Uw Spaanse hypotheek is duurder geworden — en die nieuwbouwwoning ook
Na de renteverhoging van de ECB in september steeg de Euribor tot boven 3,3%. In diezelfde vier weken verhoogden 24 nieuwbouwprojecten uit de portefeuille van Legado hun volledige prijslijst. Voor wie afwacht, blijkt de prijs sneller te stijgen dan de rente.
Een huis kopen aan de Costa Blanca werd deze september tweemaal duurder. Op 10 september verhoogde de Europese Centrale Bank de rente, en op 18 september stond de 12-maands Euribor — de index achter de meeste Spaanse hypotheken — op 3,343%. In diezelfde vier weken verhoogden 24 nieuwbouwprojecten uit de portefeuille van Legado Inmobiliaria hun volledige prijslijst, met een mediaan van 3,9%. Voor een koper die wacht, kost de prijsstijging nu meer dan de renteverhoging.
Helen had het spreadsheet open liggen op de keukentafel in Leeds. Twee kolommen. Links het appartement in Calpe dat zij en haar man sinds het voorjaar volgden. Rechts de Spaanse hypotheek die ze nodig zouden hebben om het te kopen. In augustus had ze besloten te wachten tot de rentes zich zouden stabiliseren. Tegen de derde week van september waren beide kolommen veranderd. In dezelfde richting.
Twee cijfers, één richting
Het eerste cijfer kwam uit Frankfurt. De ECB verhoogde haar drie belangrijkste rentes met 0,25 procentpunt, waarmee de depositofaciliteit vanaf 16 september op 2,50% kwam te staan. De bank verklaarde dat het conflict in het Midden-Oosten "blijft zorgen voor inflatiedruk" en voorspelde een inflatie van 3,0% voor 2026.
De Euribor was al aan het klimmen. Het 12-maands tarief stond op 2,727% op 1 juli en op 2,939% op 3 augustus. Op 16 september bereikte het 3,374% en sloot de week van 18 september af op 3,343%.
Het tweede cijfer kwam van het Spaanse statistiekbureau. De huizenprijzen lagen in het tweede kwartaal 12,2% hoger dan een jaar eerder, aldus het INE. In de regio Valencia, waartoe de hele Costa Blanca behoort, bedroeg de stijging 13,0%. Nieuwbouwwoningen stegen landelijk met 7,4%.
Wat 0,4 procentpunt werkelijk kost
Niet-ingezeten kopers in Spanje kunnen doorgaans tot 60% van de aankoopprijs lenen. Voor een woning van €300.000 betekent dat een lening van €180.000. Over 20 jaar zorgt de beweging in de Euribor tussen begin augustus en half september voor een stijging van ongeveer €38 tot €40 per maand in de aflossing. Zo'n €460 per jaar.
Dat doet pijn. Het is ook het kleinste van de twee cijfers.
Volgens de wekelijkse prijsmonitoring van Legado Inmobiliaria over de 489 nieuwbouwprojecten die het aan de Costa Blanca volgt, verhoogden 56 daarvan hun instapprijs tussen 24 augustus en 21 september. Bij 24 daarvan steeg de hele prijslijst — de goedkoopste én de duurste woningen — met een mediaan van 3,9%. Voor een woning van €300.000 komt 3,9% neer op ongeveer €11.600.
Zet de twee cijfers naast elkaar. Als de Euribor voor de volledige looptijd van 20 jaar op het huidige niveau zou blijven, zou de extra rente uitkomen op zo'n €9.200 tot €9.500. Eén prijsaanpassing, in vier weken tijd, kostte dus méér.
"Kopers kijken naar het verkeerde cijfer," zegt Pedro Torres, CEO van Legado Inmobiliaria, een makelaarskantoor dat werkt voor niet-ingezeten kopers aan de Costa Blanca. "Rentes gaan omhoog en omlaag gedurende de looptijd van een hypotheek. De prijs van een nieuwbouwwoning gaat maar één kant op, en die ligt vast op de dag dat je tekent."
Zetten we de eerste stap?
De projectontwikkelaar bepaalt de prijs — en die stijgt naarmate de bouw vordert. De prijs van vandaag is de laagste.
Waarom de rente van vandaag niet uw rente is
Een groot deel van de nieuwbouw aan de Costa Blanca wordt op plan verkocht. De koper reserveert, ondertekent een particulier koopcontract en betaalt in fasen tijdens de bouw. De hypotheek wordt pas bij de notaris ondertekend, bij oplevering. Van de projecten die Legado volgt, worden er 205 pas in 2027 of later opgeleverd.
Voor die kopers geldt dus: de Euribor die de eerste aflossing bepaalt, is die van de opleveringsdatum, niet die van deze september. Niemand kent dat cijfer. De prijs daarentegen ligt vast in het contract — en dat cijfer is vandaag al bekend.
Voor Britse kopers is er een derde kolom: het pond. De Bank of England hield de rente op 17 september op 3,75%, waarbij drie van de negen leden voor een verhoging stemden. Wisselkoersschommelingen kunnen duizenden euro's toevoegen aan of aftrekken van de prijs, en dat is waarom de timing en methode van de overboeking net zo belangrijk zijn als de rente.
Wat de cijfers niet zeggen
Ze zeggen niet dat elke woning aan de Costa Blanca deze maand duurder wordt. De meeste projecten in de portefeuille, 422 van de 489, hielden hun instapprijs ongewijzigd. Sommige stijgingen ontstaan doordat de goedkoopste woning is uitverkocht, en niet doordat er een nieuwe prijslijst is. En niemand kan voorspellen waar de Euribor naartoe gaat: de ECB zelf zegt dat ze per vergadering zal beslissen.
Wat de cijfers wél zeggen, is eenvoudiger. Wachten op de rente is gokken op een getal dat pas over jaren vastligt. Wachten op de prijs is gokken tégen de richting die de meeste prijsaanpassingen deze maand namen: 56 projecten verhoogden hun instapprijs, 11 verlaagden hem.
Helen sloot het spreadsheet op een zondagavond. Ze besloot die avond niets. Ze deed wél iets anders: ze stopte met de bank vragen wat de rente zou worden, en vroeg in plaats daarvan wat het appartement in Calpe in oktober zou kosten.
Bronnen: Europese Centrale Bank (monetair beleidsbesluit, 10 september 2026); INE, huizenprijsindex Q2 2026 (7 september 2026); dagelijkse 12-maands Euribor-fixings zoals gepubliceerd door euribor-rates.eu; Bank of England (17 september 2026); wekelijkse prijsmonitoring van Legado Inmobiliaria, 24 augustus – 21 september 2026. De aflossingscijfers zijn illustratief: een lening van €180.000 over 20 jaar tegen Euribor plus een opslag van 0,8–1,5 procentpunt. Voor meer over hoe hypotheken voor niet-ingezetenen in de praktijk werken, zie onze gids over Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen; voor de bredere markt, het marktrapport Costa Blanca Q2 2026; voor hoe betalingen bij nieuwbouw op plan zijn gefaseerd, het betalingsschema bij nieuwbouw op plan; en voor waarom de prijzen hier blijven stijgen, onze analyse van een decennium prijsgroei.
Geschreven en geverifieerd door Pedro Torres Martínez, geregistreerd makelaar RAICV 6440.
Veelgestelde vragen
Hoe sterk is de Euribor gestegen in 2026?
De 12-maands Euribor stond op 1 juli op 2,727% en op 3 augustus op 2,939%. Op 16 september liep de rente op tot 3,374%, om op 18 september uit te komen op 3,343% — dit nadat de ECB op 10 september haar belangrijkste rentetarieven met 0,25 punt had verhoogd.
Hoeveel duurder wordt een Spaanse hypotheek na de renteverhoging van september?
Voor een niet-ingezetene die 60% financiert van een woning van 300.000 €, dus een lening van 180.000 € over 20 jaar, betekent de stijging van de Euribor tussen begin augustus en half september een meerkost van ongeveer 38 tot 40 € per maand, oftewel zo'n 460 € per jaar. Het exacte bedrag hangt af van de opslag die uw bank hanteert.
Blijven de prijzen van nieuwbouwwoningen aan de Costa Blanca stijgen?
Volgens het INE lagen de woningprijzen in de Comunidad Valenciana in het tweede kwartaal van 2026 13,0% hoger dan een jaar eerder, met een landelijke stijging van 7,4% voor nieuwbouw. Uit de eigen monitoring van Legado Inmobiliaria van 489 projecten blijkt dat 56 ontwikkelingen hun instapprijs verhoogden tussen 24 augustus en 21 september, tegenover 11 die deze verlaagden; 24 projecten pasten hun volledige prijslijst aan, met een mediane stijging van 3,9%.
Als ik nu een woning in aanbouw koop, welke Euribor geldt dan voor mijn hypotheek?
De rente die geldt op de dag van oplevering. Bij een aankoop op plan betaalt u in fases tijdens de bouw, en pas bij de notariële ondertekening – zodra de woning klaar is – wordt de hypotheek definitief afgesloten. Dat is dus het moment waarop de rente voor uw eerste aflossing wordt vastgesteld. De aankoopprijs daarentegen ligt al vast in het contract dat u nu ondertekent.
Gratis gids voor buitenlandse kopers
NIE, belastingen, hypotheek voor niet-residenten en de duurste fouten bij de aankoop. We mailen u de gids.
Klaar om echte woningen te bekijken?
Gebruik wat u net heeft gelezen als filter en blader gerichter.
