ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენის რეალური ღირებულება: რისთვის უნდა მოემზადონ არარეზიდენტმა მყიდველებმა

უცხოელი მყიდველების უმეტესობა ესპანეთში ქონების შეძენის რეალურ ღირებულებას აფასებს ათიდან თხუთმეტ პროცენტამდე დაბლა. ეს არ ხდება უყურადღებობის გამო — უბრალოდ, არავინ უთხრა მათ ამის შესახებ წინასწარ. ისინი მოდიან ერთადერთი კონკრეტული ციფრით თავში — შესყიდვის ფასით. რაც მათ არ აქვთ გათვალისწინებული, არის გადასახადების, პროფესიული მომსახურების საფასურებისა და რეგისტრაციის ხარჯების ის ფენა, რომელიც ამ ფასზე ერთვის — ყველა მათგანი სავალდებულოა და გადასახდელი გასაღების გადაცემამდე. ამის გაცნობიერება გარიგებამდე არ არის რჩევა — ეს არის განსხვავება გლუვად წარმართულ შესყიდვასა და იმ შესყიდვას შორის, რომელიც ყველაზე მოუხერხებელ მომენტში ჩერდება.

რა ხდება, როცა მყიდველები ამ ხარჯებს არ ითვლიან წინასწარ

ყველაზე გავრცელებული სცენარი დრამატული სულაც არ არის. მყიდველი პოულობს ქონებას, თანხმდება პირობებზე, ხელს აწერს დაჯავშნის ხელშეკრულებას — და შემდეგ, კვირების თუ თვეების შემდეგ, ნოტარიუსთან გარიგების თარიღის მოახლოებისას, აღმოაჩენს, რომ დაზოგილი თანხა ფარავს შესყიდვის ფასს, მაგრამ არა დამატებით ხარჯებს. ამ ეტაპზე ვარიანტები შეზღუდულია: ან გარიგების გადადება დამატებითი დაფინანსების მოძიებამდე, ან სასწრაფოდ, არახელსაყრელი პირობებით სესხის აღება, ან — უარეს შემთხვევაში — გარიგების ჩაშლა და ავანსის დაკარგვა.

ეს არცერთი შედეგი გარდაუვალი არ არის. ისინი მთლიანად იმის შედეგია, რომ დასაწყისიდანვე არ იყო სრული სურათი ხარჯების შესახებ. ესპანეთში შესყიდვის ხარჯები დამალული არ არის — ისინი ფიქსირებულია, პროგნოზირებადი და ზუსტად გამოსათვლელი, როგორც კი შესყიდვის ფასი ცნობილია. ერთადერთი მიზეზი, რის გამოც მყიდველები ამ ხარჯებით გაკვირვებულნი რჩებიან, არის ის, რომ მათ ამის შესახებ არავინ უთხრა.

სავალდებულო ხარჯები: გადასახადები და რეგისტრაცია

ახალაშენებული ქონებისთვის ესპანეთში საგადასახადო ხარჯები მარტივია. მათგან ორია, ორივე დაწესებულია სახელმწიფოსა და რეგიონის მიერ, და ორივე არაა მოსალაპარაკებელი.

დღგ (IVA) — შესყიდვის ფასის 10%

ესპანეთში ახალაშენებული საცხოვრებელი ქონება იბეგრება დღგ-ით 10%-იანი განაკვეთით. ეს ეხება პირველად გადაცემას დეველოპერისგან მყიდველზე და ანაცვლებს გადაცემის გადასახადს (ITP), რომელიც აქტუალურია მეორად ბაზარზე. ის გადაიხდება დეველოპერზე ნოტარიუსთან გარიგების დროს, საერთო შესყიდვის თანხის ნაწილად, ხოლო დეველოპერი მას საგადასახადო ორგანოში გადარიცხავს. მყიდველისთვის პრაქტიკული შედეგი ისაა, რომ ნოტარიუსთან გადასარიცხი მთლიანი თანხა არის შეთანხმებული ფასი პლუს 10%.

საბეჭდი გადასახადი (AJD) — 1.5% ვალენსიის რეგიონში

Actos Jurídicos Documentados (AJD) წარმოადგენს რეგიონულ საბეჭდ გადასახადს, რომელიც ვრცელდება ნოტარიულად დამოწმებულ დოკუმენტებზე, მათ შორის ქონების ნასყიდობის აქტებზე. განაკვეთი განსხვავდება ავტონომიური თემების მიხედვით. ვალენსიის თემში — რომელიც მოიცავს ალიკანტეს, ბენიდორმსა და კოსტა ბლანკას — ამჟამინდელი განაკვეთი შესყიდვის დეკლარირებული ფასის 1.5%-ია. ეს გადასახადი ცალკე ირიცხება, აქტზე ხელმოწერიდან 30 სამუშაო დღეში, ჩვეულებრივ ამას თქვენი დამოუკიდებელი იურისტი უზრუნველყოფს.

ნოტარიუსის მომსახურება — დაახლოებით 0.4–0.6%

ნოტარიუსი აწესებს რეგულირებულ საფასურს escritura-ს დამოწმებისთვის. საფასური იზრდება ქონების დეკლარირებული ღირებულების პროპორციულად და განისაზღვრება ოფიციალური ტარიფით — ის მოსალაპარაკებელი არ არის. უმეტესობა შესყიდვებისთვის ეს შეადგენს შესყიდვის ფასის 0.4-დან 0.6%-მდე. როგორც მყიდველს, ისე დეველოპერს აქვთ ნოტარიუსთან დაკავშირებული ვალდებულებები; მყიდველის საფასური მოიცავს აქტის შესრულებას და ასლების გაცემას.

მიწის რეესტრი — დაახლოებით 0.2–0.4%

escritura-ზე ხელმოწერის შემდეგ, ის უნდა წარედგინოს Registro de la Propiedad-ს, საკუთრების უფლების ცვლილების ოფიციალურად დასაფიქსირებლად. რეესტრი აწესებს რეგულირებულ საფასურს ნოტარიუსის ტარიფის მსგავსად. დაგეგმეთ 0.2-დან 0.4%-მდე შესყიდვის ფასისგან. თქვენი იურისტი უზრუნველყოფს წარდგენას და ადასტურებს რეგისტრაციის დასრულებას.

პროფესიული საფასურები: აუცილებელი და პროგნოზირებადი

დამოუკიდებელი იურისტი — დაახლოებით 1% + დღგ

როგორც ჩვენ განვმარტეთ სახელმძღვანელოში დამოუკიდებელი იურიდიული წარმომადგენლობა ესპანეთში-ს შესახებ, კვალიფიციური იურისტი ქონების საკითხებში არ არის დამატებითი, არჩევითი ხარჯი — ეს არის პროფესიული სტანდარტი ნებისმიერი სერიოზული შესყიდვისთვის უცხო ქვეყანაში. მისი საფასური მოიცავს გარიგების სრულ სპექტრს: NIE-ს განაცხადს, დეველოპერის სათანადო შემოწმებას, ხელშეკრულების განხილვას, საბანკო გარანტიის დადასტურებას, გადასახადების გადახდას, რეესტრში წარდგენას და გარიგების შემდგომ ფისკალურ წარმომადგენლობას. ტიპური საფასური არის შესყიდვის ფასის დაახლოებით 1% პლუს 21% დღგ. ეს ცალკე ინვოისდება იურიდიული ფირმის მიერ.

იპოთეკის გაფორმების საფასურები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში)

თუ შესყიდვის ნაწილს აფინანსებთ ესპანური იპოთეკის მეშვეობით, დამატებითი ხარჯები გამოიყენება. ესენია ბანკის გაფორმების საკომისიო (ჩვეულებრივ სესხის თანხის 0.5–1%), ბანკის მიერ დაკვეთილი ქონების შეფასება (tasación), და შესაძლოა, საიპოთეკო სასიცოცხლო დაზღვევა, კრედიტორისა და პროდუქტის მიხედვით. 2019 წლის იანვრიდან, ესპანური კანონმდებლობა ავალდებულებს ბანკს — და არა მყიდველს — გადაიხადოს საბეჭდი გადასახადი საიპოთეკო აქტებზე, რამაც მნიშვნელოვნად შეამცირა მყიდველების ისტორიული ხარჯები. თქვენი იურისტი ან საიპოთეკო ბროკერი მოგცემთ ზუსტ დეტალიზაციას იპოთეკასთან დაკავშირებული ხარჯების შესახებ.

მიმდინარე ხარჯები, რომლებიც გარიგებისთანავე იწყება

შესყიდვის ხარჯები ნოტარიუსთან მთავრდება. მიმდინარე ხარჯები იმავე დღეს იწყება.

ახალაშენებული ქონებისთვის, რამდენიმე მიერთებისა და თემის ხარჯი ჩვეულებრივ დაუყოვნებლივ ან გარიგებიდან მალევე ხდება გადასახდელი:

• თემის საკუთრებათა ორგანიზაციის საფასური (cuota de comunidad) — საერთო ტერიტორიების, მოვლისა და შენობის დაზღვევის ყოველთვიური გადასახადი. განისაზღვრება კომპლექსის წესდებით და გადასახდელია ჩაბარების დღიდან.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — წლიური ადგილობრივი ქონების გადასახადი, საზოგადოებრივი გადასახადის ეკვივალენტი. თანხა დამოკიდებულია ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ ქონებისთვის განკუთვნილ საკადასტრო ღირებულებაზე.
• კომუნალური მომსახურების მიერთების დეპოზიტები — ელექტროენერგიისა და წყლის მიმწოდებლები ჩვეულებრივ ითხოვენ საწყის დეპოზიტს ან მიერთების საფასურს, როცა ანგარიშები პირველად თქვენს სახელზე იხსნება.
• არარეზიდენტის საშემოსავლო გადასახადი (IRNR) — ესპანური ქონების არარეზიდენტი მფლობელები ვალდებულნი არიან, გადაიხადონ წლიური საშემოსავლო გადასახადი, თუნდაც ქონება არ იყოს გაქირავებული. თანხა გამოითვლება საკადასტრო ღირებულებაზე დაყრდნობით. თქვენი ფისკალური წარმომადგენელი უზრუნველყოფს დეკლარაციის შევსებას.

ცალკეულად ეს თანხები დიდი არ არის, მაგრამ ისინი რეალურია, განმეორებადია და პირველივე დღიდან უნდა იყოს თქვენს ფინანსურ გეგმაში გათვალისწინებული.

როგორ გამოიყურება რეალურად სრული ბიუჯეტი

სავალდებულო შესყიდვის ხარჯების შეჯამებით — დღგ (10%), AJD (1.5%), ნოტარიუსი (~0.5%), მიწის რეესტრი (~0.3%), იურისტი (~1%) — შესყიდვის ფასის მიღმა ჯამური ხარჯი შეადგენს დაახლოებით 13-დან 14%-მდე. თუ იპოთეკა ჩართულია, ზემოთ დაუმატეთ გაფორმების ხარჯებიც.

ეს ციფრი ფიქსირებული და გამოსათვლელია. ის არ იცვლება მოლაპარაკებით ან დროთა განმავლობაში. როგორც კი შესყიდვის ფასი ცნობილია, თქვენ იცით ჯამური ბიუჯეტის მოთხოვნაც.

სანამ ჩვენთან თანამშრომელი ნებისმიერი მყიდველი დაჯავშნის ხელშეკრულებას ხელს მოაწერს, ჩვენ ვაწვდით სრულ ხარჯების პროგნოზს: შესყიდვის ფასს, გადასახადებს, პროფესიულ საფასურებს, საჭიროებისამებრ იპოთეკის ხარჯებს, და საკუთრების პირველი წლის მიმდინარე ხარჯების სურათს. ამ პროცესში ფინანსური სიურპრიზი არ უნდა იყოს — მხოლოდ გადაწყვეტილებები, მიღებული სრული ინფორმაციის საფუძველზე.

თუ ამჟამად ეძებთ ქონებას კოსტა ბლანკაზე და გსურთ, ეს პროგნოზი კონკრეტულ ობიექტზე ან ფასზე გავანგარიშოთ, მოგვწერეთ ჩატში. ეს ათი წუთი წაგართმევთ და ყველა გაურკვევლობას მოხსნის.

ხშირად დასმული კითხვები

ესპანეთში შესყიდვის ხარჯები განსხვავდება ახალაშენებულსა და მეორად ბაზარზე?

დიახ, მნიშვნელოვნად. მეორადი ბაზრის ქონებაზე ვრცელდება გადაცემის გადასახადი (ITP) დღგ-ის ნაცვლად, ხოლო ITP-ის განაკვეთი ვალენსიის თემში 10%-ია — იგივე პროცენტი, რაც დღგ ახალაშენებულ ქონებაზე. თუმცა, ახალაშენებულ ქონებაზე ამის გარდა ვრცელდება საბეჭდი გადასახადიც (AJD), რომელიც მეორად ბაზარზე ჩვეულებრივ არ გამოიყენება. ჯამური ხარჯის პროცენტი საბოლოოდ მსგავსია, მაგრამ საგადასახადო სტრუქტურა განსხვავებულია. ეს სახელმძღვანელო ეხება კონკრეტულად ახალაშენებულ ქონებაზე შესყიდვას.

შესყიდვის ხარჯების ესპანური იპოთეკის ფარგლებში შეტანა შესაძლებელია?

ესპანური იპოთეკები ჩვეულებრივ გაიცემა ქონების შესყიდვის ფასის ან შეფასების პროცენტულ წილზე, და არა მთლიან შესყიდვის ხარჯზე. ბანკები, როგორც წესი, არ აფინანსებენ შესყიდვის ხარჯებს. თქვენ საჭიროებთ 13-14%-ს თხევად სახსრებში ხელმისაწვდომს გარიგების დღეს, იმ საკუთარი კაპიტალის წვლილის დამატებით, რომელსაც იპოთეკა მოითხოვს (ჩვეულებრივ მინიმუმ 20-30% არარეზიდენტებისთვის).

ზუსტად როდის გადავიხდი თითოეულ ხარჯს?

დღგ ირიცხება დეველოპერზე ნოტარიუსთან, გარიგების დასრულების დღეს. AJD უნდა გადაირიცხოს რეგიონულ საგადასახადო ორგანოში, აქტზე ხელმოწერიდან 30 სამუშაო დღეში. ნოტარიუსის საფასური დაიფარება ხელმოწერის დღეს. მიწის რეესტრის საფასური გადაიხდება, როცა აქტი წარედგინება რეგისტრაციისთვის. თქვენი იურისტი კოორდინაციას უწევს ყველა ამ გადახდას და ადასტურებს თითოეულს.

არსებობს ხარჯები, რომელთა შემცირება ან თავიდან აცილება შესაძლებელია?

საგადასახადო ხარჯები (დღგ და AJD) ფიქსირდება კანონით და მათი შემცირება შეუძლებელია. ნოტარიუსისა და რეესტრის საფასურები დგინდება ოფიციალური ტარიფით. ერთადერთი სფერო, სადაც განსხვავება არსებობს, არის პროფესიული საფასურები — სხვადასხვა იურიდიულ ფირმას სხვადასხვა განაკვეთი აქვს — მაგრამ დამოუკიდებელი იურიდიული წარმომადგენლობის ხარჯი არ არის ის სფერო, სადაც ყველაზე იაფი ვარიანტის არჩევით ფულის დაზოგვა ღირს. აირჩიეთ გამოცდილების მიხედვით, არარეზიდენტ მყიდველებთან და ახალაშენებულ ობიექტებთან მუშაობაში, და არა მხოლოდ საფასურის მიხედვით.

რა ხდება შესყიდვის ხარჯებთან, თუ ქონებას ვყიდულობ კომპანიის სახელზე, ინდივიდის ნაცვლად?

ესპანური ან უცხოური კომპანიის მეშვეობით შესყიდვა ცვლის საგადასახადო მიდგომას. დღგ ვრცელდება იმავე განაკვეთით, მაგრამ AJD-ის განაკვეთი და სხვა საგადასახადო ასპექტები შეიძლება განსხვავდებოდეს. კომპანიის მეშვეობით შესყიდვა ასევე ქმნის დამატებით შესაბამისობის ვალდებულებებს. თუ განიხილავთ ამ სტრუქტურას, ეს მოითხოვს კონკრეტულ იურიდიულ და საგადასახადო რჩევას, სანამ გააგრძელებთ — და არა ზოგად სახელმძღვანელოს.