უძრავი ქონების ყიდვა ესპანეთში: რვა ხაფანგი, რომელიც უცხოელ მყიდველს ყველაზე ძვირი უჯდება

ეს იშვიათი კატასტროფები არ არის. ეს ტრანსსასაზღვრო ყიდვის ჩვეულებრივი რღვევის წერტილებია და ყოველთვის იგივე რვაა. თითოეული იკეტება კონკრეტული დოკუმენტით, კონკრეტულ მომენტში მოთხოვნილით — სწორედ ამაზეა მთელი გზამკვლევი.

ყიდულობთ ქვეყანაში, რომლის სამართალიც არ იცით, ენაზე, რომელსაც შესაძლოა ვერ კითხულობთ, ადამიანებისგან, რომლებიც ერთმანეთს თქვენამდე დიდი ხნით ადრე იცნობდნენ. ასეთ სიტუაციაში ყველაზე ძვირფასი ის სპეციალისტია, რომლის ერთადერთი დამკვეთიც თქვენ ხართ.

მოსახერხებელი ვარიანტია გამყიდველის შემოთავაზებული იურისტი ან ის, ვისაც სააგენტო ყოველთვის იყენებს. ისინი ჩვეულებრივ კომპეტენტურები არიან და ხშირად სრულიად პატიოსნებიც. მათ ასევე აქვთ ურთიერთობა, რომელიც უნდა შეინარჩუნონ და რომელიც თქვენთან ურთიერთობაზე ძველია, და ჰონორარი, რომელიც შემოვა მიუხედავად იმისა, გამოგადგებათ თუ არა ეს გარიგება.

• აიყვანეთ საკუთარი, თქვენ მიერ არჩეული იურისტი, სანამ რამეს მოაწერთ ხელს — ჯავშნის ჩათვლით.
• პირდაპირ ჰკითხეთ, ვის სხვას წარმოადგენს ან წარმოადგენდა ამ გარიგებაში. პასუხი უნდა იყოს: არავის.
• გაითვალისწინეთ ფასის დაახლოებით 1 % (მინიმუმ დაახლოებით 1 500 ევრო). ეს მთელ საქმეში ყველაზე იაფი დაზღვევაა.
• მინდობილობა გასცეთ მხოლოდ მაშინ, თუ ვერ დაესწრებით, მხოლოდ თქვენს იურისტზე და ვიწროდ განსაზღვრული უფლებამოსილებით.

ესპანეთში ვალის ნაწილი ბინას ეკვრის და არა იმას, ვინც ის დააგროვა. ობიექტის ყიდვა ნიშნავს პასუხისმგებლობის ყიდვასაც. სწორედ ეს ხაფანგი აქცევს კარგ ყიდვას ძვირ გაკვეთილად — და ის მთლიანად წინასწარ ჩანს.

1. 1

   აიღეთ nota simple, და ახალი

   უძრავი ქონების რეესტრის ამონაწერი აჩვენებს რეგისტრირებულ მესაკუთრეს, ზუსტ აღწერას და ყოველ ტვირთს: იპოთეკებს, ყადაღებს, სერვიტუტებს, სასამართლო აღნიშვნებს. მოითხოვეთ დღეების და არა სამი თვის სიძველის ამონაწერი.

2. 2

   მოითხოვეთ ამხანაგობის უვალობის ცნობა

   ჰორიზონტალური საკუთრების კანონის მე-9.1.e მუხლი შემძენს თავად ობიექტით ავალდებულებს წინა მესაკუთრის გადაუხდელ შენატანებზე მიმდინარე წლისა და წინა სამი კალენდარული წლის ფარგლებში. გამყიდველი კანონით ვალდებულია ეს ცნობა აქტის ხელმოწერისას წარადგინოს.

3. 3

   შეამოწმეთ ქონების გადასახადის ქვითრები

   მოითხოვეთ IBI-ს ბოლო გადახდილი ქვითარი. გადაუხდელი გადასახადი ასევე შეიძლება თავად ობიექტიდან იქნას ამოღებული, ხოლო ქვითარი ადასტურებს, რომ საკადასტრო ნომერი ემთხვევა იმას, რასაც ყიდულობთ.

4. 4

   შეადარეთ რეესტრი, კადასტრი და რეალობა

   რეგისტრირებული ფართი, საკადასტრო ფართი და ბინა, რომელიც დაათვალიერეთ, ერთსა და იმავეს უნდა აღწერდნენ. მინით შემოსაზღვრული ტერასა ან ზედმეტი ოთახი, რომელიც არსად ფიგურირებს, თვითნებური მშენებლობაა და მისი დაკანონება თქვენი პრობლემა გახდება.

ეს გამოცდილ მყიდველსაც კი უსწრებს, რადგან უსამართლოდ ჟღერს: გამყიდველის შემოსავლის გადასახადი გამყიდველის საზრუნავი უნდა იყოს. როცა გამყიდველი საზღვარგარეთ ცხოვრობს, ესპანური კანონი სხვაგვარად ფიქრობს — და ანგარიშს მყიდველს გადაულოცავს.

გადამოწმებულია კონსოლიდირებულ ტექსტებზე: სამეფო საკანონმდებლო დეკრეტი 2/2004, მუხლი 106.2 (2014 წლის 17 ოქტომბრიდან მოქმედი რედაქცია) და ესპანეთის საგადასახადო სამსახურის განმარტებები ფორმა 211-ით დეკლარირებულ 3 %-იან დაკავებაზე.

გეგმაზე ყიდვა ნიშნავს რეალური ფულის გაცემას იმაში, რაც ჯერ არ არსებობს. ესპანურმა სამართალმა ეს იცის და ამ სიტუაციის გარშემო ცალკე დაცვა ააგო. ხაფანგი სუსტ კანონში არ არის. ხაფანგი ისაა, რომ არავინ ითხოვს იმ დოკუმენტს, რომელსაც კანონი ითხოვს.

• დეველოპერი ვალდებულია უზრუნველყოს ყველა წინასწარი გადახდის დაბრუნება კანონიერ პროცენტთან ერთად მშენებლობის ნებართვის მიღების მომენტიდან — თავდებობის დაზღვევით ან სოლიდარული საბანკო გარანტიით.
• თითოეულმა მყიდველმა უნდა მიიღოს საკუთარი სახელობითი პოლისი, რომელშიც სწორედ თქვენი ბინაა მითითებული. საერთო დოკუმენტი, რომელიც „პროექტს“ ფარავს, იგივე არ არის.
• თქვენი ფული უნდა მიდიოდეს სპეციალურ ანგარიშზე, დეველოპერის სხვა სახსრებისგან გამიჯნულზე, და მხოლოდ საცხოვრებლის მშენებლობაზე შეიძლება დაიხარჯოს.
• უზრუნველყოფა ფარავს გადახდილ თანხებს გამოსაყენებელ გადასახადებთან ერთად, პლუს კანონიერ პროცენტს.

გადამოწმებული: მშენებლობის შესახებ კანონი 38/1999, პირველი დამატებითი დებულება, კანონი 20/2015-ის რედაქციით, მოქმედი 2016 წლის 1 იანვრიდან.

გამოცხადებული ფასი მთელ საქმეში ყველაზე პატარა რიცხვია. ვინც მასზე გეგმავს, დანარჩენს ყველაზე ცუდ მომენტში აღმოაჩენს: როცა ბე უკვე დაკავშირებულია და კრედიტი გამოთვლილი.

• ვალენსიის თემში ITP-ის ზოგადი განაკვეთი მეორად ბაზარზე 9 %-ია 2026 წლის 1 ივნისიდან (კანონი 5/2025) და 11 % 1 000 000 ევროს ზემოთ.
• ახალ მშენებლობაზე ITP არასოდეს იხდება: იქ 10 % დღგ-ა პლუს 1,4 % საგერბო მოსაკრებელი.
• საგადასახადოს საორიენტაციო ღირებულებაზე დაბალი ფასის მითითება გადასახადს არ ამცირებს, სამაგიეროდ იურიდიულ პრობლემას ქმნის.
• შემდეგ იწყება ყოველწლიური ხარჯები: IBI, ამხანაგობის შენატანები, დაზღვევა და არარეზიდენტის გადასახადი ფორმა 210-ით იმ წელსაც კი, როცა ბინას არ აქირავებთ.

arras-ის ხელშეკრულება ის მომენტია, როცა ყიდვა რეალური ხდება. ის ამაგრებს ფასს, ვადას და უარის თქმის ფასს, და ხელს ესპანურად აწერენ ზუსტად მაშინ, როცა ყველა ჩქარობს, თქვენ კი უკვე მიჯაჭვული ხართ ბინაზე. სწორედ ეს ნაზავი აფუჭებს საქმეს.

სამოქალაქო კოდექსის 1454-ე მუხლი ერთ წინადადებაში ეტევა და სწორედ ამ წინადადებაზეა დამოკიდებული თქვენი ბე: თუ arras შეთანხმებულია, ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს მყიდველის მიერ მისი დაკარგვით ან გამყიდველის მიერ ორმაგად დაბრუნებით.

• ყველა arras ასეთი არ არის. იგივე სიტყვა ფარავს შეთანხმებებსაც, სადაც უარი ზიანის ანაზღაურებას წარმოშობს, და ისეთებსაც, სადაც უარის თქმა არცერთ მხარეს არ შეუძლია. წყვეტს ხელშეკრულების ტექსტი.
• ნოტარიუსთან ხელმოწერისთვის დანიშნული ვადა ნამდვილი ვადაა. თუ კრედიტი მანამდე არ დამტკიცდა, ნაგულისხმევად ბეს კარგავთ.
• ხელმოწერა წერილობით დაუკავშირეთ იმას, რაც ჯერ კიდევ შეიძლება ჩაიშალოს: კრედიტის დამტკიცებას, სუფთა nota simple-ს, ექსპლუატაციაში მიღების ნებართვას, ამხანაგობის ცნობას.
• არასოდეს გადარიცხოთ ჯავშანი ან ბე ფიზიკური პირის პირად ანგარიშზე ან სააგენტოს ანგარიშზე კლიენტის სახსრების დაცვის გარეშე, სანამ თქვენი იურისტი ხელშეკრულებას არ წაიკითხავს.

ეს, ჩვეულებრივ, ფული კი არა, კვირები დაგიჯდებათ — ზუსტად იქ, სადაც კვირები ერთადერთია, რაც არ გაქვთ, რადგან arras-ის ვადა უკვე მიდის.

1. 1

   NIE — უფრო ადრე, ვიდრე დაგჭირდებათ

   უცხოელის საიდენტიფიკაციო ნომერი საჭიროა იმისთვის, რომ იყიდოთ, გადასახადები გადაიხადოთ და ბინა დაარეგისტრიროთ. განაცხადი შეიტანეთ იმ დღეს, როცა ყიდვას გადაწყვეტთ, და არა მაშინ, როცა მას ნოტარიუსი მოგთხოვთ.

2. 2

   ესპანური საბანკო ანგარიში

   ის საჭიროა ხელმოწერისას ანგარიშსწორებისთვის, მიმდინარე გადახდებისა და გადასახადებისთვის. არარეზიდენტისთვის ანგარიშის გახსნა უფრო მეტ დროს იღებს, ვიდრე მყიდველების უმეტესობა ელოდება.

3. 3

   ექსპლუატაციაში მიღების ნებართვა

   ახალ მშენებლობაში მის გარეშე ლეგალური კომუნალური მიერთება არ არსებობს. მეორად ბაზარზე მისმა არარსებობამ შეიძლება გამოაშკარავოს სამუშაოები, რომლებიც არასოდეს დაკანონებულა. მოითხოვეთ დოკუმენტი და არა დარწმუნებები.

4. 4

   ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატი

   მისი წარდგენა გამყიდველის ვალდებულებაა. თავისთავად წვრილმანია, მაგრამ კარგი მაჩვენებელია იმისა, როგორ იყო წარმოებული დანარჩენი საქმე.

5. 5

   კომუნალური ხელშეკრულებები და მათი დავალიანება

   შეამოწმეთ, რომ ისინი არსებობს, გამყიდველის სახელზეა და გადახდილია, და აქტში გაწერეთ, როგორ ხდება მათი გადაფორმება.

ბოლო ხაფანგი ხელმოწერის შემდეგ მოდის და ყველაზე ძვირია, რადგან თქვენი მსოფლიო შემოსავლით იზომება და არა ჰონორარებით.

გაატარეთ ესპანეთში 183 დღეზე მეტი კალენდარულ წელიწადში — და მთელი ამ წლის განმავლობაში ესპანეთის საგადასახადო რეზიდენტი ხართ. ეს არც ვიზის და არც რეგისტრაციის საკითხია: ეს დათვლის საკითხია. და სრულიად ლეგალურ შენგენურ რიტმს, 90 დღე შიგნით და 90 გარეთ, იანვრიდან დეკემბრამდე 183 დღის გადაჭარბება შეუძლია.

არაფერი ამათგან სხვაგან ყიდვის არგუმენტი არ არის. ეს იმის არგუმენტია, რომ იყიდოთ იმასთან, ვისი საქმეც ამ დოკუმენტების მოთხოვნაა მაშინ, როცა მაგიდიდან ადგომა ჯერ კიდევ შეიძლება, და პირდაპირ თქმა მაშინ, როცა პასუხი საკმარისი არ არის.

ჩვენ მყიდველს წარმოვადგენთ და არა გამყიდველს ან დეველოპერს. მოლაპარაკებას თქვენი სახელით ვაწარმოებთ: ეს ნიშნავს თქვენი პოზიციის, თქვენი ვადებისა და თქვენი ინფორმაციის დაცვას, თქვენს ენაზე, აქედან. ეს არასოდეს ნიშნავს დაბალი ფასის დაპირებას, რადგან ახალ მშენებლობაში ფასს დეველოპერი ადგენს და ის მხოლოდ იზრდება.