Legální proces nákupu nemovitosti ve Španělsku

Kupující se často zaměřují především na nalezení správné nemovitosti a právní stránkou se začínají zabývat až později. V praxi tento postup vytváří zbytečné riziko.

Právní postup by neměl být chápán jako kontrolní seznam oddělený od zbytku nákupu. Každý prvek ovlivňuje načasování, vyjednávací páku a celkový komfort závazku.

• Ověření vlastnictví — potvrzení, že prodávající má jasný, nezatížený titul v zemské knize
• Dluhy a zástavy — kontrola neuhrazených hypoték, nezaplacené IBI, dluhů za poplatky společenství a dluhů za utilities
• Stavebně-právní status — ověření, že je majetek řádně licencován a nejsou otevřeny žádné příkazy k nápravě porušení
• Přezkum smlouvy — smlouvy vývojáře nebo soukromého prodávajícího často vyžadují změny před podpisem
• Daňová problematika — správný výpočet a úhrada ITP nebo VAT, plus notářské a zápisní poplatky
• Struktura uzavření — řízení postupu od rezervace přes soukromou smlouvu k escritura

Pochopení, kdy se každý právní krok uskutečňuje, pomáhá kupujícím naplánovat si čas a vyhnout se zbytečnému tlaku.

1. 1

   Předběžná proveřování

   Zkontrolujte pozici v registru, nesplacené dluhy a stavební stav před tím, než učiníte jakoukoliv formální nabídku nebo zaplatíte jakékoliv peníze.

2. 2

   Rezervační smlouva

   Krátká smlouva, která stahuje nemovitost z trhu. Obvykle zahrnuje malý zápis (1–3%). Právní přezkum v této fázi je stále možný.

3. 3

   Soukromá kupní smlouva (arras)

   Hlavní smlouva před dokončením. Podmínky, cena, datum dokončení, daňové povinnosti a podmínky jsou zde vše fixováno.

4. 4

   Zástavní právo (pokud je relevantní)

   Pokud se používá financování, je hypotéka formalizována u notáře během nebo těsně před dokončením.

5. 5

   Dokončovací smlouva (escritura pública)

   Podepsáno před notářem. Vlastnictví se formálně převádí. Título je pak zapsán do Katastra nemovitostí.

6. 6

   Po dokončení

   Zaplacení daně do 30 dnů od podpisu, registrace titulu a převod inženýrských sítí.

Pokud se používá financování, právní a hypoteční procesy jsou propojeny. Načasování, podmínky rezervace, lhůty smlouvy a konečné dokončení se musí spravovat s ohledem na oba toky.

To je další důvod, proč fragmentované nákupní struktury mívají horší výsledky ve srovnání s integrovaným modelem 360.

Jsme specialisté na nemovitosti. Najdeme vám správnou nemovitost, vyjednáme podmínky vaším jménem a koordinujeme každý krok nákupu — od první prohlídky až po předání. To je to, co děláme, a děláme to dobře.

Co neděláme, je právní práce. Ne proto, že bychom nemohli — protože si zasloužíte někoho, jehož jedinou prací je chránit vaše právní a finanční zájmy. Tou osobou je nezávislý, kvalifikovaný španělský právník v oblasti nemovitostí (abogado). Placený zvlášť vámi. Odpovědný pouze vám.

Některé agentury nabízejí, že se o všechno postarají samy, včetně právní práce. Nejsou právníky. Jejich zaměstnanci nemají žádné profesionální právní kvalifikace. Ochrana, která přichází s licencovaným abogado — pojištění profesionální odpovědnosti, komoří, kterou si můžete stěžovat, právní odpovědnost — prostě neexistuje, když místo toho práci provádí nekvalifikovaný prostředník.

• Používejte nezávislého abogado — odděleného od vývojáře, odděleného od vaší agentury
• Právník doporučený vývojářem pracuje pro vývojáře — to je střet zájmů
• Licencovaný abogado má pojištění profesionální odpovědnosti. Nekvalifikovaný prostředník nemá.
• Právní poplatky jsou placeny kupujícím, zvlášť — rozpočet ~1 % z kupní ceny
• Pracujeme po boku specializované právnické kanceláře, kterou známe z desítek transakcí. Vy si vyberete — ale můžeme vás spojit s profesionály, jejichž kvalitu a časové plány můžeme osobně garantovat.

Nejlepší právní výsledek obvykle není jen čisté dokončení transakce.

To je zvláště cenné v provincii Alicante, kde různorodost trhů znamená, že správná právní cesta se může lišit v závislosti na konkrétní oblasti a typu nemovitosti.