Vaše španělská hypotéka právě zdražila – a novostavba, kterou jste chtěli, také
Euribor po zářijovém zvýšení sazeb ECB vyšplhal nad 3,3 %. Za stejné čtyři týdny zdražilo celý ceník u 24 novostaveb z portfolia Legado. Pro kupujícího, který čekal, se tedy zvýšila nejen sazba, ale rychleji ještě cena.
Letos v září zdražilo bydlení na Costa Blance hned dvakrát. 10. září zvedla Evropská centrální banka úrokové sazby a k 18. září se dvanáctiměsíční Euribor – index, podle kterého se řídí drtivá většina španělských hypoték – vyšplhal na 3,343 %. Ve stejných čtyřech týdnech zvedlo 24 novostaveb z portfolia Legado Inmobiliaria celý svůj ceník, v průměru o 3,9 %. Kdo s koupí čeká, dnes na zdražení bytu prodělá víc, než kolik ho stojí zdražení úvěru.
Helen měla na kuchyňském stole v Leedsu otevřenou tabulku. Dva sloupce. Vlevo byt v Calpe, který s manželem sledovali od jara. Vpravo španělská hypotéka, kterou by na něj potřebovali. V srpnu se rozhodla počkat, až se sazby uklidní. Do třetího zářijového týdne se pohnuly oba sloupce. Stejným směrem.
Dvě čísla, jeden směr
První číslo přišlo z Frankfurtu. ECB zvýšila své tři klíčové sazby o 0,25 bodu, takže sazba pro vklady stoupla od 16. září na 2,50 %. Banka uvedla, že konflikt na Blízkém východě „nadále vytváří inflační tlaky", a pro rok 2026 předpovídá inflaci ve výši 3,0 %.
Euribor přitom stoupal už dřív. Dvanáctiměsíční sazba činila 2,727 % k 1. červenci a 2,939 % k 3. srpnu. K 16. září dosáhla 3,374 % a týden končící 18. zářím uzavřela na 3,343 %.
Druhé číslo přišlo od španělského statistického úřadu. Ceny bydlení ve druhém čtvrtletí byly podle INE meziročně vyšší o 12,2 %. Ve Valencijském společenství, které zahrnuje celou Costa Blanku, činil nárůst 13,0 %. Novostavby zdražily na celostátní úrovni o 7,4 %.
Kolik ve skutečnosti stojí 0,4 bodu
Nerezidenti si ve Španělsku obvykle mohou půjčit až 60 % kupní ceny. U nemovitosti za 300 000 € jde o úvěr 180 000 €. Při splatnosti 20 let znamená pohyb Euriboru mezi začátkem srpna a polovinou září navýšení měsíční splátky zhruba o 38 až 40 €. Ročně tedy asi o 460 €.
To bolí. Přesto jde o menší z obou čísel.
Podle týdenního sledování cen, které Legado Inmobiliaria provádí u 489 novostaveb na Costa Blance, jich 56 mezi 24. srpnem a 21. zářím zvedlo vstupní cenu. U 24 z nich se posunul celý ceník – od nejlevnějších po nejdražší jednotky – v průměru o 3,9 %. U nemovitosti za 300 000 € představuje 3,9 % zhruba 11 600 €.
Postavte si obě čísla vedle sebe. Kdyby Euribor zůstal na dnešní úrovni po celou dobu splácení 20letého úvěru, dodatečné úroky by dosáhly zhruba 9 200 až 9 500 €. Jedna úprava ceny za čtyři týdny vyšla dráž.
„Kupující sledují nesprávné číslo," říká Pedro Torres, generální ředitel Legado Inmobiliaria, agentury, která zastupuje zahraniční kupující na Costa Blance. „Sazby se během doby splácení hypotéky hýbou nahoru i dolů. Cena novostavby se hýbe jen jedním směrem a je pevně daná v den podpisu."
Uděláme první krok?
Cenu určuje developer a s postupem výstavby roste — dnešní cena je nejnižší.
Proč dnešní sazba není vaše sazba
Velká část novostaveb na Costa Blance se prodává ve fázi výstavby. Kupující si nemovitost rezervuje, podepíše soukromou kupní smlouvu a platí postupně podle stavu výstavby. Hypotéka se podepisuje až u notáře, při dokončení. Z projektů, které Legado sleduje, jich má 205 dokončení naplánováno na rok 2027 nebo později.
Pro tyto kupující tedy platí Euribor v den dokončení, ne ten letošní zářijový. Tohle číslo dnes nezná nikdo. Cena je naproti tomu daná smlouvou – a to číslo je známé už dnes.
Britští kupující mají navíc třetí sloupec: libru. Bank of England ponechala 17. září sazby na 3,75 %, přičemž tři z devíti členů bankovní rady hlasovali pro zvýšení. Pohyby měnového kurzu dokážou k ceně v eurech přidat nebo z ní ubrat tisíce, a proto je načasování a způsob převodu peněz stejně důležité jako výše sazby.
Co data neříkají
Neříkají, že tento měsíc zdražují všechny nemovitosti na Costa Blance. Většina projektů v portfoliu, 422 z 489, si vstupní cenu ponechala beze změny. Některá zdražení navíc pramení jen z toho, že se vyprodala nejlevnější jednotka, ne z nového ceníku. A nikdo neumí předpovědět, kam se Euribor bude vyvíjet dál – sama ECB tvrdí, že bude rozhodovat od zasedání k zasedání.
Co data říkají, je jednodušší. Čekat na sazby znamená sázet na číslo, které bude pevně dané až za několik let. Čekat kvůli ceně znamená sázet proti směru, kterým se většina úprav tento měsíc pohnula: 56 projektů vstupní cenu zvýšilo, 11 ji snížilo.
Helen zavřela tabulku v neděli večer. Ten večer se ještě nerozhodla. Udělala jen jednu věc jinak: přestala se banky ptát, jaká bude sazba, a začala se ptát, kolik bude byt v Calpe stát v říjnu.
Zdroje: Evropská centrální banka (měnověpolitické rozhodnutí, 10. září 2026); INE, index cen bydlení za 2. čtvrtletí 2026 (7. září 2026); denní fixingy dvanáctiměsíčního Euriboru zveřejněné na euribor-rates.eu; Bank of England (17. září 2026); týdenní sledování cen Legado Inmobiliaria, 24. srpna – 21. září 2026. Uvedené splátky jsou ilustrativní: úvěr 180 000 € na 20 let při sazbě Euribor plus marže 0,8–1,5 bodu. Jak v praxi fungují hypotéky pro nerezidenty, se dočtete v našem průvodci hypotékami pro nerezidenty ve Španělsku; širší pohled na trh nabízí zpráva o trhu Costa Blanca za 2. čtvrtletí 2026; jak probíhá platební harmonogram u novostaveb, popisuje článek o splátkovém kalendáři při koupi ve výstavbě; a proč zdejší ceny dlouhodobě rostou, vysvětluje naše analýza deseti let cenového růstu.
Napsal a ověřil Pedro Torres Martínez, registrovaný realitní makléř RAICV 6440.
Často kladené otázky
O kolik vzrostl Euribor v roce 2026?
12měsíční Euribor se 1. července pohyboval na 2,727 % a 3. srpna na 2,939 %. 16. září dosáhl hodnoty 3,374 % a 18. září se ustálil na 3,343 %, poté co ECB dne 10. září zvýšila klíčové sazby o 0,25 bodu.
O kolik se prodraží španělská hypotéka po zářijovém zvýšení sazeb?
U nerezidenta, který si na dům za 300.000 € půjčuje 60 % ceny, tedy úvěr 180.000 € na 20 let, znamená růst Euriboru mezi začátkem srpna a polovinou září zvýšení splátky přibližně o 38 až 40 € měsíčně, což dělá kolem 460 € ročně. Přesná částka se liší podle marže konkrétní banky.
Zdražují nové nemovitosti na Costa Blance i nadále?
Podle španělského statistického úřadu INE vzrostly ceny bydlení ve Valencijském společenství ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 13,0 %, u nových staveb v celém Španělsku pak o 7,4 %. Ve vlastním sledování 489 rezidenčních projektů zaznamenala společnost Legado Inmobiliaria, že 56 z nich zvedlo vstupní cenu mezi 24. srpnem a 21. zářím a 11 ji naopak snížilo; 24 projektů zdražilo celý svůj ceník, v průměru o 3,9 %.
Pokud koupím nemovitost ve fázi projektu, jaký Euribor se použije na mou hypotéku?
Platí ten, který bude aktuální v den dokončení. Kupující nemovitosti ve fázi projektu totiž hradí platby postupně v průběhu výstavby a hypotéku podepisují u notáře až po dokončení domu – právě tehdy se stanoví sazba pro první splátku. Kupní cena je naproti tomu pevně stanovena už ve smlouvě podepsané na začátku.
Průvodce pro zahraniční kupující zdarma
NIE, daně, hypotéka pro nerezidenty a nejdražší chyby při koupi. Pošleme vám ho e-mailem.
Jste připraveni prohlédnout si skutečné nemovitosti?
Použijte to, co jste právě přečetli, jako filtr — a procházejte s lepšími kritérii.
