Nezbytná reference
45 základních právních, daňových a finančních pojmů vysvětlených pro mezinárodní kupující pořizující nemovitosti ve Španělsku.
Regionální kolková daň vybíraná z notářských listin. U nákupu novostavby se pohybuje od 0,5 % do 1,5 % z kupní ceny v závislosti na autonomním společenství — ve Valencijském společenství (Costa Blanca) činí od června 2026 1,4 %.
Oficiální registr vedený španělskou centrální bankou se seznamem všech autorizovaných věřitelů a finančních zprostředkovatelů. Před podpisem jakékoli úvěrové nabídky vždy ověřte, že je v něm hypoteční makléř nebo banka uvedena.
Distribuovaná digitální evidence, v níž je každý záznam trvalý a nelze jej zfalšovat. U španělských nemovitostních transakcí se hash SHA-256 každé podepsané smlouvy ukládá do blockchainu Polygon — vzniká tak veřejný a neměnný záznam, který dokládá, že dokument nebyl po podpisu pozměněn.
Správní evidence vedená španělským ministerstvem financí, která zachycuje veškeré městské i venkovské nemovitosti (katastr nemovitostí). Katastrální hodnota přiřazená každé nemovitosti je daňovým základem pro IBI a několik dalších daňových povinností.
Centrální databáze evidující veškeré úvěry, půjčky a záruky poskytnuté finančními institucemi ve Španělsku. Banky ji při schvalování hypotéky pro nerezidenty využívají k posouzení bonity.
Měsíční nebo čtvrtletní poplatek, který každý vlastník hradí na pokrytí společných nákladů budovy: úklid, údržbu bazénu, zeleň, výtahy. Výše je úměrná podílu dané jednotky na společných nákladech (coeficiente de participación).
Doba výstavby developerského projektu. Kupující podepisuje rezervační nebo zálohovou smlouvu na začátku prodeje a koupi dokončuje (podepisuje escrituru) ve chvíli, kdy developer po dokončení stavby získá kolaudační osvědčení (LPO).
Nařízení EU č. 910/2014, které stanovuje právní rámec pro elektronické podpisy ve všech členských státech. Zaručený elektronický podpis podle eIDAS má ve Španělsku stejnou právní váhu jako vlastnoruční podpis a je plně uznáván španělskými soudy — i u kupujících mimo EU po brexitu.
Energetický štítek je povinný při každém prodeji či pronájmu nemovitosti ve Španělsku. Hodnotí energetickou náročnost budovy na stupnici od A (nejúspornější) po G. Moderní novostavby běžně dosahují hodnocení A nebo B.
Notářská listina, kterou developer formálně prohlašuje existenci nové stavby a zapisuje ji do katastru nemovitostí. Je nezbytným předpokladem před podpisem konečné kupní smlouvy s kupujícím.
Povinná finanční rezerva, kterou musí každé společenství vlastníků udržovat (minimálně 10 % ročního rozpočtu) na pokrytí havarijních oprav nebo nepředvídaných výdajů v budově.
Odborná kancelář (gestoría), která zajišťuje administrativu po dokončení koupě: úhradu daní z převodu nemovitosti (ITP nebo DPH+AJD) a zápis listiny do katastru nemovitostí. Funguje jako prostředník mezi notářem, daňovým úřadem a katastrem.
Španělský investiční vízový program (Golden Visa), který uděloval pobyt občanům mimo EU při koupi nemovitosti v hodnotě 500 000 € a více. Španělská vláda v roce 2024 oznámila jeho zrušení pro investice do rezidenčních nemovitostí.
Matematická funkce, která převádí libovolný dokument na jedinečný 64znakový řetězec (hash). Pokud se v dokumentu změní byť jediný znak, hash se zcela změní. Při ochraně nemovitostních dokumentů slouží k prokázání, že podepsaná smlouva nebyla po podpisu pozměněna.
Španělská hypotéka pro kupující bez daňové rezidence ve Španělsku. Banky obvykle financují 60–70 % odhadní hodnoty (oproti 80 % u rezidentů) a vyžadují doklad o příjmech ze zahraničí. Specializovaní makléři dokážou podmínky výrazně zlepšit.
Roční obecní daň z nemovitosti (IBI), kterou platí všichni vlastníci nemovitostí ve Španělsku. Vypočítává se uplatněním místní sazby (typicky 0,4–1,3 %) na katastrální hodnotu. Platí se přímo na radnici, obvykle inkasem na podzim.
Regionální daň (ITP) vybíraná při koupi nemovitosti z druhé ruky. Ve Valencijském společenství činí 10 % z deklarované kupní ceny u rezidenčních nemovitostí. Na novostavby se nevztahuje — ty podléhají DPH.
Nové rezidenční nemovitosti (první prodej od developera kupujícímu) podléhají snížené sazbě DPH (IVA) ve výši 10 %. Garáže a sklepní kóje prodávané samostatně se zdaňují sazbou 21 %. DPH se připočítává ke kupní ceně při podpisu.
Obecní osvědčení (Licencia de Primera Ocupación – LPO), které potvrzuje, že novostavba splňuje veškeré technické a stavební požadavky pro obydlení. Je povinné před podpisem závěrečné kupní listiny a před napojením inženýrských sítí (voda, elektřina, plyn).
Španělský daňový formulář (Modelo 210) pro nerezidenty s příjmem ze Španělska — ať už z pronájmu, nebo z fiktivního příjmu z nepronajímaných nemovitostí. Podává se ročně španělskému daňovému úřadu (Agencia Tributaria).
Informativní přiznání (Modelo 720) podávané španělskému daňovému úřadu daňovými rezidenty Španělska, ve kterém uvádějí majetek a práva držené v zahraničí (včetně nemovitostí) v hodnotě nad 50 000 €. Povinné od okamžiku, kdy se stanete daňovým rezidentem Španělska.
Španělské identifikační číslo cizince (NIE) — naprostá nutnost pro jakoukoli finanční transakci ve Španělsku: koupi nemovitosti, založení bankovního účtu, podpis smluv na energie nebo podání daňového přiznání. Vydává je španělský konzulát nebo místní policejní stanice.
Dokument vydaný katastrem nemovitostí (Registro de la Propiedad), tzv. nota simple, který potvrzuje aktuálního vlastníka, případná zatížení (hypotéky, věcná břemena) a evidované vlastnosti nemovitosti. Stojí kolem 9 € a je nezbytnou prověrkou (due diligence) před podpisem jakékoli rezervační smlouvy.
Státem jmenovaný veřejný úředník (notář), který dohlíží na podpis závěrečné kupní listiny, ověřuje totožnost všech stran a potvrzuje zákonnost transakce. Notářské poplatky (aranceles) jsou stanoveny zákonem a nejsou předmětem vyjednávání.
Správní orgán budovy nebo rezidenčního komplexu podle španělského zákona o vlastnictví bytových jednotek (comunidad de propietarios). Spravuje společné prostory, stanovuje měsíční poplatek za služby a na výroční valné hromadě schvaluje opravy většinovým hlasováním.
Nemovitost při prvním prodeji od developera — dosud nikým neobydlená (novostavba, obra nueva). Zdaňuje se 10% DPH (nikoli ITP) plus kolkovou daní AJD. Vztahují se na ni zákonné stavební záruky: 1 rok (povrchové úpravy), 3 roky (vady bránící obyvatelnosti), 10 let (konstrukční vady).
Smlouva — soukromá nebo veřejná — kterou se prodávající a kupující dohodnou na převodu vlastnictví (compraventa). Soukromé smlouvě předchází konečná notářská listina (escritura pública), což je dokument poskytující plnou právní ochranu.
Obecní daň (plusvalía) z nárůstu hodnoty městského pozemku od posledního převodu vlastnictví. Ve Španělsku ji platí prodávající, byť to lze smluvně upravit. V případě dědictví nebo daru ji hradí nabyvatel.
Notářsky ověřená plná moc, která opravňuje zástupce (apoderado) jednat jménem kupujícího ve Španělsku — podepisovat listinu, žádat o NIE, vyřizovat daně nebo dokončovat hypoteční formality, aniž by kupující musel být fyzicky přítomen.
Veřejná blockchainová síť kompatibilní s Ethereem, kterou Legado Inmobiliaria používá k ukládání hashů podepsaných smluv. Polygon nabízí rychlé potvrzení transakcí (v řádu sekund), nízké náklady a trvalý veřejný prohlížeč (Polygonscan), kde lze každý uložený záznam nezávisle ověřit — bez nutnosti účtu.
Společnost nebo osoba, která financuje a řídí výstavbu rezidenčního projektu určeného k prodeji (developer/promotor). Při koupi novostavby je developer přímým smluvním partnerem, který zároveň nese zákonné stavební záruky.
Soukromá rezervační smlouva (arras), v níž kupující skládá zálohu (typicky 10 % z kupní ceny). Při nejběžnější formě arras penitenciales kupující při odstoupení zálohu ztrácí; pokud odstoupí prodávající, musí vrátit dvojnásobek.
Oficiální veřejný registr ve Španělsku, do něhož se zapisují vlastnická práva k nemovitostem (Registro de la Propiedad). Zápis dokončené koupě vás chrání před nároky třetích stran a veřejně stvrzuje vaše vlastnictví — zásadní krok po podpisu listiny.
Daňová rezidence ve Španělsku vzniká, pokud osoba stráví ve Španělsku více než 183 dní v roce, nebo pokud se zde nachází těžiště jejích ekonomických aktivit. Daňoví rezidenti podléhají španělské dani z příjmu ze svých celosvětových příjmů.
Španělské povolení k pobytu (residencia no lucrativa) pro občany mimo EU s dostatečnými finančními prostředky, kteří ve Španělsku nepracují. Oblíbený první krok pro důchodce a investory kupující nemovitost na Costa Blance.
Mimořádný poplatek (derrama) schválený společenstvím vlastníků na financování neočekávaných oprav nebo vylepšení nekrytých rezervním fondem. Před dokončením koupě vždy zkontrolujte, zda nehrozí nevyřízená derrama.
Komplexní pojištění domácnosti kryjící jak konstrukci budovy, tak vybavení proti požáru, vodním škodám, rozbití a krádeži. Španělské banky je vyžadují jako podmínku schválení hypotéky.
Městský pozemek (suelo urbano) je již určen k zástavbě a má vybudované inženýrské sítě. Rozvojový pozemek (suelo urbanizable) vyžaduje před zahájením výstavby územní řízení. Klasifikaci pozemku si vždy ověřte v katastru a územním plánu před koupí.
Oficiální dokument podepsaný před notářem, který formalizuje prodej a umožňuje kupujícímu zapsat vlastnictví do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad). Má plnou právní platnost a je vymahatelný i vůči třetím stranám.
Oficiální odhad hodnoty nemovitosti (tasación) provedený znalcem schváleným Bankou Španělska. Banka vychází ze své hypoteční nabídky z nižší z hodnot — kupní ceny nebo odhadu. Poplatek za odhad (300–600 €) obvykle hradí kupující.
TIN (Tipo de Interés Nominal) je nominální úroková sazba. TAE (Tasa Anual Equivalente, obdoba RPSN) zahrnuje všechny poplatky a náklady, a je proto skutečným srovnávacím ukazatelem při posuzování hypotečních nabídek od různých španělských bank.
Rezidenční komplex (urbanización) se sdílenou infrastrukturou — silnicemi, zahradami, bazény, sportovišti. Uzavřené urbanizace s nepřetržitou ostrahou jsou běžné v prémiovém segmentu Costa Blanca a mají vyšší poplatky za služby.
Oficiální hodnota přiřazená nemovitosti katastrem (valor catastral), obvykle nižší než tržní hodnota. Používá se jako daňový základ pro IBI, pro výpočet fiktivního příjmu z pronájmu podle pravidel daně pro nerezidenty a pro další daňové účely.
Hlavní bydliště (vivienda habitual) zakládá nárok na specifické daňové odpočty pro španělské daňové rezidenty. Druhé bydlení podléhá zdanění fiktivního příjmu z pronájmu podle pravidel IRNR u nerezidentů, případně IRPF u rezidentů, kteří jej nepronajímají.
Španělský zákon o pobřeží z roku 1988 (Ley de Costas) zavádí 100metrový chráněný pás od břehové linie, kde nelze stavět. Nemovitosti v první linii pláže musí mít platnou koncesi nebo musí předcházet platnosti zákona. Před koupí vždy ověřte vymezení pobřežní hranice (deslinde).
Další kroky
Znát pojmy je první krok. Druhým je uplatnit je při skutečné koupi se správnou právní a finanční strukturou hned od prvního dne.
Komplexní podpora kupujícího
Náš tým uplatňuje každý z těchto konceptů u každé transakce — koordinace NIE, daňová struktura, hypotéka pro nerezidenty a plný právní dohled od počátku.