Alapvető referencia
45 lényeges jogi, adózási és pénzügyi kifejezés magyarázata nemzetközi vásárlók számára, akik spanyolországi ingatlant vásárolnak.
Regionális illetékköltség, amelyet a közjegyzői okiratokra vetnek ki. Új építésű ingatlanok vásárlásakor a vételár 0,5%-tól 1,5%-áig terjedhet az autonóm közösségtől függően – a Valenciai Közösségben (Costa Blanca) ez 1,4% 2026 júniusától.
Spanyolország jegybankja által vezetett hivatalos nyilvántartás, amely felsorolja az összes engedélyezett hitelezőt és pénzügyi közvetítőt. Mielőtt bármilyen hiteligénylést aláírna, mindig ellenőrizze, hogy a jelzáloghitel-közvetítő vagy a bank szerepel-e ebben a listában.
Elosztott digitális főkönyv, amelyben minden bejegyzés végleges és meghamisíthatatlan. A spanyolországi ingatlan-tranzakciókban minden aláírt szerződés SHA-256 lenyomatát a Polygon blokkláncon rögzítik – ez egy nyilvános, megváltoztathatatlan bejegyzést hoz létre, amely igazolja, hogy a dokumentumot aláírás után nem módosították.
A spanyol Pénzügyminisztérium által vezetett hivatalos ingatlan-nyilvántartás (kataszter), amely az összes városi és vidéki ingatlant leírja. Az egyes ingatlanokhoz rendelt kataszteri érték (valor catastral) az IBI és több más adókötelezettség alapja.
Központi adatbázis, amely Spanyolországban a pénzintézetek által nyújtott összes hitelt, kölcsönt és garanciát rögzíti. A hitelezők ezt lekérdezik a hitelképesség megállapításához, amikor nem rezidensek jelzáloghitelét bírálják el.
Az a havi vagy negyedéves díj, amelyet minden tulajdonos fizet a közös épületköltségek fedezésére: takarítás, medencekarbantartás, kertészet, liftek. Az összeg arányos az adott lakás épületen belüli részesedési hányadával (coeficiente de participación).
Egy fejlesztés építési időszaka. A vevő a foglalási vagy előszerződést a projekt indulásakor írja alá, és akkor zárja le a vásárlást (írja alá az escriturát), amikor a fejlesztő megszerzi az első használatbavételi engedélyt (LPO) a befejezéskor.
Az EU 910/2014 számú rendelete, amely az elektronikus aláírás jogi keretrendszerét határozza meg az összes tagállamban. A fejlett eIDAS-aláírás Spanyolországban ugyanolyan jogi súlyú, mint a sajátkezű aláírás, és a spanyol bíróságok előtt is teljes mértékben elfogadott – a Brexit után nem uniós vevők esetében is.
Spanyolországban minden ingatlan eladásánál vagy bérbeadásánál kötelező. Az épület energiafogyasztását A-tól (leghatékonyabb) G-ig osztályozza. A modern új építésű ingatlanok jellemzően A vagy B besorolást érnek el.
Közjegyzői okirat, amellyel a fejlesztő hivatalosan bejelenti egy új építmény létezését, és bejegyezteti azt az Ingatlan-nyilvántartásba. Ez előfeltétele a végleges adásvételi okirat vevővel történő aláírásának.
Kötelező pénzügyi tartalékalap, amelyet minden tulajdonosi közösségnek fenn kell tartania (legalább az éves költségvetés 10%-a), hogy fedezze a vészhelyzeti javításokat vagy az előre nem látott kiadásokat az épületben.
Olyan szakmai iroda, amely az adásvétel utáni adminisztrációt intézi: az ingatlanátruházási adók megfizetését (ITP vagy ÁFA+AJD) és az okirat bejegyzését az Ingatlan-nyilvántartásba. Közvetítőként jár el a közjegyző, az Adóhatóság és a nyilvántartás között.
Spanyolország befektetői vízumprogramja, amely letelepedési jogot biztosított nem uniós állampolgároknak, akik legalább 500 000 € értékű ingatlant vásároltak. A spanyol kormány 2024-ben bejelentette a lakóingatlan-befektetésekre vonatkozó program megszüntetését.
Matematikai függvény, amely bármely dokumentumot egyedi, 64 karakterből álló karakterlánccá alakít. Ha a dokumentumban akár egyetlen karakter is megváltozik, a hash teljesen más lesz. Az ingatlan-dokumentumok védelmében arra szolgál, hogy bizonyítsa: az aláírt szerződést aláírás után nem módosították.
Spanyol jelzáloghitel olyan vevők számára, akik nem adórezidensek Spanyolországban. A bankok jellemzően a becsült érték 60–70%-át finanszírozzák (rezidenseknél ez 80%), és külföldi jövedelemigazolást kérnek. Szakosodott hitelközvetítők jelentősen javíthatják a feltételeket.
Spanyolországban minden ingatlantulajdonosra kivetett éves önkormányzati ingatlanadó. A helyi adókulcs (jellemzően 0,4%–1,3%) és a kataszteri érték szorzataként számítják ki. Közvetlenül az önkormányzatnak fizetendő, általában ősszel, beszedési megbízással.
Regionális adó, amelyet a használt (viszonteladott) ingatlanok vásárlásakor vetnek ki. A Valenciai Közösségben ez a bevallott vételár 10%-a lakóingatlanok esetén. Új építésű ingatlanokra nem vonatkozik (azokra ÁFA terheli).
Az új lakóingatlanokra (a fejlesztőtől a vevőhöz történő első eladás esetén) kedvezményes, 10%-os ÁFA vonatkozik. A külön értékesített garázsok és tárolóhelyiségek 21%-os kulccsal adóznak. Az ÁFA a vételár felett, az aláírás időpontjában kerül felszámításra.
Önkormányzati igazolás (Licencia de Primera Ocupación), amely megerősíti, hogy az új építésű ingatlan megfelel az összes műszaki és építésügyi követelménynek a beköltözhetőséghez. A végleges adásvételi okirat aláírása előtt, valamint a közművek (víz, áram, gáz) bekötése előtt kötelező.
Spanyol adóbevallási nyomtatvány nem rezidensek számára, akiknek spanyolországi jövedelmük van – akár bérbeadásból, akár a nem bérbe adott ingatlanok után vélelmezett bérleti jövedelemből. Évente nyújtandó be a spanyol Adóhatóságnál (Agencia Tributaria).
Tájékoztató jellegű bevallás, amelyet a spanyol Adóhatóságnál kell benyújtaniuk a spanyolországi adórezidenseknek, és amely feltárja a külföldön birtokolt, 50 000 €-t meghaladó értékű eszközöket és jogokat (beleértve az ingatlant is). Akkor kötelező, ha valaki spanyol adórezidenssé válik.
Spanyolország külföldiek azonosító száma – elengedhetetlen feltétele bármilyen pénzügyi tranzakciónak Spanyolországban: ingatlanvásárlás, bankszámlanyitás, közműszerződések aláírása vagy adóbevallás benyújtása. Spanyol konzulátuson vagy rendőrségen igényelhető.
Az Ingatlan-nyilvántartás (Registro de la Propiedad) által kiállított dokumentum, amely igazolja a jelenlegi tulajdonost, az esetleges terheket (jelzálog, zálogjog) és az ingatlan bejegyzett jellemzőit. Körülbelül 9 €-ba kerül, és elengedhetetlen átvilágítási lépés bármely foglalási szerződés aláírása előtt.
Állami kinevezésű köztisztviselő, aki felügyeli a végleges adásvételi okirat aláírását, ellenőrzi az összes fél személyazonosságát, és megerősíti a tranzakció jogszerűségét. A közjegyzői díjak (aranceles) törvényileg szabályozottak, nem alku tárgyát képezik.
Egy épület vagy lakókomplexum irányító testülete a spanyol Társasházi Tulajdon Törvény (Horizontal Property Act) alapján. Kezeli a közös területeket, megállapítja a havi közös költséget, és az éves közgyűlésen többségi szavazással hagyja jóvá a felújítási munkákat.
Olyan ingatlan, amelyet a fejlesztő első alkalommal ad el – korábban soha nem lakták. 10%-os ÁFA (nem ITP) plusz AJD illeték terheli. Törvényi építési garanciákkal jár: 1 év (befejező munkák), 3 év (lakhatósági hibák), 10 év (szerkezeti hibák).
Az adásvételi szerződés – magán vagy közokirati formában –, amellyel az eladó és a vevő megállapodnak a tulajdonjog átruházásáról. A magánjellegű szerződést követi a végleges közjegyzői okirat (escritura pública), amely a teljes jogi védelmet biztosító dokumentum.
Önkormányzati adó, amely a városi telek értéknövekedését adóztatja meg az utolsó tulajdonosváltás óta. Spanyolországban általában az eladó fizeti, bár ez alku tárgya lehet. Öröklés vagy ajándékozás esetén a kedvezményezett fizeti.
Közjegyző előtt hitelesített meghatalmazás, amely felhatalmaz egy képviselőt (apoderado) arra, hogy a vevő nevében járjon el Spanyolországban – aláírja az okiratot, igényelje a NIE-t, intézze az adóügyeket vagy teljesítse a jelzáloghitel-formalitásokat anélkül, hogy a vevőnek személyesen jelen kellene lennie.
Az Ethereumhoz kompatibilis nyilvános blokklánc-hálózat, amelyet a Legado Inmobiliaria az aláírt szerződések hash-értékeinek rögzítésére használ. A Polygon gyors megerősítést (másodpercek alatt), alacsony költséget és állandó, nyilvános böngészőt (Polygonscan) biztosít, ahol bármely rögzített bejegyzés önállóan ellenőrizhető – regisztráció nélkül.
Az a vállalat vagy magánszemély, amely finanszíroz és irányít egy értékesítésre szánt lakóingatlan-fejlesztést. Új építésű vásárlások esetén a fejlesztő a közvetlen szerződő fél, aki egyben a törvényi építési garanciákat is viseli.
Magánjellegű előszerződés, amelyben a vevő foglalót fizet (jellemzően a vételár 10%-a). A leggyakoribb forma (arras penitenciales) szerint a vevő elveszíti a foglalót, ha visszalép; ha az eladó áll el, kétszeresét köteles visszafizetni.
Spanyolország hivatalos közhiteles nyilvántartása, amelyben az ingatlanjogokat rögzítik. A befejezett vásárlás bejegyeztetése megvédi Önt harmadik felek igényeivel szemben, és nyilvánosan megalapozza tulajdonjogát – ez kritikus lépés az okirat aláírása után.
Akkor jön létre, ha valaki évente 183 napnál többet tölt Spanyolországban, vagy ha gazdasági tevékenységének központja ott van. Az adórezidensek világszintű jövedelmük után kötelesek spanyol jövedelemadót fizetni.
Spanyol tartózkodási engedély nem uniós állampolgárok számára, akik elegendő anyagi fedezettel rendelkeznek, és Spanyolországban nem dolgoznak. Népszerű első lépés nyugdíjasok és a Costa Blancán ingatlant vásárló befektetők számára.
Rendkívüli hozzájárulás, amelyet a tulajdonosi közösség hagy jóvá váratlan javítások vagy fejlesztések finanszírozására, amelyeket a tartalékalap nem fedez. Vásárlás előtt mindig ellenőrizze, van-e folyamatban lévő derrama.
Átfogó lakásbiztosítás, amely az épület szerkezetét és a berendezést is fedezi tűz, vízkár, törés és lopás ellen. A spanyol bankok minden jelzáloghitel-jóváhagyás feltételeként megkövetelik.
A városi telek (suelo urbano) már beépítésre kijelölt, közművekkel ellátott terület. A beépíthető telek (suelo urbanizable) tervezési eljárást igényel az építkezés megkezdése előtt. Vásárlás előtt mindig ellenőrizze a telek besorolását a Katasztemben és a helyi rendezési tervben.
A közjegyző előtt aláírt hivatalos okirat, amely formalizálja az adásvételt, és lehetővé teszi a vevő számára, hogy tulajdonjogát bejegyeztesse az Ingatlan-nyilvántartásba (Registro de la Propiedad). Teljes jogi érvénnyel bír, és harmadik felekkel szemben is érvényesíthető.
A spanyol jegybank (Banco de España) által jóváhagyott szakértő által végzett hivatalos ingatlanértékelés. A bank a jelzáloghitel-ajánlatát a vételár vagy az értékbecslés közül az alacsonyabb értékre alapozza. Az értékbecslés díját (300–600 €) jellemzően a vevő fizeti.
A TIN (Tipo de Interés Nominal) a névleges kamatláb. A TAE (Tasa Anual Equivalente / THM) az összes díjat és költséget tartalmazza, így ez a valódi összehasonlítási alap a különböző spanyol hitelezők jelzáloghitel-ajánlatainak értékelésekor.
Olyan lakóingatlan-fejlesztés, amely megosztott infrastruktúrával rendelkezik – utak, kertek, medencék, sportlétesítmények. A 24 órás biztonsági szolgálattal rendelkező, zárt urbanizaciónok gyakoriak a Costa Blanca prémium szegmensében, és magasabb közös költséggel járnak.
A Kataszter által egy ingatlanhoz rendelt hivatalos érték, amely általában a piaci érték alatt van. Az IBI adóalapjaként, a nem rezidensekre vonatkozó adószabályok szerinti vélelmezett bérleti jövedelem kiszámításához, valamint egyéb adózási célokra használják.
Az állandó lakóhely (vivienda habitual) spanyol adórezidensek számára konkrét adókedvezményekre jogosít. A második otthon az IRNR szabályai szerint vélelmezett bérleti jövedelem után fizetendő adót von maga után nem rezidensek esetén, illetve az IRPF szerint olyan rezidenseknél, akik nem adják bérbe.
Spanyolország 1988-as Parti Törvénye (Ley de Costas) a partvonaltól számított 100 méteres védett sávot határoz meg, amely nem építhető be. A tengerparti első vonalban lévő ingatlanoknak érvényes koncesszióval kell rendelkezniük, vagy a törvény hatálybalépése előttinek kell lenniük. Vásárlás előtt mindig ellenőrizze a parti határvonal kijelölését (deslinde).
Következő lépések
A fogalmak ismerete az első lépés. A második, hogy egy valós vásárlásban alkalmazd őket a megfelelő jogi és pénzügyi szerkezettel az első naptól.
360° vevői támogatás
Csapatunk minden ilyen koncepciót alkalmaz minden ügyletben — NIE koordináció, adóoptimalizálás, nem rezidensek számára nyújtott jelzálogkölcsön és teljes jogi felügyelet az első naptól.