Často kladené otázky

Záleží na službě. U novostavby vás nákup s Legado nestojí žádnou odměnu navíc: zaplatíte přesně stejnou cenu jako na vlastní pěst, ale se specialistou výhradně na vaší straně. Služba nákupčího — hledání na míru, vyjednávání a due diligence — má odměnu 3 % z kupní ceny, s minimem 6 000 €, kterou platíte vy: právě to udržuje naše zájmy zcela ve shodě s vašimi. A zprostředkování hypotéky stojí 1,5 % z úvěru, s minimem 3 000 €; pokud nemovitost koupíte přes našeho nákupčího, je zahrnuto.

Výhradně pro kupujícího. Legado je Personal Shopper Inmobiliario (osobní realitní nákupčí) — naším jediným úkolem je najít pro vás správnou nemovitost, vyjednat nejlepší podmínky a po celou dobu procesu chránit vaše zájmy. Nejsme prodejní zástupce developera. Nejsme partner developera. Pracujeme pro vás.

Vybíráme nemovitosti odpovídající vašemu profilu z více než 850 aktivních nových developmentů v provincii Alicante. Navštěvujeme je a hodnotíme je vaším jménem. Vyjednáváme podmínky vaším jménem a hájíme vaše zájmy. Koordinujeme prohlídkovou cestu, rezervaci, proces hypotéky (je-li potřeba), právní tým a harmonogram dokončení. Jsme vaším jediným kontaktním místem od první poptávky až po předání klíčů.

• Výběr z více než 850 aktivních developmentů v provincii Alicante
• Prohlídky a hodnocení nemovitostí vaším jménem
• Vyjednávání podmínek koupě vaším jménem
• Koordinace prohlídkové cesty, rezervace a právního týmu
• Řízení procesu hypotéky, pokud využíváte financování
• Jediné kontaktní místo od první poptávky až po předání klíčů

Obchodní tým developera zastupuje developera. Jeho úkolem je prodat za nejlepší cenu pro developera, ne najít nejlepší nabídku pro vás. S Legado máte na své straně specialistu — za stejnou cenu. Neexistuje žádný racionální důvod naše služby nevyužít.

Rezervovat a dokonce podepsat smlouvy lze i na dálku pomocí plné moci (poder notarial). Důrazně však doporučujeme alespoň jednu osobní prohlídkovou cestu před závazným rozhodnutím. Veškeré návštěvy organizujeme a doprovázíme vás na nich. Cesta je navržena tak, aby byla efektivní — uvidíte správné nemovitosti, ve správném pořadí a se správným kontextem.

Ano — a tento advokát musí být nezávislý. Ne advokát developera, ne interní služba poskytovaná agenturou. Kvalifikovaný realitní advokát (abogado), jehož jedinou profesní povinností jste vy. Kontroluje smlouvy, ověřuje vlastnictví, řeší daně a chrání vaše právní zájmy v každé fázi procesu. Jeho odměnu hradíte vy, samostatně — obvykle kolem 1 % kupní ceny.

Ne. Advokát developera pracuje pro developera. Jde o přímý střet zájmů. Ve Španělsku je běžné, že developeři doporučují „nezávislé“ advokáty, kteří jsou s nimi v praxi úzce propojeni. Vždy si zajistěte vlastního advokáta — takového, kterého jste si vybrali nezávisle.

Ne. Jsme specialisté na nemovitosti, nikoli advokáti. Právní práci musí vykonávat kvalifikovaný, licencovaný abogado s pojištěním profesní odpovědnosti. Koordinujeme spolupráci s právním týmem a řídíme harmonogram — ale právní ochranu poskytuje váš advokát, ne my. Některé agentury nabízejí, že vyřídí vše interně. Nejsou to advokátní kanceláře. Tento rozdíl je důležitý, když je v sázce vaše peníze.

Obvykle kolem 1 % kupní ceny, minimálně přibližně 1 500 €. U nemovitosti za 300 000 € to je 3 000 €. Hradíte je přímo advokátovi, odděleně od naší služby. Není to volitelná položka — je to nejdůležitějších 3 000 € v celé transakci.

Ano. Úzce spolupracujeme se specializovanou nezávislou advokátní kanceláří se zkušenostmi s nákupy novostaveb pro nerezidenty v provincii Alicante. Doporučujeme ji, protože známe její kvalitu, dodržování termínů a výsledky z mnoha dokončených transakcí. Můžete si svobodně zvolit kteréhokoli kvalifikovaného advokáta — ale pokud využijete naši referenční kancelář, můžeme přímo koordinovat harmonogram i kvalitu. U jiných odborníků tuto garanci poskytnout nemůžeme.

RAICV (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana) je oficiální registr licencovaných realitních makléřů ve Valencijském společenství. Registrace je v regionu ze zákona povinná. Vyžaduje splnění formálních požadavků, pojištění profesní odpovědnosti a dodržování etického kodexu. U každého makléře — bez ohledu na to, kdo je nebo odkud pochází — si vždy před podpisem čehokoli nebo předáním jakýchkoli peněz vyžádejte jeho číslo RAICV. Bez něj neexistuje žádné pojištění, žádný etický kodex ani žádný oficiální orgán, na který se lze obrátit se stížností.

Společný jazyk vytváří důvěru dříve, než pro ni existuje jakýkoli důvod — a právě v tu chvíli je třeba klást ty správné otázky. Nikdy se neptejte „mluvíte mou řečí?“ Správná otázka zní: „Kolik let působíte na tomto konkrétním trhu a jaké je vaše číslo RAICV?“ Jazyk je užitečný. Vaše peníze ale chrání místní odbornost, znalost místních developerů a profesní odpovědnost.

Španělský stavební zákon (LOE, 1999) ukládá developerovi povinnost poskytnout na nemovitost záruku ve třech obdobích: 1 rok na dokončovací vady; 3 roky na vady ovlivňující obyvatelnost; a 10 let na konstrukční vady. Na konstrukční vady musí mít developer před převodem nemovitosti sjednáno desetileté pojištění (seguro decenal). Před podpisem kolaudační listiny (escritura) si vždy vyžádejte jeho kopii.

• 1 rok — dokončovací a estetické vady (malby, vybavení, doplňky)
• 3 roky — vady obyvatelnosti (instalatérské práce, izolace, hydroizolace)
• 10 let — konstrukční vady (základy, nosné prvky) — developer musí mít sjednané pojištění seguro decenal
• Před podpisem převodní listiny (escritura) si vždy vyžádejte kopii pojištění seguro decenal

Španělský zákon ukládá developerům povinnost zajistit všechny zálohové platby bankovní zárukou (aval bancario) nebo pojištěním. To znamená, že pokud developer nedokončí výstavbu, můžete získat své peníze zpět. To však funguje pouze v případě, že záruka byla skutečně vystavena a je platná. Před jakoukoli zálohovou platbou si od developera vyžádejte dokumentaci k bankovní záruce. Legado vás touto kontrolou provede.

LPO je povinné obecní povolení, které musí developer získat po dokončení výstavby. Bez něj nelze nemovitost legálně obývat, zapsat do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad) ani převést notářským zápisem (escritura). Termíny předání uváděné developery jsou odhady — skutečné dokončení závisí na vydání LPO. Zpoždění jsou běžná. Legado tuto situaci sleduje a průběžně vás informuje.

U koupě novostavby ve Valencijském společenství: DPH (IVA) ve výši 10 % z kupní ceny, plus kolková daň (AJD) ve výši 1,4 % z hypoteční listiny, pokud nemovitost financujete. Tyto platby se připočítávají k základní ceně. Pro individuální propočet využijte kalkulačku nákladů na stránce kterékoli nemovitosti.

• IVA (DPH) — 10 % z kupní ceny (novostavba, pouze první prodej)
• AJD (kolková daň) — 1,4 % z listiny při využití hypotéky
• Notářské poplatky — přibližně 900–1 200 €
• Katastr nemovitostí (Registro de la Propiedad) — přibližně 500–700 €
• Nezávislý advokát — přibližně 1 % z kupní ceny

U koupě novostavby počítejte s rozpočtem přibližně 12–13 % nad rámec základní ceny na pokrytí všech daní, notáře, katastru nemovitostí a právních poplatků. U nemovitosti za 300 000 € činí celkové náklady přibližně 338 000–340 000 €. Kalkulačka nákladů na stránce každé nemovitosti ukazuje tuto částku v reálném čase pro jakoukoli cenu.

Ano. Mezi roční náklady patří: IBI (obecní daň z nemovitosti, obvykle 0,4–1,3 % katastrální hodnoty); poplatky společenství vlastníků (cuota de comunidad, od 50 € do 400 €+ měsíčně podle developmentu); daň z příjmu nerezidentů (Modelo 210, několik set eur ročně i v případě, že nemovitost není pronajímána); a pojištění domácnosti a paušální poplatky za energie.

• IBI (daň z nemovitosti) — obvykle 0,4–1,3 % katastrální hodnoty ročně
• Poplatky společenství vlastníků — od 50 €/měsíc v jednoduchém bytovém domě po 400 €+/měsíc v rezortním developmentu
• Modelo 210 (daň z příjmu nerezidentů) — několik set eur ročně, i když nemovitost není pronajímána
• Pojištění domácnosti — počítejte s 200–600 €/rok podle velikosti a hodnoty
• Paušální poplatky za energie — elektřina, voda a plyn i v době, kdy nemovitost stojí prázdná

Ano. Španělské banky poskytují úvěry i nerezidentům, obvykle až do výše 60–70 % odhadní hodnoty. Proces trvá 4–8 týdnů a vyžaduje doložení příjmů, majetku a stávajících závazků. Spolupracujeme se specializovanými hypotečními makléři, kteří vědí, které banky aktuálně aktivně financují profily nerezidentů.

Ne nutně. Mnoho kupujících využívá financování i v případě, že by mohli zaplatit v hotovosti — aby si zachovali likviditu, nekoncentrovali příliš mnoho kapitálu do jediného aktiva nebo si udrželi flexibilitu pro další investice. Rozhodnutí závisí na vaší finanční situaci a plánech. Možnosti s vámi rádi probereme.

Španělské hypotéky s variabilní sazbou jsou obvykle stanoveny jako 12měsíční Euribor plus bankovní marže (obvykle 1–2 %). Sazba Euribor se mění měsíčně — když roste, roste i vaše měsíční splátka. Kalkulačka hypotéky na stránce každé nemovitosti zobrazuje aktuální sazbu Euribor a umožňuje vám spočítat měsíční splátku při různých scénářích marže a doby splatnosti.