Vermietung oder Verkauf deiner spanischen Immobilie: Was deutsche Eigentümer wirklich zahlen
Bei der Miete drohen zwei Finanzämter gleichzeitig zuzugreifen. Beim Verkauf nach zehn Jahren dagegen nicht mehr. Was das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Deutschland wirklich regelt.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information, keine Steuerberatung. Spanische und deutsche Steuerregeln hängen von deiner persönlichen Situation ab. Sprich mit einem Steuerberater, der in beiden Ländern arbeitet, bevor du etwas einreichst.
Der Kauf war der einfache Teil. Sobald du deine Costa-Blanca-Immobilie vermietest oder verkaufst, wollen Spanien und Deutschland beide etwas vom selben Euro. Bei der Miete kann das wirklich zu einer echten Doppelbesteuerung führen. Beim Verkauf hängt es fast ausschließlich davon ab, wie lange du die Immobilie schon besitzt — und nach zehn Jahren wird es für dich richtig günstig.
Vermietung: Spanien zieht 19 % vom Gewinn ab, Deutschland rechnet den Rest deines Einkommens dazu
Vermietest du deine spanische Immobilie, besteuert Spanien die Mieteinnahmen zuerst, über die Nicht-Residenten-Steuer (IRNR, Modelo 210). Als EU-Bürger zahlst du 19 % auf den Nettogewinn — Zinsen, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen und andere laufende Kosten sind vorher abziehbar.
Dieselbe Miete musst du auch in Deutschland angeben, als Teil deines weltweiten Einkommens. Dort greift dein persönlicher Grenzsteuersatz — je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 42 %, ab 277.826 € sogar 45 % (Stand 2026). Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen sieht für Einkünfte aus Immobilien ausdrücklich die Anrechnungsmethode vor (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Ziff. vii): Die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet — aber gedeckelt auf die deutsche Steuer, die tatsächlich auf genau diese Mieteinnahmen entfällt. Liegt dein Grenzsteuersatz über 19 %, was bei den meisten Eigentümern einer Costa-Blanca-Immobilie der Fall sein dürfte, bleibt eine Differenz übrig, die du in Deutschland nachzahlst. Es ist keine doppelte Steuer auf denselben Betrag, aber real ist sie trotzdem.
Verkauf: Spanien immer 19 %, Deutschland nur innerhalb der ersten zehn Jahre
Verkaufst du die Immobilie, verlangt Spanien 19 % auf den Gewinn — unabhängig davon, wie lange du sie besessen hast. Der Käufer behält beim Notartermin 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung ein (Modelo 211); den Rest regelst du über dein eigenes Modelo 210.
In Deutschland hängt alles von einer einzigen Zahl ab: der Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Notarkauf, gilt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft und wird zu deinem persönlichen Steuersatz in Deutschland besteuert — mit derselben Anrechnung der spanischen 19 % wie bei der Miete, und demselben Risiko einer Differenz, wenn dein Grenzsteuersatz höher liegt. Verkaufst du dagegen nach Ablauf der zehn Jahre, besteuert Deutschland den Gewinn überhaupt nicht mehr — § 23 EStG greift schlicht nicht mehr. Was dann bleibt, sind ausschließlich die spanischen 19 % plus die 3 % Vorauszahlung. Kein deutsches Finanzamt, keine Anrechnung, kein Nachzahlen.
- 19 % — spanische Steuer auf Mietgewinn und Verkaufsgewinn, für EU-Residenten jeweils auf den Nettobetrag.
- 14–45 % — deutscher Grenzsteuersatz auf Mieteinnahmen und Verkaufsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist, mit Anrechnung der spanischen Steuer.
- 10 Jahre — ab diesem Zeitpunkt verkauft, ist der Gewinn in Deutschland komplett steuerfrei (§ 23 EStG) — nur die spanischen 19 % fallen noch an.
Machen wir den ersten Schritt?
Den Preis legt der Bauträger fest — er steigt mit dem Baufortschritt. Der heutige Preis ist der niedrigste.
Warum die Miete der wirkliche Schmerzpunkt ist, nicht der Verkauf
Bei der Vermietung gibt es keinen Weg an der deutschen Steuer vorbei — jedes Jahr, jede Miete, dauerhaft. Die spanischen 19 % sind fast immer niedriger als dein deutscher Grenzsteuersatz, also bleibt fast immer eine Differenz zum Nachzahlen. Beim Verkauf dagegen entscheidet ein einziges Datum, das du selbst kennst und planen kannst: der Notarkauf plus zehn Jahre. Wer eine Costa-Blanca-Immobilie eher langfristig hält als kurzfristig weiterverkauft, bekommt hier tatsächlich den fairen Teil dieser Serie — anders als beim Modelo 720 oder bei der Vermögensteuer geht es nicht nur ums Vermeiden von Fehlern, sondern um eine Frist, die für dich arbeitet, wenn du sie kennst.
Was du vor Vermietung oder Verkauf geregelt haben solltest
- Eine Ansässigkeitsbescheinigung aus Deutschland, damit beide Finanzverwaltungen den Abkommenssatz statt des Standardsatzes anwenden.
- Jede Mietrechnung und jeden Beleg aufbewahren — für die Ermittlung deines tatsächlichen Nettogewinns brauchst du sie in beiden Ländern.
- Modelo 210 fristgerecht einreichen: vierteljährlich bei Vermietung, innerhalb der Frist nach dem Verkauf.
- Das genaue Kaufdatum (Notartermin) dokumentiert griffbereit haben — davon hängt die komplette Steuerfreiheit nach zehn Jahren ab.
Nichts davon ist ein Grund, auf Vermietung oder späteren Verkauf deiner Costa-Blanca-Immobilie zu verzichten — es ist ein Grund, die echten Zahlen vorher zu kennen, und jemanden zu haben, der beide Seiten der Erklärung prüft, nicht nur die spanische. Wenn du das lieber abgeben statt selbst entwirren möchtest: ein unabhängiger Anwalt, der ausschließlich für dich arbeitet, ist hier derselbe Schutz wie schon beim Kauf. Für den Rest dessen, was sich als Nicht-Resident im Alltag ändert, siehe unsere Leitfäden zu den jährlichen Kosten einer Immobilie in Spanien und zur Vermietung als Nicht-Resident — und, falls noch offen, die restliche Serie: die Vermögensteuer und das Modelo 720.
Häufig gestellte Fragen
Zahle ich doppelt Steuern, wenn ich meine spanische Immobilie vermiete?
Nicht im Sinne von zweimal derselbe Betrag ohne Ausgleich — das Doppelbesteuerungsabkommen rechnet die spanische Steuer auf die deutsche an. Aber die Anrechnung ist auf die deutsche Steuer gedeckelt, die auf genau diese Miete entfällt, und weil dein deutscher Grenzsteuersatz meist über den spanischen 19 % liegt, bleibt oft eine echte Differenz zum Nachzahlen.
Welcher Steuersatz gilt für die Miete aus meiner spanischen Immobilie?
Spanien erhebt 19 % auf den Nettogewinn (als EU-Bürger, mit abziehbaren Kosten). In Deutschland zählt dieselbe Miete zu deinem Gesamteinkommen und wird zu deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert, zwischen 14 % und 45 %.
Zahle ich beim Verkauf in beiden Ländern Steuern?
Spanien erhebt immer 19 % auf den Gewinn. Deutschland besteuert ihn nur, wenn du innerhalb von zehn Jahren nach dem Notarkauf verkaufst (§ 23 EStG) — mit Anrechnung der spanischen Steuer. Nach Ablauf der zehn Jahre entfällt die deutsche Steuer komplett.
Was bedeutet die Zehn-Jahres-Frist genau?
Sie beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Verkaufst du danach, ist der Gewinn in Deutschland nach § 23 EStG steuerfrei — nur noch die spanischen 19 % plus die 3 % Vorauszahlung des Käufers fallen an.
Muss ich in beiden Ländern eine Steuererklärung abgeben?
Ja. In Spanien das Modelo 210 — vierteljährlich bei Vermietung, erneut beim Verkauf. In Deutschland erklärst du dieselbe Miete oder denselben Gewinn in deiner Einkommensteuererklärung und machst die spanische Steuer als Anrechnung geltend — automatisch geschieht das in keinem der beiden Länder.
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