მყიდველის ხარჯების გზამკვლევი
ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენის ღირებულება
გამოცხადებული ფასი მხოლოდ ერთი ნაწილია იმისა, რასაც ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენა ჯდება. უცხოელმა მყიდველებმა ქონების ფასთან ერთად უნდა გაითვალისწინონ გადასახადები, იურიდიული საფასურები, ნოტარიუსის ხარჯები და, შესაძლოა, დაფინანსებასთან დაკავშირებული დანახარჯებიც. სრული სურათის გააზრება შეთავაზების გაკეთებამდე გარიგების დასრულების ეტაპზე მოულოდნელობებისგან გიცავთ.
მეორადი ქონება: დაგეგმეთ დამატებით ~10–11%
გადაცემის გადასახადი (ITP) 9%-ის ოდენობით ვალენსიის თემში 2026 წლის ივნისიდან, პლუს ნოტარიუსის, რეესტრისა და იურიდიული საფასურები.
ახალი საცხოვრებელი: დაგეგმეთ დამატებით ~12–13%
10%-იანი დღგ პლუს 1.4%-იანი გერბოვანი მოსაკრებელი (AJD) 2026 წლის ივნისიდან, ნოტარიუსის, რეესტრისა და იურიდიული საფასურები.
იპოთეკა ხარჯებს ზრდის — მაგრამ მოქნილობასაც მატებს
შეფასების საფასურები, გაფორმების ხარჯები და იპოთეკის დოკუმენტის გადასახადი ვრცელდება დაფინანსების გამოყენების შემთხვევაში.
მიმდინარე ხარჯები პირველივე დღიდან იწყება
IBI საკუთრების გადასახადი, თემის საფასურები, საცხოვრებლის დაზღვევა და არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადი ყოველწლიურად ვრცელდება.
გამოთვალეთ თქვენი შეძენის ჯამური ღირებულება
გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული კალკულატორი, რათა მყისიერად მიიღოთ თქვენი კონკრეტული შეძენის ფასის ანალიზი — მეორადი თუ ახალი აშენებული საცხოვრებელი. მაჩვენებლები რეალურ დროში განახლდება ჩამრთველის მოძრაობასთან ერთად.
რისი დაგეგმვაა საჭირო — სრული სურათი
გამოცხადებულ ფასსა და ჯამურ შეძენის ღირებულებას შორის სხვაობა ბევრ მყიდველს აოცებს. აქ არის ორივე შეძენის გზის შედარებითი ანალიზი 300,000 ევროიან ქონებაზე.
| ხარჯი | მეორადი (300 ათასი ევრო) | ახალი აშენებული (300 ათასი ევრო) |
|---|---|---|
| შეძენის გადასახადი | ITP 9% = 27,000 ევრო | დღგ 10% + AJD 1.4% = 34,200 ევრო |
| ნოტარიუსის საფასური | ~900–1,200 ევრო | ~900–1,200 ევრო |
| მიწის რეესტრი | ~500–700 ევრო | ~500–700 ევრო |
| დამოუკიდებელი იურისტი (1%) | ~3,000 ევრო | ~3,000 ევრო |
| ადმინისტრაციული მომსახურება (gestoría) | ~450 ევრო | ~450 ევრო |
| ჯამური დამატებითი ხარჯი | ~32,000 ევრო (~10.7%) | ~39,750 ევრო (~13.2%) |
| სრული საბოლოო ფასი | ~332,000 ევრო | ~339,750 ევრო |
- მეორადი ქონება: ITP 9% + ნოტარიუსი ~750–1,500 ევრო + რეესტრი ~450–700 ევრო + დამოუკიდებელი იურისტი ~ფასის 1%
- ახალი აშენებული: დღგ 10% + გერბოვანი მოსაკრებელი (AJD) 1.4% + ნოტარიუსი + რეესტრი + იურისტი — ჯამურად ჩვეულებრივ 12–13% დამატებით
- იპოთეკის ხარჯები (თუ გამოიყენება): საბანკო შეფასება 400–700 ევრო, გაფორმების საფასური, იპოთეკის დოკუმენტზე გერბოვანი მოსაკრებელი
- წლიური მიმდინარე ხარჯები: IBI საკუთრების გადასახადი, თემის საფასურები, საცხოვრებლის დაზღვევა, არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადი (Modelo 210)
გადაცემის გადასახადი მეორად ქონებაზე (ITP)
მეორადი ქონების შეძენის ძირითადი გადასახადი ვალენსიის თემში (რომელიც კოსტა ბლანკასაც მოიცავს) არის ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ქონების გადაცემის გადასახადი). 2026 წლის 1 ივნისიდან, ზოგადი განაკვეთი შეადგენს დეკლარირებული შეძენის ფასის 9%-ს, რაც წინა 10%-ისგან შემცირდა კანონით Ley 5/2025.
მნიშვნელოვანი
ITP უნდა დაანგარიშდეს გარიგების დასრულების აქტის ხელმოწერიდან 30 დღის განმავლობაში. ესპანეთის საგადასახადო ორგანო იყენებს მინიმალურ საორიენტაციო ღირებულებებს — ფასის ხელოვნურად დაწევა გადასახადის შესამცირებლად არ მუშაობს და იურიდიულ რისკებთანაა დაკავშირებული.
შენიშვნა: 1,000,000 ევროზე მეტი ღირებულების ქონებას ერგება 11%-იანი გადასახადი. შემცირებული 9%-იანი განაკვეთი ეხება სტანდარტულ საცხოვრებელ შენაძენებს ამ ზღვრამდე.
დღგ და გერბოვანი მოსაკრებელი ახალ აშენებულ ქონებაზე
ახალი აშენებული საცხოვრებელი (პირველადი გაყიდვა დეველოპერისგან მყიდველზე) გათავისუფლებულია ITP-სგან, მაგრამ ერგება 10%-იანი დღგ (IVA) პლუს 1.4%-იანი გერბოვანი მოსაკრებელი (AJD — Actos Jurídicos Documentados). AJD-ის განაკვეთი 1.5%-დან 1.4%-მდე შემცირდა 2026 წლის ივნისში, იმავე კანონმდებლობით.
- საცხოვრებელი ახალი აშენებული ქონება: 10% IVA + 1.4% AJD შეძენის ფასზე
- საცხოვრებლისგან ცალკე გაყიდული ავტოსადგომი ან სათავსოები: ვრცელდება 21%-იანი IVA
- ITP-სა და IVA-ს ერთდროულად არასდროს იხდით — შეძენის ტიპი განსაზღვრავს, რომელი გამოიყენება
300,000 ევროიან ახალ აშენებულ საცხოვრებელზე მხოლოდ IVA და AJD ჯამურად 34,200 ევროს შეადგენს (30,000 + 4,200 ევრო), ნოტარიუსისა და იურიდიული საფასურების გარეშე.
ნოტარიუსის, რეესტრისა და იურიდიული საფასურები
ეს სამი ხარჯი გადასახადებისგან განცალკევებულია და სწორად ორგანიზებულ შეძენაში მათი თავიდან აცილება შეუძლებელია.
- ნოტარიუსის საფასური: კანონით რეგულირებული — ჩვეულებრივ 750–900 ევრო 200,000-ევროიან ქონებაზე, 900–1,200 ევრო 300,000–500,000-ევროიან ქონებაზე
- მიწის რეესტრის საფასური: ჩვეულებრივ 450–700 ევრო, ფასის მიხედვით
- დამოუკიდებელი იურიდიული წარმომადგენლობა: დაახლოებით შეძენის ფასის 1% (მინიმუმ ~1,500 ევრო) — არჩევითი არ არის, თუ ჯეროვანი გადამოწმება გსურთ
- ადმინისტრაციული მომსახურება (gestoría): ჩვეულებრივ 300–600 ევრო საგადასახადო დეკლარაციებისა და სარეესტრო დოკუმენტების მართვისთვის
მიმდინარე საკუთრების ხარჯები
საკუთრების მოპოვების შემდეგ იწყება მთელი რიგი წლიური ხარჯების. მყიდველები, რომლებიც შეძენაზეა კონცენტრირებული, ხშირად ამ ხარჯებს არასაკმარისად აფასებენ.
0.4–1.3%
IBI საკუთრების გადასახადი
საკადასტრო ღირებულებიდან, წლიურად
50–400+ ევრო
თემის საფასურები
თვეში, კომპლექსის მიხედვით
19%
არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადი
Modelo 210, თუნდაც ქონება არ იყოს გაქირავებული
- IBI (საკუთრების გადასახადი): ჩვეულებრივ საკადასტრო ღირებულების 0.4–1.3% წლიურად
- თემის საფასურები (cuota de comunidad): მნიშვნელოვნად განსხვავდება — 50 ევრო/თვეში მარტივ კომპლექსში, 400+ ევრო/თვეში საკურორტო ტიპის კომპლექსში
- არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადი (Modelo 210): საკადასტრო ღირებულების 1.1–2%-ის საფუძველზე, თუნდაც ქონება არ იყოს გაქირავებული — ჩვეულებრივ, რამდენიმე ასეული ევრო წელიწადში 19%-იანი განაკვეთით ევროკავშირის/ევროზონის რეზიდენტებისთვის
- საცხოვრებლის დაზღვევა: დაგეგმეთ 200–600 ევრო წელიწადში, ქონების ზომისა და ღირებულების მიხედვით
- კომუნალური მომსახურების ფიქსირებული ხარჯები: ელექტროენერგია, წყალი და გაზი მაშინაც კი, როცა ქონება ცარიელია
რატომ არის მნიშვნელოვანი ჯამური ბიუჯეტი ძიების დაწყებამდე
ბევრი მყიდველი ქონების შერჩევისას მხოლოდ გამოცხადებულ ფასზე ამახვილებს ყურადღებას. სინამდვილეში, 250,000 ევროიან მეორად ქონებაზე ჯამური შეძენის ღირებულება დაახლოებით 276,900 ევროს შეადგენს — თითქმის 27,000 ევროთი მეტი, ვიდრე გამოცხადებული ფასი.
რეალური, ჯამური ბიუჯეტიდან დაწყება — და არა მხოლოდ განცხადებაში მითითებული ფასის ზღვრიდან — გაცილებით ზუსტ სურათს იძლევა იმის შესახებ, რისი შეძენაც შესაძლებელია და მიზანშეწონილია თუ არა იპოთეკა სტრატეგიულად.
იპოთეკის მხარდაჭერა · Legado Inmobiliaria
ჩვენ ვართ Banco de España-ს მიერ ავტორიზებული და რეგულირებული იპოთეკური შუამავლები. ჩვენ ვმართავთ მთელ პროცესს არარეზიდენტი მყიდველებისთვის — კრედიტორების შედარებიდან დაწყებული ნოტარიუსთან ხელმოწერით დამთავრებული.
იხილეთ ჩვენი იპოთეკის სერვისიხშირად დასმული კითხვები
რამდენ დამატებით თანხას უნდა ველოდო ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენისას?
ვალენსიის თემში მეორადი ქონების შემთხვევაში, დაგეგმეთ დამატებით ~10–11% გამოცხადებულ ფასზე (ITP 9%-ია 2026 წლის ივნისიდან). ახალი აშენებული საცხოვრებლის შემთხვევაში, დაგეგმეთ ~12–13%, რაც მოიცავს 10%-იან დღგ-ს, 1.4%-იან გერბოვან მოსაკრებელს (AJD), ნოტარიუსის, რეესტრისა და იურიდიულ საფასურებს.
ვიხდი დღგ-ს თუ გადაცემის გადასახადს ესპანეთში შეძენისას?
მეორად ქონებაზე იხდით გადაცემის გადასახადს (ITP, 9% ვალენსიის თემში 2026 წლის ივნისიდან), ხოლო ახალ აშენებულ ქონებაზე — დღგ-ს (10%) პლუს გერბოვან მოსაკრებელს (1.4%). ორივეს ერთდროულად არასდროს იხდით.
არსებობს თუ არა მიმდინარე გადასახადები ესპანეთში ქონების შეძენის შემდეგ?
დიახ. წლიური ხარჯები მოიცავს IBI საკუთრების გადასახადს, თემის საფასურებს და არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადს (Modelo 210), თუ თქვენ ესპანეთის საგადასახადო რეზიდენტი არ ხართ.
გაქვთ კითხვები?
ჩვენი კონსულტანტები ჩატში წუთებში გპასუხობენ.