Leitfaden Erwerbsnebenkosten
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Als ausländischer Käufer sollten Sie realistisch mit 10 bis 14 % des Kaufpreises an zusätzlichen Steuern und Gebühren kalkulieren — je nach Art der Immobilie und Region. Eine sorgfältige Budgetplanung ist entscheidend, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
ITP 9 % bei Bestandsimmobilien
Die Grunderwerbsteuer ITP beträgt in der Region Valencia 9 % des Kaufpreises — gilt nur für Bestandsimmobilien (nicht für Neubauten).
MwSt. 10 % + AJD 1,4 % bei Neubauten
Neubau und ab Plan: 10 % Mehrwertsteuer plus 1,4 % Stempelsteuer (AJD) — insgesamt 11,4 % nur an Steuern.
Notar und Grundbuch: 1–1,5 % zusätzlich
Notargebühren und Grundbucheintragung kommen immer oben drauf — bei Bestands- und Neubauten gleichermaßen.
Laufende Kosten nicht vergessen
Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten und Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Modelo 210) fallen jährlich an.
Berechnen Sie Ihre gesamten Erwerbskosten
Das vollständige Budget — der Gesamtüberblick
| Kostenposten | Bestandsimmobilie (300.000 €) | Neubau (300.000 €) |
|---|---|---|
| Kaufsteuer | ITP 9 % = 27.000 € | MwSt. 10 % + AJD 1,4 % = 34.200 € |
| Notarkosten | ~900–1.200 € | ~900–1.200 € |
| Grundbuchamt | ~500–700 € | ~500–700 € |
| Unabhängiger Anwalt (1 %) | ~3.000 € | ~3.000 € |
| Gestoría | ~450 € | ~450 € |
| Gesamt zusätzlich | ~32.000 € (~10,7 %) | ~39.750 € (~13,2 %) |
| Gesamtpreis inklusive | ~332.000 € | ~339.750 € |
Machen wir den ersten Schritt?
Den Preis legt der Bauträger fest — er steigt mit dem Baufortschritt. Der heutige Preis ist der niedrigste.
Laufende Eigentumskosten
Neben den einmaligen Kaufnebenkosten fallen als Eigentümer in Spanien regelmäßige jährliche Kosten an, die in die Gesamtplanung einbezogen werden müssen.
0.4–1.3%
Grundsteuer IBI
Vom Katasterwert, jährlich
€50–400+
Gemeinschaftskosten
Pro Monat, je nach Wohnanlage
19%
Einkommensteuer für Nicht-Residenten
Modelo 210, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird
- IBI (Grundsteuer) — jährliche Gemeindesteuer auf den Katasterwert der Immobilie
- Gemeinschaftsgebühren (Cuota de Comunidad) — monatliche Kosten für Verwaltung, Versicherung und Gemeinschaftseinrichtungen
- Modelo 210 — Einkommensteuer für Nicht-Residenten, auch bei Leerstand (auf Basis eines fiktiven Mietertrags von 1,1 % des Katasterwerts)
- Versicherung — Gebäudeversicherung oft vom Regelwerk der Gemeinschaft gefordert, Hausratversicherung empfohlen
- Strom, Wasser, Gas — laufende Versorgungskosten, meist quartalsweise abgerechnet
Steuern beim Immobilienkauf in Spanien im Detail
Das spanische Steuersystem unterscheidet konsequent zwischen Bestands- und Neubauten:
Wichtige Unterscheidung
ITP (Grunderwerbsteuer, 9 %) gilt NUR für Bestandsimmobilien — also den Kauf vom privaten Vorbesitzer. Neubau und ab Plan unterliegen IMMER der MwSt. (10 %) plus AJD (1,4 %) — unabhängig davon, ob das Haus bereits fertiggestellt ist.
Ein häufiger Irrtum: Wer ein neu fertiggestelltes Haus direkt vom Bauträger kauft, zahlt MwSt. + AJD, nicht ITP — auch wenn das Haus physisch schon steht.
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Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien an?
Beim Neubau zahlen Sie 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,4 % Stempelsteuer (AJD) in der Region Valencia. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Anwalt — zusammen etwa 1,5–2,5 %. Realistisch kalkulieren Sie 12–14 % auf den Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer ITP fällt beim Neubau nicht an; sie gilt nur für Bestandsimmobilien.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Bei Bestandsimmobilien etwa 10–11 % des Kaufpreises. Bei Neubauten 12–14 % wegen der höheren Steuerbelastung (MwSt. + AJD statt ITP).
Gilt die ITP für Neubauten in Spanien?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ITP (9 % in der Region Valencia) gilt nur für Bestandsimmobilien. Neubauten und Käufe ab Plan unterliegen der Mehrwertsteuer (10 %) plus Stempelsteuer AJD (1,4 %).
Fallen als Nicht-Resident in Spanien jährliche Steuern an, auch wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Ja. Nicht-Residenten zahlen jedes Jahr die Einkommensteuer Modelo 210, basierend auf einem fiktiven Mietertrag — derzeit 19 % auf 1,1 % des Katasterwerts.
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