Gids over valkuilen
Huis kopen in Spanje: de acht valkuilen die buitenlandse kopers het duurst komen te staan
Bijna niemand verliest geld in Spanje door de verkeerde plaats te kiezen. Het geld verdwijnt in de vier weken tussen «dit is het» en «we hebben getekend»: een schuld die niemand noemde, een belasting die stilletjes van u werd, een aanbetaling naar een rekening zonder enige dekking erachter. Niets daarvan is exotisch en niets daarvan is pech. Bij elk van deze acht hoort een document dat de valkuil sluit, en elk document kunt u opvragen voordat u één euro vastlegt.
Schulden volgen de woning, niet de verkoper
Onbetaalde servicekosten blijven aan het net gekochte huis kleven: het lopende jaar plus de drie jaren daarvoor. De sleutels en de achterstand komen samen binnen.
Koopt u van een niet-ingezetene, dan wordt zijn belasting de uwe
Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan maakt de Spaanse wet de koper aansprakelijk voor de gemeentelijke meerwaardebelasting. Niet bij afspraak, maar van rechtswege.
Nieuwbouwgeld moet vanaf dag één gedekt zijn
Elke euro die u vóór oplevering betaalt, hoort op een aparte rekening te staan, gedekt door een bankgarantie of een verzekeringspolis op uw naam. Krijgt u dat document niet, betaal dan niet.
De prijs is nooit de prijs
Reken op ongeveer 10,7 % bij bestaande bouw en 13,2 % bij nieuwbouw voor belasting, notaris, register en advocaat. Bij een woning van € 300.000 is dat een tweede cheque van € 32.000 tot € 39.750.
De acht valkuilen en wat elk ervan kost
Dit zijn geen zeldzame rampen. Dit zijn de vaste breekpunten van een grensoverschrijdende aankoop, en het zijn steeds dezelfde acht. Elk ervan wordt gesloten door één bepaald document, opgevraagd op één bepaald moment — en daar gaat deze gids over.
| De valkuil | Wat het kan kosten | Het document dat hem sluit |
|---|---|---|
| De advocaat van de verkoper of het kantoor gebruiken | Alles hieronder, ongecontroleerd | Uw eigen opdrachtbevestiging bij een onafhankelijke advocaat |
| De nota simple niet lezen | Een hypotheek, last of beslag die u erft | Nota simple uit het eigendomsregister, dagen oud, geen maanden |
| Onbetaalde servicekosten | Lopend jaar + 3 jaar achterstand | Schuldverklaring van de beheerder van de vereniging |
| Kopen van een niet-ingezeten verkoper | Zijn gemeentelijke meerwaardebelasting, van rechtswege | 3 % inhouding (Modelo 211) plus ingehouden plusvalía |
| Nieuwbouwbetalingen zonder garantie | Elke euro die u vóór oplevering betaalt | Individuele bankgarantie of borgtochtpolis |
| De prijs begroten in plaats van de aankoop | € 32.000–39.750 bij een woning van € 300.000 | Een schriftelijke totale kostenopstelling vóór uw shortlist |
| Arras tekenen die u niet begreep | Uw aanbetaling, of het huis | Het onderhandse contract, gelezen en uitgelegd, vóór elke overboeking |
| Geen vergunning van eerste bewoning | Een huis dat u niet legaal kunt aansluiten of verhuren | Licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad |
Het patroon
Stuk voor stuk onzichtbaar op de foto’s en overduidelijk in de papieren. Een aankoop loopt mis zodra iemand besluit dat de papieren wel kunnen wachten tot na de aanbetaling.
Valkuil 1: de advocaat die niet echt van u is
U koopt in een land waarvan u het rechtssysteem niet kent, in een taal die u misschien niet leest, tussen mensen die elkaar al kenden voordat zij u kenden. In die situatie is het waardevolste bezit een professional wiens enige cliënt u bent.
De makkelijke optie is de advocaat die de verkoper voorstelt, of degene die het kantoor altijd inschakelt. Meestal zijn ze bekwaam en vaak volstrekt eerlijk. Maar ze hebben ook een relatie te beschermen die ouder is dan die met u, en hun honorarium komt binnen of de koop nu verstandig voor u is of niet.
- Schakel uw eigen advocaat in, door uzelf gekozen, voordat u iets tekent — de reservering inbegrepen.
- Vraag rechtstreeks wie hij in deze transactie verder vertegenwoordigt of heeft vertegenwoordigd. Het antwoord hoort te zijn: niemand.
- Reken op ongeveer 1 % van de koopsom (minimaal zo’n € 1.500). Het is de goedkoopste verzekering in het hele dossier.
- Geef alleen een volmacht als u er niet bij kunt zijn, alleen aan uw eigen advocaat en met eng omschreven bevoegdheden.
Het alarmsignaal
Zegt iemand dat een advocaat overbodig is omdat de notaris alles controleert, stop dan. De notaris controleert identiteit, handelingsbekwaamheid en de rechtmatigheid van de akte. De notaris onderhandelt niet voor u, achterhaalt geen schuldverklaring van de vereniging en vertelt u niet dat de prijs niet klopt met de woning.
Valkuil 2: de schulden die met de sleutels binnenkomen
In Spanje kleven sommige schulden aan het pand in plaats van aan degene die ze maakte. Koopt u het huis, dan koopt u de aansprakelijkheid. Dit is de valkuil die van een koopje een dure les maakt, en hij is vooraf volledig zichtbaar.
- 1
Vraag een nota simple op, en een verse
Het uittreksel uit het eigendomsregister toont de ingeschreven eigenaar, de exacte omschrijving en elke last op het pand: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, gerechtelijke aantekeningen. Vraag er een die dagen oud is, niet die van drie maanden geleden.
- 2
Eis de schuldverklaring van de vereniging
Op grond van artikel 9.1.e van de Spaanse appartementswet staat de koper met het pand zelf in voor onbetaalde servicekosten van de vorige eigenaar, tot en met het lopende jaar plus de drie kalenderjaren daarvoor. De verkoper is wettelijk verplicht die verklaring bij de akte te overleggen.
- 3
Controleer de IBI-aanslagen
Vraag het laatst betaalde aanslagbiljet van de onroerendezaakbelasting. Onbetaalde IBI kan ook op het pand worden verhaald, en het biljet bevestigt dat de kadastrale referentie klopt met wat u koopt.
- 4
Vergelijk register, kadaster en werkelijkheid
Geregistreerde oppervlakte, kadastrale oppervlakte en het huis waar u doorheen liep horen hetzelfde te beschrijven. Een dichtgezet terras of een extra kamer die in geen van drieën voorkomt, is werk zonder vergunning — en het legaliseren wordt uw probleem.
Geverifieerd
Artikel 9.1.e van Ley 49/1960 (tekst van kracht sinds 16 juni 2022): de koper van een woning in appartementsrecht staat met het pand zelf in voor de door vorige eigenaren verschuldigde bedragen, beperkt tot het verstreken deel van het aankoopjaar en de drie voorafgaande kalenderjaren.
Valkuil 3: de belasting van de verkoper betalen omdat niemand inhield
Deze verrast zelfs ervaren kopers, omdat hij verkeerd voelt: belasting over de winst van de verkoper hoort het probleem van de verkoper te zijn. Woont de verkoper in het buitenland, dan denkt de Spaanse wet daar anders over — en legt de rekening bij de koper.
| Belasting | Wiens winst wordt belast | Waarom het het probleem van de koper wordt |
|---|---|---|
| Inkomstenbelasting niet-ingezetenen over de meerwaarde | Die van de verkoper | De koper moet 3 % van de prijs inhouden en met Modelo 211 aan de fiscus afdragen, als voorschot op de belasting van de verkoper. Houdt hij niet in, dan staat het pand ervoor in. |
| Plusvalía municipal (gemeentelijke meerwaardebelasting) | Die van de verkoper | Artikel 106.2 van de wet op de lokale financiën maakt de koper plaatsvervangend belastingplichtige zodra de verkoper een niet-ingezeten particulier is. De gemeente kan bij u aankloppen. |
Wat u eraan doet
Stel de fiscale woonplaats van de verkoper vroeg vast — vóór het onderhandse contract, niet bij de notaris. Is hij niet-ingezetene, dan worden bij de akte de 3 % inhouding en een bedrag voor de plusvalía van de koopsom achtergehouden en afgedragen. Dat is gangbare praktijk en geen eerlijke verkoper maakt er bezwaar tegen.
Geverifieerd in de geconsolideerde teksten: artikel 106.2 van Real Decreto Legislativo 2/2004 (tekst van kracht sinds 17 oktober 2014) en de eigen informatie van de Spaanse belastingdienst over de inhouding van 3 %, aangegeven met Modelo 211.
Valkuil 4: nieuwbouwgeld met niets erachter
Kopen van plan betekent echt geld afstaan voor iets dat nog niet bestaat. De Spaanse wet weet dat en heeft er een specifieke bescherming omheen gebouwd. De valkuil is niet dat de wet zwak is. De valkuil is dat niemand het document opvraagt dat de wet voorschrijft.
- De projectontwikkelaar moet de teruggave van elk vooruitbetaald bedrag plus de wettelijke rente garanderen vanaf het moment dat de bouwvergunning is verkregen, via een borgtochtverzekering of een bankgarantie.
- Voor elke koper hoort een individuele polis te worden afgegeven, met vermelding van uw specifieke woning. Een algemeen document dat «het project» dekt is niet hetzelfde.
- Uw geld moet op een speciale rekening staan, gescheiden van de overige middelen van de ontwikkelaar, en mag alleen worden gebruikt om de woningen te bouwen.
- De garantie dekt de betaalde bedragen inclusief de van toepassing zijnde belastingen, plus de wettelijke rente.
De ene vraag
Vraag vóór de eerste overboeking om uw individuele garantiedocument en de rekening waarnaar het verwijst. Is het antwoord «dat komt later», «de bank is ermee bezig» of «dat doen we op het eind», dan doet niets anders aan dat project ertoe totdat dat verandert.
Geverifieerd: eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999 inzake de bouwregelgeving, in de tekst van Ley 20/2015 en van kracht sinds 1 januari 2016.
Verder lezen
Hoe een aankoop van plan verloopt van reservering tot sleutels, en wat u in elke fase controleert.
Lees de nieuwbouwgids →Zetten we de eerste stap?
De projectontwikkelaar bepaalt de prijs — en die stijgt naarmate de bouw vordert. De prijs van vandaag is de laagste.
Valkuil 5: de prijs begroten in plaats van de aankoop
De vraagprijs is het kleinste getal in het dossier. Wie daarop plant, ontdekt de rest op het slechtst denkbare moment: als de aanbetaling vastligt en de hypotheek al is berekend.
| Bij een woning van € 300.000 | Bestaande bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | ITP 9 % = € 27.000 | btw 10 % + AJD 1,4 % = € 34.200 |
| Notaris, register, advocaat, gestoría | ~€ 5.000 | ~€ 5.550 |
| Totaal erbovenop | ~€ 32.000 (~10,7 %) | ~€ 39.750 (~13,2 %) |
| Alles inbegrepen | ~€ 332.000 | ~€ 339.750 |
- In de Valenciaanse Gemeenschap bedraagt het algemene ITP-tarief bij bestaande bouw 9 % sinds 1 juni 2026 (Ley 5/2025), en 11 % boven € 1.000.000.
- Nieuwbouw valt nooit onder ITP: daar geldt 10 % btw plus 1,4 % zegelrecht.
- Een prijs aangeven onder de referentiewaarde van de fiscus verlaagt de belasting niet en levert in plaats daarvan een juridisch probleem op.
- Daarna beginnen de jaarlijkse lasten: IBI, servicekosten, verzekering en de inkomstenbelasting niet-ingezetenen via Modelo 210, ook in een jaar zonder verhuur.
De volledige opstelling
Alle aankoop- en eigendomskosten, regel voor regel, voor bestaande bouw en nieuwbouw.
Lees de kostengids →Valkuil 6: arras tekenen die u niet begreep
Het contrato de arras is het moment waarop de koop echt wordt. Het legt prijs, termijn en de boete voor terugtrekken vast — en het wordt in het Spaans getekend, precies wanneer iedereen haast heeft en emotioneel is aangehaakt. Juist die combinatie zorgt dat het misgaat.
Artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek is één zin lang, en het is de zin waar uw aanbetaling van afhangt: zijn er arras overeengekomen, dan kan het contract worden ontbonden doordat de koper ze verliest of de verkoper ze dubbel teruggeeft.
- Niet elke aanbetaling is dat soort aanbetaling. Hetzelfde woord dekt ook afspraken waarbij terugtrekken schadevergoeding oplevert, of waarbij geen van beide partijen mag terugtreden. Wat geldt is wat er in het contract staat.
- De termijn om te passeren is een echte termijn. Is uw hypotheek dan niet goedgekeurd, dan is het uitgangspunt dat u de aanbetaling kwijt bent.
- Maak het passeren schriftelijk afhankelijk van wat nog kan misgaan: hypotheekgoedkeuring, een schone nota simple, de vergunning van eerste bewoning, de schuldverklaring van de vereniging.
- Boek nooit een reservering of aanbetaling over naar de rekening van een particulier, of naar een kantoorrekening zonder bescherming van derdengelden, voordat uw advocaat het contract heeft gelezen.
Waar het geld echt verdwijnt
Meestal niet door fraude. Door een termijn die altijd al te kort was, aanvaard door een koper die de hypotheek nog niet had aangevraagd.
De hele volgorde
Reservering, arras, akte en inschrijving — wie tekent wat, en wanneer.
Lees de gids over het koopproces →Valkuil 7: het papierwerk dat een aankoop stil legt
Deze kosten meestal geen geld. Ze kosten weken, precies op het punt waar weken het enige zijn wat u niet hebt, omdat de arras-termijn loopt.
- 1
NIE vóórdat u hem nodig hebt
Het identificatienummer voor buitenlanders is vereist om te kopen, om de belastingen te betalen en om het pand in te schrijven. Begin de aanvraag zodra u besluit te kopen, niet wanneer de notaris ernaar vraagt.
- 2
Een Spaanse bankrekening
U hebt er een nodig voor de betaling bij de akte, de nutsvoorzieningen en de belastingen. Er een openen als niet-ingezetene duurt langer dan de meeste kopers verwachten.
- 3
Vergunning van eerste bewoning
Bij nieuwbouw betekent geen vergunning geen legale aansluiting van nutsvoorzieningen. Bij bestaande bouw kan het ontbreken ervan werk aan het licht brengen dat nooit is gelegaliseerd. Vraag het document, geen geruststelling.
- 4
Energieprestatiecertificaat
De verkoper moet het leveren. Op zichzelf klein, maar het ontbreken ervan zegt veel over hoe de rest van het dossier is bijgehouden.
- 5
Contracten voor nutsvoorzieningen en hun achterstanden
Controleer of ze bestaan, op naam van de verkoper staan en betaald zijn, en spreek bij de akte af hoe ze overgaan.
Het afstandsprobleem
Elk van deze punten duurt langer vanuit een ander land, in een andere taal, in augustus. Precies dat gat bestaat een aankoopmakelaar om te dichten — en daarom is het meestal de kalender, niet de prijs, die een grensoverschrijdende aankoop breekt.
Valkuil 8: de kalender die u ongemerkt Spaans belastingplichtig maakt
De laatste valkuil komt na de overdracht, en is de duurste van allemaal, omdat hij wordt gemeten over uw wereldwijde inkomen in plaats van in kosten.
Verblijf meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje en u bent dat hele jaar Spaans fiscaal inwoner. Geen visumkwestie, geen inschrijvingskwestie: een rekenkwestie. En een volstrekt legaal Schengenpatroon van 90 dagen erin en 90 dagen eruit kan tussen januari en december boven de 183 dagen uitkomen.
183
Dagen die Spaans fiscaal inwonerschap activeren
Kalenderjaar, korte afwezigheden meegeteld
90/180
Verblijfsdagen voor een eigenaar van buiten de EU
Voortschrijdend venster, alle Schengenlanden samen
3%
Ingehouden op de prijs als de verkoper niet-ingezetene is
Aan de fiscus afgedragen met Modelo 211
Tel voordat u vastlegt
Hoe de twee klokken lopen, welke verblijfspatronen veilig zijn en waar de grens van 183 dagen valt.
Lees de gids over dagen in Spanje →Hoe wij alle acht sluiten voordat u tekent
Niets hiervan pleit ervoor om ergens anders te kopen. Het pleit ervoor om te kopen met iemand wiens werk het is deze documenten op te vragen terwijl er nog tijd is om weg te lopen — en het onomwonden te zeggen wanneer het antwoord niet deugt.
Wij vertegenwoordigen de koper, niet de verkoper en niet de ontwikkelaar. Wij onderhandelen namens u: dat betekent uw positie, uw termijnen en uw informatie verdedigen, in uw taal, vanaf hier. Het betekent nooit een lagere prijs beloven, want bij nieuwbouw stelt de ontwikkelaar de prijs vast en die gaat alleen omhoog.
Stuur ons de woning waar u naar kijkt en in welke fase u zit. Wij vertellen u welke van deze acht nog openstaan in uw dossier en wat u nu moet opvragen.
Vertegenwoordiging van de koper · Legado Inmobiliaria
Geregistreerd kantoor (RAICV 6440) aan de Costa Blanca. Wij nemen het dossier door, vragen de documenten op en zitten van de eerste bezichtiging tot de notaris aan uw kant van de tafel.
Zo vertegenwoordigen wij kopersVoordat u iemand kiest
Negen vragen die een kantoor dat voor u werkt scheiden van een kantoor dat voor de verkoper werkt.
Toets uw makelaar in 9 vragen →Gratis gids voor buitenlandse kopers
NIE, belastingen, hypotheek voor niet-residenten en de duurste fouten bij de aankoop. We mailen u de gids.
Veelgestelde vragen
Wat is de meest gemaakte fout van buitenlandse kopers in Spanje?
Vertrouwen op een advocaat die door de verkoper of het kantoor is aangedragen. Bijna elke andere valkuil op deze lijst zou een onafhankelijke advocaat, ingeschakeld vóór de reservering, hebben gezien.
Kan ik de schulden van de vorige eigenaar erven?
Sommige wel. Onbetaalde servicekosten volgen het pand: de koper staat met de woning zelf in voor het lopende jaar plus de drie kalenderjaren daarvoor. Ingeschreven lasten zoals hypotheken en beslagen blijven eveneens op het pand tot ze zijn doorgehaald.
Waarom zou ik de belasting van de verkoper betalen?
Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan maakt de Spaanse wet de koper plaatsvervangend belastingplichtige voor de gemeentelijke meerwaardebelasting en verplicht zij hem 3 % van de prijs in te houden voor de inkomstenbelasting niet-ingezetenen van de verkoper. Beide regelt u door het geld bij de akte achter te houden.
Is kopen van plan in Spanje veilig?
Dat is het, als de wettelijke bescherming er ook echt ligt. De ontwikkelaar moet elke vooruitbetaling dekken met een individuele polis of bankgarantie vanaf het moment dat de bouwvergunning is verleend, en het geld op een aparte rekening houden. Vraag uw document op vóór de eerste overboeking.
Hoeveel moet ik bovenop de koopsom begroten?
Ongeveer 10,7 % bij bestaande bouw en 13,2 % bij nieuwbouw, voor belasting, notaris, register, advocaat en gestoría. Bij een woning van € 300.000 is dat grofweg € 32.000 tot € 39.750.
Wat gebeurt er als ik me terugtrek na het tekenen van de arras?
In de gebruikelijke berouwvorm verliest de koper de aanbetaling en geeft de verkoper die zich terugtrekt haar dubbel terug. Andere vormen hebben andere gevolgen, dus doorslaggevend is de tekst van uw contract.
Moet ik in Spanje zijn om de koop af te ronden?
Nee. Het kan via een volmacht, die u aan uw eigen advocaat verleent en die met enge, specifieke bevoegdheden hoort te zijn opgesteld in plaats van algemene.
Word ik fiscaal inwoner door een woning in Spanje te kopen?
Door bezit niet. Door aanwezigheid wel. Meer dan 183 dagen per kalenderjaar maakt u Spaans fiscaal inwoner, en een legaal patroon van 90 erin en 90 eruit kan daar ongemerkt overheen gaan.
Welk document zou ik nooit mogen missen?
Een nota simple van enkele dagen vóór het tekenen. Die toont wie het pand werkelijk bezit en elke daarop ingeschreven last, en is in minuten te verkrijgen.