A spanyolországi ingatlanvásárlás valós költsége: mire kell számítania a külföldi vevőknek

A nemzetközi vevők többsége tíz-tizenöt százalékkal alábecsüli a spanyolországi ingatlanvásárlás valós költségét. Nem azért, mert figyelmetlenek — hanem mert egyszerűen senki nem mondta el nekik. Egy konkrét számmal a fejükben érkeznek: a vételár. Amivel viszont nem számolnak, az az adók, szakértői díjak és bejegyzési költségek rétege, ami erre rárakódik — mindegyik kötelező, és mindegyiket a kulcsátadás előtt ki kell fizetni. Ennek megértése még a döntés előtt nem opcionális luxus. Ez a különbség egy zökkenőmentesen lezajló vásárlás és egy, a lehető legrosszabb pillanatban megakadó ügylet között.

Mi történik, ha a vevő nem tervez ezekkel a költségekkel

A leggyakoribb forgatókönyv nem is annyira drámai. A vevő megtalálja az ingatlant, megegyeznek a feltételekben, aláírja a foglalási szerződést, majd — hetekkel vagy hónapokkal később, ahogy közeledik a közjegyzői időpont — rájön, hogy a félretett összeg fedezi ugyan a vételárat, de a lezáráshoz szükséges további költségeket már nem. Ezen a ponton kevés lehetőség marad: elhalasztani a zárást, amíg további finanszírozást szerveznek, sürgősen és rossz feltételekkel hitelt felvenni, vagy a legrosszabb esetben nem teljesíteni az ügyletet, és elveszíteni a foglalót.

Egyik kimenetel sem elkerülhetetlen. Mindegyik pusztán annak a következménye, hogy a vevő kezdettől fogva nem látta a teljes költségképet. A spanyolországi vásárlási költségek nincsenek elrejtve — fixek, előre láthatók, és a vételár ismeretében századpontos pontossággal kiszámíthatók. Az egyetlen ok, amiért a vevőket meglepik ezek a tételek, az, hogy egyszerűen nem tájékoztatták őket róluk.

A kötelező költségek: adó és bejegyzés

Új építésű spanyolországi ingatlanok esetében az adóterhek egyértelműek. Kettőről beszélünk, mindkettőt az állam, illetve a régió veti ki, és egyik sem alkuképes.

ÁFA (IVA) — a vételár 10%-a

Az új építésű lakóingatlanok Spanyolországban 10%-os ÁFA-kulcs alá esnek. Ez a fejlesztőtől a vevőhöz történő első átruházásra vonatkozik, és felváltja a viszonteladási átruházási adót (ITP). A közjegyzői zárás során kerül kifizetésre a fejlesztő felé, a teljes vételár részeként, aki azt továbbítja az adóhatóság felé. A vevő szempontjából ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a közjegyzőnél átutalt teljes összeg a megegyezett vételár plusz 10%.

Illetékbélyeg (AJD) — 1,5% Valencia tartományban

Az Actos Jurídicos Documentados (AJD) egy regionális illetékbélyeg, amelyet közjegyzői okiratokra, köztük az adásvételi szerződésekre is kivetnek. A mértéke autonóm közösségenként eltér. Valencia tartományban — amelyhez Alicante, Benidorm és a Costa Blanca is tartozik — jelenleg a bejelentett vételár 1,5%-a. Ezt külön, az okirat aláírását követő 30 munkanapon belül kell megfizetni, jellemzően a független ügyvéd intézi.

Közjegyzői díj — körülbelül 0,4–0,6%

A közjegyző szabályozott díjat számol fel az escritura hitelesítéséért. A díj az ingatlan bejelentett értékéhez igazodik, és hivatalos díjtáblázat határozza meg — nem alkuképes. A legtöbb vásárlás esetén ez a vételár 0,4–0,6%-a közé esik. Mind a vevőnek, mind a fejlesztőnek vannak közjegyzői kötelezettségei; a vevő díja az okirat elkészítését és másolatainak kiadását fedezi.

Ingatlan-nyilvántartás — körülbelül 0,2–0,4%

Az escritura aláírása után be kell nyújtani a Registro de la Propiedad-hoz a tulajdonváltozás hivatalos rögzítéséhez. A nyilvántartás a közjegyzőihez hasonló, szabályozott díjtáblázat alapján számol fel díjat. Ehhez a vételár 0,2–0,4%-át érdemes betervezni. Az ügyvédje intézi a benyújtást, és megerősíti, amint megtörtént a bejegyzés.

Szakértői díjak: szükségesek és kiszámíthatók

Független ügyvéd (conveyancing) — körülbelül 1% + ÁFA

Ahogy a független jogi képviseletről szóló útmutatónkban is kifejtettük, egy képzett ingatlanjogász nem opcionális extra — ez a szakmai alapkövetelmény minden komoly, külföldi joghatóságban zajló vásárlásnál. A díja a teljes ügylet körét lefedi: NIE-igénylés, a fejlesztő átvilágítása, szerződés-felülvizsgálat, banki garancia ellenőrzése, adófizetések, nyilvántartásba történő benyújtás, valamint a zárás utáni adóügyi képviselet. A jellemző díj a vételár körülbelül 1%-a, plusz 21% ÁFA. Ezt az ügyvédi iroda külön számlázza.

Jelzáloghitel-ügyintézési díjak (ha releváns)

Ha a vásárlás egy részét spanyol jelzáloghitellel finanszírozza, további költségek merülnek fel. Ide tartozik a bank ügyintézési díja (jellemzően a hitelösszeg 0,5–1%-a), a bank által megrendelt ingatlanértékelés (tasación), és a hitelezőtől és terméktől függően esetleg jelzáloghitel-életbiztosítás is. 2019 januárja óta a spanyol jogszabályok szerint a bank — nem a vevő — fizeti a jelzálogi okiratok illetékbélyegét, ami korábban jelentős tehertől mentesítette a vevőket. Az ügyvédje vagy jelzáloghitel-közvetítője pontos bontást ad a hitelhez kapcsolódó költségekről.

A zárás napjától induló futó költségek

A vásárlási költségek a közjegyzőnél lezárulnak. A futó költségek ugyanazon a napon kezdődnek.

Egy új építésű ingatlan esetében több csatlakozási és közösségi költség jellemzően azonnal vagy röviddel a zárás után esedékes:

• Közös költség (cuota de comunidad) — a közös területekre, karbantartásra és az épületbiztosításra vonatkozó havi díj. Az adott fejlesztés alapszabálya határozza meg, és a birtokbaadás napjától fizetendő.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — az éves helyi ingatlanadó, ami nagyjából megfelel a magyar építményadónak. Az összeg a helyi önkormányzat által megállapított katasztrális értéktől függ.
• Közműcsatlakozási letétek — az áram- és vízszolgáltatók jellemzően kezdeti letétet vagy csatlakozási díjat kérnek, amikor először az Ön nevére nyitják meg a fogyasztói szerződést.
• Nem rezidens jövedelemadó (IRNR) — a spanyolországi ingatlan nem rezidens tulajdonosai éves jövedelemadó fizetésére kötelezettek akkor is, ha az ingatlant nem adják bérbe. Az összeget a katasztrális érték alapján számítják ki. Az adóügyi képviselője intézi a bevallást.

Ezek a tételek külön-külön nem nagy összegek, de valósak, ismétlődők, és az első naptól kezdve be kell épülniük a pénzügyi tervébe.

Hogyan néz ki egy teljes költségvetés a valóságban

Ha összeadjuk a kötelező vásárlási költségeket — IVA (10%), AJD (1,5%), közjegyző (~0,5%), ingatlan-nyilvántartás (~0,3%), ügyvéd (~1%) —, a vételáron felüli teljes szerzési költség hozzávetőleg 13–14%-ra jön ki. Ha jelzáloghitel is a képbe kerül, ehhez jönnek még az ügyintézési költségek.

Ez a szám fix és kiszámítható. Nem mozdul el az alkudozás vagy az időzítés hatására. Amint ismeri a vételárat, ismeri a teljes költségvetési igényét is.

Mielőtt bármely velünk dolgozó vevő aláírná a foglalási szerződést, teljes költségtervezetet adunk át: vételár, adók, szakértői díjak, jelzáloghitel-költségek (ha relevánsak), és a tulajdonlás első évének futó költségképe. Ebben a folyamatban nem lehet pénzügyi meglepetés — csak teljes körű információ birtokában meghozott döntések.

Ha most éppen Costa Blanca-i ingatlanokat néz, és szeretné, hogy ezt a tervezetet egy konkrét ingatlanra vagy árszintre lefuttassuk, írjon nekünk a chaten keresztül. Tíz percet vesz igénybe, és minden találgatást kizár.

Gyakran ismételt kérdések

Eltérnek-e a spanyolországi vásárlási költségek új építésű és használt ingatlanok esetén?

Igen, jelentősen. A használt ingatlanokra ÁFA helyett átruházási adó (ITP) vonatkozik, és Valencia tartományban az ITP mértéke 10% — ugyanannyi, mint az új építésű ingatlanok ÁFA-kulcsa. Az új építésű ingatlanoknál viszont ezen felül illetékbélyeg (AJD) is felmerül, ami a használt ingatlanok vásárlásánál általában nem jellemző. A teljes költséghányad végül hasonló alakul, de az adószerkezet más. Ez az útmutató kifejezetten az új építésű vásárlásokat tárgyalja.

Beépíthetők-e a vásárlási költségek egy spanyol jelzáloghitelbe?

A spanyol jelzáloghiteleket jellemzően az ingatlan vételárának vagy értékbecslésének egy százalékos arányára folyósítják, nem a teljes szerzési költségre. A bankok általában nem finanszírozzák a vásárlási költségeket. A 13–14%-ot likvid formában kell rendelkezésre tartania a zárás napjára, a hitel által megkövetelt önerőn felül (nem rezidensek esetén ez jellemzően minimum 20–30%).

Pontosan mikor kell kifizetni az egyes költségeket?

Az IVA-t a zárás napján, a közjegyzőnél fizeti ki a fejlesztő felé. Az AJD-t az okirat aláírását követő 30 munkanapon belül kell befizetni a regionális adóhatóságnak. A közjegyzői díjakat az aláírás napján rendezik. Az ingatlan-nyilvántartási díjak akkor esedékesek, amikor az okiratot bejegyzésre benyújtják. Az ügyvédje koordinálja ezeket a kifizetéseket, és mindegyiket visszaigazolja.

Van-e olyan költség, amit csökkenteni vagy elkerülni lehet?

Az adóterhek (IVA és AJD) törvény által rögzítettek, ezek nem csökkenthetők. A közjegyzői és nyilvántartási díjakat hivatalos díjtáblázat határozza meg. Az egyetlen terület, ahol van mozgástér, a szakértői díjak — az egyes ügyvédi irodák eltérő díjakat számítanak fel —, de a független jogi képviselet nem az a terület, ahol a legolcsóbb ajánlat kiválasztásával érdemes spórolni. A tapasztalat alapján válasszon — nem rezidens vevőkkel és új építésű ügyletekkel kapcsolatos tapasztalat alapján —, ne csak a díj alapján.

Mi történik a vásárlási költségekkel, ha cégként vásárolok magánszemély helyett?

A spanyol vagy külföldi cégen keresztüli vásárlás megváltoztatja az adójogi megítélést. Az IVA ugyanazon a kulcson érvényes, de az AJD mértéke és más adózási szempontok eltérhetnek. A céges vásárlás emellett további megfelelési kötelezettségeket is teremt. Ha ezt a struktúrát fontolgatja, az konkrét jogi és adótanácsadást igényel, mielőtt továbblépne — nem egy általános útmutatót.