Új építésű vagy használt ingatlan Spanyolországban: amit a legtöbb vevő félreért a "biztonsággal" kapcsolatban

A használt ingatlan biztonságosabbnak tűnik. Ez a bevett vélekedés, és van is benne logika — megnézheted a házat, végigsétálsz a szobákon, pontosan látod, mit kapsz a pénzedért. Az új építésű ingatlan, főleg ha még tervrajzon (off-plan) vásárolod, inkább bizalmi ugrásnak tűnik. Csakhogy ha megnézzük, milyen tényleges jogi védelmet biztosít az egyik és a másik vásárlási forma, a kép teljesen megfordul. Az új építésű és a használt ingatlan kérdése Spanyolországban nem az óvatosság és a kockázatvállalás szembeállítása. Sokkal inkább arról szól, hogy mely kockázatokat látod tisztán, és melyeket vállalod fel csendben, anélkül, hogy tudnál róla.

A jogi védelem, ami az új építésű ingatlanhoz alapból jár

A spanyol jogrendszer az új építésű ingatlanok esetében egészen másképp épül fel a vevővédelem köré, mint a használt ingatlanoknál — és ez utóbbinál strukturálisan nem is lehetne másképp. Ezek nem opcionális extrák vagy marketingfogások. Törvényi előírások.

A 10 éves szerkezeti garancia

Minden Spanyolországban épülő új lakóingatlanra törvény szerint kötelező 10 éves szerkezeti garanciát kötni: egy tízéves biztosítást, amely az épület szerkezeti hibáira nyújt fedezetet. Ha az alapozás egyenetlenül süllyed, ha a teherhordó falakon repedések jelennek meg, ha a szerkezet bármilyen, tervezési vagy kivitelezési hibából eredő módon meghibásodik — a biztosítás fedezi a kárt. A fejlesztő törvényi kötelezettsége, hogy ezt a biztosítást még az építkezés befejezése előtt megkösse. Te, mint vevő, a tulajdonlás első napjától kezdve örökölöd ezt a védelmet.

A tíz évnél régebben épült használt ingatlanok egyike sem rendelkezik ezzel a fedezettel. Sok, az elmúlt évtizedben épült ingatlan sem, ha az eredeti fejlesztő nem intézte megfelelően, vagy ha a biztosítás időközben lejárt. Ha használt ingatlant veszel, kötelező szerkezeti garancia nélkül vásárolsz. Ha Spanyolországban új építésű ingatlant veszel, ez törvény szerint jár az ingatlanhoz.

A bankgarancia az off-plan befizetésekre

Amikor tervrajz alapján (off-plan) vásárolsz — még mielőtt az ingatlan felépülne —, a spanyol jog előírja, hogy a fejlesztő minden egyes befizetésedet bankgaranciával vagy azzal egyenértékű biztosítással védje. Ha a fejlesztő nem tudja átadni az ingatlant, jogosult vagy az összes befizetett összeg teljes visszatérítésére, plusz a törvényes kamatra. Ez a védelem kizárólag azért létezik, mert a törvény előírja, és már az első átutalt eurótól érvényes.

Ezzel egyenértékű védelem használt ingatlan esetén nincs. Ha foglalót fizetsz egy használt ingatlanra, és az eladó később mégsem hajlandó teljesíteni az adásvételt, a visszaszerzés a szerződés feltételeitől — és szükség esetén peres eljárástól — függ. Az off-plan új építésű ingatlanoknál meglévő, törvényileg szabályozott, rendszerszintű garanciastruktúra egyszerűen hiányzik ebből a helyzetből.

A használatbavételi engedély (első használatbavétel)

Az új építésű ingatlanok jogszerűen nem foglalhatók el — és a közjegyző előtt sem adhatók el a vevőnek — a helyi hatóság által kiadott használatbavételi engedély nélkül. Ez a dokumentum igazolja, hogy az ingatlan a jóváhagyott építési engedélynek megfelelően épült, és megfelel a lakhatósági előírásoknak. Ez egy kötelező ellenőrzési pont az építkezés és az átadás között.

A használt ingatlanoknak is rendelkezniük kellene ezzel az engedéllyel, de nem mindegyiknek van — különösen a régebbi, vagy a megfelelő engedélyek nélkül bővített, átalakított ingatlanoknak. Ha a vásárlás után derül ki, hogy egy használt ingatlan építési dokumentációja hiányos, az olyan problémákat okozhat, amelyek megoldása évekbe telhet.

Mibe kerül valójában a használt ingatlan "biztonsága"

A használt ingatlan mellett szóló érv az, hogy látod, mit veszel. Ez igaz. Amit a vevők gyakran nem látnak, azok a rejtett költségek, amelyek ezzel együtt járnak.

A használt ingatlanokra Spanyolországban átruházási adó (ITP) vonatkozik IVA helyett. Valencia tartományban az ITP mértéke jelenleg 10% — ugyanannyi, mint az új építésű ingatlanokra kivetett IVA. Az adóteher tehát azonos. Amit viszont a használt ingatlan hordoz magával, az új építésű nem: a felújítási költségvetést.

Egy használt ingatlan magán viseli az előző tulajdonosok ízlését, a kopást és az elmaradt karbantartást. A konyhát fel kell újítani. A fürdőszobát ki kell cserélni. A tizenöt évvel korábbi, akkori építési szabványok szerint kiépített elektromos és vízvezeték-rendszereket felül kell vizsgálni. Nem ritka, hogy a vevő, aki gondosan betervezte a vételárat és a vásárlási költségeket, később rájön: ahhoz, hogy a használt ingatlant az elvárt színvonalra hozza, jelentős — tervezett vagy tervezetlen — plusz beruházásra van szükség.

Új építésű ingatlannál mindez elmarad. Minden a legújabb építési szabványok szerint készül, új az infrastruktúra, és a te elképzeléseid szerint alakítható ki. A megadott ár a tényleges ár.

Az értékegyenlet: rögzített ár a piaci áron történő vásárlással szemben

Ha használt ingatlant veszel, a mai piaci árat fizeted egy ma is létező dologért. Ez tisztességes ügylet.

Ha a Costa Blancán tervrajz alapján (off-plan) veszel új építésű ingatlant, a mai árat fizeted valamiért, amit 12–24 hónap múlva adnak át — egy olyan piacon, ahol az árak évről évre érdemben emelkednek. Az ár az aláíráskor rögzül. A piac közben tovább mozog. Az átadás pillanatában olyan eszköz tulajdonjogát veszed át, amelyet a piac már többre értékel, mint amennyit érte fizettél.

Ez nem jövőbeli feltételezésekre épülő spekuláció. Ez egy olyan piac egyszerű számtana, amely tartósan kínálathiányban szenved az észak-európai és nemzetközi vevők keresletéhez képest, egy olyan régióban, ahol a strukturális húzóerők — az éghajlat, az infrastrukturális beruházások, az elérhetőség — semmi jelét nem mutatják annak, hogy megfordulnának. Az off-plan konstrukció olyan értékstruktúrához ad hozzáférést a vevőknek, amit a használt ingatlan definíció szerint nem tud nyújtani.

Modern szabványok: maga az épület más

Spanyolország a 2000-es években jelentősen frissítette, majd 2019-ben — az EU épületenergetikai irányelve nyomán szigorúbb energiahatékonysági előírásokkal — ismét megújította építési szabályzatát (Código Técnico de la Edificación). Az új építésű ingatlanok megfelelnek ezeknek a szabványoknak. A használt ingatlanok jellemzően nem.

A gyakorlatban ez jobb hőszigetelést, alacsonyabb rezsiköltségeket, hatékonyabb fűtési és hűtési rendszereket jelent, illetve olyan ingatlanokat, amelyeket eleve az éghajlathoz terveztek, nem utólag alakítottak hozzá. Ide tartozik az akadálymentesítés is — liftek, rámpák, ajtószélességek — a jelenlegi szabványoknak megfelelően kialakítva, ami mind a saját használat, mind a nemzetközi vevők idősödő rétegének körében az ingatlan hosszú távú viszonteladási értéke szempontjából számít.

A személyre szabhatóság egy további dimenziót ad, amit a használt ingatlan nem tud nyújtani. Ha még olyan fázisban vásárolsz, amikor a belső kivitelezés nem kezdődött el, gyakran magad választhatod ki a padlóburkolatot, a konyha kiépítését, a fürdőszobai burkolatokat, a belső térelosztást — így az ingatlan az első naptól kezdve a tiéd, ahelyett hogy valaki más döntéseit kellene visszabontanod.

Miért dolgozik a Legado kizárólag új építésű ingatlanokkal

Néha megkérdezik tőlünk: miért csak új építésű? Az őszinte válasz az, hogy a vevővédelem, az értékstruktúra és a Costa Blancán érvényes jogi keretrendszer az új építésű ingatlanok esetében következetesen erősebb, mint amit a használt ingatlanpiac kínál. Mi vevőink érdekeit képviseljük. Ez azt jelenti, hogy abban a szektorban dolgozunk, ahol ezek az érdekek a legjobban érvényesülnek.

Ez nem a jutalékról szól. A fejlesztő fizet, akár igénybe veszel ügynököt, akár nem. Arról szól, hogy ki tudjunk állni azért, amit csinálunk. Amikor egy vevőnk, akit végigkísértünk egy új építésű ingatlan vásárlásán, birtokba veszi az otthonát, tíz éves szerkezeti garanciával, a jelenlegi szabványoknak megfelelően épült ingatlannal, és olyan tulajdoni lappal rendelkezik, amelyet a beépítetlen telektől a kész épületig ellenőriztünk. Ez tisztább, jobban védhető végeredmény, mint a használt ingatlanpiac változékony képe.

Ha most mérlegeled az új építésű és a használt ingatlan közötti döntést, vagy szeretnéd megismerni a Costa Blancán jelenleg elérhető konkrét ingatlanokat, ezt a beszélgetést érdemes alaposan végiggondolni. Írj nekünk a chatben — nyomás nélkül végigvezetünk mindkét lehetőségen.

Gyakran ismételt kérdések

Átruházható-e a 10 éves szerkezeti garancia, ha eladom az ingatlant?

Igen. A 10 éves szerkezeti garancia az ingatlanhoz kötődik, nem a tulajdonoshoz. Ha a tízéves fedezeti időszakon belül adod el, a biztosítás átszáll az új tulajdonosra. Ez valódi hozzáadott érték viszonteladáskor — az a vevő, aki a garanciaidőn belül vásárolja meg új építésű ingatlanodat, olyan védelemhez jut, amelyet a régebbi, használt ingatlanállomány nem tud nyújtani.

Mi történik, ha az új építésű fejlesztés csúszik?

A magánadásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az átadási feltételeket, és egy megfelelően megszerkesztett szerződésben a késedelemre vonatkozó rendelkezéseket is — akár a teljes visszatérítéssel járó elállási jogot, akár a fejlesztő által fizetendő kötbérklauzulákat. Független ügyvéded ezeket a záradékokat még az aláírás előtt tárgyalja le és vizsgálja felül. A késedelem valós kockázat új építésű ingatlanoknál, de kezelhető, szerződésben rögzített kockázat, nem pedig felmérhetetlen bizonytalanság.

Kaphatok jelzáloghitelt Spanyolországban egy off-plan új építésű ingatlanra?

Igen. A spanyol bankok finanszíroznak off-plan vásárlásokat, bár a hitel folyósítása jellemzően csak a közjegyzőnél, az ingatlan elkészülésekor zárul le. Az építkezés alatti részletfizetéseket saját forrásból teljesíted, ezeket pedig a fejlesztő bankgaranciája védi. Jelzáloghitel-közvetítőd a folyamat korai szakaszában elintézi az elvi hitelígérvényt, hogy az átadáskor ne érjen meglepetés a finanszírozás terén.

Mit takar pontosan a személyre szabás lehetősége?

Fejlesztőnként és az építkezés fázisától függően változik. Ha elég korán vásárolsz a folyamatban, gyakran választhatsz konyhabútort és munkalapot, fürdőszobai csempét és szaniter felszerelést, padlóburkolatot mindenhol, belső térelosztást, sőt olykor az elektromos kapcsolók, konnektorok helyét is. Amint a fejlesztő ütemterve eléri a belső kivitelezés fázisát, ezek a döntések már véglegesek. Minél korábban vásárolsz, annál nagyobb a mozgástered.

Összességében drágább az új építésű ingatlan, mint a használt?

Az adóteher összemérhető — IVA az új építésűnél, ITP a használtnál, mindkettő 10% Valencia tartományban. Az új építésű ingatlanhoz hozzáadódik az AJD illeték (1,5%), ami a használt ingatlanoknál jellemzően nem merül fel. Ezzel szemben az új építésűnél nincs felújítási költségvetés, nincs elmaradt karbantartás, és a szerkezeti garancia valódi értéket ad hozzá. Az első öt-tíz év teljes tulajdonlási költségét nézve az új építésű következetesen jobban jár, ha a felújítási költségeket őszintén beleszámítjuk a használt ingatlan kalkulációjába.