ახალი მშენებლობა ხავეაში: თერთმეტი სახლი — და მილიონი ევროს სიცარიელე შუაში

ხავეა უკვე არაერთხელ მოძებნეთ. სავარაუდოდ Xàbia-ც, მას შემდეგ რაც აღმოაჩინეთ, რომ ერთი და იგივე ქალაქია. და ყოველ ჯერზე ერთი და იგივე ხდება: ფოტოები ზუსტად ისეთია, როგორსაც ელოდით, ყურეები არარეალურად გამოიყურება, შემდეგ კი შედეგები 2019 წლის მეორად ბინებსა და უმისამართო რენდერებში ჩავარდება. ვერაფერი გეუბნებათ, რა შენდება იქ სინამდვილეში ახლა. ეს გზამკვლევი გეუბნებათ. და პასუხი უფრო უცნაურია, ვიდრე ფიქრობთ.

წარმოიდგინეთ სამშაბათი, და არა გეგმარება

დავიწყოთ ცხოვრებით, რადგან ხავეაში მისი წარმოდგენა უჩვეულოდ ადვილია.

თებერვლის სამშაბათი. ჩამოდიხართ ძველ ქალაქში — ნამდვილი ვალენსიური დაბა ქვისა და დარაბებისგან, განზრახ ხმელეთისკენ და გორაკზე აშენებული იმ დროიდან, როცა საფრთხე ზღვიდან მოდიოდა. ბაზარში თევზს ყიდულობთ. ათი წუთის შემდეგ პორტში ხართ, სადაც ნავები დღესაც აკეთებენ ბარიშს. ან თხუთმეტის — და არენალის ქვიშა ფეხქვეშ გაქვთ.

ამ ყველაფრის უკან დგას მონტგო, 753 მეტრის მთა, დაცული ბუნებრივი პარკი. წინ სანაპირო ორ კონცხს — ჩრდილოეთით სანტ-ანტონის და სამხრეთით ლა-ნაუს — შორის იღუნება კლდოვანი ყურეების რიგად, სადაც წყალში ფსკერი ჩანს. ვერც მთაზე და ვერც სანაპიროს ამ მონაკვეთზე ვეღარაფერს ააშენებენ.

ეს არის პროდუქტი. სახლი მხოლოდ გზაა, რომლითაც მასთან მიდიხართ.

თერთმეტი სახლი, დათვლილი იმ დღეს, როცა ეს დაიწერა

ეს ჩვენი რეალური მარაგია, და არა ბაზრის შეფასება.

ხავეაში გვაქვს ცხრა ახალი პროექტი, სულ თერთმეტი ხელმისაწვდომი ტიპის საცხოვრებლით. შესვლა: 345 000 €-დან. ფართობები 95 კვ.მ-დან 677 კვ.მ-მდე. ყველაზე ახლო წყლიდან 300 მეტრშია, ყველაზე შორეული ოთხ კილომეტრში ხმელეთისკენ. თერთმეტიდან რვას პანორამული ხედი აქვს, ოთხს — დადასტურებული ზღვის ხედი.

თერთმეტი. ქალაქში, რომელიც ჩრდილოეთ ევროპის ნახევარმა სანიშნეებში შეინახა.

ეს არის მთელი ამბავი იმისა, რას ნიშნავს აქ ყიდვა — იგივე შეკუმშვა, რომელიც მთელი ჩრდილოეთ კოსტა-ბლანკისთვის ალიკანტეში უცხოური მოთხოვნის რეკორდის ჩვენს ანალიზში დავაფიქსირეთ: მყიდველები გაცილებით სწრაფად მოდიან, ვიდრე სახლები ჩნდება, სანაპიროზე, სადაც ადგილი აღარ დარჩა.

მილიონი ევროს სიცარიელე

ახლა ის ნაწილი, რომელსაც არავინ წერს — და მიზეზი, რის გამოც ხავეაზე ძიების უმეტესობა ჩუმად ჩიხში ვარდება.

თერთმეტი ობიექტიდან სამი ბინაა და რვა ვილა. ბინები 345 000 €-დან 650 000 €-მდეა. ვილები 1 650 000 €-დან იწყება.

650 000 €-სა და 1 650 000 €-ს შორის საერთოდ არაფერია. არა მწირი შეთავაზება. არაფერი.

ასე რომ, თუ დაახლოებით მილიონი ევროს ბიუჯეტით მოხვედით — სავსებით გონივრული ბიუჯეტი ამ სანაპიროზე სახლისთვის და სწორედ ის ბიუჯეტი, რომლითაც ძალიან ბევრი მოდის — ხავეას დღეს თქვენთვის არცერთი ახალი სახლი არ აქვს. ეს არც სავაჭრო პოზიციაა და არც ზეწოლა. ეს არითმეტიკაა, და იმსახურებთ, რომ მესამე წუთზე გაიგოთ და არა მესამე თვეზე.

რას გააკეთებთ ამის შემდეგ — ნამდვილი გადაწყვეტილებაა, და მხოლოდ სამი პატიოსანი ვარიანტია:

• ჩამოხვიდეთ ბინების დონეზე და იყიდოთ ორსაძინებლიანი სახლი საერთო აუზითა და გარაჟით ზღვიდან ორ კილომეტრში — სხვაობა კი ცხოვრებაზე დახარჯოთ და არა მიწაზე.
• ახვიდეთ ვილების დონეზე, სადაც შესვლა 1 650 000 €-ია, და იყიდოთ ცალკე მდგომი სახლი საკუთარ ნაკვეთზე და არა ბინა პროექტში.
• გადაინაცვლოთ ერთი ქალაქით. დენია თხუთმეტ წუთშია ჩრდილოეთით და შუა სეგმენტი უფრო სავსე აქვს; კალპე ოცდახუთ წუთშია სამხრეთით და სულ სხვანაირად მუშაობს.

სამივე კარგი პასუხია. იმის მოჩვენება, თითქოს სიცარიელე არ არსებობს — არა.

ბინების დონე, სრულად

ჩვენს ჩანაწერებში ხავეაში ზუსტად ერთი საბინაო პროექტია, და ღირს ნათლად ითქვას: ეს არის ამ ქალაქში მილიონამდე მთელი ბაზარი. აშენდა ოცდაორი სახლი; თერთმეტი ჯერ კიდევ ხელმისაწვდომია. ორსაძინებლიანი ბინები 97–102 კვ.მ, 345 000 €-დან, პირველი სართულის სახლები ბაღით 95–102 კვ.მ, 385 000 €-დან, და ორსაძინებლიანი პენტჰაუსები 110–139 კვ.მ, 650 000 €-ად. საერთო აუზი, კერძო გარაჟი, ჩაბარება 2027 წლის ბოლოსთვის.

რადგან ნახაზით ყიდულობთ, გადახდები მშენებლობაზე ნაწილდება და არა ერთბაშად — მყიდველების უმეტესობისთვის სწორედ აქ გადის ზღვარი შესაძლებელსა და შეუძლებელს შორის. მექანიზმი აღწერილია ნახაზით ყიდვის გადახდების გრაფიკში.

ვილების დონე, სრულად

რვა ვილა, და თითქმის ყველა ცალკე მდგომი სახლია და არა პროექტი — თუ ერთი გაიყიდა, ეს შესაძლებლობა ქალაქიდან ქრება და არა სიიდან. სამ- და ოთხსაძინებლიანი 1 650 000 €-დან, შემდეგ 2,05, 2,2 და 2,25 მილიონზე გავლით, ხუთსაძინებლიან სახლებამდე 3,1 და 3,475 მილიონად, პლუს ერთი ოთხსაძინებლიანი 677 კვ.მ 4,5 მილიონად, წყლიდან 300 მეტრში და ჩაბარებით ამ წლის ბოლოს.

ერთი რამ დასამახსოვრებელია: რვა ვილიდან მხოლოდ ორს აქვს ჩვენს ბაზაში ჩაბარების თარიღი. დანარჩენ ექვსზე პირველი კითხვა ფასი არ არის — არამედ ის, გაცემულია თუ არა მშენებლობის ნებართვა და რას ამბობს სინამდვილეში სამუშაოების გრაფიკი. ამას ვსვამთ მანამ, სანამ სახლს საერთოდ ნახავთ.

ხავეა სამი ქალაქია, ერთი ყურის გარშემო დაფენილი

ყველაზე ხშირი შეცდომა, რასაც ვხედავთ: ადამიანები ყიდულობენ „ხავეას“ იმის ნაცვლად, რომ იყიდონ ხავეას ის ნაწილი, რომელიც მათ წარმოსახულ სამშაბათს შეესაბამება. ისინი ურთიერთშემცვლელი არ არის.

ძველი ქალაქი — ესპანეთი და არა კურორტი

ხმელეთისკენ და უფრო მაღლა, ეკლესიისა და ბაზრის გარშემო. ცხოვრება მთელი წელი, მეზობლები, რომლებიც იანვარშიც აქ არიან, ყველაფერი ფეხით. ყველაზე მშვიდი აგვისტოში, ყველაზე ცოცხალი ზამთრის შუაგულში — ზუსტად პირიქით, ვიდრე სანაპირო ზოლში.

პორტი — სამუშაო ნავსადგური, შემდეგ კი ვახშამი

ძველ ქალაქსა და ზღვას შორის. ნავები, საზღვაო მაღაზია, თევზის აუქციონი და სანაპირო გასეირნება, ღია მთელი წელი. თუ თქვენს სურათში ნოემბერში გარეთ ვახშამია, ის აქ ხდება.

არენალი — ქვიშა და ერთადერთი ნამდვილი პლაჟი

ხავეას ერთადერთი ქვიშიანი პლაჟი, უკან სანაპირო გასეირნებითა და ბარებით. აქ ცხოვრობს ქალაქის ზაფხული, რაც ერთდროულად მიმზიდველობაა და ის წერტილი, რომელიც პატიოსნად უნდა შეადაროთ იმას, როგორ გინდათ სინამდვილეში აგვისტოს გატარება.

მონტგო, კონცხები და ყურეები — ხედი, სივრცე, მანქანა

ფერდობები და კონცხები: ცალკე მდგომი სახლები, ნაკვეთები და ჰორიზონტი, რომელსაც ვერავინ ააშენებს, რადგან პარკი და სანაპირო დაცულია. ყველგან მანქანით მიდიხართ. სანაცვლოდ იღებთ იმ ხედს, რომელიც ზემოთ ფოტოზეა. ხავეას ჩვენი სიის ყველა ვილა ამ ზოლშია — სწორედ ამიტომ იწყება ვილების დონე იქიდან, საიდანაც იწყება.

რა ჯდება, გამოტოვების გარეშე

ესპანეთში ყიდვის ხარჯები არც დამალულია და არც სავაჭრო. ისინი გამოითვლება, როგორც კი ფასი ცნობილია.

• დღგ (IVA) — 10% ნებისმიერი ახალი სახლის ნასყიდობის ფასიდან.
• საბუთების გადასახადი (AJD) — 1,5% ვალენსიის თემში, სადაც ხავეა მდებარეობს.
• ნოტარიუსი და რეესტრი — დაახლოებით 0,4–0,6% თითოეული, დარეგულირებული ტარიფებით.
• თქვენი დამოუკიდებელი იურისტი — თქვენი და არა დეველოპერის.

გაითვალისწინეთ დაახლოებით 13–14% ფასის ზემოთ და ნოტარიუსთან არაფერი გაგაკვირვებთ. 345 000 ევროიან ბინაზე ეს დაახლოებით 45 000–48 000 € ხარჯია; 1 650 000 ევროიან ვილაზე — დაახლოებით 215 000–231 000 €. სრული დაშლა ესპანეთში უძრავი ქონების ყიდვის რეალურ ღირებულებაშია.

დაფინანსებაზე ეს ის ციფრია, რომელზეც თითქმის ყველა ბორძიკობს: არარეზიდენტად დაეყრდენით შეთანხმებულ ფასსა და ბანკის საკუთარ შეფასებას შორის უმცირესის 60%-ს. ზოგიერთ შემთხვევაში 70%-საც აღწევს, მაგრამ ეს წესი არ არის. ეს ორი სხვადასხვა თანხაა და ხავეას მსგავს ქალაქში საგრძნობლად შეიძლება დაშორდნენ ერთმანეთს. არარეზიდენტების იპოთეკის ჩვენი გზამკვლევი ხსნის, რას ითხოვენ ბანკები სინამდვილეში.

და დაცვა, რომელზეც ჩვეულებრივ ძალიან გვიან საუბრობენ: ესპანეთში ნახაზით გადახდილი ყოველი ევრო კანონით საბანკო გარანტიით არის დაფარული, დასრულებულ შენობას კი ათწლიანი კონსტრუქციული გარანტია აქვს. ახალი მშენებლობა აქ სარისკო ვარიანტი არ არის — ის დარეგულირებული ვარიანტია.