სამართლებრივი პროცესი უძრავი ქონების ყიდვისას ესპანეთში

მყიდველები ხშირად ძლიერ ყურადღებას აქცევენ სწორი ობიექტის პოვნას და მხოლოდ მოგვიანებით იწყებენ სამართლებრივ გზაზე ფიქრს. პრაქტიკაში ეს თანმიმდევრობა ზედმეტ რისკს ქმნის.

სამართლებრივ გზას არ უნდა ეპყრობოდნენ, როგორც შესყიდვის დანარჩენი ნაწილისგან მოწყვეტილ ჩამონათვალს. თითოეული ელემენტი გავლენას ახდენს ვადებზე, მოლაპარაკების პოზიციასა და იმაზე, რამდენად კომფორტულია საერთო ვალდებულება.

• საკუთრების გადამოწმება — დარწმუნდით, რომ გამყიდველს აქვს მკაფიო, დაუბრკოლებელი საკუთრების უფლება მიწის რეესტრში
• ვალდებულებები და დატვირთვები — შეამოწმეთ დაუფარავი იპოთეკები, გადაუხდელი IBI გადასახადი, თემის გადასახადის დავალიანება და კომუნალური ვალები
• დაგეგმარებისა და ურბანისტული სტატუსი — გადაამოწმეთ, რომ ობიექტი სათანადოდ არის ლიცენზირებული და არ არსებობს ღია დარღვევის ბრძანებები
• ხელშეკრულების განხილვა — დეველოპერის ან კერძო გამყიდველის ხელშეკრულებები ხშირად საჭიროებს ცვლილებას ხელმოწერამდე
• გადასახადების დამუშავება — ITP-ის ან დღგ-ის სწორი გამოთვლა და გადახდა, ასევე ნოტარიუსისა და რეესტრის ხარჯები
• დასრულების სტრუქტურა — ჯავშნიდან კერძო ხელშეკრულებამდე და escritura-მდე თანმიმდევრობის მართვა

იმის გაგება, თუ როდის ხდება თითოეული სამართლებრივი ეტაპი, ეხმარება მყიდველებს დროის დაგეგმვასა და ზედმეტი წნეხის თავიდან აცილებაში.

1. 1

   შემოწმება შეთავაზებამდე (due diligence)

   შეამოწმეთ რეესტრში მდგომარეობა, დაუფარავი ვალდებულებები და დაგეგმარების სტატუსი ნებისმიერი ფორმალური შეთავაზების გაკეთებამდე ან თანხის გადახდამდე.

2. 2

   ჯავშნის ხელშეკრულება

   მოკლე შეთანხმება, რომელიც ობიექტს ბაზრიდან იხსნის. ჩვეულებრივ, გულისხმობს მცირე დეპოზიტს (1–3%). ამ ეტაპზეც კიდევ შესაძლებელია სამართლებრივი შემოწმება.

3. 3

   კერძო ნასყიდობის ხელშეკრულება (arras)

   ძირითადი, დასრულებამდელი ხელშეკრულება. აქ ფიქსირდება პირობები, ფასი, დასრულების თარიღი, საგადასახადო ვალდებულებები და პირობები.

4. 4

   იპოთეკის აქტი (საჭიროების შემთხვევაში)

   თუ დაფინანსება გამოიყენება, იპოთეკა ფორმდება ნოტარიუსთან დასრულების დროს ან მის წინ.

5. 5

   დასრულების აქტი (escritura pública)

   ხელი მოეწერება ნოტარიუსის წინაშე. საკუთრება ფორმალურად გადადის. შემდეგ საკუთრების უფლება რეგისტრირდება მიწის რეესტრში.

6. 6

   დასრულების შემდგომი ეტაპი

   გადასახადის გადახდა ხელმოწერიდან 30 დღის განმავლობაში, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და კომუნალური მომსახურების გადაფორმება.

თუ დაფინანსება გამოიყენება, სამართლებრივი და იპოთეკური პროცესები ერთმანეთთან დაკავშირებულია. ვადები, ჯავშნის პირობები, ხელშეკრულების ვადები და საბოლოო დასრულება ორივე მიმართულების გათვალისწინებით უნდა იმართებოდეს.

ეს კიდევ ერთი მიზეზია, რატომ ჩამორჩება დაფრაგმენტებული შესყიდვის სტრუქტურა ინტეგრირებულ 360-გრადუსიან მოდელს.

ჩვენ ვართ უძრავი ქონების სპეციალისტები. ჩვენ ვპოულობთ სწორ ობიექტს, ვაწარმოებთ მოლაპარაკებას პირობებზე თქვენი სახელით და ვკოორდინირებთ შესყიდვის ყოველ ეტაპს — პირველი დათვალიერებიდან საკუთრების გადაცემამდე. ეს არის ჩვენი საქმე და ჩვენ კარგად ვართ ამაში.

რასაც ჩვენ არ ვაკეთებთ, არის სამართლებრივი სამუშაო. არა იმიტომ, რომ ვერ შევძლებდით — არამედ იმიტომ, რომ თქვენ იმსახურებთ ვინმეს, ვისი ერთადერთი საქმეც თქვენი სამართლებრივი და ფინანსური ინტერესების დაცვაა. ეს ადამიანი არის დამოუკიდებელი, კვალიფიციური ესპანელი უძრავი ქონების ადვოკატი (abogado). ანაზღაურებას თავად იხდით, ცალკე. ის ანგარიშვალდებულია მხოლოდ თქვენს წინაშე.

ზოგიერთი სააგენტო გვთავაზობს ყველაფრის, მათ შორის სამართლებრივი სამუშაოს, თავად შესრულებას. ისინი არ არიან ადვოკატები. მათ პერსონალს არ გააჩნია პროფესიული იურიდიული კვალიფიკაცია. ის დაცვები, რომლებიც ლიცენზირებულ abogado-ს ახლავს — პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევა, ადვოკატთა ასოციაცია საჩივრის შესატანად, სამართლებრივი ანგარიშვალდებულება — უბრალოდ არ არსებობს, როცა სამუშაოს არალიცენზირებული შუამავალი ასრულებს.

• გამოიყენეთ დამოუკიდებელი abogado — ცალკე დეველოპერისგან და ცალკე თქვენი აგენტისგან
• დეველოპერის მიერ რეკომენდებული ადვოკატი დეველოპერისთვის მუშაობს — ეს ინტერესთა კონფლიქტია
• ლიცენზირებულ abogado-ს აქვს პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევა. არალიცენზირებულ შუამავალს — არა.
• საადვოკატო მომსახურების საფასურს იხდის მყიდველი, ცალკე — დაგეგმეთ ~1% შესყიდვის ფასიდან
• ჩვენ ვთანამშრომლობთ სპეციალიზებულ იურიდიულ ფირმასთან, რომელსაც ათობით გარიგებიდან ვიცნობთ. არჩევანი თქვენია — მაგრამ შეგვიძლია დაგაკავშიროთ პროფესიონალებთან, რომელთა ხარისხისა და ვადების შესახებაც პირადად შეგვიძლია გარანტია გაგცეთ.

საუკეთესო სამართლებრივი შედეგი, ჩვეულებრივ, არ არის მხოლოდ სუფთა დასრულება.

ეს განსაკუთრებით ღირებულია ალიკანტეს პროვინციაში, სადაც ბაზრების მრავალფეროვნებიდან გამომდინარე, სწორი სამართლებრივი გზა შეიძლება განსხვავდებოდეს კონკრეტული რაიონისა და ობიექტის ტიპის მიხედვით.