Off-plan vásárlási útmutató
Lezárult Ingatlan Vásárlása Spanyolországban
A lezárult ingatlan vásárlása — közvetlenül a fejlesztőtől a építkezés előtt vagy alatt — az egyik legtöbb vonzerővel bíró módja lehet a spanyol piacra lépésnek modern, kulcsrakész otthon megvásárlásával. Azonban az egyik legbonyolultabb is lehet. A kockázatok valósak, és a védelem teljes mértékben attól függ, hogy mennyire alapos a vásárlás szerkezete a foglalási szakasztól kezdve.
A foglalási letét kötelező erejű
A lezárult ingatlanok foglalása általában lépcsőzetes fizetési szerkezetet tartalmaz. A letét általában nem visszatérítendő, ha meggondolja magát.
A garanciákat ellenőrizni kell
A fejlesztőknek törvényben kötelezően biztosítaniuk kell a fázisfizetéseket. A fizetés előtt mindig ellenőrizze a bankgaranciát vagy a biztosítási kötvényt.
A befejezési dátum becsült
Az építési késések gyakoriak. A szerződésben meg kell adni a végső dátumot és annak következményeit, ha azt elmulasztják.
A jogi felülvizsgálatot az aláírás előtt kell elvégezni
A fejlesztői szerződések a fejlesztő javára kedveznek. Az aláírás előtti független jogi felülvizsgálat nem opcionális.
Hogyan működnek az előzetesen megvásárolt ingatlanok Spanyolországban
Az előzetes értékesítés fizetési szerkezete eltér az újra értékesítésektől — a pénzeszközöket fokozatosan kötik le az építkezés során, nem egy pillanatban.
- 1
Foglalás
A vételár 1–3%-ának megfelelő kezdeti letét. Az egység levételre kerül az értékesítésből. Ebben a szakaszban a jogi felülvizsgálat még lehetséges és ajánlott.
- 2
Magánjellegű vételi szerződés
A fő előzetes értékesítési szerződés. A fizetési ütemezés, specifikáció, határidő és garanciák mind itt rögzítésre kerülnek. Ezen dokumentum jogi felülvizsgálata kritikus fontosságú.
- 3
Szakaszos kifizetések
Jellemzően a teljes ár 20–30%-a az építkezés során részletekben kifizetve. Minden kifizetésnek banki garanciával vagy biztosítási kötvénnyel kell rendelkeznie.
- 4
Első Üzemeltetési Licenc
A fejlesztő ezt az építkezés befejezése után kéri. Ez az átadás előfeltétele — nincs licenc, nincs jogi átadás.
- 5
Lezárás és escritura
A végső kifizetés (általában a teljes ár 70–80%-a készpénz esetén, vagy jelzáloghitel kibontása) a jegyző előtt történik. A tulajdonjog hivatalosan ebben a pillanatban kerül átadásra.
| Szakasz | Jellemző kifizetés | Mikor | Ellenőrizendő védelem |
|---|---|---|---|
| Foglalás | 1–3% | Az egység levételre kerül a piacról | Visszatérítési feltételek a foglalási jegyzetben |
| Magánjellegű szerződés | 10–20% | Hetekben a foglalás után | Banki garancia vagy biztosítási kötvény kibocsátva |
| Szakaszos kifizetések | 10–20% | Az építkezés során | Minden részlet a garancia által fedezve |
| Lezárás | 70–80% / jelzáloghitel | A jegyző előtt, az Első Üzemeltetési Licenc után | Licenc megadva, hiányossági lista egyeztetett |
Jogi protekció az előzetes megrendelés alapján vásárlók számára Spanyolországban
A spanyol törvény előírja, hogy a fejlesztőknek biztosítaniuk vagy banki garanciával fedezniük kell az előzetesen fizetet összes szakaszfizetést. Ez azt jelenti, hogy ha a fejlesztő fizetésképtelenné válik vagy nem fejezi be a projektet, a vásárlók visszakérhetik a foglalásaikat.
Kritikus ellenőrzés
Ez a védelem csak akkor működik, ha a garancia vagy biztosítás valóban ki lett adva és érvényes. Ennek ellenőrzése — bármilyen fizetés előtt — az egyik legfontosabb lépés az előzetes megrendelés folyamatában.
Mit kell ellenőrizni az off-plan szerződés aláírása előtt
A fejlesztői szerződéseket a fejlesztő védelme érdekében írják. Az független jogi felülvizsgálat az aláírás előtt az egyetlen megbízható módja annak, hogy azonosítsa és tárgyalja az kedvezőtlen záradékokat.
- A fejlesztő múltja és pénzügyi helyzete — szállított-e már hasonló projekteket időben?
- Építési engedély (licencia de obras) — meg kell adni az első részletfizetés előtt
- Részletfizetési garancia — banki garancia vagy biztosítási apólisz szükséges és ellenőrizendő
- Késedelmi záradékok — mi a végső dátum és milyen kompenzáció vagy kilépési jogok vonatkoznak rá, ha elmarad?
- Ár-emelkedési záradékok — egyes szerződések lehetővé teszik az ár növelését. Értse meg a korlátokat.
- A felújítások specifikációja — az anyagok, márkák és minőségi szabványok a szerződésben rögzítendők, nem csak a brosúrában
Leggyakoribb hiba
A foglalási kamat kifizetése az építési engedély (licencia de obras) megadása előtt. Az engedély nélkül a részletfizetéseket körülvevő jogi védelmek sokkal gyengébbek — mindig először ellenőrizze azt.
Adók és költségek az előzetes foglalásokkal történő vásárlásoknál
Az új építésű ingatlanok vásárlása (beleértve az előzetes foglalásokat is) 10% IVA-t és 1,4% bélyegadót (AJD) vonz maga után, az átruházási adó (ITP) helyett.
Kalkuláljon az vételár 12–13%-ával a járulékok, közjegyző, nyilvántartás és jogi díjak fedezésére. Finanszírozás esetén a jelzáloggal kapcsolatos költségeket is hozzáadja.
Miért fontos az ingatlanfinanszírozás tervezése az előzetes vásárláskor
Ha jelzáloghitelt tervez igénybe venni, a kölcsönző nem bocsátja rendelkezésre az összeget, amíg az ingatlan el nem készül és az Első Használatbavételi Engedély ki nem adják. Ez azt jelenti, hogy az építés során történő szakaszos kifizetéseket saját tőkéből kell finanszíroznia.
- Az építés során történő szakaszos kifizetéseket személyes tőkéből kell finanszírozni — a jelzáloghitel ezeket nem fedezi
- Időzítse a jelzáloghitel igénylést az várható befejezési dátummal összhangban
- Tárjon fel puffereszközöket az építési késedelmekre — a jelzáloghitel-ajánlatoknak érvényességi periódusa van
- Erősítse meg, hogy a kölcsönző elfogadja-e a fejlesztőt és a fejlesztést a szakaszos kifizetésekre vonatkozó kötelezettségvállalás előtt
Gyakran ismételt kérdések
Biztonságos az ingatlan vásárlása az építkezés során Spanyolországban?
Lehet, ha helyesen történik. A spanyol törvény megköveteli, hogy a fejlesztők a fázisfizetéseket banki garanciák vagy biztosítás révén garantálják. A szerzõdés aláírása elõtt független jogi felülvizsgálat szükséges a védelmi intézkedések ellenõrzéséhez.
Milyen adók vonatkoznak az építkezés alatt vásárolt ingatlanokra Spanyolországban?
Az építkezés során vásárolt ingatlanok új építések, ezért 10% ÁFA plusz 1,4% bélyegilleték (AJD) alá tartoznak, nem pedig az eladott ingatlanokra vonatkozó 9% átruházási adó (ITP).
Mi történik, ha a fejlesztõ nem fejezi be idõben az építkezést?
Ha a szerzõdés tartalmaz véghatáridõt, jogosult lehet visszalépni és visszakapni fizetéseit. A szerzõdés aláírása elõtt jogi tanácsadás szükséges annak biztosítására, hogy ezek a védelmi intézkedések egyértelműen szerepeljenek a szerzõdésben.
Kaphatok jelzáloghitelt építkezés alatt vásárolt ingatlanra Spanyolországban?
Igen, de az alapítványi kölcsön a befejezéskor kerül kifizetésre, nem az építkezés során. Az építkezés során fázisfizetéseket saját pénzeszközöbõl kell finanszírozni, ezért a likviditás tervezése fontos.
Van kérdésed?
Tanácsadóink percek alatt válaszolnak a csevegésben.