Często zadawane pytania

To zależy od usługi. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego zakup z Legado nie wiąże się dla Ciebie z żadnym wynagrodzeniem: płacisz dokładnie tę samą cenę co na własną rękę, ale ze specjalistą wyłącznie po Twojej stronie. Usługa agenta kupującego — spersonalizowane poszukiwania, negocjacje i due diligence — wiąże się z wynagrodzeniem 3% ceny zakupu, minimum 6000 €, które płacisz Ty: to właśnie utrzymuje nasze interesy wyłącznie zgodne z Twoimi. A zorganizowanie kredytu hipotecznego kosztuje 1,5% kwoty kredytu, minimum 3000 €; jeśli kupujesz nieruchomość przez naszego agenta kupującego, jest wliczone.

Wyłącznie dla kupującego. Legado to Personal Shopper Inmobiliario (osobisty doradca ds. nieruchomości) — naszym jedynym zadaniem jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości dla Ciebie, wynegocjowanie najlepszych warunków i ochrona Twoich interesów przez cały proces. Nie jesteśmy agentem sprzedaży dewelopera. Nie jesteśmy partnerem dewelopera. Pracujemy dla Ciebie.

Wyszukujemy nieruchomości odpowiadające Twojemu profilowi spośród ponad 850 aktywnych inwestycji deweloperskich w prowincji Alicante. Odwiedzamy je i oceniamy w Twoim imieniu. Negocjujemy warunki w Twoim imieniu i dbamy o Twoje interesy. Koordynujemy podróż na oględziny, rezerwację, proces kredytu hipotecznego (jeśli jest potrzebny), zespół prawny oraz harmonogram finalizacji transakcji. Jesteśmy Twoim jedynym punktem kontaktu od pierwszego zapytania aż po odbiór kluczy.

• Selekcja spośród ponad 850 aktywnych inwestycji w prowincji Alicante
• Odwiedzanie i ocena nieruchomości w Twoim imieniu
• Negocjacja warunków zakupu w Twoim imieniu
• Koordynacja podróży na oględziny, rezerwacji i zespołu prawnego
• Zarządzanie procesem kredytu hipotecznego, jeśli korzystasz z finansowania
• Jeden punkt kontaktu od pierwszego zapytania aż po odbiór kluczy

Zespół sprzedaży dewelopera reprezentuje dewelopera. Jego zadaniem jest sprzedać po jak najlepszej cenie dla dewelopera, a nie znaleźć najlepszą ofertę dla Ciebie. Z Legado masz po swojej stronie specjalistę — w tej samej cenie. Nie ma żadnego racjonalnego powodu, by z nas nie skorzystać.

Możesz zarezerwować, a nawet podpisać umowy zdalnie, korzystając z pełnomocnictwa (poder notarial). Zdecydowanie zalecamy jednak co najmniej jedną osobistą wizytę przed podjęciem decyzji. Organizujemy wszystkie wizyty i towarzyszymy w nich. Podróż jest zaplanowana tak, by była efektywna — zobaczysz właściwe nieruchomości, we właściwej kolejności, z właściwym kontekstem.

Tak — i prawnik musi być niezależny. Nie prawnik dewelopera, nie usługa wewnętrzna zapewniana przez agencję. Wykwalifikowany prawnik specjalizujący się w nieruchomościach (abogado), którego jedynym obowiązkiem zawodowym jesteś Ty. Sprawdza umowy, weryfikuje prawo własności, zajmuje się podatkami i chroni Twoje interesy prawne na każdym etapie. Jego wynagrodzenie płacisz Ty, osobno — zazwyczaj około 1% ceny zakupu.

Nie. Prawnik dewelopera pracuje dla dewelopera. To bezpośredni konflikt interesów. W Hiszpanii deweloperzy często polecają „niezależnych” prawników, którzy w praktyce są z nimi blisko powiązani. Zawsze zatrudniaj własnego prawnika — wybranego samodzielnie i niezależnie.

Nie. Jesteśmy specjalistami od nieruchomości, a nie prawnikami. Obsługa prawna wymaga wykwalifikowanego, licencjonowanego abogado z ubezpieczeniem od odpowiedzialności zawodowej. Koordynujemy pracę zespołu prawnego i zarządzamy harmonogramem — ale ochronę prawną zapewnia Twój prawnik, nie my. Niektóre agencje oferują obsługę „wszystko w jednym”, we własnym zakresie. Nie są kancelariami prawnymi. Ta różnica ma znaczenie, gdy w grę wchodzą Twoje pieniądze.

Zazwyczaj około 1% ceny zakupu, z minimum w okolicach 1500 €. Przy nieruchomości za 300 000 € to 3000 €. Płacisz bezpośrednio prawnikowi, niezależnie od naszej usługi. To nie jest opcjonalne — to najważniejsze 3000 € w całej transakcji.

Tak. Współpracujemy ściśle ze specjalistyczną, niezależną kancelarią prawną, doświadczoną w zakupach nieruchomości z rynku pierwotnego przez nierezydentów w prowincji Alicante. Polecamy ją, ponieważ znamy jej jakość, terminowość i wyniki z wielu zrealizowanych transakcji. Możesz skorzystać z dowolnego wykwalifikowanego prawnika według własnego wyboru — ale jeśli wybierzesz naszą kancelarię referencyjną, możemy bezpośrednio koordynować terminy i jakość pracy. W przypadku innych prawników nie możemy tego zagwarantować.

RAICV (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana) to oficjalny rejestr licencjonowanych agentów nieruchomości we Wspólnocie Walenckiej. Wpis do rejestru jest w tym regionie wymagany prawnie. Wymaga spełnienia formalnych wymogów, posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej oraz przestrzegania kodeksu postępowania. Zawsze poproś każdego agenta — niezależnie od tego, kim jest i skąd pochodzi — o numer RAICV, zanim podpiszesz cokolwiek lub przekażesz jakiekolwiek pieniądze. Bez tego nie ma ubezpieczenia, kodeksu postępowania ani oficjalnego organu, do którego można złożyć skargę.

Wspólny język buduje zaufanie, zanim pojawi się ku temu jakikolwiek powód — i właśnie wtedy trzeba zadać właściwe pytania. Pytanie nigdy nie powinno brzmieć „czy mówisz w moim języku?”. Właściwe pytanie to: „od ilu lat działasz na tym konkretnym rynku i jaki jest Twój numer RAICV?”. Wspólny język bywa przydatny. To lokalna wiedza, znajomość lokalnych deweloperów i odpowiedzialność zawodowa chronią Twoje pieniądze.

Hiszpańskie prawo budowlane (LOE, 1999) zobowiązuje dewelopera do udzielenia gwarancji na nieruchomość w trzech okresach: 1 rok na wady wykończeniowe; 3 lata na wady mające wpływ na zdatność do zamieszkania; oraz 10 lat na wady konstrukcyjne. W przypadku wad konstrukcyjnych deweloper musi posiadać dziesięcioletnią polisę ubezpieczeniową (seguro decenal) przed przeniesieniem własności nieruchomości. Zawsze poproś o jej kopię przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności (escritura).

• 1 rok — wady wykończeniowe i estetyczne (malowanie, okucia, elementy wyposażenia)
• 3 lata — wady mające wpływ na zdatność do zamieszkania (instalacje wodno-kanalizacyjne, izolacja, hydroizolacja)
• 10 lat — wady konstrukcyjne (fundamenty, elementy nośne) — deweloper musi posiadać ubezpieczenie seguro decenal
• Zawsze poproś o kopię polisy seguro decenal przed podpisaniem aktu notarialnego (escritura) przeniesienia własności

Prawo hiszpańskie wymaga, aby deweloperzy zabezpieczali wszystkie zaliczki gwarancją bankową (aval bancario) lub polisą ubezpieczeniową. Oznacza to, że możesz odzyskać swoje pieniądze, jeśli deweloper nie zakończy inwestycji. Działa to jednak tylko wtedy, gdy gwarancja faktycznie została wystawiona i jest ważna. Przed dokonaniem jakiejkolwiek zaliczki poproś dewelopera o dokumentację gwarancji bankowej. Legado prowadzi Cię przez ten proces weryfikacji.

LPO to obowiązkowe pozwolenie gminne, które deweloper musi uzyskać po zakończeniu budowy. Bez niego nieruchomości nie można legalnie zamieszkać, zarejestrować w księdze wieczystej (Registro de la Propiedad) ani przenieść jej własności aktem notarialnym. Terminy odbioru podawane przez deweloperów są szacunkowe — rzeczywiste zakończenie zależy od wydania LPO. Opóźnienia są częste. Legado monitoruje ten proces i informuje Cię na bieżąco.

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego we Wspólnocie Walenckiej: VAT (IVA) w wysokości 10% ceny zakupu, plus podatek od czynności prawnych (AJD) w wysokości 1,4% od aktu notarialnego kredytu hipotecznego, jeśli korzystasz z finansowania. Doliczane są one do ceny bazowej. Skorzystaj z kalkulatora kosztów na stronie każdej nieruchomości, aby otrzymać spersonalizowane zestawienie.

• IVA (VAT) — 10% ceny zakupu (rynek pierwotny, tylko pierwsza sprzedaż)
• AJD (podatek od czynności prawnych) — 1,4% od aktu notarialnego, jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego
• Opłaty notarialne — około 900–1200 €
• Księga wieczysta (Registro de la Propiedad) — około 500–700 €
• Niezależny prawnik — około 1% ceny zakupu

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego warto zaplanować dodatkowo około 12–13% ceny bazowej na pokrycie wszystkich podatków, opłat notarialnych, wpisu do księgi wieczystej i kosztów prawnych. Przy nieruchomości za 300 000 € całkowity koszt wynosi w przybliżeniu 338 000–340 000 €. Kalkulator kosztów na stronie każdej nieruchomości pokazuje to w czasie rzeczywistym dla dowolnej ceny.

Tak. Roczne koszty obejmują: IBI (podatek od nieruchomości, zazwyczaj 0,4–1,3% wartości katastralnej); opłaty wspólnoty (cuota de comunidad, od 50 € do ponad 400 €/miesiąc, zależnie od inwestycji); podatek dochodowy nierezydenta (Modelo 210, kilkaset euro rocznie, nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana); oraz ubezpieczenie domu i stałe opłaty za media.

• IBI (podatek od nieruchomości) — zazwyczaj 0,4–1,3% wartości katastralnej rocznie
• Opłaty wspólnoty — od 50 €/miesiąc w prostym budynku do ponad 400 €/miesiąc w inwestycji typu resort
• Modelo 210 (podatek dochodowy nierezydenta) — kilkaset euro rocznie, nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana
• Ubezpieczenie domu — zaplanuj 200–600 €/rok, zależnie od metrażu i wartości
• Stałe opłaty za media — prąd, woda i gaz, nawet gdy nieruchomość stoi pusta

Tak. Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, zazwyczaj do 60–70% wartości wycenionej nieruchomości. Proces trwa od 4 do 8 tygodni i wymaga udokumentowania dochodów, aktywów oraz istniejących zobowiązań. Współpracujemy ze specjalistycznymi doradcami kredytowymi, którzy wiedzą, którzy kredytodawcy są aktualnie aktywni w przypadku profili nierezydentów.

Niekoniecznie. Wielu kupujących korzysta z finansowania nawet wtedy, gdy mogliby zapłacić gotówką — aby zachować płynność finansową, uniknąć nadmiernej koncentracji kapitału w jednym aktywie lub zachować elastyczność na potrzeby innych inwestycji. Decyzja zależy od Twojej sytuacji finansowej i planów. Możemy omówić z Tobą dostępne opcje.

Hiszpańskie kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu są zazwyczaj wyceniane jako Euribor 12M plus marża banku (zwykle 1–2%). Stawka Euribor zmienia się co miesiąc — gdy rośnie, rośnie też Twoja miesięczna rata. Kalkulator kredytu hipotecznego na stronie każdej nieruchomości pokazuje aktualną stawkę Euribor i pozwala obliczyć miesięczną ratę dla różnych scenariuszy marży i okresu kredytowania.