Przewodnik kosztów dla kupującego
Koszt Zakupu Nieruchomości w Hiszpanii
Cena wywoławcza to tylko część kosztów zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Zagraniczni kupujący muszą zaplanować budżet na podatki, opłaty prawne, opłaty notarialne i potencjalne koszty finansowania oprócz ceny nieruchomości. Zrozumienie pełnego obrazu przed złożeniem oferty pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy zawarciu umowy.
Sprzedaż wtórna: zaplanuj ~10–11% dodatkowo
Podatek transferowy (ITP) na poziomie 9% w Wspólnocie Walencji od czerwca 2026 r., plus opłaty notarialne, rejestrowe i prawne.
Nowa zabudowa: zaplanuj ~12–13% dodatkowo
VAT 10% plus opłata skarbowa (AJD) 1,4% od czerwca 2026 r., opłaty notarialne, rejestrowe i prawne.
Kredyt hipoteczny zwiększa koszty — ale daje też elastyczność
Opłaty za wycenę, opłaty za udzielenie kredytu i podatek od umowy hipotecznej stosują się w przypadku finansowania.
Koszty bieżące zaczynają się od pierwszego dnia
IBI podatek od nieruchomości, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie domu i podatek dochodowy rezydentów zagranicznego stosuje się corocznie.
Oblicz całkowity koszt nabycia
Użyj kalkulatora poniżej, aby uzyskać natychmiastowy rozkład dla Twojej konkretnej ceny zakupu — sprzedaż wtórna lub nowa zabudowa. Liczby aktualizują się w czasie rzeczywistym w miarę przesuwania suwaka.
Co zaplanować — pełny obraz
Różnica między ceną wywoławczą a całkowitym kosztem nabycia zaskakuje wielu kupujących. Oto rozkład obok siebie dla obu ścieżek zakupu na nieruchomości za €300 000.
| Koszt | Sprzedaż wtórna (€300k) | Nowa zabudowa (€300k) |
|---|---|---|
| Podatek od zakupu | ITP 9% = €27 000 | VAT 10% + AJD 1,4% = €34 200 |
| Opłaty notarialne | ~€900–1 200 | ~€900–1 200 |
| Rejestr Nieruchomości | ~€500–700 | ~€500–700 |
| Niezależny prawnik (1%) | ~€3 000 | ~€3 000 |
| Gestoría | ~€450 | ~€450 |
| Razem dodatkowo | ~€32 000 (~10,7%) | ~€39 750 (~13,2%) |
| Cena razem | ~€332 000 | ~€339 750 |
- Nieruchomość ze sprzedaży wtórnej: ITP 9% + opłaty notarialne ~€750–1 500 + rejestr ~€450–700 + niezależny prawnik ~1% ceny
- Nowa zabudowa: VAT 10% + opłata skarbowa (AJD) 1,4% + opłaty notarialne + rejestr + prawnik — razem typowo 12–13% dodatkowo
- Koszty kredytu hipotecznego (jeśli używany): wycena bankowa €400–700, opłata za udzielenie kredytu, podatek od umowy hipotecznej
- Roczne bieżące: IBI podatek od nieruchomości, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie domu, podatek dochodowy rezydentów zagranicznego (Modelo 210)
Podatek transferowy od nieruchomości ze sprzedaży wtórnej (ITP)
Głównym podatkiem od zakupu nieruchomości ze sprzedaży wtórnej we Wspólnocie Walencji (która obejmuje Costa Blancę) jest ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka wynosi 9% deklarowanej ceny zakupu, obniżona z poprzednich 10% na mocy Ley 5/2025.
Ważne
ITP musi być uregulowany w ciągu 30 dni od podpisania aktu zakończenia. Hiszpański urząd podatkowy stosuje minimalne wartości referencyjne — deklarowanie niższej ceny w celu zmniejszenia podatku nie działa i niesie ze sobą ryzyko prawne.
Uwaga: nieruchomości wycenione powyżej €1 000 000 są opodatkowane stawką 11%. Obniżona stawka 9% dotyczy standardowych zakupów mieszkaniowych do tego progu.
VAT i opłata skarbowa od nowej zabudowy
Nowe nieruchomości (pierwsza sprzedaż od dewelopera kupującemu) są zwolnione z ITP, ale podlegają 10% VAT (IVA) plus 1,4% opłacie skarbowej (AJD — Actos Jurídicos Documentados). Stawka AJD została obniżona z 1,5% do 1,4% w czerwcu 2026 r. na mocy tej samej legislacji.
- Nowa zabudowa mieszkaniowa: 10% IVA + 1,4% AJD od ceny zakupu
- Garaże lub pomieszczenia magazynowe sprzedawane oddzielnie od mieszkania: dotyczy 21% IVA
- Nigdy nie płacisz zarówno ITP jak i IVA — typ zakupu określa, który dotyczy
Zakup nowego budownictwa za €300 000 będzie wiązał się sam z €34 200 w IVA i AJD (€30 000 + €4 200), przed opłatami notarialnymi i prawnymi.
Opłaty notarialne, rejestrowe i prawne
Te trzy koszty są oddzielne od podatków i nie można ich uniknąć w prawidłowo skonstruowanym zakupie.
- Opłaty notarialne: regulowane prawem — typowo €750–€900 na nieruchomości za €200 000, €900–€1 200 na €300 000–€500 000
- Opłaty rejestru nieruchomości: typowo €450–€700 w zależności od ceny zakupu
- Niezależna reprezentacja prawna: około 1% ceny zakupu (minimum ~€1 500) — nie opcjonalne, jeśli chcesz właściwą należytą staranność
- Gestoría: typowo €300–€600 do zarządzania zgłoszeniami podatkowymi i dokumentacją rejestru
Bieżące koszty posiadania
Po przejęciu nieruchomości w posiadanie zaczynają się roczne koszty. Są one często niedoceniane przez kupujących skupionych na nabyciu.
0,4–1,3%
IBI podatek od nieruchomości
Od wartości katastralnej, rocznie
€50–400+
Opłaty wspólnoty
Za miesiąc, zależnie od inwestycji
19%
Podatek dochodowy rezydentów zagranicznego
Modelo 210, nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana
- IBI (podatek od nieruchomości): typowo 0,4–1,3% wartości katastralnej rocznie
- Opłaty wspólnoty (cuota de comunidad): bardzo się różni — od €50/miesiąc w prostym bloku do €400+/miesiąc w kurorcie
- Podatek dochodowy rezydentów zagranicznego (Modelo 210): oparty na 1,1–2% wartości katastralnej nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana — typowo kilkaset euro rocznie na 19% dla rezydentów UE/EOG
- Ubezpieczenie domu: zaplanuj €200–600/rok w zależności od rozmiaru i wartości nieruchomości
- Opłaty stałe za media: elektryczność, woda i gaz nawet gdy nieruchomość jest pusta
Dlaczego budżet razem jest ważny przed rozpoczęciem szukania
Wielu kupujących skupia się tylko na cenie wywoławczej przy sporządzaniu listy. W praktyce całkowity koszt nabycia nieruchomości ze sprzedaży wtórnej za €250 000 wynosi około €276 900 — prawie €27 000 więcej niż liczba w ogłoszeniu.
Rozpoczęcie rzeczywistym budżetem razem — nie tylko limitem ceny z listy — daje znacznie dokładniejszy obraz tego, co można kupić i czy kredyt hipoteczny wciąż ma sens strategiczny.
Wsparcie hipoteczne · Legado Inmobiliaria
Jesteśmy autoryzowanymi pośrednikami hipotecznym regulowanymi przez Banco de España. Zarządzamy całym procesem dla kupujących spoza Hiszpanii — od porównywania pożyczkodawców do podpisania u notariusza.
Zobacz naszą usługę hipotecznąNajczęściej zadawane pytania
Ile więcej powinienem zaplanować przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Dla nieruchomości ze sprzedaży wtórnej we Wspólnocie Walencji zaplanuj ~10–11% dodatkowo oprócz ceny wywoławczej (ITP wynosi 9% od czerwca 2026 r.). Dla nowej zabudowy zaplanuj ~12–13% aby pokryć 10% VAT, 1,4% opłatę skarbową (AJD), opłaty notarialne, rejestrowe i prawne.
Czy płacę VAT czy podatek transferowy przy zakupie w Hiszpanii?
Płacisz podatek transferowy (ITP na 9% we Wspólnocie Walencji od czerwca 2026 r.) od nieruchomości ze sprzedaży wtórnej, lub VAT (10%) plus opłatę skarbową (1,4%) od nowych budynków. Nigdy nie płacisz obydwa.
Czy są bieżące podatki po zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Tak. Roczne koszty obejmują podatek IBI od nieruchomości, opłaty wspólnoty i podatek dochodowy rezydentów zagranicznego (Modelo 210) jeśli nie jesteś rezydentami podatkowym Hiszpanii.
Masz pytania?
Nasi doradcy odpowiadają na czacie w kilka minut.