Ratgeber: Kauf ab Plan
Immobilien ab Plan in Spanien kaufen
Der Kauf vom Bauträger in Spanien ist sicher, wenn eine Bedingung erfüllt ist: Jede Zahlung vor der Übergabe muss durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein. Das ist keine Kulanz des Bauträgers — es ist spanisches Gesetz (Ley 38/1999, verschärft 2015). Wird nicht fertiggebaut, fordern Sie Ihre Anzahlung samt gesetzlicher Zinsen zurück. Die echten Risiken liegen woanders: zahlen, bevor die Baugenehmigung vorliegt, unterschreiben ohne unabhängige Rechtsprüfung, Verträge ohne verbindlichen Übergabetermin. Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Ablauf — von der Reservierung über die Bauphasen bis zur Schlüsselübergabe.
Bankgarantie für alle Anzahlungen
Gesetzlich vorgeschrieben: Alle Vorauszahlungen müssen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein, bevor Sie zahlen.
Baugenehmigung vor der Reservierung prüfen
Zahlen Sie keine Reservierungsanzahlung, bevor die Baugenehmigung (licencia de obras) vorliegt. Das ist der wichtigste Schutz beim Kauf ab Plan.
Ausstattung schriftlich fixieren
Alle Materialien und Ausführungsdetails müssen im Vertrag stehen — nicht nur im Rendering oder im Mustermiethaus.
Hypothek erst bei Fertigstellung
Spanische Banken zahlen die Hypothek erst aus, wenn die Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación) erteilt ist. Planen Sie Ihre Finanzierung entsprechend.
So funktioniert der Kauf ab Plan in Spanien
| Phase | Typische Zahlung | Wann | Zu prüfender Schutz |
|---|---|---|---|
| Reservierung | 1–3 % | Die Einheit wird vom Markt genommen | Rückerstattungsbedingungen im Reservierungsvertrag |
| Privater Kaufvertrag | 10–20 % | Wenige Wochen nach der Reservierung | Bankgarantie oder Versicherungspolice ausgestellt |
| Ratenzahlungen | 10–20 % | Während der Bauphase | Jede Rate durch die Garantie abgedeckt |
| Übergabe | 70–80 % / Hypothek | Beim Notar, nach der Erstbezugslizenz | Lizenz erteilt, Mängelliste vereinbart |
Rechtlicher Schutz für Käufer ab Plan in Spanien
Das spanische Recht verpflichtet Bauträger, alle vor der Fertigstellung geleisteten Ratenzahlungen durch eine Versicherung oder Bankgarantie abzusichern. Das bedeutet: Wird der Bauträger insolvent oder stellt die Bauarbeiten nicht fertig, können Käufer ihre Anzahlungen zurückfordern.
Kritische Prüfung
Dieser Schutz greift nur, wenn die Garantie oder Versicherung tatsächlich ausgestellt wurde und gültig ist. Dies vor jeder Zahlung zu prüfen, ist einer der wichtigsten Schritte im gesamten Ab-Plan-Prozess.
Was Sie vor Unterzeichnung eines Ab-Plan-Vertrags prüfen sollten
- Baugenehmigung (Licencia de Obras) — muss vorliegen, bevor Sie zahlen
- Bankgarantie oder Aval Bancario — schützt alle geleisteten Zahlungen bei Bauträgerinsolvenz
- Memoria de Calidades — detaillierte Ausstattungsliste, die dem Kaufvertrag beigefügt sein muss
- Voraussichtliches Übergabedatum — mit Toleranzklauseln und Konsequenzen bei Verzögerung
- Bauträger-Haftpflicht — Garantie für 10 Jahre auf strukturelle Mängel, 3 Jahre für Leitungen, 1 Jahr für Oberflächen
- Zahlungsplan — alle Zahlungstermine und -beträge klar im Vertrag definiert
Der häufigste Fehler
Die Reservierungsanzahlung zu leisten, bevor die Baugenehmigung (licencia de obras) erteilt wurde. Ohne diese Genehmigung sind die gesetzlichen Schutzmechanismen für Ratenzahlungen deutlich schwächer — prüfen Sie sie immer zuerst.
Machen wir den ersten Schritt?
Den Preis legt der Bauträger fest — er steigt mit dem Baufortschritt. Der heutige Preis ist der niedrigste.
Steuern und Kosten beim Kauf ab Plan
Neubaukäufe (einschließlich Käufe ab Plan) unterliegen der Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % zuzüglich der Stempelsteuer (AJD) von 1,4 % statt der Grunderwerbsteuer (ITP).
Kalkulieren Sie zusätzlich etwa 12–13 % des Kaufpreises für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwaltskosten ein. Bei Finanzierung kommen die hypothekenbezogenen Kosten noch hinzu.
Marktdaten
In der Provinz Alicante kostet Neubau laut notarieller Statistik 66 % mehr als Bestandsimmobilien — der Legado-Neubauaufschlag (12 Monate bis Mai 2026). Das ist ein Marktfakt, keine Marge von Legado.
Zum vollständigen Marktbericht →Warum die Finanzierungsplanung beim Kauf ab Plan entscheidend ist
Der Kauf ab Plan hat eine besondere Herausforderung für die Finanzierung: Die Hypothek wird erst bei Fertigstellung ausgezahlt — nicht während der Bauphase. Das bedeutet: Die Ratenzahlungen an den Bauträger müssen aus eigenem Kapital geleistet werden.
Finanzierungslogik ab Plan
Planen Sie: Reservierung + Kaufvertrag-Anzahlung + Bauphasen-Raten aus Eigenkapital. Die Hypothek zahlt erst bei der notariellen Übergabe. Der gesamte Kapitalbedarf vor der Hypothek kann 20–30 % des Kaufpreises erreichen.
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Häufig gestellte Fragen
Wie sicher ist der Kauf vom Bauträger in Spanien und wie ist die Anzahlung abgesichert?
Sicher, wenn die gesetzlichen Schutzmechanismen greifen. Das spanische Gesetz Ley 38/1999 (verschärft durch Ley 20/2015) verpflichtet den Bauträger, jede Vorauszahlung durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abzusichern und auf einem separaten Sonderkonto zu führen. Bei Insolvenz oder Nichtfertigstellung erhalten Sie alle Zahlungen samt gesetzlicher Zinsen zurück. Entscheidend: Vor jeder Zahlung prüfen, dass die Garantie tatsächlich ausgestellt ist — und dass die Baugenehmigung vorliegt.
Was passiert mit meinen Anzahlungen, wenn der Bauträger insolvent wird?
Spanisches Recht schreibt vor, dass alle Vorauszahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein müssen. Mit dieser Garantie erhalten Sie Ihr Geld samt gesetzlicher Zinsen zurück — ohne sie sind Sie ungeschützt.
Wann wird die Mehrwertsteuer (MwSt.) beim Kauf ab Plan fällig?
Die MwSt. (10 %) wird auf jede geleistete Zahlung fällig — also auf die Anzahlung, alle Bauphasen-Raten und den Übergabebetrag, jeweils anteilig.
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