Drágább lett a spanyol jelzáloghitel — és az új építésű álomotthona is többe kerül
Az EKB szeptemberi kamatemelése után az Euribor 3,3% fölé kúszott. Ugyanezen négy hét alatt a Legado portfóliójában szereplő 24 új építésű projekt is megemelte teljes árlistáját. Aki vár a vásárlással, azzal szemben nem a kamat, hanem az ár szaladt gyorsabban.
Idén szeptemberben kétszer is drágult a Costa Blanca-i lakásvásárlás. Szeptember 10-én az Európai Központi Bank kamatot emelt, szeptember 18-ára pedig a legtöbb spanyol jelzáloghitel alapjául szolgáló 12 havi Euribor 3,343%-on állt. Ugyanezen négy hét alatt a Legado Inmobiliaria portfóliójában szereplő 24 újépítésű fejlesztés emelte meg teljes árlistáját, mediánban 3,9%-kal. Aki most vár a vásárlással, annak az áremelkedés többe kerül, mint a kamatemelkedés.
Helen a leedsi konyhaasztalnál ült a táblázata előtt. Két oszlop. Baloldalt a calpei lakás, amelyet férjével tavasz óta figyeltek. Jobboldalt a spanyol jelzáloghitel, amelyre a vásárláshoz szükségük lenne. Augusztusban úgy döntött, megvárja, amíg a kamatok megnyugszanak. Szeptember harmadik hetére mindkét oszlop elmozdult. Ugyanabba az irányba.
Két szám, egy irány
Az első szám Frankfurtból érkezett. Az EKB 0,25 ponttal emelte három fő kamatlábát, így a betéti kamatláb szeptember 16-tól 2,50%-ra emelkedett. A jegybank szerint a közel-keleti konfliktus "továbbra is inflációs nyomást gyakorol", és 2026-ra 3,0%-os inflációt vetített előre.
Az Euribor már korábban emelkedésnek indult. A 12 havi kamatláb július 1-jén 2,727%, augusztus 3-án 2,939% volt. Szeptember 16-án elérte a 3,374%-ot, majd a szeptember 18-i héten 3,343%-on zárt.
A második szám a spanyol statisztikai hivataltól származik. A lakásárak a második negyedévben az INE szerint 12,2%-kal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban. A Valenciai Autonóm Közösségben, amelybe a teljes Costa Blanca is tartozik, az emelkedés 13,0% volt. Az újépítésű lakások ára országosan 7,4%-kal nőtt.
Mibe kerül valójában a 0,4 pont
A Spanyolországban ingatlant vásárló külföldi, nem rezidens vevők jellemzően a vételár legfeljebb 60%-áig kaphatnak hitelt. Egy 300 000 eurós ingatlan esetén ez 180 000 eurós hitelt jelent. 20 év futamidőre vetítve az Euribor augusztus eleje és szeptember közepe közötti elmozdulása havi szinten körülbelül 38–40 euróval növeli a törlesztőrészletet. Ez évi mintegy 460 eurót jelent.
Ez fáj. Ugyanakkor ez a kisebbik szám a kettő közül.
A Legado Inmobiliaria heti árfigyelése szerint, amely a Costa Blanca 489 újépítésű fejlesztését követi nyomon, augusztus 24. és szeptember 21. között 56 fejlesztés emelte meg belépő árát. Ezek közül 24-nél a teljes árlista elmozdult — a legolcsóbb és a legdrágább lakások egyaránt —, mediánban 3,9%-kal. Egy 300 000 eurós ingatlannál a 3,9% körülbelül 11 600 eurót jelent.
Tegyük egymás mellé a két számot. Ha az Euribor a mai szinten maradna a hitel teljes 20 éves futamideje alatt, a többletkamat összesen körülbelül 9200–9500 euróra rúgna. Egyetlen áremelés, négy hét alatt, ennél is többe került.
"A vevők rossz számot figyelik" — mondja Pedro Torres, a Legado Inmobiliaria ügyvezetője, amely ügynökség külföldi, nem rezidens vevőknek segít a Costa Blancán ingatlant vásárolni. "A kamatok a hitel futamideje alatt fel is mennek, le is jönnek. Egy újépítésű lakás ára viszont csak egy irányba mozog, és aznap rögzül, amikor aláírja a szerződést."
Megtesszük az első lépést?
Az árat a beruházó határozza meg, és az építkezés előrehaladtával emelkedik — a mai ár a legalacsonyabb.
Miért nem a mai kamat lesz az ön kamata
A Costa Blanca újépítésű kínálatának jelentős része még tervrajz alapján kel el. A vevő foglalót fizet, aláírja az adásvételi előszerződést, majd az építkezés ütemében fizeti a részleteket. A jelzáloghitel szerződést csak a közjegyzőnél írják alá, az átadáskor. A Legado által figyelt fejlesztések közül 205 csak 2027-ben vagy azután készül el.
Ezeknél a vevőknél tehát nem az idei szeptemberi Euribor határozza meg az első törlesztőrészletet, hanem az, amely az átadás napján érvényes lesz. Ezt a számot ma még senki nem ismeri. Az árat viszont a szerződés rögzíti — ez a szám már ma ismert.
A brit vevőknek van egy harmadik oszlopuk is: a font árfolyama. Az angol jegybank szeptember 17-én 3,75%-on tartotta a kamatot, kilenc tagjából hárman szavaztak emelésre. Az árfolyammozgások több ezer eurónyi különbséget is jelenthetnek az euróban kifejezett árban, ezért az átutalás időzítése és módja ugyanolyan fontos, mint maga a kamat.
Amit az adatok nem mondanak
Nem azt mondják, hogy a Costa Blanca minden lakása drágul ebben a hónapban. A portfólió legtöbb fejlesztése, 489-ből 422, változatlanul tartotta belépő árát. Egyes áremelkedések mögött csupán az áll, hogy elfogyott a legolcsóbb egység, nem pedig egy új árlista. És senki nem tudja megjósolni, merre indul tovább az Euribor: maga az EKB is azt mondja, hogy ülésről ülésre dönt.
Amit viszont az adatok elmondanak, az egyszerűbb ennél. A kamatokra várni olyan számra fogadás, amely csak évek múlva rögzül. Az árra várni pedig azzal a iránnyal szemben fogadás, amerre a legtöbb áremelés ebben a hónapban elindult: 56 fejlesztés emelte az árát, 11 pedig csökkentette.
Helen egy vasárnap este bezárta a táblázatot. Aznap éjjel még nem döntött semmiről. Egy dolgot azonban másképp csinált: nem azt kérdezte tovább a bankjától, mennyi lesz a kamat, hanem azt, mennyibe fog kerülni októberben a calpei lakás.
Források: Európai Központi Bank (monetáris politikai döntés, 2026. szeptember 10.); INE, Lakásár-index, 2026. II. negyedév (2026. szeptember 7.); 12 havi Euribor napi fixingek az euribor-rates.eu közzététele alapján; Bank of England (2026. szeptember 17.); Legado Inmobiliaria heti árfigyelése, 2026. augusztus 24. – szeptember 21. A törlesztőrészletekre vonatkozó adatok szemléltető jellegűek: 180 000 eurós hitel, 20 éves futamidő, Euribor plusz 0,8–1,5 pontos felár alapján. Arról, hogyan működik a gyakorlatban a nem rezidensek jelzáloghitele, olvassa el útmutatónkat a spanyol jelzáloghitelekről nem rezidenseknek; a tágabb piaci helyzetről szól a Costa Blanca piaci jelentés a 2026. II. negyedévről; a tervrajz alapú vásárlások fizetési ütemezéséről pedig ez az összefoglaló; végül arról, miért emelkednek folyamatosan az árak a térségben, elemzésünk egy évtizednyi áremelkedésről.
Írta és ellenőrizte: Pedro Torres Martínez, RAICV 6440 nyilvántartási számú ingatlanközvetítő.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyit emelkedett az Euribor 2026-ban?
A 12 havi Euribor július 1-jén 2,727%, augusztus 3-án pedig 2,939% volt. Szeptember 16-án elérte a 3,374%-ot, majd szeptember 18-án 3,343%-on állt, miután az EKB szeptember 10-én 0,25 ponttal emelte az irányadó kamatait.
Mennyivel kerül többe egy spanyolországi jelzáloghitel a szeptemberi kamatemelés után?
Egy nem rezidens vevő esetében, aki egy 300.000 eurós ingatlan 60%-át, azaz 180.000 eurót finanszíroz 20 éves futamidőre, az augusztus eleje és szeptember közepe közötti Euribor-emelkedés havonta nagyjából 38–40 euróval, éves szinten pedig mintegy 460 euróval növeli a törlesztést. A pontos összeg a bank felárától is függ.
Tovább emelkednek az újépítésű lakások árai a Costa Blancán?
Az INE adatai szerint a Valenciai Autonóm Közösségben a lakásárak 13,0%-kal emelkedtek éves összevetésben 2026 második negyedévében, míg az újépítésű ingatlanok ára országos szinten 7,4%-kal nőtt. A Legado Inmobiliaria 489 fejlesztést felölelő nyomon követése szerint augusztus 24. és szeptember 21. között 56 projekt emelte a belépő árát, 11 pedig csökkentette azt; 24 fejlesztés emelte a teljes árlistáját, mediánban 3,9%-kal.
Ha most vásárolok egy még építés alatt álló ingatlant, melyik Euribor lesz érvényes a jelzáloghitelemre?
Az, amelyik az átadás napján érvényes. Az építés alatt álló ingatlant vásárlók a kivitelezés során részletekben fizetnek, és a jelzáloghitel-szerződést csak akkor írják alá a közjegyzőnél, amikor a lakás elkészült — tehát az akkor érvényes kamat határozza meg az első törlesztőrészletet. A vételár ezzel szemben már a szerződés aláírásakor rögzítve van.
Ingyenes útmutató külföldi vásárlóknak
NIE, adók, jelzáloghitel nem rezidenseknek és a legdrágább hibák. E-mailben küldjük.
Készen áll valódi ingatlanok megtekintésére?
Használja szűrőként az imént olvasottakat — és böngésszen jobban megalapozott kritériumok alapján.
