Koupě nemovitosti ve Španělsku: osm nástrah, které zahraniční kupující platí nejdráž

Nejsou to vzácné katastrofy. Jsou to obvyklá místa, kde přeshraniční koupě praská, a pokaždé je to stejných osm. Každou uzavírá konkrétní dokument vyžádaný v konkrétní chvíli — o tom je celý tento průvodce.

Kupujete v zemi, jejíž právo neznáte, v jazyce, který možná nečtete, od lidí, kteří se znali dávno předtím, než poznali vás. V takové situaci má největší cenu odborník, jehož jediným klientem jste vy.

Pohodlná varianta je advokát, kterého navrhne prodávající, nebo ten, kterého realitka používá vždycky. Většinou jsou schopní a často naprosto poctiví. Mají také vztah k ochraně starší než ten s vámi a odměnu, která přijde bez ohledu na to, jestli ta koupě dává smysl vám.

• Najměte si vlastního advokáta, kterého si vyberete sami, dřív než cokoli podepíšete — včetně rezervace.
• Zeptejte se ho přímo, koho dalšího v tomto obchodu zastupuje nebo zastupoval. Odpověď musí znít: nikoho.
• Počítejte s asi 1 % z ceny (minimum kolem 1 500 €). Je to nejlevnější pojistka z celé té složky.
• Plnou moc dávejte jen tehdy, když nemůžete být přítomni, výhradně vlastnímu advokátovi a s úzce vymezeným rozsahem.

Ve Španělsku se část dluhů drží bytu, ne toho, kdo je nadělal. Koupit nemovitost znamená koupit odpovědnost. To je nástraha, která z dobré koupě udělá drahou lekci — a je celá viditelná dopředu.

1. 1

   Obstarejte si nota simple, a čerstvou

   Výpis z katastru ukazuje zapsaného vlastníka, přesný popis a každé zatížení: hypotéky, exekuce, věcná břemena, soudní poznámky. Vyžádejte si výpis starý dny, ne ten tři měsíce starý.

2. 2

   Trvejte na potvrzení o dluhu vůči společenství

   Článek 9.1.e zákona o vlastnictví bytů činí nabyvatele odpovědným samotnou nemovitostí za nezaplacené příspěvky předchozího vlastníka za běžný rok a tři předchozí kalendářní roky. Prodávající je ze zákona povinen toto potvrzení předložit u smlouvy.

3. 3

   Zkontrolujte složenky daně z nemovitosti

   Vyžádejte si poslední zaplacenou složenku IBI. Nezaplacená daň může být vymáhána i z nemovitosti samotné a složenka potvrdí, že katastrální označení odpovídá tomu, co kupujete.

4. 4

   Porovnejte katastr, evidenci a skutečnost

   Zapsaná plocha, plocha v evidenci a byt, kterým jste prošli, musí popisovat totéž. Zasklená terasa nebo pokoj navíc, který se nikde neobjevuje, je nepovolená stavba — a její legalizace se stane vaším problémem.

Tahle zaskočí i zkušené kupující, protože působí nespravedlivě: daň ze zisku prodávajícího by měla být starost prodávajícího. Když prodávající žije v zahraničí, španělské právo to vidí jinak — a přesouvá účet na kupujícího.

Ověřeno v konsolidovaných textech: článek 106.2 královského legislativního nařízení 2/2004 (znění účinné od 17. října 2014) a pokyny španělské finanční správy ke srážce 3 % vykazované formulářem 211.

Koupit novostavbu z papíru znamená dát skutečné peníze za něco, co ještě neexistuje. Španělské právo to ví a postavilo kolem toho zvláštní ochranu. Nástrahou není slabý zákon. Nástrahou je, že nikdo nežádá dokument, který zákon vyžaduje.

• Developer musí zajistit vrácení všech záloh včetně zákonných úroků od okamžiku, kdy má stavební povolení, a to pojištěním kauce nebo solidární bankovní zárukou.
• Každý kupující musí dostat vlastní pojistku znějící konkrétně na jeho byt. Obecný dokument pokrývající «projekt» není totéž.
• Vaše peníze musí jít na zvláštní účet oddělený od ostatních prostředků developera a smějí být použity jen na výstavbu bytů.
• Zajištění pokrývá zaplacené částky včetně příslušných daní a zákonný úrok.

Ověřeno: první dodatkové ustanovení zákona 38/1999 o výstavbě, ve znění zákona 20/2015, účinné od 1. ledna 2016.

Nabídková cena je nejmenší číslo v celé složce. Kdo na ní staví plán, objeví zbytek v nejhorší chvíli: se zavázanou zálohou a spočítaným úvěrem.

• Ve Valencijském společenství je obecná sazba ITP u starších nemovitostí 9 % od 1. června 2026 (zákon 5/2025) a 11 % nad 1 000 000 €.
• U novostavby se ITP neplatí nikdy: platí se 10 % DPH plus 1,4 % daně z právních úkonů.
• Uvést cenu nižší než referenční hodnotu finanční správy daň nesníží — jen místo toho vyrobí právní problém.
• Pak začnou roční náklady: IBI, příspěvky společenství, pojištění a daň nerezidentů formulářem 210 i v roce, kdy nepronajímáte.

Smlouva o arras je okamžik, kdy se koupě stává skutečnou. Fixuje cenu, lhůtu i cenu za odstoupení — a podepisuje se ve španělštině přesně tehdy, když všichni spěchají a vy už na tom bytě visíte. Právě ta kombinace to kazí.

Článek 1454 občanského zákoníku se vejde do jedné věty a na té větě závisí vaše záloha: byla-li sjednána arras, smlouvu lze zrušit tak, že kupující o ně přijde nebo je prodávající vrátí dvojnásobně.

• Ne každá arras je tohoto druhu. Totéž slovo pokrývá i ujednání, kde odstoupení zakládá náhradu škody, i taková, kde odstoupit nesmí ani jedna strana. Rozhoduje text smlouvy.
• Lhůta stanovená pro podpis u notáře je opravdová lhůta. Pokud vám úvěr do té doby neschválí, o zálohu ve výchozím nastavení přijdete.
• Podmiňte podpis písemně tím, co ještě může selhat: schválením úvěru, čistou nota simple, kolaudací, potvrzením od společenství.
• Nikdy neposílejte rezervaci ani zálohu na osobní účet fyzické osoby ani na účet realitky bez ochrany klientských prostředků, dokud si smlouvu nepřečte váš advokát.

Tyhle většinou nestojí peníze. Stojí týdny, přesně tam, kde jsou týdny to jediné, co nemáte, protože lhůta z arras běží.

1. 1

   NIE dřív, než ho budete potřebovat

   Identifikační číslo cizince je nutné ke koupi, k placení daní i k zápisu nemovitosti. Podejte žádost v den, kdy se rozhodnete kupovat, ne v den, kdy si o ně řekne notář.

2. 2

   Španělský bankovní účet

   Potřebujete ho k vyrovnání u podpisu, k provozním platbám i k daním. Založení účtu jako nerezident trvá déle, než většina kupujících čeká.

3. 3

   Kolaudační rozhodnutí

   U novostavby bez něj nejsou legální přípojky. U starší nemovitosti může jeho absence odhalit práce, které nikdy nikdo nelegalizoval. Žádejte dokument, ne ujištění.

4. 4

   Průkaz energetické náročnosti

   Musí ho dodat prodávající. Sám o sobě drobnost, ale dobrý ukazatel toho, jak se pečovalo o zbytek složky.

5. 5

   Smlouvy na energie a jejich nedoplatky

   Ověřte, že existují, znějí na prodávajícího a jsou zaplacené, a v listině dohodněte, jak se přepíšou.

Poslední nástraha přichází až po podpisu a je ze všech nejdražší, protože se měří vaším celosvětovým příjmem, ne odměnami.

Strávíte-li ve Španělsku víc než 183 dní v kalendářním roce, jste za celý ten rok španělským daňovým rezidentem. Není to otázka víza ani přihlášení na radnici: je to otázka počítání. A dokonale legální schengenský rytmus, 90 dní uvnitř a 90 venku, může mezi lednem a prosincem 183 dní překročit.

Nic z toho není argument pro to kupovat jinde. Je to argument pro to kupovat s někým, jehož prací je tyto dokumenty žádat, dokud je ještě možné vstát od stolu — a říct naplno, když odpověď nestačí.

Zastupujeme kupujícího, ne prodávajícího ani developera. Vyjednáváme vaším jménem: to znamená hájit vaši pozici, vaše lhůty a vaše informace, ve vašem jazyce, odsud. Nikdy to neznamená slibovat nižší cenu, protože u novostaveb cenu určuje developer a jde jen nahoru.