Hibalista új építésű spanyol ingatlanoknál: mit ellenőrizz aláírás előtt

Eljött az átadás napja. Két év várakozás, egy építési terület, amely lassan otthonná formálódott, és most a fejlesztő képviselője nyújtja át a kulcsokat az új costa blanca-i otthonodhoz. Az ösztön azt diktálja, hogy írj alá, ünnepelj, és kezdj el bútorokban gondolkodni. A nemzetközi vevők többsége pontosan ezt teszi. És a többségük a következő hetekben olyan problémákat fedez fel, amelyeket könnyű lett volna orvosolni, ha aznap egy hibalistán rögzítik őket – most viszont, hogy a papírokat aláírták, jóval nehezebb ezeket rendezni.

Mi történik valójában az átadáskor Spanyolországban

Mielőtt átveszed a kulcsokat, alá kell írnod egy dokumentumot, az átadási jegyzőkönyvet. Ez a dokumentum formálisan átruházza rád az ingatlan birtoklását a fejlesztőtől. Ekkor kezdődik az egyéves kivitelezési hibafelelősségi időszak. És ekkor van a legnagyobb alkupozíciód a fejlesztővel szemben.

Amit sok vevő nem tud: nem vagy köteles feltétel nélkül aláírni az átadási jegyzőkönyvet. A spanyol jog szerint jogodban áll megvizsgálni az ingatlant az aláírás előtt, és az általad észlelt hibákat közvetlenül rögzíteni a dokumentumon – ezt nevezik fenntartások rögzítésének. Ezáltal a fejlesztő formálisan értesítést kap arról, hogy ezeket a tételeket a garanciális időszakon belül orvosolnia kell.

Amit aznap nem rögzítesz, azt jogilag jóval nehezebb érvényesíteni. Az egyéves kivitelezési hibafelelősség alapján továbbra is előterjeszthetsz igényeket – de az átadáskor rögzített, egyidejű dokumentáció nélkül a későbbi levelezésre és a fejlesztő jóindulatára vagy utalva. Egyik sem olyan megbízható, mint egy, az első naptól aláírt dokumentum.

Az „aláírás megnézés nélkül” ára

Egy tipikus új építésű átadáson a fejlesztő képviselője egyszerre több átadást is kezel, ütemterv szerint dolgozik, és a munkája akkor ér véget, amikor a kulcsok gazdát cserélnek. A gyors aláírásra irányuló nyomás nem mindig nyílt – néha csak a pillanat hangulata, az ünneplés, az érzés, hogy a problémák felvetése hálátlanságnak vagy nehézkességnek tűnne.

Azok a vevők, akik feltétel nélkül aláírnak, majd később fedeznek fel hibákat, egészen más helyzettel szembesülnek. A fejlesztő ügyfélaktája lezárult. Az ügy immár garanciális reklamáció, amelyet az ügyfélszolgálat kezel, nem pedig az átadás előtti feltételként orvosolnak. A válaszidők megnyúlnak. A kisebb tételek háttérbe szorulnak. A nem rögzített tételeket vitatják.

Mindez nem jelenti azt, hogy a fejlesztők rosszhiszeműen járnának el. Azt jelenti, hogy a rendszerek arra reagálnak, amit dokumentáltak. A hibalistád a te dokumentációd.

Szobáról szobára haladó hibalistád

Egy alapos hibafelmérés két-három órát vesz igénybe egy tipikus lakás esetében. Vigyél magaddal telefont vagy fényképezőgépet. Haladj rendszerezetten. Minden észrevettet fényképezz le. Az alábbi lista tartalmazza azokat a tételeket, amelyeket leggyakrabban találnak új építésű ingatlanok hibafelmérésekor a Costa Blancán.

Padlók és csempézés

Járd végig az összes padlófelületet. Ellenőrizd a csempék közötti szintkülönbséget (amikor az egyik él magasabban áll a szomszédosnál – ez botlásveszélyt jelent, és esztétikai hiba is egyben). Keress repedéseket, letöredezéseket, sérült fugát. Kopogtasd meg a csempéket – ha üregesen szólnak, az nem megfelelő rögzítésre utal, ami később repedéshez vezet. Ellenőrizd, hogy a fugavonalak egyenletesek és teljesen kitöltöttek-e.

Falak és festés

Vizsgáld meg a falakat természetes fényben és ferde szögből nézve. Keress dudorokat, horpadásokat, repedéseket a csatlakozási vonalak mentén, festékcsíkokat, vagy egyenetlenül befejezett felületeket. Ellenőrizd a mennyezet-fal csatlakozásokat, hogy nincsenek-e rések vagy repedések. Jegyezd fel, ha a vakolat bármely része befejezetlennek tűnik.

Ajtók és ablakok

Nyisd ki és csukd be az összes ajtót és ablakot. Simán, akadás vagy erőltetés nélkül kell mozogniuk. Ellenőrizd, hogy a keretek derékszögben állnak-e – ha egy ajtó magától kinyílik vagy becsukódik, az a keret ferdeségére utal. Próbáld ki az összes kilincset és zárat. Ellenőrizd az ablaktömítéseket, nincs-e rés vagy sérülés. Bizonyosodj meg róla, hogy minden üvegezés ép és karcmentes.

Konyha

Nyiss ki minden szekrényajtót és fiókot – szorosan és egyenletesen kell záródniuk. Húzd ki teljesen a fiókokat, hogy ellenőrizd a sínek működését. Próbálj ki minden telepített gépet: főzőlap, sütő, páraelszívó, mosogatógép. Engedd meg a csapot, és nézd meg a mosogató alatt, van-e nedvesség vagy rosszul illesztett csőcsatlakozás. Ellenőrizd, hogy a munkalap illesztései szorosak és tömítettek-e.

Fürdőszobák

Engedd meg az összes csapot és a zuhanyt. Ellenőrizd a vízhozamot, és hogy a melegvíz megfelelő hőmérsékletet ér-e el ésszerű időn belül. Ellenőrizd, hogy a lefolyók akadálytalanul működnek-e. Vizsgáld meg az összes csempefugát és a szilikon tömítéseket a kád, a zuhanytálca és a mosdó körül – ezek az első pontok, ahol a vízszigetelés meghibásodhat. Ellenőrizd, hogy a WC teljesen leöblít-e, és a tartály megfelelően újratöltődik-e. Nézd meg, van-e látható nedvesség vagy folt a mosdók alatt.

Elektromos rendszer

Próbálj ki minden konnektort telefontöltővel vagy dugalj-teszterrel. Próbálj ki minden villanykapcsolót – mind a kapcsoló működését, mind azt, hogy a megfelelő lámpa reagál-e rá. Ellenőrizd a kismegszakító-táblát: minden áramkörnek felcímkézve és bekapcsolt állapotban kell lennie. Ellenőrizd, hogy a páraelszívó ventilátorok működnek-e. Ha van padlófűtés, próbáld ki a termosztátot.

Vízvezeték-rendszer

Ha lehetséges, engedd meg egyszerre a vizet minden helyiségben, hogy ellenőrizd, van-e nyomásesés. Nézd meg a konyhai és fürdőszobai szekrények alatt, van-e nedvesség a csőcsatlakozások körül. Ellenőrizd, hogy a melegvíz-rendszer működőképes-e. Ha hozzáférsz egy tárolótartályhoz vagy bojlerhez, jegyezd fel a helyét, és nézd meg, nincs-e szemmel látható szivárgás vagy sérülés.

Légkondicionálás

Próbálj ki minden klímaberendezést hűtő és fűtő üzemmódban is. Ellenőrizd, hogy a távirányító minden egységnél működik-e. Nézd meg a falra szerelt egységeket – vízszintesen és stabilan kell rögzítve lenniük. Bizonyosodj meg róla, hogy a kondenzvíz-elvezetés működik (járasd az egységet tizenöt percig, és ellenőrizd, hogy nem gyűlik-e össze víz).

Terasz és erkély

Ellenőrizd, hogy a padlófelület megfelelően vízteleníti-e magát – önts rá egy kevés vizet, és nézd meg, hogy a víz a lefolyó felé mozog-e. Nézd meg a szigetelőréteget a teraszra nyíló ajtók vagy falak aljánál. Ellenőrizd a korlátok stabilitását. Nézd meg a telepített világítást vagy konnektorokat, hogy időjárásállók-e.

Közös helyiségek

Ha a fejlesztésnek vannak közös terei – bejárati előtér, lift, medence, parkoló –, járd végig őket. Az állapotuk az átadáskor tükrözi azt, amiben tulajdonostársként osztozol a lakóközösségen keresztül. Jegyezz fel mindent, ami elmarad az értékesítési dokumentációban szereplő specifikációtól.

A felmérés után: hogyan rögzítsd helyesen

Mindent, amit találsz, időbélyeggel ellátott fényképpel és írásos feljegyzéssel kell dokumentálni. Az átadási jegyzőkönyv aláírásakor csatolsz egy írásos fenntartási nyilatkozatot – felsorolva a talált tételeket. Aláírásoddal elismered a birtokbavételt, de nem a feltétel nélküli elfogadást. A fejlesztő ugyanazt a dokumentumot ellenjegyzi, és attól a pillanattól kezdve formálisan értesítve van.

Ha a problémák száma vagy súlyossága jelentős, jogodban áll megtagadni az aláírást mindaddig, amíg nem orvosolják őket. Ez törvényes jog, nem tárgyalási taktika. A független ügyvéded tanácsot adhat arra vonatkozóan, hogy az észlelt hibák elegendőek-e az átadás elhalasztásának indoklásához az adott helyzetedben.

Azoknak a vevőknek, akik szakértői véleményt szeretnének, a Costa Blancán működő szakosodott hibafelmérő cégek elvégezhetik a vizsgálatot helyetted is. Az ő jelentésük nagyobb súllyal bír, mint egy személyes lista, és pontosan tudják, mit kell keresni a spanyol új építésű kivitelezésekben. Szívesen ajánlunk olyan cégeket, amelyek nemzetközi vevőkkel is dolgoznak.

A 10 éves szerkezeti garancia a szerkezeti hibákra vonatkozik tíz éven át – a kivitelezési és lakhatási hibákra azonban a rövidebb garanciális időszakok érvényesek, és a hibafelmérési folyamat az, amivel ténylegesen aktiválod ezt a védelmet.

Nézd meg a jelenleg elérhető fejlesztéseket a Costa Blancán – mindegyikhez tervezhető átadási dátummal. Ha kérdésed van egy már folyamatban lévő vásárlásod átadási folyamatával kapcsolatban, írj nekünk a chaten, és végigvezetünk azon, mire számíthatsz.

Gyakran ismételt kérdések

Megtagadhatom az átadási dokumentum aláírását, ha hibákat találok Spanyolországban?

Igen. Törvényes jogod van megtagadni az átadási jegyzőkönyv aláírását, ha az ingatlan olyan jelentős hibákat mutat, amelyek befejezetlenné teszik, vagy elmaradnak a szerződésben rögzített specifikációtól. Gyakoribb eset, hogy a vevők írásos fenntartásokkal írnak alá – konkrét hibákat rögzítve magán a dokumentumon –, ami formálisan értesíti a fejlesztőt, miközben a vevő birtokba is veszi az ingatlant. A független ügyvédednek kell tanácsot adnia arról, milyen súlyosság indokolja az aláírás megtagadását.

Mennyi ideje van a fejlesztőnek a hibalistán szereplő tételek kijavítására Spanyolországban?

A kivitelezési hibák – kozmetikai és esztétikai problémák – az átadás dátumától számított egyéves felelősségi időszak alá tartoznak. A fejlesztő jogilag köteles ezeket ezen az időkereten belül orvosolni. A tételeket írásban kell jelenteni, amint azonosították őket. A szóban vagy informálisan előterjesztett igényeket sokkal nehezebb érvényesíteni, mint az időbélyeggel és fényképekkel ellátott írásos feljegyzéseket.

Érdemes-e szakértő hibafelmérőt alkalmaznom Spanyolországban?

Erősen ajánlott azoknak a vevőknek, akik nem Spanyolországban élnek, és nem tudják maguk alaposan megvizsgálni az ingatlant, vagy akik független, szakmai dokumentációt szeretnének az ingatlan átadáskori állapotáról. Egy hibafelmérő szakember olyan problémákat is azonosít, amelyeket egy laikus nem venne észre, és olyan formális jelentést készít, amely súllyal bír, ha bármely tételt később vitatnának. A költsége szerény ahhoz a védelemhez képest, amelyet nyújt.

Mi a különbség a hibalistás hiba és a szerkezeti hiba között?

A hibalistás hiba kivitelezési vagy kozmetikai probléma – egy megrepedt csempe, egy akadó ajtó, egy rés a szilikon tömítésben. Ezekre az egyéves kivitelezési hibafelelősség vonatkozik. A szerkezeti hiba az épület alapjait vagy teherhordó elemeit érinti, és a 10 éves szerkezeti garancia fedi tíz éven keresztül. A lakhatási hibák – szigetelési hibák, hőszigetelési problémák – középső kategóriát képeznek, és három évig terjed rájuk a garancia. Mindhárom kategória elkülönül egymástól, és eltérő bejelentési mechanizmusuk van.

Mi van, ha nem tartózkodom Spanyolországban az átadás napján?

Meghatalmazás útján kijelölhetsz egy képviselőt, aki elvégzi a vizsgálatot és aláírja az átadási dokumentumokat helyetted. A képviselő lehet szakmai hibafelmérő, a független ügyvéded, vagy egy megbízható, kellő szakértelemmel rendelkező személy, aki alapos vizsgálatot tud végezni. Az átadási jegyzőkönyv távoli, vizsgálat nélküli aláírása, vagy ennek olyan személyre bízása, aki nem végez rendes vizsgálatot, ugyanazokat a kockázatokat hordozza, mint bármely feltétel nélküli átadási aláírás.