Novostavby v Jáveji: jedenáct nemovitostí a milionová díra uprostřed

Jávea jste do vyhledávače napsali víc než jednou. Nejspíš i Xàbia, jakmile vám došlo, že jde o totéž město. A pokaždé se stane totéž: fotky sedí přesně, zátoky vypadají neskutečně, a pak se výsledky promění v starší nemovitosti z roku 2019 a vizualizace bez adresy. Nikde se nedozvíte, co se tam právě teď skutečně staví. Tento průvodce ano. A odpověď je podivnější, než čekáte.

Představte si to úterý, ne půdorys

Začněme životem, protože v Jáveji si ho lze představit nezvykle snadno.

Úterý v únoru. Scházíte starým městem — opravdové valencijské město z pískovce a okenic, postavené záměrně ve vnitrozemí a do kopce, z doby, kdy nebezpečí přicházelo od moře. Koupíte rybu na trhu. O deset minut později stojíte v přístavu, kde lodě dosud přistávají. Nebo o patnáct, a máte nohy v písku pláže Arenal.

Za tím vším stojí Montgó, hora vysoká 753 metrů, chráněný přírodní park. Před ním se pobřeží ohýbá mezi dvěma mysy — Sant Antoni na severu, La Nau na jihu — do řady skalnatých zátok s vodou, přes kterou vidíte na dno. Na hoře se stavět nesmí a na té pobřežní linii také ne.

To je ten produkt. Dům je jen způsob, jak se k němu dostat.

Jedenáct nemovitostí, spočítaných v den, kdy tohle vzniklo

Tohle je náš skutečný stav, ne odhad trhu.

V Jáveji máme devět developerských projektů a v nich dohromady jedenáct dostupných typů bydlení. Vstup: od 345 000 €. Plochy od 95 m² do 677 m². Nejbližší nemovitost leží 300 metrů od vody, nejvzdálenější čtyři kilometry ve vnitrozemí. Osm z jedenácti má panoramatický výhled, čtyři potvrzený výhled na moře.

Jedenáct. Ve městě, které má půlka severní Evropy v záložkách.

To je celý příběh kupování zde a je to totéž sevření, které jsme popsali pro celou severní Costa Blanca v naší analýze rekordní zahraniční poptávky v Alicante: kupujících přibývá mnohem rychleji, než vznikají nové domy, na pobřeží, kterému došlo místo.

Milionová díra

Teď část, kterou nikdo nesepisuje — a důvod, proč většina hledání Jáveje tiše vyšumí.

Z těch jedenácti nemovitostí jsou tři byty a osm vil. Byty se pohybují od 345 000 € do 650 000 €. Vily začínají na 1 650 000 €.

Mezi 650 000 € a 1 650 000 € není vůbec nic. Ne malý výběr. Nic.

Pokud jste tedy přišli s rozpočtem kolem milionu eur — naprosto rozumným rozpočtem na dům na tomto pobřeží a rozpočtem, se kterým přichází obrovské množství lidí —, Jávea pro vás momentálně žádnou novostavbu nemá. Není to vyjednávací pozice ani pobídka. Je to aritmetika a zasloužíte si ji slyšet ve třetí minutě, ne ve třetím měsíci.

Co s tím uděláte, je skutečná volba, a poctivé možnosti jsou jen tři:

• Sestoupit do bytové úrovně a koupit byt se dvěma ložnicemi, společným bazénem a garáží dva kilometry od moře, a rozdíl utratit za život, ne za pozemek.
• Vystoupat do vilové úrovně, kde vstupenka stojí 1 650 000 € a kupujete samostatný dům na vlastním pozemku, ne jednotku v projektu.
• Posunout se o jedno město. Dénia leží patnáct minut na sever a má plnější střední pásmo; Calpe leží dvacet pět minut na jih a chová se zase jinak.

Všechny tři jsou dobré odpovědi. Předstírat, že díra neexistuje, není.

Bytová úroveň, celá

V našich knihách je v Jáveji přesně jeden bytový projekt a vyplatí se být konkrétní: je to celý trh pod milion v tomto městě. Postaveno bylo dvacet dva bytů; jedenáct je stále volných. Byty se dvěma ložnicemi 97–102 m² od 345 000 €, přízemní jednotky se zahradou 95–102 m² od 385 000 € a mezonety se dvěma ložnicemi 110–139 m² za 650 000 €. Společný bazén, vlastní garáž, předání plánované na konec roku 2027.

Protože se kupuje z papíru, platby se rozloží po dobu stavby místo toho, aby padly najednou — pro většinu kupujících přesně rozdíl mezi proveditelným a neproveditelným. Mechanismus je rozebrán v harmonogramu plateb při koupi z papíru.

Vilová úroveň, celá

Osm vil, a téměř všechny jsou samostatné domy, ne projekty — když se jedna prodá, ta možnost zmizí z města, ne ze seznamu. Tři a čtyři ložnice od 1 650 000 €, dál přes 2,05, 2,2 a 2,25 milionu, až po domy s pěti ložnicemi za 3,1 a 3,475 milionu, a jeden dům se čtyřmi ložnicemi o 677 m² za 4,5 milionu, který stojí 300 metrů od vody a předává se na konci letošního roku.

Jedna věc, kterou je třeba si podržet: jen dvě z osmi vil mají v naší kartě termín předání. U zbylých šesti není první otázkou cena — ale zda je vydáno stavební povolení a co skutečně říká harmonogram výstavby. Ptáme se na to dřív, než dům vůbec uvidíte.

Jávea jsou tři města naskládaná kolem jedné zátoky

Nejčastější chyba, kterou vídáme: lidé kupují „Jáveu“ místo té části Jáveje, která odpovídá úterý, jež si představili. Zaměnitelné to není.

Staré město — Španělsko, ne letovisko

Ve vnitrozemí a výš, kolem kostela a tržnice. Život po celý rok, sousedé, kteří jsou tu i v lednu, všechno pěšky. Nejtišeji v srpnu, nejrušněji uprostřed zimy — přesně naopak než pobřežní pás.

Přístav — pracovní přístav, a pak večeře

Mezi starým městem a mořem. Lodě, lodní potřeby, rybí aukce a nábřeží otevřené celý rok. Pokud vaše představa zahrnuje večeři venku v listopadu, děje se to tady.

Arenal — písek a jediný skutečný pláteční pás

Jediná opravdová písečná pláž Jáveje, s promenádou a bary za ní. Tady bydlí léto tohoto města, což je zároveň jeho lákadlo i věc, kterou byste měli poctivě porovnat s tím, jak chcete srpen doopravdy trávit.

Montgó, mysy a zátoky — výhled, prostor, auto

Svahy a výběžky: samostatné domy, pozemky a obzory, před které nikdo nepostaví, protože park i pobřežní linie jsou chráněné. Všude pojedete autem. Výměnou dostanete výhled z fotografie v záhlaví. Každá vila z našeho seznamu v Jáveji leží v tomto pásu — právě proto začíná vilová úroveň tam, kde začíná.

Kolik to stojí, bez vynechání čehokoli

Španělské pořizovací náklady nejsou skryté ani vyjednatelné. Spočítáte je, jakmile znáte cenu.

• DPH (IVA) — 10 % z kupní ceny u každé novostavby.
• Kolková daň (AJD) — 1,5 % ve Valencijském společenství, kam Jávea patří.
• Notář a katastr — zhruba 0,4–0,6 % každý, podle regulovaných sazeb.
• Váš vlastní nezávislý právník — váš, ne developerův.

Počítejte zhruba s 13–14 % nad cenu a u notáře vás nic nepřekvapí. U bytu za 345 000 € to je přibližně 45 000 až 48 000 € nákladů; u vily za 1 650 000 € přibližně 215 000 až 231 000 €. Verzi položku po položce najdete ve skutečných nákladech na koupi nemovitosti ve Španělsku.

U financování je tohle číslo, o které téměř každý zakopne: jako nerezident počítejte se 60 % z nižší z obou částek – ceny, na které jste se dohodli, nebo odhadu banky. V některých případech lze dosáhnout 70 %, ale není to běžné. To jsou dvě různé částky a ve městě jako Jávea mohou být pěkně daleko od sebe. Průvodce hypotékou pro nerezidenty ukazuje, co banky skutečně požadují.

A jistota, o které se obvykle mluví až příliš pozdě: každé euro, které zaplatíte z papíru ve Španělsku, je ze zákona kryté bankovní zárukou a hotová budova nese desetiletou záruku na konstrukci. Novostavba tu není riziková varianta. Je to ta regulovaná.