აუცილებელი საცნობარო
45 აუცილებელი იურიდიული, გადასახადო და ფინансური ტერმინი ახსნილი საერთაშორისო ქონების ყიდველებისთვის, რომლებიც ქონებას ყიდულობენ ესპანეთში.
რეგიონალური ბაჟის გადასახადი, რომელიც ეკისრება სანოტარო დოკუმენტებს. ახალმშენებლობის შესყიდვისას ის შეადგენს შესყიდვის ფასის 0,5%-დან 1,5%-მდე, ავტონომიური თემის მიხედვით — ვალენსიის თემში (კოსტა ბლანკა) 2026 წლის ივნისიდან განაკვეთი არის 1,4%.
ესპანეთის ცენტრალური ბანკის მიერ წარმოებული ოფიციალური რეესტრი, რომელშიც ჩამოთვლილია ყველა ავტორიზებული გამსესხებელი და ფინანსური შუამავალი. ნებისმიერი იპოთეკური ბროკერის ან ბანკის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერამდე ყოველთვის გადაამოწმეთ, რომ ისინი ამ რეესტრშია წარმოდგენილი.
განაწილებული ციფრული რეესტრი, რომელშიც თითოეული ჩანაწერი მუდმივი და ხელუხლებელია. ესპანურ უძრავი ქონების გარიგებებში ხელმოწერილი თითოეული კონტრაქტის SHA-256 ჰეშ-კოდი მაგრდება Polygon ბლოკჩეინზე — ეს ქმნის საჯარო, უცვლელ ჩანაწერს, რომელიც ადასტურებს, რომ დოკუმენტი ხელმოწერის შემდეგ არ შეცვლილა.
ესპანეთის ფინანსთა სამინისტროს მიერ მართული ადმინისტრაციული რეესტრი, რომელიც აღწერს ყველა საქალაქო და სასოფლო უძრავ ქონებას. თითოეულ ობიექტზე მინიჭებული საკადასტრო ღირებულება წარმოადგენს IBI-ისა და რიგი სხვა საგადასახადო ვალდებულების საგადასახადო ბაზას.
ცენტრალური მონაცემთა ბაზა, რომელშიც ფიქსირდება ესპანეთის ფინანსურ ინსტიტუტებში არსებული ყველა სესხი, კრედიტი და გარანტია. გამსესხებლები მას იყენებენ არარეზიდენტებისთვის იპოთეკის დამტკიცებისას გადახდისუნარიანობის შესაფასებლად.
ყოველთვიური ან კვარტალური გადასახადი, რომელსაც თითოეული მესაკუთრე იხდის შენობის საერთო ხარჯების დასაფარად: დასუფთავება, აუზის მოვლა, გამწვანება, ლიფტები. თანხა პროპორციულია თითოეული ბინის მონაწილეობის კოეფიციენტისა შენობაში.
განვითარების მშენებლობის პერიოდი. მყიდველი ხელს აწერს რეზერვაციის ან დეპოზიტურ კონტრაქტს გაშვებისას და ასრულებს შესყიდვას (აწერს escritura-ს) მას შემდეგ, რაც დეველოპერი მიიღებს პირველი დასახლების ნებართვას (LPO) დასრულებისას.
ევროკავშირის რეგულაცია 910/2014, რომელიც ადგენს ელექტრონული ხელმოწერების სამართლებრივ ჩარჩოს ყველა წევრ ქვეყანაში. eIDAS-ის გაფართოებული ხელმოწერა ესპანეთში სამართლებრივად ხელწერილ ხელმოწერის თანაბარი ძალისაა და სრულად მისაღებია ესპანეთის სასამართლოებში — ბრექსიტის შემდეგაც კი ევროკავშირგარეშე მყიდველებისთვის.
სავალდებულოა ესპანეთში ნებისმიერი ქონების გაყიდვის ან გაქირავებისთვის. იგი აფასებს შენობის ენერგომოხმარებას A-დან (ყველაზე ეფექტური) G-მდე. თანამედროვე ახალმშენებლობებს, როგორც წესი, აქვს A ან B კლასი.
სანოტარო აქტი, რომლითაც დეველოპერი ოფიციალურად აცხადებს ახალი მშენებლობის არსებობას და რეგისტრირებს მას უძრავი ქონების რეესტრში. ეს არის წინაპირობა მყიდველთან საბოლოო escritura-ს ხელმოწერამდე.
სავალდებულო ფინანსური ბუფერი, რომელსაც ყველა მესაკუთრეთა საზოგადოება ვალდებულია შეინარჩუნოს (წლიური ბიუჯეტის სულ მცირე 10%) გადაუდებელი რემონტის ან გაუთვალისწინებელი ხარჯების დასაფარად.
პროფესიული ფირმა, რომელიც უმკლავდება გარიგების დასრულების შემდგომ საქმისწარმოებას: ქონების გადაცემის გადასახადების (ITP ან IVA+AJD) გადახდა და escritura-ს რეგისტრაცია უძრავი ქონების რეესტრში. იგი მოქმედებს როგორც შუამავალი ნოტარიუსს, საგადასახადო სამსახურსა და რეესტრს შორის.
ესპანეთის საინვესტიციო ვიზის პროგრამა, რომელიც ანიჭებდა ბინადრობას ევროკავშირგარეშე მოქალაქეებს, ვინც შეიძენდა 500 000 € ან მეტი ღირებულების უძრავ ქონებას. ესპანეთის მთავრობამ გამოაცხადა მისი გაუქმება საცხოვრებელი ქონებისთვის 2024 წელს.
მათემატიკური ფუნქცია, რომელიც ნებისმიერ დოკუმენტს გარდაქმნის უნიკალურ 64-სიმბოლოიან სტრიქონად. თუ დოკუმენტში თუნდაც ერთი სიმბოლო შეიცვლება, ჰეში მთლიანად შეიცვლება. გამოიყენება ქონების დოკუმენტების დაცვაში, რათა დადასტურდეს, რომ ხელმოწერილი კონტრაქტი ხელმოწერის შემდეგ არ შეცვლილა.
ესპანური იპოთეკა მყიდველებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ საგადასახადო რეზიდენტობა ესპანეთში. ბანკები, როგორც წესი, აფინანსებენ შეფასებული ღირებულების 60–70%-ს (რეზიდენტებისთვის 80%-ის წინააღმდეგ) და მოითხოვენ საზღვარგარეთული შემოსავლის დადასტურებას. სპეციალიზებულ ბროკერებს შეუძლიათ მნიშვნელოვნად გააუმჯობესონ პირობები.
წლიური მუნიციპალური ქონების გადასახადი, რომელიც ეკისრება ესპანეთის ყველა მესაკუთრეს. გამოითვლება ადგილობრივი განაკვეთის (ჩვეულებრივ 0,4%–1,3%) გამოყენებით საკადასტრო ღირებულებაზე. იხდება პირდაპირ მერიაში, ჩვეულებრივ შემოდგომაზე პირდაპირი დებეტით.
რეგიონალური გადასახადი, რომელიც ეკისრება მეორადი ქონების შესყიდვას. ვალენსიის თემში ის შეადგენს დეკლარირებული შესყიდვის ფასის 10%-ს საცხოვრებელ ქონებაზე. არ ვრცელდება ახალმშენებლობებზე (რომელთა მაგივრად ვრცელდება IVA).
ახალი საცხოვრებელი ქონება (პირველადი გაყიდვა დეველოპერისგან მყიდველზე) იბეგრება შემცირებული IVA-ით 10%-ის ოდენობით. ცალკე გაყიდული გარაჟები და სათავსოები იბეგრება 21%-ით. IVA ემატება შესყიდვის ფასს ხელმოწერის დროს.
მუნიციპალური მოწმობა, რომელიც ადასტურებს, რომ ახალმშენებლობის ობიექტი აკმაყოფილებს დასახლებისთვის საჭირო ყველა ტექნიკურ და დაგეგმარების მოთხოვნას. ის სავალდებულოა შენობის გადაცემის აქტის ხელმოწერამდე და კომუნალური მომსახურების (წყალი, ელექტროენერგია, გაზი) მიერთებამდე.
ესპანური საგადასახადო ფორმა არარეზიდენტებისთვის, რომლებსაც აქვთ შემოსავალი ესპანეთიდან — გაქირავების შემოსავალი ან ვარაუდითი გაქირავების შემოსავალი გაუქირავებელ ქონებაზე. იხდება ყოველწლიურად ესპანეთის საგადასახადო სამსახურში (Agencia Tributaria).
საინფორმაციო დეკლარაცია, რომელსაც ესპანეთის საგადასახადო რეზიდენტები წარადგენენ საგადასახადო სამსახურში და ავლენენ უცხოეთში არსებულ აქტივებსა და უფლებებს (მათ შორის უძრავ ქონებას) 50 000 €-ზე მეტი ღირებულებით. სავალდებულოა ესპანეთის საგადასახადო რეზიდენტად გახდომისთანავე.
ესპანეთის უცხოელის საიდენტიფიკაციო ნომერი — აბსოლუტურად აუცილებელია ესპანეთში ნებისმიერი ფინანსური ოპერაციისთვის: ქონების შესყიდვა, საბანკო ანგარიშის გახსნა, კომუნალური მომსახურების კონტრაქტებზე ხელმოწერა ან საგადასახადო დეკლარაციების შევსება. მიიღება ესპანეთის საკონსულოში ან ეროვნულ პოლიციის განყოფილებაში.
უძრავი ქონების რეესტრის მიერ გაცემული დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს მიმდინარე მესაკუთრეს, ნებისმიერ დატვირთვას (იპოთეკები, საყადაღმდებლები) და ქონების რეგისტრირებულ მახასიათებლებს. ღირს დაახლოებით 9 € და აუცილებელია გარიგების წინასწარი შემოწმებისთვის ნებისმიერ დეპოზიტურ კონტრაქტზე ხელმოწერამდე.
სახელმწიფოს მიერ დანიშნული საჯარო თანამდებობის პირი, რომელიც ზედამხედველობს გადაცემის აქტის ხელმოწერას, ამოწმებს ყველა მხარის ვინაობას და ადასტურებს გარიგების კანონიერებას. ნოტარიუსის ტარიფები (aranceles) რეგულირდება კანონით და არ ექვემდებარება მოლაპარაკებას.
შენობის ან საცხოვრებელი კომპლექსის მმართველი ორგანო ესპანეთის ჰორიზონტალური საკუთრების კანონის შესაბამისად. იგი მართავს საერთო ფართებს, განსაზღვრავს ყოველთვიურ მომსახურების გადასახადს და ამტკიცებს სამუშაოებს უმრავლესობის ხმით წლიურ საერთო კრებაზე.
ქონება, რომელიც პირველად იყიდება დეველოპერისგან — არასდროს ყოფილა საცხოვრებლად გამოყენებული. იბეგრება 10% IVA-ით (არა ITP-ით) პლუს AJD ბაჟის გადასახადი. თან ახლავს კანონისმიერი მშენებლობის გარანტიები: 1 წელი (მოპირკეთება), 3 წელი (საცხოვრებლად ვარგისიანობის დეფექტები), 10 წელი (კონსტრუქცია).
კონტრაქტი — კერძო ან საჯარო — რომლის საფუძველზეც გამყიდველი და მყიდველი თანხმდებიან საკუთრების გადაცემაზე. კერძო კონტრაქტი წინ უსწრებს საბოლოო სანოტარო აქტს (escritura pública), რომელიც წარმოადგენს დოკუმენტს სრული სამართლებრივი დაცვით.
მუნიციპალური გადასახადი ქალაქის მიწის ღირებულების ზრდაზე ბოლო საკუთრების გადაცემის შემდეგ. ესპანეთში მას იხდის გამყიდველი, თუმცა შესაძლებელია მოლაპარაკება. მემკვიდრეობის ან ჩუქების შემთხვევაში მას იხდის მიმღები.
სანოტარო დოკუმენტი, რომელიც წარმომადგენელს (apoderado) ანიჭებს უფლებას იმოქმედოს მყიდველის სახელით ესპანეთში — ხელი მოაწეროს escritura-ს, მოითხოვოს NIE, მართოს გადასახადები ან დაასრულოს იპოთეკის ფორმალობები მყიდველის ფიზიკური დასწრების გარეშე.
საჯარო ბლოკჩეინ ქსელი, თავსებადი Ethereum-თან, რომელსაც Legado Inmobiliaria იყენებს ხელმოწერილი კონტრაქტების ჰეშების დასამაგრებლად. Polygon უზრუნველყოფს სწრაფ დადასტურებას (წამებში), დაბალ ღირებულებას და მუდმივ საჯარო ექსპლორერს (Polygonscan), სადაც ნებისმიერი დამაგრებული ჩანაწერის დამოუკიდებლად გადამოწმება შესაძლებელია — ანგარიშის გარეშე.
კომპანია ან ფიზიკური პირი, რომელიც აფინანსებს და მართავს საცხოვრებელი კომპლექსის განვითარებას გასაყიდად. ახალმშენებლობის შესყიდვისას დეველოპერი წარმოადგენს უშუალო კონტრაგენტს, რომელიც ასევე ატარებს კანონისმიერ მშენებლობის გარანტიებს.
კერძო წინასაგარეო შეთანხმება, რომლის ფარგლებშიც მყიდველი იხდის სარეზერვაციო დეპოზიტს (ჩვეულებრივ შესყიდვის ფასის 10%). ყველაზე გავრცელებული ფორმის (arras penitenciales) მიხედვით, მყიდველი კარგავს დეპოზიტს, თუ თავად გაქცევს გარიგებას; გამყიდველი კი ვალდებულია დააბრუნოს ორმაგი თანხა, თუ თავად უარს იტყვის.
ესპანეთის ოფიციალური საჯარო რეესტრი, სადაც ფიქსირდება უძრავი ქონების უფლებები. დასრულებული შესყიდვის რეგისტრაცია გიცავთ მესამე პირთა პრეტენზიებისგან და საჯაროდ ადასტურებს თქვენს საკუთრებას — ეს კრიტიკული ნაბიჯია escritura-ს ხელმოწერის შემდეგ.
მოიპოვება, როდესაც პირი წელიწადში 183 დღეზე მეტს ატარებს ესპანეთში, ან როცა მისი ეკონომიკური საქმიანობის ცენტრი იქ მდებარეობს. საგადასახადო რეზიდენტები ვალდებულნი არიან გადაიხადონ ესპანური საშემოსავლო გადასახადი მთელ მსოფლიოში მიღებულ შემოსავალზე.
ესპანური ბინადრობის ნებართვა ევროკავშირგარეშე მოქალაქეებისთვის, რომლებსაც აქვთ საკმარისი ფინანსური საშუალებები და არ მუშაობენ ესპანეთში. პოპულარული პირველი ნაბიჯი პენსიონერებისა და ინვესტორებისთვის, რომლებიც ქონებას ყიდულობენ კოსტა ბლანკაში.
მესაკუთრეთა საზოგადოების მიერ დამტკიცებული საგანგებო გადასახადი, რომელიც ფარავს მოულოდნელ რემონტს ან გაუმჯობესებებს, რომელთაც სარეზერვო ფონდი არ ფარავს. შესყიდვის დასრულებამდე ყოველთვის გადაამოწმეთ, ხომ არ არსებობს მოლოდინში მყოფი derrama.
სახლის ყოვლისმომცველი დაზღვევის პოლისი, რომელიც ფარავს როგორც შენობის კონსტრუქციას, ისე ნივთებს ხანძრის, წყლის ზიანის, დაზიანებისა და ქურდობისგან. ესპანური ბანკები მას მოითხოვენ ნებისმიერი იპოთეკის დამტკიცების პირობად.
საქალაქო მიწა (suelo urbano) უკვე გამოყოფილია მშენებლობისთვის, კომუნიკაციები უკვე არსებობს. განვითარებადი მიწა (suelo urbanizable) მოითხოვს დაგეგმარების პროცესს მშენებლობის დაწყებამდე. შესყიდვამდე ყოველთვის გადაამოწმეთ მიწის კლასიფიკაცია კადასტრში და ადგილობრივ გეგმაში.
ოფიციალური დოკუმენტი, რომელსაც ხელს აწერენ ნოტარიუსის წინაშე და რომელიც აფორმებს გაყიდვას და მყიდველს საშუალებას აძლევს დაარეგისტრიროს საკუთრება უძრავი ქონების რეესტრში. მას აქვს სრული სამართლებრივი ძალა და მესამე პირთა მიმართ აღსრულებადია.
ესპანეთის ცენტრალური ბანკის მიერ აკრედიტებული შემფასებლის მიერ ჩატარებული ქონების ოფიციალური შეფასება. ბანკი იპოთეკის შეთავაზებას ეფუძნება უფრო დაბალ მაჩვენებელს — შესყიდვის ფასს ან შეფასების მაჩვენებელს შორის. შეფასების საფასურს (300–600 €) ჩვეულებრივ იხდის მყიდველი.
TIN (Tipo de Interés Nominal) არის ნომინალური საპროცენტო განაკვეთი. TAE (Tasa Anual Equivalente / წლიური საპროცენტო განაკვეთი) მოიცავს ყველა საკომისიოსა და ხარჯს, რაც მას აქცევს ნამდვილ შესადარებელ მაჩვენებლად სხვადასხვა ესპანური გამსესხებლის იპოთეკური შეთავაზებების შეფასებისას.
საცხოვრებელი კომპლექსი საერთო ინფრასტრუქტურით — გზები, ბაღები, აუზები, სპორტული ობიექტები. დახურული urbanizaciones, 24-საათიანი დაცვით, გავრცელებულია კოსტა ბლანკას პრემიუმ სეგმენტში და მოითხოვს უფრო მაღალ მომსახურების გადასახადს.
კადასტრის მიერ ქონებაზე მინიჭებული ოფიციალური ღირებულება, რომელიც ზოგადად საბაზრო ღირებულებაზე დაბალია. გამოიყენება IBI-ის საგადასახადო ბაზად, არარეზიდენტთა საგადასახადო წესების მიხედვით ვარაუდითი გაქირავების შემოსავლის გამოსათვლელად და სხვა საგადასახადო მიზნებისთვის.
ძირითადი საცხოვრებელი ექვემდებარება სპეციფიკურ საგადასახადო შეღავათებს ესპანეთის საგადასახადო რეზიდენტებისთვის. მეორე საცხოვრებელი იწვევს ვარაუდითი გაქირავების შემოსავლის გადასახადს IRNR წესების მიხედვით არარეზიდენტებისთვის, ან IRPF წესების მიხედვით რეზიდენტებისთვის, რომლებიც მას არ აქირავებენ.
ესპანეთის 1988 წლის სანაპირო კანონი ადგენს 100-მეტრიან დაცულ ზოლს სანაპირო ხაზიდან, რომელზეც მშენებლობა აკრძალულია. პირველხაზოვან საპლაჟო ქონებებს უნდა ჰქონდეთ ძალაში მყოფი კონცესია ან წინ უსწრებდეს კანონს. შესყიდვამდე ყოველთვის გადაამოწმეთ სანაპირო ზონის დემარკაცია (deslinde).
შემდეგი ნაბიჯები
ტერმინების ცოდნა პირველი ნაბიჯია. მეორე — მათი გამოყენება რეალურ შესყიდვაში სწორი იურიდიული და ფინანსური სტრუქტურით პირველივე დღიდან.
360° ქონების ყიდველის მხარდაჭერა
ჩვენი გუნდი ამ ცნებების თითოეულს იყენებს ყველა შემთხვევაში — NIE კოორდინაცია, გადასახადო სტრუქტურირება, არა-რეზიდენტის იპოთეკა და სრული იურიდიული ზედამხედველობა პირველი დღიდან.