres Martínez, registrierter Makler RAICV 6440.
Häufig gestellte Fragen
Wie stark ist der Euribor 2026 gestiegen?
Der 12-Monats-Euribor lag am 1. Juli bei 2,727 Prozent und am 3. August bei 2,939 Prozent. Am 16. September erreichte er 3,374 Prozent und stand am 18. September bei 3,343 Prozent, nachdem die EZB ihre Leitzinsen am 10. September um 0,25 Prozentpunkte angehoben hatte.
Um wie viel verteuert sich eine spanische Hypothek nach der Zinserhöhung im September?
Für einen Käufer ohne Wohnsitz in Spanien, der 60 Prozent einer Immobilie für 300.000 Euro finanziert – also 180.000 Euro über 20 Jahre –, erhöht der Euribor-Anstieg zwischen Anfang August und Mitte September die Rate um rund 38 bis 40 Euro im Monat, etwa 460 Euro im Jahr. Der genaue Betrag hängt von der Marge der Bank ab.
Steigen die Neubaupreise an der Costa Blanca weiter?
Laut INE lagen die Wohnimmobilienpreise in der Region Valencia im zweiten Quartal 2026 um 13,0 Prozent über dem Vorjahr, Neubauten verteuerten sich landesweit um 7,4 Prozent. In der Beobachtung von 489 Projekten durch Legado Inmobiliaria erhöhten 56 zwischen dem 24. August und dem 21. September ihren Einstiegspreis, 11 senkten ihn; 24 hoben ihre gesamte Preisliste an, im Median um 3,9 Prozent.
Welcher Euribor gilt für meine Hypothek, wenn ich jetzt vom Plan kaufe?
Der am Tag der Übergabe. Wer vom Plan kauft, zahlt während der Bauphase in Raten und unterschreibt die Hypothek beim Notar, wenn die Wohnung fertig ist – dieser Zins bestimmt die erste Rate. Der Kaufpreis dagegen wird bei Vertragsunterzeichnung festgeschrieben.
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