Fehler-Ratgeber
Immobilienkauf in Spanien: die acht Fehler, die ausländische Käufer am teuersten zu stehen kommen
Kaum jemand verliert in Spanien Geld, weil er den falschen Ort gewählt hat. Verloren wird es in den vier Wochen zwischen «das ist es» und «wir haben unterschrieben»: eine Schuld, die niemand erwähnt hat, eine Steuer, die still und leise zur eigenen wurde, eine Anzahlung auf ein Konto ohne jede Sicherheit dahinter. Nichts davon ist exotisch, und nichts davon ist Pech. Für jeden dieser acht Fehler gibt es ein Dokument, das ihn schließt — und jedes davon lässt sich anfordern, bevor Sie einen einzigen Euro binden.
Schulden folgen der Immobilie, nicht dem Verkäufer
Offene Hausgeldzahlungen bleiben an der gerade gekauften Wohnung hängen: das laufende Jahr plus die drei Jahre davor. Schlüssel und Rückstände kommen gemeinsam an.
Kauf von einem Nichtansässigen macht dessen Steuer zu Ihrer
Ist der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson, macht das spanische Recht den Käufer für die kommunale Wertzuwachssteuer haftbar. Nicht per Vereinbarung, sondern per Gesetz.
Neubaugeld muss vom ersten Tag an gesichert sein
Jeder Euro, den Sie vor der Übergabe zahlen, gehört auf ein getrenntes Konto, gedeckt durch eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung auf Ihren Namen. Ohne dieses Dokument: nicht zahlen.
Der Preis ist nie der Preis
Rechnen Sie beim Wiederverkauf rund 10,7 % und beim Neubau 13,2 % für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt dazu. Bei 300.000 € ist das ein zweiter Scheck über 32.000 bis 39.750 €.
Die acht Fehler und was jeder kostet
Das sind keine seltenen Katastrophen. Das sind die üblichen Bruchstellen eines grenzüberschreitenden Kaufs, und es sind immer wieder dieselben acht. Jeden schließt ein bestimmtes Dokument, angefordert zu einem bestimmten Zeitpunkt — genau darum geht es hier.
| Der Fehler | Was er kosten kann | Das Dokument, das ihn schließt |
|---|---|---|
| Den Anwalt des Verkäufers oder der Agentur nutzen | Alles Folgende, ungeprüft | Ein eigenes Mandat bei einem unabhängigen Anwalt |
| Die nota simple nicht lesen | Eine Hypothek, Last oder Pfändung, die Sie erben | Nota simple aus dem Grundbuch, wenige Tage vor der Unterschrift |
| Offene Hausgeldzahlungen | Laufendes Jahr + 3 Jahre Rückstände | Schuldenbescheinigung des Verwalters |
| Kauf von einem nicht ansässigen Verkäufer | Dessen kommunale Wertzuwachssteuer, per Gesetz | 3 % Einbehalt (Modelo 211) plus einbehaltene plusvalía |
| Neubauzahlungen ohne Sicherheit | Jeder vor der Übergabe gezahlte Euro | Individuelle Bankbürgschaft oder Kautionspolice |
| Den Preis kalkulieren statt den Kauf | 32.000–39.750 € bei 300.000 € | Eine schriftliche Gesamtkostenaufstellung vor der engeren Auswahl |
| Arras unterschreiben, ohne sie verstanden zu haben | Ihre Anzahlung oder die Wohnung | Der Privatvertrag, gelesen und erklärt, vor jeder Überweisung |
| Keine Erstbezugsgenehmigung | Eine Wohnung ohne legalen Anschluss und Vermietung | Licencia de primera ocupación bzw. cédula de habitabilidad |
Das Muster
Jeder einzelne ist auf den Fotos unsichtbar und in den Unterlagen offensichtlich. Ein Kauf geht schief, wenn jemand entscheidet, die Unterlagen könnten bis nach der Anzahlung warten.
Fehler 1: der Anwalt, der gar nicht Ihrer ist
Sie kaufen in einem Land, dessen Rechtssystem Sie nicht kennen, in einer Sprache, die Sie vielleicht nicht lesen, unter Menschen, die sich alle schon kannten, bevor sie Sie kannten. In dieser Lage ist das Wertvollste, was Sie haben können, ein Profi, dessen einziger Mandant Sie sind.
Bequem ist der Anwalt, den der Verkäufer vorschlägt, oder der, den die Agentur immer nimmt. Meist sind sie fachlich gut und oft völlig redlich. Sie haben aber auch eine Beziehung zu schützen, die älter ist als die zu Ihnen, und ihr Honorar kommt unabhängig davon, ob der Kauf für Sie klug ist.
- Beauftragen Sie Ihren eigenen, selbst gewählten Anwalt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben — auch die Reservierung.
- Fragen Sie direkt, wen er in diesem Geschäft sonst noch vertritt oder vertreten hat. Die Antwort sollte lauten: niemanden.
- Rechnen Sie mit rund 1 % des Kaufpreises (mindestens etwa 1.500 €). Es ist die billigste Absicherung der ganzen Akte.
- Eine Vollmacht nur, wenn Sie nicht anreisen können, nur an Ihren eigenen Anwalt und mit eng gefassten Befugnissen.
Das Warnsignal
Wenn Ihnen jemand sagt, ein Anwalt sei unnötig, weil der Notar ohnehin alles prüft: anhalten. Der Notar prüft Identität, Geschäftsfähigkeit und Rechtmäßigkeit der Urkunde. Er verhandelt nicht für Sie, treibt keine Schuldenbescheinigung ein und sagt Ihnen nicht, dass der Preis für dieses Objekt falsch ist.
Fehler 2: die Schulden, die mit den Schlüsseln kommen
In Spanien haften manche Schulden an der Immobilie statt an demjenigen, der sie verursacht hat. Wer die Wohnung kauft, kauft die Haftung mit. Das ist der Fehler, der aus einem Schnäppchen eine teure Lektion macht — und er ist vorher vollständig sichtbar.
- 1
Eine nota simple holen, und zwar eine frische
Der Grundbuchauszug zeigt den eingetragenen Eigentümer, die genaue Beschreibung und jede Belastung: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, gerichtliche Vermerke. Verlangen Sie einen, der wenige Tage alt ist, nicht den von vor drei Monaten.
- 2
Die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft verlangen
Nach Artikel 9.1.e des Wohnungseigentumsgesetzes haftet der Käufer mit der Immobilie selbst für offene Hausgelder des Voreigentümers, begrenzt auf das laufende Jahr und die drei Kalenderjahre davor. Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, diese Bescheinigung zur Urkunde vorzulegen.
- 3
Die IBI-Belege prüfen
Lassen Sie sich den letzten bezahlten Grundsteuerbescheid geben. Auch offene IBI kann gegen die Immobilie verfolgt werden, und der Beleg bestätigt, dass die Katasterreferenz zum Kaufobjekt passt.
- 4
Grundbuch, Kataster und Wirklichkeit vergleichen
Eingetragene Fläche, Katasterfläche und die Wohnung, durch die Sie gegangen sind, sollten dasselbe beschreiben. Eine verglaste Terrasse oder ein Zimmer, das in keinem der drei auftaucht, ist Schwarzbau — und die Legalisierung wird Ihr Problem.
Geprüft
Artikel 9.1.e des Ley 49/1960 (Fassung in Kraft seit 16. Juni 2022): Der Erwerber einer Wohnung im Wohnungseigentum haftet mit der Immobilie selbst für die von Voreigentümern geschuldeten Beträge, begrenzt auf den abgelaufenen Teil des Erwerbsjahres und die drei vorangegangenen Kalenderjahre.
Fehler 3: die Steuer des Verkäufers zahlen, weil niemand einbehalten hat
Dieser überrascht selbst erfahrene Käufer, weil er sich falsch anfühlt: Steuern auf den Gewinn des Verkäufers sollten dessen Problem sein. Lebt der Verkäufer im Ausland, sieht das spanische Recht das anders — und stellt die Rechnung dem Käufer.
| Steuer | Wessen Gewinn besteuert wird | Warum sie zum Problem des Käufers wird |
|---|---|---|
| Nichtansässigensteuer auf den Veräußerungsgewinn | Der des Verkäufers | Der Käufer muss 3 % des Preises einbehalten und mit dem Modelo 211 ans Finanzamt abführen, auf Rechnung der Steuer des Verkäufers. Ohne Einbehalt haftet die Immobilie dafür. |
| Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) | Der des Verkäufers | Artikel 106.2 des Kommunalfinanzgesetzes macht den Käufer zum Ersatzsteuerschuldner, sobald der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson ist. Die Gemeinde kann sich an Sie halten. |
Was dagegen hilft
Klären Sie die Steueransässigkeit des Verkäufers früh — vor dem Privatvertrag, nicht beim Notar. Ist er nicht ansässig, werden bei der Beurkundung 3 % Einbehalt und ein Betrag für die plusvalía vom Preis zurückbehalten und abgeführt. Das ist Standard, und kein redlicher Verkäufer hat etwas dagegen.
Geprüft in den konsolidierten Texten: Artikel 106.2 des Real Decreto Legislativo 2/2004 (Fassung in Kraft seit 17. Oktober 2014) sowie die Angaben der spanischen Steuerbehörde zum 3-%-Einbehalt, erklärt mit dem Modelo 211.
Fehler 4: Neubaugeld ohne irgendetwas dahinter
Neubaukauf heißt, echtes Geld für etwas herzugeben, das es noch nicht gibt. Das spanische Recht weiß das und hat dafür einen eigenen Schutz gebaut. Der Fehler ist nicht ein schwaches Gesetz. Der Fehler ist, dass niemand das Dokument verlangt, das dieses Gesetz vorschreibt.
- Der Bauträger muss die Rückzahlung aller Vorauszahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab Erhalt der Baugenehmigung garantieren — über eine Kautionsversicherung oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft.
- Für jeden Käufer ist eine individuelle Police auszustellen, die Ihre konkrete Wohnung benennt. Ein allgemeines Dokument über «das Projekt» ist nicht dasselbe.
- Ihr Geld muss auf ein Sonderkonto fließen, getrennt von den übrigen Mitteln des Bauträgers, und darf nur für den Bau der Wohnungen verwendet werden.
- Die Garantie deckt die gezahlten Beträge einschließlich anfallender Steuern sowie den gesetzlichen Zinssatz.
Die eine Frage
Verlangen Sie vor der ersten Überweisung Ihr individuelles Garantiedokument und die darin genannte Kontoverbindung. Lautet die Antwort «das kommt später», «die Bank bearbeitet es» oder «das machen wir am Ende», ist alles andere an diesem Projekt bedeutungslos, bis sich das ändert.
Geprüft: Erste Zusatzbestimmung des Ley 38/1999 über die Bauordnung, in der Fassung des Ley 20/2015, in Kraft seit 1. Januar 2016.
Mehr dazu
Wie ein Neubaukauf von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe abläuft und was in jeder Phase zu prüfen ist.
Zum Neubau-Ratgeber →Machen wir den ersten Schritt?
Den Preis legt der Bauträger fest — er steigt mit dem Baufortschritt. Der heutige Preis ist der niedrigste.
Fehler 5: den Preis budgetieren statt den Kauf
Der Angebotspreis ist die kleinste Zahl in der Akte. Wer damit plant, entdeckt den Rest im denkbar schlechtesten Moment — wenn die Anzahlung gebunden und die Finanzierung bemessen ist.
| Bei 300.000 € | Wiederverkauf | Neubau |
|---|---|---|
| Erwerbsteuer | ITP 9 % = 27.000 € | MwSt. 10 % + AJD 1,4 % = 34.200 € |
| Notar, Grundbuch, Anwalt, gestoría | ~5.000 € | ~5.550 € |
| Summe obendrauf | ~32.000 € (~10,7 %) | ~39.750 € (~13,2 %) |
| Gesamt | ~332.000 € | ~339.750 € |
- In der Valencianischen Gemeinschaft liegt der allgemeine ITP-Satz beim Wiederverkauf seit dem 1. Juni 2026 bei 9 % (Ley 5/2025) und über 1.000.000 € bei 11 %.
- Neubau unterliegt nie der ITP: dort fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus 1,4 % Beurkundungssteuer an.
- Einen Preis unter dem Referenzwert des Finanzamts zu erklären senkt die Steuer nicht und schafft stattdessen ein rechtliches Problem.
- Danach beginnen die laufenden Kosten: IBI, Hausgeld, Versicherung und die Nichtansässigensteuer per Modelo 210, auch in einem Jahr ohne Vermietung.
Die volle Aufstellung
Alle Erwerbs- und Unterhaltskosten, Posten für Posten, für Wiederverkauf und Neubau.
Zum Kosten-Ratgeber →Fehler 6: arras unterschreiben, ohne sie verstanden zu haben
Der contrato de arras ist der Moment, in dem der Kauf real wird. Er fixiert Preis, Frist und die Strafe für einen Rückzieher — und er wird auf Spanisch unterschrieben, genau dann, wenn alle es eilig haben und emotional gebunden sind. Genau diese Kombination lässt ihn schiefgehen.
Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs ist einen Satz lang, und von diesem Satz hängt Ihre Anzahlung ab: Wurden arras vereinbart, kann der Vertrag aufgehoben werden, indem der Käufer sie verliert oder der Verkäufer sie doppelt zurückgibt.
- Nicht jede Anzahlung ist diese Art von Anzahlung. Dasselbe Wort umfasst Vereinbarungen, bei denen ein Rückzieher Schadenersatz auslöst, und solche, bei denen keine Seite zurücktreten darf. Es gilt, was im Vertrag steht.
- Die Frist bis zur Beurkundung ist eine echte Frist. Ist Ihre Finanzierung bis dahin nicht bewilligt, verlieren Sie im Regelfall die Anzahlung.
- Machen Sie die Beurkundung schriftlich abhängig von dem, was noch scheitern kann: Kreditzusage, saubere nota simple, Erstbezugsgenehmigung, Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft.
- Überweisen Sie Reservierung oder Anzahlung nie auf ein Privatkonto oder ein Agenturkonto ohne Sicherung von Kundengeldern, bevor Ihr Anwalt den Vertrag gelesen hat.
Wo das Geld wirklich verschwindet
Meist nicht durch Betrug. Durch eine Frist, die von Anfang an zu kurz war, akzeptiert von einem Käufer, der die Finanzierung noch gar nicht beantragt hatte.
Der ganze Ablauf
Reservierung, arras, Urkunde und Eintragung — wer wann was unterschreibt.
Zum Ratgeber Kaufprozess →Fehler 7: der Papierkram, der einen Kauf abrupt stoppt
Diese kosten meist kein Geld. Sie kosten Wochen — genau dann, wenn Wochen das Einzige sind, was Sie nicht haben, weil die arras-Frist läuft.
- 1
NIE, bevor Sie sie brauchen
Die Ausländeridentifikationsnummer wird zum Kaufen, zum Zahlen der Steuern und zum Eintragen der Immobilie verlangt. Starten Sie den Antrag, sobald Sie sich zum Kauf entschließen, nicht wenn der Notar danach fragt.
- 2
Ein spanisches Bankkonto
Sie brauchen es für die Kaufpreiszahlung, die Versorger und die Steuern. Als Nichtansässiger eines zu eröffnen dauert länger, als die meisten Käufer erwarten.
- 3
Erstbezugsgenehmigung
Beim Neubau bedeutet keine Genehmigung keinen legalen Anschluss der Versorger. Beim Wiederverkauf kann ihr Fehlen nie legalisierte Bauarbeiten offenlegen. Fordern Sie das Dokument, nicht eine Beruhigung.
- 4
Energieausweis
Der Verkäufer muss ihn stellen. Für sich genommen eine Kleinigkeit, aber ein brauchbares Signal dafür, wie der Rest der Akte geführt wurde.
- 5
Versorgungsverträge und deren Rückstände
Prüfen Sie, ob sie existieren, auf den Verkäufer laufen und bezahlt sind, und regeln Sie bei der Beurkundung die Umschreibung.
Das Distanzproblem
Jeder dieser Punkte dauert aus einem anderen Land, in einer anderen Sprache und im August länger. Genau diese Lücke schließt ein Käufermakler — und deshalb bricht ein grenzüberschreitender Kauf meist am Kalender, nicht am Preis.
Fehler 8: der Kalender, der Sie leise zum spanischen Steuerzahler macht
Der letzte Fehler kommt nach der Beurkundung, und er ist der teuerste von allen, weil er sich an Ihrem Welteinkommen bemisst und nicht an Gebühren.
Wer mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien verbringt, ist für dieses ganze Jahr spanischer Steueransässiger. Keine Visums-, keine Meldefrage: eine Rechenfrage. Und ein völlig legales Schengen-Muster von 90 Tagen drinnen und 90 draußen kann zwischen Januar und Dezember über 183 Tage ergeben.
183
Tage, ab denen die spanische Steueransässigkeit greift
Kalenderjahr, kurze Abwesenheiten werden mitgezählt
90/180
Aufenthaltstage für Eigentümer aus Drittstaaten
Gleitender Zeitraum, alle Schengen-Staaten zusammen
3%
Einbehalt vom Preis bei nicht ansässigem Verkäufer
Ans Finanzamt abgeführt mit dem Modelo 211
Zählen, bevor Sie sich binden
Wie die beiden Uhren laufen, welche Aufenthaltsmuster sicher sind und wo die 183-Tage-Linie verläuft.
Zum Ratgeber Tage in Spanien →Wie wir alle acht schließen, bevor Sie unterschreiben
Nichts davon spricht dafür, woanders zu kaufen. Es spricht dafür, mit jemandem zu kaufen, dessen Aufgabe es ist, diese Dokumente anzufordern, solange man noch aufstehen kann — und deutlich zu sagen, wenn die Antwort nicht überzeugt.
Wir vertreten den Käufer, nicht den Verkäufer und nicht den Bauträger. Wir verhandeln in Ihrem Namen: Das heißt, Ihre Position, Ihre Fristen und Ihre Informationen zu verteidigen, in Ihrer Sprache, von hier aus. Es heißt nie, Ihnen einen niedrigeren Preis zu versprechen, denn beim Neubau setzt der Bauträger den Preis, und er geht nur nach oben.
Schicken Sie uns das Objekt, das Sie ansehen, und den Stand der Dinge. Wir sagen Ihnen, welche dieser acht in Ihrer Akte noch offen sind und was als Nächstes anzufordern ist.
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Eingetragene Agentur (RAICV 6440) an der Costa Blanca. Wir prüfen die Akte, fordern die Dokumente an und sitzen von der ersten Besichtigung bis zum Notar auf Ihrer Seite des Tisches.
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Häufig gestellte Fragen
Was ist der häufigste Fehler ausländischer Käufer in Spanien?
Sich auf einen Anwalt zu verlassen, den der Verkäufer oder die Agentur vermittelt hat. Fast jeden anderen Punkt dieser Liste hätte ein unabhängiger Anwalt, beauftragt vor der Reservierung, aufgedeckt.
Kann ich Schulden des Voreigentümers erben?
Manche, ja. Offene Hausgelder folgen der Immobilie: Der Käufer haftet mit der Wohnung selbst für das laufende Jahr plus die drei Kalenderjahre davor. Eingetragene Lasten wie Hypotheken und Pfändungen bleiben ebenfalls bestehen, bis sie gelöscht sind.
Warum sollte ich die Steuer des Verkäufers zahlen?
Ist der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson, macht das spanische Recht den Käufer zum Ersatzsteuerschuldner der kommunalen Wertzuwachssteuer und verpflichtet ihn, 3 % des Preises für die Nichtansässigensteuer des Verkäufers einzubehalten. Beides regelt man, indem das Geld bei der Beurkundung zurückbehalten wird.
Ist der Neubaukauf in Spanien sicher?
Ja, wenn der gesetzliche Schutz tatsächlich vorliegt. Der Bauträger muss jede Vorauszahlung ab Erteilung der Baugenehmigung mit einer individuellen Police oder Bankbürgschaft absichern und das Geld auf einem getrennten Konto halten. Fordern Sie Ihr Dokument vor der ersten Überweisung an.
Wie viel sollte ich über den Kaufpreis hinaus einplanen?
Rund 10,7 % beim Wiederverkauf und 13,2 % beim Neubau, für Steuern, Notar, Grundbuch, Anwalt und gestoría. Bei 300.000 € sind das etwa 32.000 bis 39.750 €.
Was passiert, wenn ich nach den arras zurücktrete?
In der üblichen Reugeld-Form verliert der Käufer die Anzahlung, und der Verkäufer, der zurücktritt, gibt sie doppelt zurück. Andere Formen haben andere Folgen, maßgeblich ist deshalb der Wortlaut Ihres Vertrags.
Muss ich für die Beurkundung in Spanien sein?
Nein. Es geht per Vollmacht, die Sie Ihrem eigenen Anwalt erteilen und mit engen, konkreten Befugnissen statt allgemeinen fassen sollten.
Werde ich durch den Kauf einer Immobilie in Spanien steueransässig?
Durch Eigentum nicht. Durch Anwesenheit schon. Mehr als 183 Tage im Kalenderjahr machen Sie zum spanischen Steueransässigen, und ein legales Muster von 90 drinnen und 90 draußen kann das unbemerkt überschreiten.
Welches eine Dokument sollte ich nie fehlen lassen?
Eine nota simple, die nur wenige Tage vor der Unterschrift ausgestellt wurde. Sie zeigt, wem die Immobilie wirklich gehört und welche Lasten eingetragen sind, und ist in Minuten zu bekommen.
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