Ratgeber: Kauf ab Plan
Immobilien ab Plan in Spanien kaufen
Der Kauf einer Immobilie ab Plan in Spanien bietet deutschen, österreichischen und Schweizer Käufern attraktive Einstiegspreise und die Möglichkeit, das Objekt nach eigenen Wünschen zu gestalten — insbesondere an der Costa Blanca. Gleichzeitig erfordert dieser Kauftyp ein genaues Verständnis der spanischen Rechtslage, der gestaffelten Zahlungsstrukturen und der gesetzlich vorgeschriebenen Bauträgergarantien. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen den gesamten Ablauf transparent und präzise: von der Reservierung über die Bauphasen bis zur Schlüsselübergabe.
Bankgarantie für alle Anzahlungen
Gesetzlich vorgeschrieben: Alle Vorauszahlungen müssen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein, bevor Sie zahlen.
Baugenehmigung vor der Reservierung prüfen
Zahlen Sie keine Reservierungsanzahlung, bevor die Baugenehmigung (licencia de obras) vorliegt. Das ist der wichtigste Schutz beim Kauf ab Plan.
Ausstattung schriftlich fixieren
Alle Materialien und Ausführungsdetails müssen im Vertrag stehen — nicht nur im Rendering oder im Mustermiethaus.
Hypothek erst bei Fertigstellung
Spanische Banken zahlen die Hypothek erst aus, wenn die Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación) erteilt ist. Planen Sie Ihre Finanzierung entsprechend.
So funktioniert der Kauf ab Plan in Spanien
| Phase | Typische Zahlung | Wann | Zu prüfender Schutz |
|---|---|---|---|
| Reservierung | 1–3 % | Die Einheit wird vom Markt genommen | Rückerstattungsbedingungen im Reservierungsvertrag |
| Privater Kaufvertrag | 10–20 % | Wenige Wochen nach der Reservierung | Bankgarantie oder Versicherungspolice ausgestellt |
| Ratenzahlungen | 10–20 % | Während der Bauphase | Jede Rate durch die Garantie abgedeckt |
| Übergabe | 70–80 % / Hypothek | Beim Notar, nach der Erstbezugslizenz | Lizenz erteilt, Mängelliste vereinbart |
Was Sie vor Unterzeichnung eines Ab-Plan-Vertrags prüfen sollten
- Baugenehmigung (Licencia de Obras) — muss vorliegen, bevor Sie zahlen
- Bankgarantie oder Aval Bancario — schützt alle geleisteten Zahlungen bei Bauträgerinsolvenz
- Memoria de Calidades — detaillierte Ausstattungsliste, die dem Kaufvertrag beigefügt sein muss
- Voraussichtliches Übergabedatum — mit Toleranzklauseln und Konsequenzen bei Verzögerung
- Bauträger-Haftpflicht — Garantie für 10 Jahre auf strukturelle Mängel, 3 Jahre für Leitungen, 1 Jahr für Oberflächen
- Zahlungsplan — alle Zahlungstermine und -beträge klar im Vertrag definiert
Der häufigste Fehler
Die Reservierungsanzahlung zu leisten, bevor die Baugenehmigung (licencia de obras) erteilt wurde. Ohne diese Genehmigung sind die gesetzlichen Schutzmechanismen für Ratenzahlungen deutlich schwächer — prüfen Sie sie immer zuerst.
Warum die Finanzierungsplanung beim Kauf ab Plan entscheidend ist
Der Kauf ab Plan hat eine besondere Herausforderung für die Finanzierung: Die Hypothek wird erst bei Fertigstellung ausgezahlt — nicht während der Bauphase. Das bedeutet: Die Ratenzahlungen an den Bauträger müssen aus eigenem Kapital geleistet werden.
Finanzierungslogik ab Plan
Planen Sie: Reservierung + Kaufvertrag-Anzahlung + Bauphasen-Raten aus Eigenkapital. Die Hypothek zahlt erst bei der notariellen Übergabe. Der gesamte Kapitalbedarf vor der Hypothek kann 20–30 % des Kaufpreises erreichen.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Kauf ab Plan in Spanien sicher für ausländische Käufer?
Mit den richtigen Schutzmaßnahmen ja: Bankgarantie für alle Vorauszahlungen, unabhängige Rechtsprüfung, Baugenehmigung vor der Reservierung. Ohne diese Schutzmaßnahmen ist das Risiko erheblich.
Was passiert mit meinen Anzahlungen, wenn der Bauträger insolvent wird?
Spanisches Recht schreibt vor, dass alle Vorauszahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein müssen. Mit dieser Garantie erhalten Sie Ihr Geld zurück — ohne sie sind Sie ungeschützt.
Wann wird die Mehrwertsteuer (MwSt.) beim Kauf ab Plan fällig?
Die MwSt. (10 %) wird auf jede geleistete Zahlung fällig — also auf die Anzahlung, alle Bauphasen-Raten und den Übergabebetrag, jeweils anteilig.
Haben Sie Fragen?
Unsere Berater antworten Ihnen im Chat innerhalb von Minuten.