Ingatlanvásárlás Spanyolországban: a nyolc buktató, amely a legtöbbe kerül a külföldi vevőnek

Ezek nem ritka katasztrófák. Ezek a határon átnyúló vásárlás szokásos törésvonalai, és mindig ugyanaz a nyolc ismétlődik. Mindegyiket egy konkrét irat zárja le, a megfelelő pillanatban bekérve — erről szól ez az útmutató.

Olyan országban vásárolsz, amelynek a jogát nem ismered, olyan nyelven, amelyet talán nem olvasol, olyan emberektől, akik jóval azelőtt ismerték egymást, hogy téged megismertek volna. Ebben a helyzetben a legtöbbet az a szakember éri, akinek te vagy az egyetlen megbízója.

A kényelmes megoldás az eladó által ajánlott ügyvéd, vagy az, akit az iroda mindig használ. Rendszerint hozzáértők, és gyakran tökéletesen tisztességesek. Ugyanakkor van egy kapcsolatuk, amit védeniük kell, és amely régebbi a veled valónál, meg egy díjuk, ami akkor is befolyik, ha az ügylet neked nem éri meg.

• Fogadj saját ügyvédet, akit te választasz, még mielőtt bármit aláírnál — a foglalást is beleértve.
• Kérdezd meg egyenesen, kit képvisel vagy képviselt még ebben az ügyletben. A válasz csak az lehet: senkit.
• Számolj az ár nagyjából 1 %-ával (minimum 1 500 € körül). Ez a legolcsóbb biztosítás az egész aktában.
• Meghatalmazást csak akkor adj, ha nem tudsz jelen lenni, kizárólag a saját ügyvédednek, és szűken körülírt jogkörrel.

Spanyolországban egyes tartozások a lakáshoz tapadnak, nem ahhoz, aki felhalmozta őket. Az ingatlant megvenni annyi, mint a felelősséget megvenni. Ez az a buktató, amely egy jó vételből drága leckét csinál — és teljes egészében látható előre.

1. 1

   Kérj nota simplét, méghozzá frisset

   A földhivatali kivonat mutatja a bejegyzett tulajdonost, a pontos leírást és minden terhet: jelzálogot, végrehajtást, szolgalmat, bírósági feljegyzést. Napokkal korábbi kivonatot kérj, ne a három hónappal ezelőttit.

2. 2

   Követeld a társasházi tartozásigazolást

   A társasházi törvény 9.1.e cikke szerint a vevő magával az ingatlannal felel az előző tulajdonos kifizetetlen közös költségéért a folyó év és az azt megelőző három naptári év tekintetében. Az eladó törvény szerint köteles ezt az igazolást a szerződéskötéskor bemutatni.

3. 3

   Ellenőrizd az ingatlanadó-csekkeket

   Kérd el az utolsó befizetett IBI-csekket. A ki nem fizetett ingatlanadó szintén behajtható magából az ingatlanból, a csekk pedig igazolja, hogy a helyrajzi hivatkozás egyezik azzal, amit veszel.

4. 4

   Vesd össze a földhivatalt, az ingatlan-nyilvántartást és a valóságot

   A bejegyzett alapterületnek, a nyilvántartott alapterületnek és a bejárt lakásnak ugyanazt kell leírnia. Egy beüvegezett terasz vagy egy plusz szoba, amely sehol nem szerepel, engedély nélküli építés — és a legalizálása a te gondod lesz.

Ez a tapasztalt vevőt is elkapja, mert igazságtalannak tűnik: az eladó nyereségének adója az eladó gondja kellene, hogy legyen. Ha az eladó külföldön él, a spanyol jog másképp látja — és a számlát a vevőre tolja.

Az egységes szerkezetű szövegekben ellenőrizve: a 2/2004. sz. királyi törvényerejű rendelet 106.2 cikke (2014. október 17-től hatályos szöveg) és a spanyol adóhatóság iránymutatása a 211-es nyomtatványon bevallott 3 %-os visszatartásról.

Tervasztalról vásárolni annyi, mint valódi pénzt adni valamiért, ami még nem létezik. A spanyol jog tudja ezt, és külön védelmet épített köré. A buktató nem a gyenge törvény. A buktató az, hogy senki nem kéri azt az iratot, amit a törvény előír.

• A beruházónak az építési engedély megszerzésétől kezdve minden előleg visszafizetését biztosítania kell a törvényes kamatokkal együtt, kezességi biztosítással vagy egyetemleges bankgaranciával.
• Minden vevőnek saját, egyedi kötvényt kell kapnia, amely konkrétan a te lakásodat azonosítja. A «projektet» lefedő általános irat nem ugyanaz.
• A pénzednek külön számlára kell mennie, elkülönítve a beruházó egyéb pénzeitől, és kizárólag a lakások építésére használható.
• A biztosíték a befizetett összegeket a vonatkozó adókkal együtt, plusz a törvényes kamatot fedezi.

Ellenőrizve: az építésről szóló 38/1999. sz. törvény első kiegészítő rendelkezése a 20/2015. sz. törvény szerinti szövegben, 2016. január 1-jétől hatályos.

A hirdetett ár a legkisebb szám az egész aktában. Aki erre tervez, a többit a legrosszabb pillanatban fedezi fel: amikor a foglaló már le van kötve és a hitel ki van számolva.

• A Valenciai Közösségben a használt lakások általános ITP-kulcsa 2026. június 1-je óta 9 % (5/2025. sz. törvény), 1 000 000 euró felett pedig 11 %.
• Új építésűnél soha nincs ITP: helyette 10 % áfa és 1,4 % okirati illeték jár.
• Az adóhatóság referenciaértéke alatti ár bevallása nem csökkenti az adót, csak jogi problémát csinál helyette.
• Utána jönnek az éves költségek: IBI, közös költség, biztosítás, és a nem rezidensek adója a 210-es nyomtatványon még abban az évben is, amikor nem adod ki.

Az arras-szerződés az a pillanat, amikor a vásárlás valóságossá válik. Rögzíti az árat, a határidőt és a visszalépés árát — és pontosan akkor írják alá spanyolul, amikor mindenki siet, te pedig már kötődsz a lakáshoz. Épp ez a keverék rontja el.

A polgári törvénykönyv 1454. cikke egyetlen mondat, és a foglalód ezen a mondaton múlik: ha arrast kötöttek ki, a szerződés felbontható úgy, hogy a vevő elveszíti azt, vagy az eladó kétszeresen visszaadja.

• Nem minden arras ilyen. Ugyanaz a szó fedi azokat a megállapodásokat is, ahol a visszalépés kártérítést szül, és azokat is, ahol egyik fél sem léphet vissza. A szerződés szövege dönt.
• A közjegyzői aláírásra kitűzött határidő valódi határidő. Ha a hiteledet addig nem hagyják jóvá, alapesetben elveszíted a foglalót.
• Kösd írásban feltételhez az aláírást mindahhoz, ami még meghiúsulhat: hiteljóváhagyás, tiszta nota simple, használatbavételi engedély, társasházi igazolás.
• Soha ne utalj foglalást vagy előleget magánszemély személyes számlájára, sem ügyfélpénz-védelem nélküli irodai számlára, mielőtt az ügyvéded elolvasta volna a szerződést.

Ezek rendszerint nem pénzbe kerülnek. Hetekbe kerülnek, pontosan ott, ahol a hét az egyetlen dolog, amiből nincs, mert az arras határideje ketyeg.

1. 1

   A NIE, még mielőtt szükséged lenne rá

   A külföldi azonosító szám kell a vásárláshoz, az adófizetéshez és az ingatlan bejegyzéséhez. Aznap indítsd a kérelmet, amikor eldöntöd, hogy veszel, ne aznap, amikor a közjegyző kéri.

2. 2

   Spanyol bankszámla

   Kell az aláíráskori elszámoláshoz, a rezsihez és az adókhoz. Nem rezidensként számlát nyitni tovább tart, mint a legtöbb vevő gondolná.

3. 3

   Használatbavételi engedély

   Új építésűnél enélkül nincs legális közmű-bekötés. Használtnál a hiánya olyan munkákra deríthet fényt, amelyeket sosem legalizáltak. Az iratot kérd, ne a megnyugtatást.

4. 4

   Energetikai tanúsítvány

   Az eladónak kell biztosítania. Önmagában apróság, de jó jelzés arról, hogyan kezelték az akta többi részét.

5. 5

   A közműszerződések és a hátralékaik

   Ellenőrizd, hogy léteznek, az eladó nevén vannak és ki vannak fizetve, és rendezd az okiratban, hogyan íródnak át.

Az utolsó buktató az aláírás után jön, és mindegyik közül a legdrágább, mert a világjövedelmeden mérik, nem díjakban.

Tölts Spanyolországban egy naptári évben 183 napnál többet, és arra az egész évre spanyol adóügyi illetőségű vagy. Ez nem vízum- és nem lakcímkérdés: számolási kérdés. És egy tökéletesen legális schengeni ritmus, 90 nap bent és 90 kint, január és december között meghaladhatja a 183 napot.

Ebből semmi nem szól amellett, hogy máshol vásárolj. Amellett szól, hogy olyasvalakivel vásárolj, akinek a munkája ezeket az iratokat bekérni, amíg még fel lehet állni az asztaltól — és kimondani, amikor a válasz nem elég.

A vevőt képviseljük, nem az eladót és nem a beruházót. A nevedben tárgyalunk: ez azt jelenti, hogy megvédjük a pozíciódat, a határidőidet és az információdat, a te nyelveden, innen. Soha nem jelenti azt, hogy alacsonyabb árat ígérünk, mert új építésűnél az árat a beruházó szabja meg, és az csak felfelé megy.