Zakup nieruchomości w Hiszpanii: osiem pułapek, które najdrożej kosztują zagranicznych kupujących

To nie są rzadkie katastrofy. To zwykłe punkty pęknięcia transgranicznego zakupu i za każdym razem powtarza się tych samych osiem. Każdą zamyka konkretny dokument, zażądany w konkretnym momencie — o tym jest ten przewodnik.

Kupujesz w kraju, którego prawa nie znasz, w języku, którego być może nie czytasz, od ludzi, którzy znali się na długo przed tym, zanim poznali ciebie. W takim układzie najcenniejszy jest specjalista, którego jedynym mocodawcą jesteś ty.

Wygodna opcja to prawnik polecony przez sprzedającego albo ten, z którego agencja korzysta zawsze. Zwykle są kompetentni i często całkowicie uczciwi. Mają też relację do ochrony starszą niż ta z tobą i honorarium, które wpływa niezależnie od tego, czy zakup ma dla ciebie sens.

• Zatrudnij własnego prawnika, wybranego przez siebie, zanim cokolwiek podpiszesz — łącznie z rezerwacją.
• Zapytaj wprost, kogo jeszcze reprezentuje albo reprezentował w tej transakcji. Odpowiedź musi brzmieć: nikogo.
• Zaplanuj około 1 % ceny (minimum mniej więcej 1 500 €). To najtańsze ubezpieczenie w całej tej dokumentacji.
• Pełnomocnictwo udzielaj tylko wtedy, gdy nie możesz być obecny, wyłącznie własnemu prawnikowi i z wąsko określonym zakresem.

W Hiszpanii część długów przywiera do mieszkania, a nie do tego, kto je zaciągnął. Kupując nieruchomość, kupujesz odpowiedzialność. To pułapka, która zamienia okazję w drogą lekcję — i w całości widać ją z wyprzedzeniem.

1. 1

   Weź nota simple, i to świeżą

   Wypis z rejestru nieruchomości pokazuje wpisanego właściciela, dokładny opis i każde obciążenie: hipoteki, zajęcia, służebności, wzmianki sądowe. Poproś o wypis sprzed kilku dni, nie ten sprzed trzech miesięcy.

2. 2

   Zażądaj zaświadczenia o zadłużeniu wobec wspólnoty

   Artykuł 9.1.e ustawy o własności lokali czyni nabywcę odpowiedzialnym samym lokalem za zaległe opłaty poprzedniego właściciela za rok bieżący i trzy poprzednie lata kalendarzowe. Sprzedający ma ustawowy obowiązek przedstawić to zaświadczenie przy akcie.

3. 3

   Sprawdź rachunki za podatek od nieruchomości

   Poproś o ostatni opłacony rachunek IBI. Niezapłacony podatek może również zostać wyegzekwowany z samej nieruchomości, a rachunek potwierdza, że numer ewidencyjny odpowiada temu, co kupujesz.

4. 4

   Porównaj rejestr, ewidencję i rzeczywistość

   Powierzchnia z rejestru, powierzchnia z ewidencji i mieszkanie, które oglądałeś, powinny opisywać to samo. Zabudowany taras albo dodatkowy pokój, którego nigdzie nie ma, to samowola budowlana — a jej legalizacja stanie się twoim problemem.

Ta zaskakuje nawet doświadczonych kupujących, bo wydaje się niesprawiedliwa: podatek od zysku sprzedającego powinien być sprawą sprzedającego. Gdy sprzedający mieszka za granicą, hiszpańskie prawo widzi to inaczej — i przesuwa rachunek na kupującego.

Zweryfikowane w tekstach jednolitych: artykuł 106.2 dekretu królewskiego z mocą ustawy 2/2004 (brzmienie obowiązujące od 17 października 2014 r.) oraz wytyczne hiszpańskiego urzędu skarbowego dotyczące zatrzymania 3 % deklarowanego formularzem 211.

Zakup z rynku pierwotnego przed oddaniem to oddanie prawdziwych pieniędzy za coś, czego jeszcze nie ma. Hiszpańskie prawo o tym wie i zbudowało wokół tego osobną ochronę. Pułapką nie jest słabe prawo. Pułapką jest to, że nikt nie żąda dokumentu, którego prawo wymaga.

• Deweloper musi zabezpieczyć zwrot wszystkich wpłat wraz z odsetkami ustawowymi od momentu uzyskania pozwolenia na budowę — ubezpieczeniem kaucyjnym albo solidarną gwarancją bankową.
• Każdy kupujący musi otrzymać własną, imienną polisę wskazującą konkretnie twój lokal. Ogólny dokument obejmujący «inwestycję» to nie to samo.
• Twoje pieniądze muszą trafić na konto specjalne, oddzielone od pozostałych środków dewelopera, i mogą służyć wyłącznie budowie mieszkań.
• Zabezpieczenie obejmuje wpłacone kwoty wraz z należnymi podatkami oraz odsetki ustawowe.

Zweryfikowane: przepis dodatkowy pierwszy ustawy 38/1999 o budownictwie, w brzmieniu nadanym ustawą 20/2015, obowiązujący od 1 stycznia 2016 r.

Cena ofertowa to najmniejsza liczba w całej dokumentacji. Kto planuje na jej podstawie, odkrywa resztę w najgorszym momencie: gdy zadatek jest już wpłacony, a kredyt policzony.

• We Wspólnocie Walenckiej ogólna stawka ITP na rynku wtórnym wynosi 9 % od 1 czerwca 2026 r. (ustawa 5/2025) i 11 % powyżej 1 000 000 €.
• Na rynku pierwotnym nigdy nie płaci się ITP: jest 10 % VAT plus 1,4 % podatku od czynności notarialnych.
• Wpisanie ceny poniżej wartości referencyjnej fiskusa nie obniża podatku, tylko tworzy w zamian problem prawny.
• Potem zaczynają się koszty roczne: IBI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie i podatek nierezydentów przez formularz 210 również w roku, w którym nie wynajmujesz.

Umowa arras to moment, w którym zakup staje się realny. Ustala cenę, termin i cenę wycofania się — a podpisuje się ją po hiszpańsku dokładnie wtedy, gdy wszystkim się spieszy, a emocje są już zaangażowane. To właśnie ta mieszanka sprawia, że sprawy idą źle.

Artykuł 1454 kodeksu cywilnego mieści się w jednym zdaniu, a od tego zdania zależy twój zadatek: jeśli zastrzeżono arras, umowa może zostać rozwiązana — kupujący je traci, a sprzedający zwraca w podwójnej wysokości.

• Nie każde arras jest tego rodzaju. To samo słowo obejmuje też umowy, w których wycofanie się rodzi odszkodowanie, i takie, w których żadna ze stron wycofać się nie może. Rozstrzyga treść umowy.
• Termin wyznaczony na akt notarialny to prawdziwy termin. Jeśli kredyt nie zostanie w nim przyznany, domyślnie tracisz zadatek.
• Uzależnij akt na piśmie od tego, co jeszcze może się nie udać: decyzji kredytowej, czystej nota simple, pozwolenia na użytkowanie, zaświadczenia od wspólnoty.
• Nigdy nie przelewaj rezerwacji ani zadatku na prywatne konto osoby fizycznej ani na konto agencji bez ochrony środków klientów, zanim twój prawnik nie przeczyta umowy.

Te zwykle nie kosztują pieniędzy. Kosztują tygodnie — dokładnie tam, gdzie tygodnie są jedyną rzeczą, której nie masz, bo termin z arras już biegnie.

1. 1

   NIE, zanim będzie potrzebny

   Numer identyfikacyjny cudzoziemca jest wymagany, żeby kupić, zapłacić podatki i wpisać nieruchomość do rejestru. Złóż wniosek w dniu, w którym decydujesz się kupować, a nie w dniu, w którym pyta o niego notariusz.

2. 2

   Hiszpańskie konto bankowe

   Potrzebujesz go do rozliczenia aktu, opłat bieżących i podatków. Otwarcie konta jako nierezydent trwa dłużej, niż większość kupujących zakłada.

3. 3

   Pozwolenie na użytkowanie

   Na rynku pierwotnym bez niego nie ma legalnych przyłączy. Na wtórnym jego brak może ujawnić prace, których nigdy nie zalegalizowano. Poproś o dokument, nie o zapewnienie.

4. 4

   Świadectwo charakterystyki energetycznej

   Musi je dostarczyć sprzedający. Sam w sobie drobiazg, ale dobry wskaźnik tego, jak zadbano o resztę dokumentacji.

5. 5

   Umowy na media i zaległości

   Sprawdź, czy istnieją, czy są na nazwisko sprzedającego i opłacone, i ustal w akcie, jak zostaną przepisane.

Ostatnia pułapka przychodzi po akcie notarialnym i jest najdroższa ze wszystkich, bo mierzy się ją twoim światowym dochodem, a nie honorariami.

Spędź w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku kalendarzowym, a jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym za cały ten rok. To nie kwestia wizy ani meldunku: to kwestia liczenia. A całkowicie legalny rytm Schengen, 90 dni w środku i 90 na zewnątrz, może między styczniem a grudniem przekroczyć 183 dni.

Nic z tego nie jest argumentem, żeby kupować gdzie indziej. To argument, żeby kupować z kimś, czyją pracą jest żądać tych dokumentów, póki jeszcze można wstać od stołu — i powiedzieć wprost, gdy odpowiedź nie wystarcza.

Reprezentujemy kupującego, nie sprzedającego i nie dewelopera. Negocjujemy w twoim imieniu: to znaczy bronimy twojej pozycji, twoich terminów i twojej informacji, w twoim języku, stąd. Nigdy nie znaczy to obiecywania niższej ceny, bo na rynku pierwotnym cenę ustala deweloper i ona tylko rośnie.