Leitfaden Erwerbsnebenkosten
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Als ausländischer Käufer sollten Sie realistisch mit 10 bis 14 % des Kaufpreises an zusätzlichen Steuern und Gebühren kalkulieren — je nach Art der Immobilie und Region. Eine sorgfältige Budgetplanung ist entscheidend, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
ITP 9 % bei Bestandsimmobilien
Die Grunderwerbsteuer ITP beträgt in der Region Valencia 9 % des Kaufpreises — gilt nur für Bestandsimmobilien (nicht für Neubauten).
MwSt. 10 % + AJD 1,4 % bei Neubauten
Neubau und ab Plan: 10 % Mehrwertsteuer plus 1,4 % Stempelsteuer (AJD) — insgesamt 11,4 % nur an Steuern.
Notar und Grundbuch: 1–1,5 % zusätzlich
Notargebühren und Grundbucheintragung kommen immer oben drauf — bei Bestands- und Neubauten gleichermaßen.
Laufende Kosten nicht vergessen
Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten und Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Modelo 210) fallen jährlich an.
Berechnen Sie Ihre gesamten Erwerbskosten
Das vollständige Budget — der Gesamtüberblick
| Kostenposten | Bestandsimmobilie (300.000 €) | Neubau (300.000 €) |
|---|---|---|
| Kaufsteuer | ITP 9 % = 27.000 € | MwSt. 10 % + AJD 1,4 % = 34.200 € |
| Notarkosten | ~900–1.200 € | ~900–1.200 € |
| Grundbuchamt | ~500–700 € | ~500–700 € |
| Unabhängiger Anwalt (1 %) | ~3.000 € | ~3.000 € |
| Gestoría | ~450 € | ~450 € |
| Gesamt zusätzlich | ~32.000 € (~10,7 %) | ~39.750 € (~13,2 %) |
| Gesamtpreis inklusive | ~332.000 € | ~339.750 € |
Laufende Eigentumskosten
Neben den einmaligen Kaufnebenkosten fallen als Eigentümer in Spanien regelmäßige jährliche Kosten an, die in die Gesamtplanung einbezogen werden müssen.
0.4–1.3%
Grundsteuer IBI
Vom Katasterwert, jährlich
€50–400+
Gemeinschaftskosten
Pro Monat, je nach Wohnanlage
19%
Einkommensteuer für Nicht-Residenten
Modelo 210, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird
- IBI (Grundsteuer) — jährliche Gemeindesteuer auf den Katasterwert der Immobilie
- Gemeinschaftsgebühren (Cuota de Comunidad) — monatliche Kosten für Verwaltung, Versicherung und Gemeinschaftseinrichtungen
- Modelo 210 — Einkommensteuer für Nicht-Residenten, auch bei Leerstand (auf Basis eines fiktiven Mietertrags von 1,1 % des Katasterwerts)
- Versicherung — Gebäudeversicherung oft vom Regelwerk der Gemeinschaft gefordert, Hausratversicherung empfohlen
- Strom, Wasser, Gas — laufende Versorgungskosten, meist quartalsweise abgerechnet
Steuern beim Immobilienkauf in Spanien im Detail
Das spanische Steuersystem unterscheidet konsequent zwischen Bestands- und Neubauten:
Wichtige Unterscheidung
ITP (Grunderwerbsteuer, 9 %) gilt NUR für Bestandsimmobilien — also den Kauf vom privaten Vorbesitzer. Neubau und ab Plan unterliegen IMMER der MwSt. (10 %) plus AJD (1,4 %) — unabhängig davon, ob das Haus bereits fertiggestellt ist.
Ein häufiger Irrtum: Wer ein neu fertiggestelltes Haus direkt vom Bauträger kauft, zahlt MwSt. + AJD, nicht ITP — auch wenn das Haus physisch schon steht.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Bei Bestandsimmobilien etwa 10–11 % des Kaufpreises. Bei Neubauten 12–14 % wegen der höheren Steuerbelastung (MwSt. + AJD statt ITP).
Gilt die ITP für Neubauten in Spanien?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ITP (9 % in der Region Valencia) gilt nur für Bestandsimmobilien. Neubauten und Käufe ab Plan unterliegen der Mehrwertsteuer (10 %) plus Stempelsteuer AJD (1,4 %).
Fallen als Nicht-Resident in Spanien jährliche Steuern an, auch wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Ja. Nicht-Residenten zahlen jedes Jahr die Einkommensteuer Modelo 210, basierend auf einem fiktiven Mietertrag — derzeit 19 % auf 1,1 % des Katasterwerts.
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