ესპანეთში ახალმშენებლის შესყიდვისას მყიდველის აგენტის მომსახურება მყიდველს არაფერი უჯდება

ყველაზე გავრცელებული მიზეზი, რის გამოც საერთაშორისო მყიდველები არ მიმართავენ დამოუკიდებელ წარმომადგენლობას ესპანეთში ახალმშენებლის შეძენისას, არის შეცდომაში შეყვანილი დაშვება, რომ ეს დამატებით ხარჯებთან არის დაკავშირებული. ეს ასე არ არის. მთელი ეს წანამძღვარი მცდარია — და ეს არის მცდარი წარმოდგენა, რომლის გამოსწორებაშიც ინდუსტრიას პრაქტიკულად არანაირი ინტერესი არ გააჩნია. ესპანეთში ახალმშენებლის შესყიდვისას მყიდველის აგენტის ღირებულება მყიდველისთვის ნულის ტოლია. არა შემცირებული. არა კომპენსირებული ფასდაკლებით. ნული. იმის გასაგებად, თუ რატომ არის ეს ასე, საჭიროა მოკლედ გავიაზროთ, როგორ მუშაობს ახალმშენებლის კომისიის სისტემა რეალურად — რადგან როცა ამას ერთხელ გაიგებთ, დამოუკიდებლად, აგენტის გარეშე მოქმედების ლოგიკა უბრალოდ წყვეტს აზრის ქონას.

მითი: წარმომადგენლობა თავიდან ასაცილებელი დამატებითი ხარჯია

დაშვება ასეთია: თუ დეველოპერის საოფისე სივრცეში აგენტის გარეშე შეხვალთ, დაზოგავთ იმას, რასაც ეს აგენტი მოგთხოვდათ. ეს ინტუიციურია, მცდარია და ზუსტად ისეთი შეცდომაა, რომელიც ფულს თქვენი ჯიბიდან დეველოპერის ჯიბეში გადააქვს — და თქვენ ამას საერთოდ ვერც კი ამჩნევთ.

ქონების უმეტეს ბაზრებზე ამ ლოგიკას გარკვეული საფუძველი აქვს. ესპანეთის ახალმშენებლის ბაზარზე — არავითარი. კომისიის სტრუქტურა აქ სხვაგვარადაა აწყობილი — და სწორედ ეს განსხვავება ცვლის მთელ გამოთვლას, რომელსაც, თქვენი აზრით, აკეთებთ, როცა აგენტის გარეშე მოქმედებას ირჩევთ.

როგორ მუშაობს ახალმშენებლის კომისია რეალურად ესპანეთში

როცა დეველოპერი ახალმშენებლის პროექტს Costa Blanca-ზე ბაზარზე გამოაქვს, ისინი არ ადგენენ ფასს და შემდეგ ამას აგენტის კომისიას არ ამატებენ ზემოდან. კომისიის ბიუჯეტი თავიდანვე ჩადებულია საბოლოო ფასში. ეს არ არის დაფარული საკომისიო — უბრალოდ ასეთია კომერციული მოდელის ლოგიკა. პროექტის ფასწარმოქმნის სტრუქტურა ითვალისწინებს გაყიდვის ხარჯებს, მარკეტინგის ხარჯებს და აგენტის კომისიას, ჯერ კიდევ სანამ ერთი ერთეულიც კი გამოცხადდება საჯარო გაყიდვისთვის.

ეს ბიუჯეტი ფიქსირებულია. ის არ იცვლება იმის მიხედვით, თუ როგორ მოხვდით შესყიდვის პროცესში. თუ დამოუკიდებელ მყიდველის აგენტთან ერთად შედიხართ, დეველოპერი გადაუხდის ამ აგენტს კომისიას იმ ბიუჯეტიდან, რომელიც უკვე გამოყოფილი იყო. თუ მარტო შედიხართ, ეს ბიუჯეტი არსად ქრება — ის უბრალოდ დეველოპერთან რჩება. ფასი, რომელსაც იხდით, ორივე შემთხვევაში იდენტურია.

ეს არის ის მომენტი, რომელიც უმეტეს მყიდველს პირველად გაგონებისას აჩერებს: კომისია გარიგებაშია ჩადებული, გამოიყენებთ თუ არა. დამოუკიდებლად, აგენტის გარეშე მოქმედება არ აშორებს ამ ხარჯს ტრანზაქციიდან. ის უბრალოდ ცვლის, ვინ იღებს ამ ფულს.

რას ნიშნავს "დამოუკიდებლად მოქმედება" ფინანსური თვალსაზრისით

როცა მყიდველი დეველოპერისგან პირდაპირ ყიდულობს, დამოუკიდებელი წარმომადგენლობის გარეშე, აი, რა ხდება კომისიის ბიუჯეტთან:

დეველოპერი ინახავს მას. ეს არ არის დანაზოგი, რომელიც მყიდველზე გადადის — ახალმშენებლის ფასები ასე არ მუშაობს, და დეველოპერებს არც მექანიზმი და არც სტიმული აქვთ, დაუბრუნონ ბიუჯეტის ის ნაწილი, რომლის არსებობის შესახებაც მყიდველმა საერთოდაც არ იცოდა. ფული უბრალოდ დეველოპერის მარჟაში რჩება.

ეს არ არის დეველოპერების კრიტიკა. ისინი ბიზნესს აწარმოებენ, და მათი კომერციული მოდელი გამჭვირვალეა, თუ იცით, სად უნდა მიაპყროთ ყურადღება. პრობლემა ის არის, რომ საერთაშორისო მყიდველების უმეტესობამ არ იცის, სად უნდა მიაპყროს ეს ყურადღება, რადგან გაყიდვის პროცესში არავის აქვს ინტერესი, ეს მათ აუხსნას. დეველოპერის გაყიდვების გუნდი არ იტყვის, რომ არსებობს კომისიის ბიუჯეტი, რომელსაც შეუძლია დაფაროს თქვენი დამოუკიდებელი წარმომადგენლობა თქვენთვის უფასოდ. ეს საუბარი მათ ინტერესებს არ ემსახურება.

რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში: მყიდველები, რომლებიც აგენტის გარეშე მოქმედებენ იმ მოსაზრებით, რომ ფინანსურად ჭკვიანურად იქცევიან, სინამდვილეში იმ თანხის ტოლ ხარჯს ეთანხმებიან, რასაც წარმომადგენლობა დაუჯდებოდათ — უბრალოდ ამის სანაცვლოდ არაფერს იღებენ.

Off-Plan გაანგარიშება, რომელიც მთელ საუბარს ცვლის

თუ კომისიის საკითხი პირველი მიზეზია, რის გამოც მითი "დამოუკიდებლად მოქმედება ფულს ზოგავს" იშლება, off-plan ფასწარმოქმნის დინამიკა მეორეა.

ესპანეთში ახალმშენებლის ფასები არ მუშაობს ისე, როგორც მეორადი ბაზარი. საბოლოო ფასზე მოლაპარაკება არ ხდება — დეველოპერები ადგენენ ფიქსირებულ ფასს, რომელიც მშენებლობის პროგრესთან და ერთეულების გაყიდვასთან ერთად იზრდება. ფასები მხოლოდ ზემოთ მოძრაობს, არასდროს ქვემოთ, და ეს ყოველთვიურად ხდება. Costa Blanca-ზე ახალმშენებლის ერთეულზე ფასდაკლების მოთხოვნა ჩვეულებრივ სრულდება პასუხით, რომ ფასი ფასია — და ზოგჯერ იმითაც, რომ ერთეულს კარგავთ სხვა მყიდველის სასარგებლოდ, ვინც ეს არ სცადა.

რეალური ფინანსური საუბარი ახალმშენებელში დროზეა. როცა off-plan ყიდულობთ — მშენებლობის დასრულებამდე — თქვენ ფიქსირებთ დღევანდელ ფასს იმ ქონებაზე, რომელსაც ერთი-ორ წელიწადში მიიღებთ. Costa Blanca-ს საცხოვრებელი ქონების ღირებულება ბოლო ციკლებში საშუალოდ დაახლოებით თხუთმეტ პროცენტს იზრდებოდა წელიწადში. ორწლიან მშენებლობის პერიოდზე ეს დაახლოებით ოცდაათ პროცენტამდე იზრდება. მყიდველი, რომელიც off-plan პროექტს დღევანდელ ფასად ავალდებულებს, ფაქტობრივად ქონებას მნიშვნელოვნად დაბალ ფასად იძენს, ვიდრე მისი სავარაუდო საბაზრო ღირებულება იქნება ჩაბარების დროისთვის.

სწორედ აქაა ნამდვილი ბერკეტი. არა აგენტის გამორიცხვაში. არა იმ ფასზე მოლაპარაკებაში, რომელზეც მოლაპარაკება არ ხდება. სწორ მომენტში, სწორი ინფორმაციით, სანდო რეპუტაციის მქონე პროექტზე მოძრაობაში. ეს ის რაცაა, რასაც გამოცდილი მყიდველის აგენტი გთავაზობთ. და ესპანეთის ახალმშენებლის ბაზარზე ეს აგენტი თქვენ არაფერს გიჯდებათ.

რას ნიშნავს Legado-ს უფასო მომსახურება პრაქტიკაში

Legado მუშაობს ექსკლუზიურად მყიდველების ინტერესებში Costa Blanca-ზე. ჩვენ არასდროს წარმოვადგენთ დეველოპერებს, არ ვიღებთ არანაირ საკომისიოს რეფერალისთვის, და ჩვენი მომსახურება მყიდველისთვის უფასოა, რადგან დეველოპერი იხდის ჩვენს კომისიას — იმ ბიუჯეტიდან, რომელიც ისედაც დაიხარჯებოდა, მიიყვანდით თუ არა თქვენ ჩვენ.

ის, რასაც ეს კომისია აფინანსებს, არის წარმომადგენლობა, რომელიც სტრუქტურულად თქვენს მხარეზეა: წვდომა რეგიონის მასშტაბით არსებულ პროექტებზე, დეველოპერის რეპუტაციისა და მიწოდების ისტორიის დამოუკიდებელი შეფასება, საკონტრაქტო პირობების განხილვა, სანამ ფული გადავა, და პროცესის ზედამხედველობა — რეზერვაციიდან დასრულებამდე. ეს ასევე ნიშნავს იმის ცოდნას, თუ რომელი პროექტია მართლაც ღირსეული ვალდებულების ასაღებად მშენებლობის მოცემულ ეტაპზე — და რომელი არა. დაათვალიერეთ Costa Blanca-ზე ამჟამად გასაყიდი ახალმშენებელი ობიექტები, რომ ნახოთ, რომელ პროექტებზე ვმუშაობთ აქტიურად.

მყიდველები, რომლებიც ამის გაგებით ყველაზე მეტ სარგებელს იღებენ, არ არიან ისინი, ვინც ხარჯების შემცირებას გეგმავდნენ. ეს არიან ისინი, ვინც ფრთხილ, გააზრებულ გადაწყვეტილებას იღებდნენ — და უბრალოდ არავის ჰქონდა მათთვის ახსნილი, როგორ მუშაობს სისტემა. ახლა კი თქვენ იცით. თუ გსურთ განვიხილოთ, რას ნიშნავს ეს კონკრეტული პროექტისთვის ან სიტუაციისთვის, ჩვენ ჩატში ვართ. ფორმების შევსების და ვინმეს დაყოლიების გარეშე.

ხშირად დასმული კითხვები

თუ მყიდველის აგენტი ჩემთვის უფასოა, ზუსტად რას იხდის დეველოპერი?

დეველოპერი პირდაპირ უხდის კომისიას Legado-ს, იმ ბიუჯეტიდან, რომელიც პროექტის კომერციულ სტრუქტურაშია ჩადებული, ჯერ კიდევ სანამ ერთეულები გაიყიდება. ეს ესპანეთის ახალმშენებლის ბაზარზე სტანდარტული პრაქტიკაა. თანხა დეველოპერისა და პროექტის მიხედვით იცვლება, თუმცა მთავარი ის არის, რომ ის არსებობს დამოუკიდებლად იმისა, თუ როგორ მოხვდებით შესყიდვის პროცესში — წარმომადგენლობით თუ მის გარეშე. თუ მარტო წახვალთ, ეს ბიუჯეტი დეველოპერთან რჩება. თუ Legado-ს მოიყვანთ, ის თქვენს წარმომადგენლობას აფინანსებს.

უბრუნებენ თუ არა ესპანეთის ახალმშენებლის დეველოპერები ოდესმე კომისიის თანხას მყიდველებს, რომლებიც დამოუკიდებლად მოქმედებენ?

არა. ესპანეთში ახალმშენებლის ფასწარმოქმნა ფიქსირებულია და არ იცვლება იმის მიხედვით, თუ როგორ მოხვდით პროცესში. ფასი ფასია — ის არ მცირდება, თუ არ მოგყავთ აგენტი. დეველოპერებს არც სტრუქტურული მექანიზმი და არც კომერციული სტიმული აქვთ, დაუბრუნონ შიდა ბიუჯეტის ხაზი მყიდველს, რომელმაც არც კი იცის მისი არსებობის შესახებ.

გარანტირებულია თუ არა off-plan ფასის 15%-იანი წლიური ზრდა?

არცერთი ზრდის მაჩვენებელი გარანტირებული არ არის — ქონების ბაზარი მოძრაობს მოთხოვნის, მიწოდებისა და ეკონომიკური პირობების მიხედვით. თხუთმეტ პროცენტიანი მაჩვენებელი ასახავს Costa Blanca-ს ბაზრის ბოლოდროინდელ ტენდენციას, და არა მომავლის შესახებ დანაპირებს. ის, რაც ცხადია, არის, რომ off-plan ვალდებულების აღებისას თქვენ ფიქსირებთ დღევანდელ ფასს, და დღევანდელი ფასი უფრო დაბალი იქნება, ვიდრე იმავე პროექტში იმავე ერთეულის ფასი დასრულების ეტაპზე. ზრდის შესახებ საუბარი კონტექსტია, არა ხელშეკრულება.

რამდენად ადრე უნდა დავუკავშირდე Legado-ს პროცესში?

რაც შეიძლება ადრე. ყველაზე ღირებული მომენტია მანამ, სანამ რომელიმე პროექტს ეწვევით ან რომელიმე გაყიდვების გუნდს დაელაპარაკებით — როცა თქვენი ვარიანტები ჯერ კიდევ სრულად ღიაა. თუმცა, თუ უკვე გქონდათ საუბრები ან მიგიღიათ რეზერვაციის ხელშეკრულება, ისიც არ არის გვიან. რაც უფრო ადრე ჩავერთვებით, მით მეტს შევძლებთ ვისაუბროთ იმაზე, რაც შემდეგ ხდება. პირველი საუბრები არანაირ ვალდებულებას არ ითვალისწინებს და უფასოა.

გავლენას ახდენს თუ არა Legado-ს გამოყენება იმ ფასზე, რასაც ქონებაში ვიხდი?

არა. ფასი, რომელსაც იხდით, დეველოპერის საბოლოო ფასია, იმისგან დამოუკიდებლად, ხართ თუ არა წარმოდგენილი. ის, რაც იცვლება, არის ვინ იღებს კომისიას, რომელიც ისედაც ჩადებული იყო ამ ფასში — და მუშაობს თუ არა ეს ფული თქვენს სასარგებლოდ, თუ დეველოპერთან რჩება.