Twój hiszpański kredyt hipoteczny właśnie podrożał — a wymarzona nieruchomość na rynku pierwotnym też kosztuje więcej
Euribor przekroczył 3,3% po wrześniowej podwyżce EBC. W tym samym czterotygodniowym okresie 24 inwestycje z portfolio Legado podniosły całe swoje cenniki. Dla kupującego, który zwlekał z decyzją, ceny wzrosły szybciej niż oprocentowanie.
We wrześniu zakup mieszkania na Costa Blanca zdrożał podwójnie. 10 września Europejski Bank Centralny podniósł stopy procentowe, a 18 września 12-miesięczny Euribor — wskaźnik, od którego zależy większość hiszpańskich kredytów hipotecznych — wynosił już 3,343%. W tym samym czterotygodniowym okresie 24 inwestycje z portfela Legado Inmobiliaria podniosły cały cennik, średnio o 3,9%. Dla kupującego, który zwleka, podwyżka cen kosztuje dziś więcej niż podwyżka stóp.
Helen miała rozłożony arkusz kalkulacyjny na kuchennym stole w Leeds. Dwie kolumny. Po lewej — mieszkanie w Calpe, które razem z mężem obserwowali od wiosny. Po prawej — hiszpański kredyt hipoteczny, który musieliby zaciągnąć, żeby je kupić. W sierpniu postanowiła poczekać, aż stopy się ustabilizują. Pod koniec trzeciego tygodnia września obie kolumny poszły w górę. W tym samym kierunku.
Dwie liczby, jeden kierunek
Pierwsza liczba przyszła z Frankfurtu. EBC podniósł trzy główne stopy procentowe o 0,25 punktu, co od 16 września podniosło stopę depozytową do 2,50%. Bank stwierdził, że konflikt na Bliskim Wschodzie „nadal generuje presję inflacyjną" i prognozuje inflację na poziomie 3,0% w 2026 roku.
Euribor już wcześniej zaczął rosnąć. Stawka 12-miesięczna wynosiła 2,727% 1 lipca i 2,939% 3 sierpnia. 16 września sięgnęła 3,374%, a tydzień kończący się 18 września zamknęła na poziomie 3,343%.
Druga liczba pochodzi z hiszpańskiego urzędu statystycznego. Według INE ceny mieszkań w drugim kwartale były o 12,2% wyższe niż rok wcześniej. We Wspólnocie Walenckiej, która obejmuje całą Costa Blanca, wzrost wyniósł 13,0%. Nieruchomości z rynku pierwotnego podrożały w skali kraju o 7,4%.
Ile naprawdę kosztuje 0,4 punktu
Kupujący niebędący rezydentami w Hiszpanii mogą zwykle uzyskać kredyt na maksymalnie 60% wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu za 300 000 euro oznacza to kredyt na 180 000 euro. Rozłożony na 20 lat, ruch Euriboru między początkiem sierpnia a połową września podnosi miesięczną ratę o mniej więcej 38–40 euro. To około 460 euro rocznie.
To boli. Ale to i tak mniejsza z dwóch liczb.
Z cotygodniowego monitoringu cen Legado Inmobiliaria, obejmującego 489 inwestycji z rynku pierwotnego na Costa Blanca, wynika, że między 24 sierpnia a 21 września cenę wejścia podniosło 56 z nich. W 24 przypadkach zmienił się cały cennik — zarówno najtańszych, jak i najdroższych lokali — średnio o 3,9%. Przy mieszkaniu za 300 000 euro 3,9% to około 11 600 euro.
Zestawmy te dwie liczby obok siebie. Gdyby Euribor pozostał na dzisiejszym poziomie przez cały 20-letni okres kredytowania, dodatkowe odsetki wyniosłyby łącznie około 9 200–9 500 euro. Jedna korekta cennika, w ciągu czterech tygodni, kosztowała więcej.
„Kupujący patrzą nie na tę liczbę, na którą trzeba" — mówi Pedro Torres, CEO Legado Inmobiliaria, agencji obsługującej zagranicznych nabywców na Costa Blanca. „Stopy procentowe rosną i spadają przez cały okres kredytowania. Cena nowego mieszkania idzie tylko w jedną stronę, i zostaje ustalona w dniu podpisania umowy."
Zrobimy pierwszy krok?
Cenę ustala deweloper i rośnie ona wraz z postępem budowy — dzisiejsza cena jest najniższa.
Dlaczego dzisiejsza stopa procentowa nie jest twoją stopą
Większość nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa Blanca sprzedawana jest na etapie budowy. Kupujący rezerwuje lokal, podpisuje prywatną umowę zakupu i płaci w ratach w trakcie realizacji inwestycji. Kredyt hipoteczny podpisuje się dopiero u notariusza, przy odbiorze nieruchomości. Spośród inwestycji monitorowanych przez Legado, 205 ma zostać ukończonych w 2027 roku lub później.
Dla takich kupujących liczy się więc Euribor z dnia odbioru, nie z tego września. Tej liczby nikt dziś nie zna. Cena natomiast jest zapisana w umowie — i tę liczbę znamy już teraz.
Dla brytyjskich kupujących dochodzi trzecia kolumna: funt. Bank Anglii utrzymał 17 września stopy na poziomie 3,75%, przy czym trzech z dziewięciu członków komitetu głosowało za podwyżką. Wahania kursu walut mogą dodać lub odjąć tysiące euro od ceny w przeliczeniu, dlatego moment i sposób realizacji przelewu mają równie duże znaczenie co sama stopa procentowa.
Czego dane nie mówią
Nie mówią, że każde mieszkanie na Costa Blanca drożeje w tym miesiącu. Większość inwestycji w portfelu, 422 z 489, utrzymała niezmienioną cenę wejścia. Część podwyżek wynika ze sprzedania najtańszego lokalu, a nie z nowego cennika. I nikt nie potrafi obiecać, dokąd zmierza Euribor: sam EBC twierdzi, że decyzje będzie podejmował posiedzenie po posiedzeniu.
To, co dane jednak pokazują, jest prostsze. Czekanie na stopy procentowe to zakład o liczbę, która zostanie ustalona dopiero za kilka lat. Czekanie na cenę to zakład przeciwko kierunkowi, w jakim poszła większość korekt w tym miesiącu: 56 inwestycji podniosło cenę wejścia, 11 ją obniżyło.
Helen zamknęła arkusz kalkulacyjny w niedzielny wieczór. Tej nocy niczego nie postanowiła. Zrobiła jedną rzecz inaczej: przestała pytać bank, jaka będzie stopa procentowa, a zaczęła pytać, ile w październiku będzie kosztować mieszkanie w Calpe.
Źródła: Europejski Bank Centralny (decyzja w sprawie polityki pieniężnej, 10 września 2026); INE, Wskaźnik cen mieszkań za II kwartał 2026 (7 września 2026); dzienne fixingi 12-miesięcznego Euriboru publikowane przez euribor-rates.eu; Bank Anglii (17 września 2026); cotygodniowy monitoring cen Legado Inmobiliaria, 24 sierpnia – 21 września 2026. Wyliczenia rat mają charakter poglądowy: kredyt na 180 000 euro rozłożony na 20 lat, przy Euriborze powiększonym o marżę 0,8–1,5 punktu. Więcej o tym, jak w praktyce działają kredyty hipoteczne dla nierezydentów, przeczytasz w naszym przewodniku po hiszpańskich kredytach hipotecznych dla nierezydentów; o sytuacji na całym rynku — w raporcie z rynku Costa Blanca za II kwartał 2026; o harmonogramie płatności przy zakupie na etapie budowy — w artykule o harmonogramie płatności na rynku pierwotnym; a o tym, dlaczego ceny w tym regionie wciąż rosną — w naszej analizie dekady wzrostu cen.
Napisał i zweryfikował Pedro Torres Martínez, licencjonowany agent nieruchomości RAICV 6440.
Najczęściej zadawane pytania
O ile wzrósł Euribor w 2026 roku?
12-miesięczny Euribor wynosił 2,727% 1 lipca i 2,939% 3 sierpnia. 16 września osiągnął poziom 3,374%, a 18 września ukształtował się na poziomie 3,343% – po tym, jak 10 września EBC podniósł swoje główne stopy procentowe o 0,25 punktu.
O ile podrożeje hiszpański kredyt hipoteczny po wrześniowej podwyżce stóp?
Dla nierezydenta finansującego 60% wartości nieruchomości wartej 300.000 €, czyli kredytu na 180.000 € rozłożonego na 20 lat, wzrost Euriboru między początkiem sierpnia a połową września oznacza wyższą ratę o mniej więcej 38–40 € miesięcznie, czyli około 460 € rocznie. Dokładna kwota zależy od marży banku.
Czy ceny nowych mieszkań na Costa Blanca wciąż rosną?
Według danych INE ceny mieszkań we Wspólnocie Walenckiej były w drugim kwartale 2026 roku wyższe o 13,0% rok do roku, a ceny nowych budów wzrosły w całym kraju o 7,4%. W ramach monitoringu Legado Inmobiliaria obejmującego 489 inwestycji, 56 z nich podniosło cenę wejściową między 24 sierpnia a 21 września, a 11 ją obniżyło; 24 inwestycje podniosły cały cennik, średnio o 3,9%.
Jeśli kupuję nieruchomość na etapie budowy, jaki Euribor obowiązuje przy moim kredycie?
Ten obowiązujący w dniu zakończenia budowy. Kupując nieruchomość na etapie budowy, płacisz w transzach w trakcie realizacji inwestycji, a umowę kredytową podpisujesz u notariusza dopiero po jej ukończeniu – to właśnie wtedy obowiązujący Euribor wyznacza wysokość pierwszej raty. Cena zakupu natomiast jest ustalana i zapisana w umowie już w momencie jej podpisania.
Bezpłatny przewodnik dla zagranicznych kupujących
NIE, podatki, kredyt dla nierezydentów i najdroższe błędy przy zakupie. Wyślemy go e-mailem.
Gotów przeglądać rzeczywiste nieruchomości?
Wykorzystaj przeczytane informacje jako filtr — i przeglądaj z lepszymi kryteriami.
