Spaniens Goldene Aufenthaltsgenehmigung für Immobilienkäufer ist abgeschafft: Was du jetzt wissen musst
Spanien hat das Investor-Visum für Immobilienkäufer im April 2025 abgeschafft. Was das konkret bedeutet, welche Aufenthaltsoptionen noch offen sind – und warum du weiterhin problemlos an der Costa Blanca kaufen kannst.
Spaniens Goldene Aufenthaltsgenehmigung für Immobilienkäufer ist abgeschafft: Was du jetzt wissen musst
Hat Spanien das Investor-Visum für Immobilienkäufer tatsächlich gestrichen? Ja. Am 3. April 2025 hat die spanische Regierung die aufenthaltsrechtliche Investitionsroute über Immobilienerwerb offiziell beendet. Wenn du dich mit dem Kauf an der Costa Blanca befasst hast und dabei auch an einen spanischen Aufenthaltstitel gedacht hast, erfährst du hier genau: Was hat sich geändert, welche Wege bleiben offen – und was ist unverändert geblieben: dein Recht zu kaufen.
Was die Abschaffung konkret bedeutet
Das Programm, das einen Immobilienkauf mit einer spanischen Aufenthaltsgenehmigung verknüpfte, nimmt keine neuen Anträge mehr an. Der Weg, über den Nicht-EU-Staatsangehörige durch Investitionen oberhalb eines bestimmten Schwellenwerts in spanische Immobilien einen Aufenthaltstitel erlangen konnten, ist geschlossen.
Bestehende Titelinhaber sind nicht betroffen. Wer bereits über eine Goldene Aufenthaltsgenehmigung auf Basis einer Immobilieninvestition verfügt, behält seinen Status – er bleibt gültig und kann zu den ursprünglichen Bedingungen verlängert werden. Die Änderung betrifft ausschließlich neue Anträge, die nach dem Abschaffungsdatum gestellt werden.
Die Ankündigung durch Ministerpräsident Pedro Sánchez wurde mit Wohnerschwinglichkeit und dem Druck auf lokale Märkte – insbesondere in Küsten- und Ballungsräumen – begründet. Der politische Kontext ist weniger relevant als die praktische Realität: Ein Weg, den viele internationale Käufer in ihrer Planung eingeplant hatten, existiert nicht mehr.
Was sich dabei nicht ändert: die Möglichkeit für Nicht-Gebietsansässige, Immobilien in Spanien zu kaufen. Es gibt keine Einschränkungen beim Eigentumserwerb. Deutschsprachige Käufer, amerikanische Käufer, skandinavische Käufer – alle können weiterhin eine Immobilie an der Costa Blanca erwerben. Die Goldene Aufenthaltsgenehmigung betraf den Aufenthaltsstatus, nicht das Recht auf Eigentum. Das sind zwei vollständig getrennte Fragen.
Das Problem: Die Verwechslung zweier verschiedener Ziele
Hier geraten Käufer in Schwierigkeiten. Viele Menschen, die diesen Markt erkunden, haben zwei grundlegend verschiedene Ziele vermischt: eine Immobilie kaufen und das Recht erwerben, in Spanien zu leben.
Wer beides – Eigentum und Aufenthaltstitel – über einen einzigen Mechanismus anstreben wollte, für den ist dieser Weg nicht mehr gangbar. Käufer, die davon ausgegangen sind, die Goldene Aufenthaltsgenehmigung stünde noch zur Verfügung – möglicherweise weil sie Artikel aus 2023 gelesen oder mit einem Makler gesprochen haben, der seinen Wissensstand nicht aktualisiert hatte – stehen nun vor einer Planungslücke. Sie haben möglicherweise ihre Finanzen, ihren Zeitplan oder die Umsiedlungspläne ihrer Familie auf ein Programm ausgerichtet, das nicht mehr existiert.
Wie gravierend diese Lücke ist, hängt von deinem eigentlichen Ziel ab. Wer ausschließlich als Kapitalanlage oder als Feriendomizil kauft, für den ändert die Abschaffung nichts. Wer hingegen kaufen wollte, um dauerhaft nach Spanien zu ziehen, braucht jetzt einen anderen Plan – und je früher man ihn entwickelt, desto besser.
Aufenthaltsalternativen, die weiterhin offenstehen
Die Goldene Aufenthaltsgenehmigung war nie der einzige Weg zu einem spanischen Aufenthaltsstatus. Sie war lediglich die meistbeworbene Option, weil die Investition den Antrag trug und kaum Aufenthaltszeit im Land verlangt wurde. Da sie nicht mehr verfügbar ist, müssen Käufer, die in Spanien leben möchten, die verbleibenden Wege kennen.
Das Nicht-Erwerbs-Visum (Visado de Residencia No Lucrativa)
Dies ist die am häufigsten genutzte Aufenthaltsoptionen für internationale Rentner und Personen mit passivem Einkommen. Es berechtigt zum Wohnen in Spanien ohne Erwerbstätigkeit. Voraussetzung ist der Nachweis ausreichender Ersparnisse oder regelmäßiger passiver Einkünfte – Dividenden, Rente, Mieteinnahmen – zur Selbstversorgung ohne Beschäftigung in Spanien. Die finanziellen Schwellenwerte werden von der spanischen Regierung festgelegt und variieren je nach Familiengröße.
Das Nicht-Erwerbs-Visum erlaubt keine Erwerbstätigkeit in Spanien. Für Rentner oder Personen mit Kapitalerträgen ist das in der Regel keine Einschränkung. Erforderlich sind ein ärztliches Attest, ein polizeiliches Führungszeugnis sowie eine private Krankenversicherung in Spanien. Die erste Genehmigung gilt ein Jahr, jede Verlängerung zwei Jahre; nach fünf Jahren kann ein unbefristetes Aufenthaltsrecht beantragt werden.
Das Digital-Nomad-Visum
2023 eingeführt, richtet sich Spaniens Digital-Nomad-Visum an Fernarbeitnehmer, die für Unternehmen außerhalb Spaniens tätig sind. Wer für ein ausländisches Unternehmen arbeitet und seinen Job von überall aus erledigen kann, darf damit legal in Spanien leben und seine bestehende Beschäftigung oder freiberufliche Tätigkeit fortführen. Es gelten Einkommensschwellenwerte; mindestens 80 % der Einkünfte müssen von Kunden oder Arbeitgebern außerhalb Spaniens stammen.
Auch der Rest der Goldenen Aufenthaltsgenehmigung ist Geschichte
Es geht nicht nur um Immobilien. Die Ley Orgánica 1/2025 hat das Investorenvisum zum 3. April 2025 vollständig abgeschafft: Immobilien, spanische Staatsanleihen, Unternehmensanteile, Investmentfonds, Bankeinlagen und Unternehmensprojekte von allgemeinem Interesse. Anträge, die vor diesem Datum gestellt wurden, werden nach den alten Regeln entschieden, und bestehende Inhaber behalten ihre Genehmigung. Wer ein innovatives Geschäftsprojekt hat, kann eine eigene Aufenthaltsgenehmigung für Unternehmer beantragen – mit eigenen Voraussetzungen. Ein Anwalt für Aufenthaltsrecht kann dir sagen, ob sie zu deiner Situation passt.
Machen wir den ersten Schritt?
Den Preis legt der Bauträger fest — er steigt mit dem Baufortschritt. Der heutige Preis ist der niedrigste.
Wer nur ein Feriendomizil sucht: die 90-Tage-Regelung
Ein großer Teil der Käufer an der Costa Blanca plant keinen dauerhaften Umzug. Sie suchen ein Zweitdomizil – einen Ort, an dem sie jedes Jahr Wochen oder Monate verbringen können, insbesondere im Ruhestand. Für diese Käufer ist die Abschaffung der Goldenen Aufenthaltsgenehmigung nahezu irrelevant.
Was hingegen relevant ist – insbesondere für deutschsprachige und andere Nicht-EU-Angehörige – ist die Schengen-90-Tage-Regelung. Als Tourist darfst du dich innerhalb eines 180-Tage-Zeitraums bis zu 90 Tage im Schengen-Raum aufhalten – zu dem auch Spanien gehört. Das ist keine Frage von Legado oder der Immobilie selbst. Die Regelung gilt kumulativ für alle Schengen-Länder, die du besuchst.
Für Käufer, die jedes Jahr nennenswert Zeit in ihrer Immobilie an der Costa Blanca verbringen möchten, ist die 90-Tage-Grenze der maßgebliche praktische Faktor – nicht ein Aufenthaltsvisum. Viele Eigentümer nutzen ihr Kontingent strategisch und kombinieren Aufenthalte in Spanien mit Zeit in Nicht-Schengen-Ländern. Wer mehr als 90 Tage in Spanien verbringen möchte, greift in der Regel auf das Nicht-Erwerbs-Visum zurück.
Der Immobilienkauf selbst bleibt unkompliziert
Nichts von dem oben Beschriebenen verändert den Ablauf eines Immobilienkaufs. Der rechtliche Prozess, die Reservierung, der unabhängige Anwalt, die NIE, der Notar – all das ist unverändert. Der Neubaumarkt an der Costa Blanca funktioniert normal. Bauträger verkaufen. Die Preise steigen weiter, da die Nachfrage internationaler Käufer robust bleibt.
Wer aufenthaltsrechtliche Fragen zu seiner konkreten Situation hat: Wir arbeiten mit Anwälten zusammen, die auf genau diese Szenarien spezialisiert sind. Wir sind keine Aufenthaltsrechtsberater – das ist ihr Fach. Aber wir stellen die richtige Verbindung her und sorgen dafür, dass die Gespräche über Immobilie und Aufenthaltsstatus parallel stattfinden, nicht nacheinander.
Sieh dir unsere aktuellen Neubauimmobilien an der Costa Blanca an und verschaffe dir einen Überblick über das aktuelle Angebot. Preise bewegen sich. Immobilien, die heute zu deiner Situation passen, sind in drei Monaten möglicherweise nicht mehr verfügbar.
Wenn du eine aufenthaltsrechtliche Frage hast oder verstehen möchtest, wie ein Kauf in einen breiteren Umzugsplan passt, sprechen wir das gerne durch. Kein Formular, keine Wartezeit – schreib uns direkt und wir weisen dir den richtigen Weg.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich als Nicht-EU-Staatsangehöriger weiterhin eine Immobilie in Spanien kaufen?
Ja, ohne Einschränkung. Die Abschaffung der Goldenen Aufenthaltsgenehmigung betrifft das aufenthaltsrechtliche Investitionsprogramm, nicht das Eigentumsrecht. Jeder Nicht-Gebietsansässige kann unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit eine Immobilie in Spanien erwerben.
Was passiert mit bestehenden Inhabern der Goldenen Aufenthaltsgenehmigung?
Bestehende Inhaber sind vollständig geschützt. Ihre Genehmigungen bleiben gültig, und Verlängerungen richten sich nach den Regeln, die bei der ersten Erteilung galten. Auch Anträge, die vor dem 3. April 2025 gestellt wurden, werden nach den alten Regeln entschieden. Die Änderung betrifft jeden neuen Antrag, unabhängig von der Investition.
Welche Aufenthaltsoption eignet sich am besten für jemanden, der nach Spanien in den Ruhestand gehen möchte?
Das Nicht-Erwerbs-Visum ist für Rentner mit Renten- oder Kapitalerträgen in der Regel der richtige Weg. Es erfordert den Nachweis ausreichender passiver Einkünfte sowie eine private Krankenversicherung, erlaubt aber keine Erwerbstätigkeit in Spanien.
Ist die Goldene Aufenthaltsgenehmigung vollständig abgeschafft oder nur die Immobilienroute?
Sie ist vollständig abgeschafft. Seit dem 3. April 2025 nimmt Spanien keine neuen Anträge auf ein Investorenvisum mehr an – weder für Immobilien noch für Staatsanleihen, Aktien, Fonds oder Bankeinlagen. Für bestehende Inhaber und vor diesem Datum gestellte Anträge gelten die alten Regeln. Ein Anwalt für Aufenthaltsrecht kann beurteilen, welcher Weg – wenn überhaupt – heute zu deiner Situation passt.
Wie wirkt sich die 90-Tage-Regelung auf die Nutzung meiner Ferienimmobilie an der Costa Blanca aus?
Nicht-EU-Staatsangehörige dürfen sich innerhalb eines rollierenden 180-Tage-Zeitraums bis zu 90 Tage im Schengen-Raum aufhalten. Das gilt unabhängig davon, ob du dort Eigentum besitzt oder nicht. Wer mehr Zeit in Spanien verbringen möchte, nutzt in der Regel das Nicht-Erwerbs-Visum – und der Besitz einer Immobilie stärkt diesen Antrag erheblich.
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