Průvodce náklady kupujícího
Náklady na nákup nemovitosti v Španělsku
Požadovaná cena je pouze součástí nákladů na nákup nemovitosti v Španělsku. Cizí kupující musí počítat s daněmi, právními poplatky, notářskými náklady a potenciálně finančními výdaji navíc k ceně nemovitosti. Pochopení úplného obrázku před podáním nabídky předchází nepříjemným překvapením při uzavření.
Prodej: rozpočet ~10–11% navíc
Daň z přenosu (ITP) na 9% ve Valencijské oblasti od června 2026 plus notář, registr a právní poplatky.
Nová výstavba: rozpočet ~12–13% navíc
10% DPH plus 1,4% daň z časopisu (AJD) od června 2026, notář, registr a právní poplatky.
Hypotéka přidává náklady — ale také flexibilitu
Poplatky za ocenění, poplatky za uspořádání a daň na hypoteční dluh platí, pokud se používá financování.
Probíhající náklady začínají od prvního dne
Daň IBI, poplatky komunity, pojištění domu a daň z příjmu pro nerezidenty se uplatňují ročně.
Vypočítejte si své celkové náklady na nákup
Pomocí kalkulačky níže získáte okamžitý rozpis pro vaši konkrétní kupní cenu — prodej nebo novostavba. Údaje se aktualizují v reálném čase, když posunujete posuvník.
Co zabudovat do rozpočtu — kompletní přehled
Rozdíl mezi požadovanou cenou a celkovými náklady na nákup překvapuje mnohé kupující. Zde je podrobný rozpis pro obě varianty nákupu na nemovitost za €300 000.
| Náklad | Prodej (€300k) | Nová výstavba (€300k) |
|---|---|---|
| Daň z nákupu | ITP 9% = €27 000 | DPH 10% + AJD 1,4% = €34 200 |
| Notářský poplatek | ~€900–1 200 | ~€900–1 200 |
| Katastr nemovitostí | ~€500–700 | ~€500–700 |
| Nezávislý právník (1%) | ~€3 000 | ~€3 000 |
| Gestoría | ~€450 | ~€450 |
| Celkem navíc | ~€32 000 (~10,7%) | ~€39 750 (~13,2%) |
| Cena včetně všeho | ~€332 000 | ~€339 750 |
- Prodávaná nemovitost: ITP 9% + notář ~€750–1 500 + katastr ~€450–700 + nezávislý právník ~1% z ceny
- Nová výstavba: DPH 10% + kolková daň (AJD) 1,4% + notář + katastr + právník — celkem obvykle 12–13% navíc
- Náklady na hypotéku (pokud se používá): bankovní ocenění €400–700, poplatek za schválení, daň z hypotečního listu
- Roční náklady: komunální daň IBI, poplatky za údržbu, pojištění nemovitosti, daň z příjmu pro nerezidenty (Modelo 210)
Daň z převodu nemovitostí na sekundárním trhu (ITP)
Hlavní daní z nákupu nemovitosti na sekundárním trhu ve Valencijské komunitě (která zahrnuje Costa Blancu) je ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Od 1. června 2026 je obecná sazba 9 % z deklarované kupní ceny, snížená z předchozích 10 % zákonem Ley 5/2025.
Důležité
ITP musí být uhrazena do 30 dnů od podepsání závěrečné listiny. Španělský daňový úřad používá minimální referenční hodnoty — deklarování nižší ceny za účelem snížení daně nefunguje a nese právní rizika.
Poznámka: nemovitosti oceňované nad 1 000 000 EUR jsou zdaňovány sazbou 11 %. Snížená sazba 9 % se vztahuje na standardní bytové nákupy do tohoto limitu.
DPH a poplatek z právních úkonů na nové stavby
Nové nemovitosti (první prodej od developera kupujícímu) jsou osvobozeny od ITP, ale podléhají 10% DPH (IVA) plus 1,4% poplatek z právních úkonů (AJD — Actos Jurídicos Documentados). Sazba AJD byla snížena z 1,5% na 1,4% v červnu 2026 stejnou legislativou.
- Bytová nová stavba: 10% IVA + 1,4% AJD z kupní ceny
- Garáže nebo skladovací prostory prodávané odděleně od obydlí: platí se 21% IVA
- Nikdy neplatíte jak ITP, tak IVA — typ nákupu určuje, která daň se vztahuje
Nákup nové stavby za 300 000 EUR bude nést 34 200 EUR v DPH a AJD samotných (30 000 EUR + 4 200 EUR), bez notářských a právních poplatků.
Notářské, registrační a právní poplatky
Tyto tři náklady jsou oddělené od daní a nelze se jim vyhnout při správně strukturovaném nákupu.
- Notářské poplatky: regulované zákonem — obvykle 750–900 € na nemovitost za 200 000 €, 900–1 200 € na 300 000–500 000 €
- Poplatky za registr pozemků: obvykle 450–700 € v závislosti na kupní ceně
- Nezávislé právní zastoupení: přibližně 1 % z kupní ceny (minimum ~1 500 €) — nepovinné, pokud chcete řádnou kontrolu
- Gestoría: obvykle 300–600 € na správu daňových přiznání a registračních dokumentů
Průběžné náklady na vlastnictví
Jakmile vlastníte nemovitost, vzniká vám soubor ročních nákladů. Těmto nákladům kupující zaměření se na nákup často podceňují.
0,4–1,3 %
IBI místní daň
Z katastrální hodnoty, ročně
€50–400+
Poplatky za údržbu společných prostor
Měsíčně, v závislosti na nemovitosti
19 %
Daň z příjmů rezidentů mimo EU
Modelo 210, i když nemovitost není pronajímána
- IBI (místní daň): obvykle 0,4–1,3 % z katastrální hodnoty ročně
- Poplatky za údržbu společných prostor (cuota de comunidad): velmi se liší — od €50/měsíc v jednoduchém domě až na €400+/měsíc na resortu
- Daň z příjmů rezidentů mimo EU (Modelo 210): vychází z 1,1–2 % katastrální hodnoty, i když nemovitost není pronajímána — obvykle několik stovek eur ročně s 19 % sazbou pro rezidenty EU/EHP
- Pojištění domu: počítejte s €200–600/rok v závislosti na velikosti a hodnotě nemovitosti
- Základní poplatky za služby: elektřina, voda a plyn i když je nemovitost prázdná
Proč na to nezapomínat na kompletní rozpočet než začnete hledat
Mnoho kupujících se při výběru nemovitostí zaměřuje pouze na cenu. V praxi jsou celkové náklady na nákup nemovitosti v ceně €250,000 přibližně €276,900 — téměř €27,000 více než uvedená cena.
Když začnete se skutečným kompletním rozpočtem — nikoli pouze limitem ceny inzerátu — získáte mnohem přesnější představu o tom, co si můžete koupit a zda má hypotéka strategicky smysl.
Podpora hypoték · Legado Inmobiliaria
Jsme autorizovaní zprostředkovatelé hypoték regulovaní Banco de España. Řídíme celý proces pro kupující rezidenty mimo Španělsko — od porovnávání věřitelů až po podpis u notáře.
Naše hypoteční službyČasto kladené otázky
Kolik peněz bych měl(a) dodatečně vyčlenit při nákupu nemovitosti ve Španělsku?
U nemovitosti na prodej ve Valencijské komunitě si rezervujte přibližně 10–11% na top ceny (ITP je od června 2026 9%). U novostavby si rezervujte přibližně 12–13% na pokrytí 10% DPH, 1,4% kolku (AJD), notářské poplatky, registrační poplatky a právní poplatky.
Platím DPH nebo daň z převodu při nákupu ve Španělsku?
Zaplatíte daň z převodu (ITP na 9% ve Valencijské komunitě od června 2026) na nemovitost na prodej, nebo DPH (10%) plus kolek (1,4%) na novostavby. Nikdy neplatíte oboje.
Jsou po koupi nemovitosti ve Španělsku nějaké další daně?
Ano. Roční náklady zahrnují místní daň IBI, poplatky za společenství a daň z příjmu pro nerezidenty (Modelo 210), pokud nejste španělským daňovým rezidentem.
Máte otázky?
Naši poradci vám odpovědí v chatu během několika minut.