Skutečné náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku: co si musí zahraniční kupující naplánovat

Většina zahraničních kupujících podcení skutečné náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku o deset až patnáct procent. Není to nedbalost – prostě jim to nikdo neřekl. Přijíždějí s jasnou představou: kupní cena nemovitosti. Co ale nemají v kalkulaci, je vrstva daní, poplatků za odborné služby a registračních nákladů, které se na tuto cenu nabalují – a všechny jsou povinné, všechny splatné dřív, než dostanete klíče. Pochopit to předem není luxus navíc. Je to rozdíl mezi hladkým průběhem koupě a situací, kdy se transakce zadrhne přesně v tu nejhorší možnou chvíli.

Co se stane, když kupující s těmito náklady nepočítá

Nejčastější scénář vůbec nebývá dramatický. Kupující najde nemovitost, dohodne podmínky, podepíše rezervační smlouvu – a pak, o týdny či měsíce později, když se blíží termín u notáře, zjistí, že našetřené prostředky pokryjí kupní cenu, ale ne náklady spojené s dokončením koupě. V tu chvíli už mají jen omezené možnosti: odložit podpis a shánět dodatečné financování, půjčit si narychlo a za nevýhodných podmínek, anebo v nejhorším případě transakci nedokončit a přijít o zálohu.

Žádný z těchto scénářů není nevyhnutelný. Všechny jsou důsledkem toho, že kupující neměl od začátku úplný obrázek o nákladech. Náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku nejsou žádným skrytým překvapením – jsou pevně dané, předvídatelné a spočitatelné na desetinu procenta, jakmile znáte kupní cenu. Jediný důvod, proč kupující bývají zaskočeni, je ten, že jim to nikdo včas nevysvětlil.

Povinné náklady: daně a registrace

U novostaveb ve Španělsku jsou daňové náklady jednoduché. Jsou dvě, obě vybírá stát, respektive region, a obě jsou nevyjednatelné.

DPH (IVA) – 10 % z kupní ceny

Nové rezidenční nemovitosti ve Španělsku podléhají DPH ve výši 10 %. Vztahuje se na první převod od developera na kupujícího a nahrazuje daň z převodu nemovitostí při dalším prodeji (ITP). Platí se developerovi při podpisu u notáře jako součást celkové kupní platby a developer ji následně odvádí finanční správě. Pro kupujícího to v praxi znamená, že celková částka převáděná u notáře je dohodnutá kupní cena navýšená o 10 %.

Kolkovné (AJD) – 1,5 % v regionu Valencie

Actos Jurídicos Documentados (AJD) je regionální kolkovný poplatek uplatňovaný na notářsky ověřené dokumenty, včetně kupních smluv k nemovitostem. Sazba se liší podle autonomního společenství. V regionu Valencie – který zahrnuje Alicante, Benidorm i Costa Blanca – aktuálně činí 1,5 % z deklarované kupní ceny. Platí se samostatně, do 30 pracovních dnů od podpisu smlouvy, a obvykle to za vás zařizuje váš nezávislý právník.

Notářské poplatky – přibližně 0,4–0,6 %

Notář si účtuje regulovaný poplatek za ověření escritury (kupní smlouvy). Poplatek se odvíjí od deklarované hodnoty nemovitosti a je stanoven oficiálním sazebníkem – není o něm co vyjednávat. U většiny koupí se pohybuje v rozmezí 0,4 až 0,6 % z kupní ceny. Notářské povinnosti mají jak kupující, tak developer; poplatek kupujícího pokrývá vyhotovení smlouvy a poskytnutí jejích kopií.

Katastr nemovitostí – přibližně 0,2–0,4 %

Jakmile je escritura podepsána, musí být předložena na Registro de la Propiedad, aby se formálně zapsala změna vlastníka. Katastr účtuje regulovaný poplatek podle podobného sazebníku jako notář. Počítejte s 0,2 až 0,4 % z kupní ceny. Podání zajišťuje váš právník, který vám také potvrdí dokončení zápisu.

Odborné poplatky: nezbytné a předvídatelné

Nezávislý právník na převod nemovitosti – přibližně 1 % + DPH

Jak jsme popsali v našem průvodci nezávislým právním zastoupením ve Španělsku, kvalifikovaný právník specializovaný na nemovitosti není žádná volitelná položka navíc – je to profesní standard pro každou seriózní koupi v cizí jurisdikci. Jeho odměna pokrývá celý rozsah transakce: vyřízení NIE, prověření developera, revizi smlouvy, ověření bankovní záruky, platby daní, podání na katastr a fiskální zastupování po dokončení koupě. Obvyklá odměna činí přibližně 1 % z kupní ceny plus 21 % DPH. Fakturuje ji samostatně advokátní kancelář.

Poplatky za sjednání hypotéky (pokud se týká)

Pokud financujete část koupě španělskou hypotékou, přibývají další náklady. Patří sem poplatek banky za sjednání úvěru (obvykle 0,5–1 % z výše úvěru), odhad hodnoty nemovitosti (tasación) objednaný bankou a případně životní pojištění k hypotéce, v závislosti na věřiteli a produktu. Od ledna 2019 ukládá španělský zákon povinnost platit kolkovné na hypotečních smlouvách bance – nikoli kupujícímu, což z kupujících sejmulo dříve významnou nákladovou položku. Přesný rozpis nákladů spojených s hypotékou vám poskytne váš právník nebo hypoteční makléř.

Provozní náklady, které začínají dnem dokončení koupě

Náklady na koupi končí u notáře. Provozní náklady začínají tentýž den.

U novostaveb je obvykle splatná řada poplatků za připojení a společenství vlastníků, a to okamžitě nebo krátce po dokončení koupě:

• Poplatky společenství vlastníků (cuota de comunidad) – měsíční poplatek za společné prostory, údržbu a pojištění budovy. Výši stanovují stanovy rezidence a platí se od data předání.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – roční místní daň z nemovitosti, obdoba naší daně z nemovitých věcí. Výše závisí na katastrální hodnotě, kterou nemovitosti přidělí místní úřad.
• Zálohy na připojení energií – dodavatelé elektřiny a vody obvykle vyžadují úvodní zálohu nebo poplatek za připojení, když se účet poprvé zřizuje na vaše jméno.
• Daň z příjmu nerezidentů (IRNR) – vlastníci nemovitostí ve Španělsku bez rezidence zde odvádí roční daň z příjmu, i když nemovitost nepronajímají. Vypočítává se z katastrální hodnoty. Podání za vás zajišťuje váš fiskální zástupce.

Jednotlivě nejde o vysoké částky, ale jsou skutečné, opakující se a je třeba s nimi počítat ve vašem finančním plánu od prvního dne.

Jak vypadá kompletní rozpočet ve skutečnosti

Když sečtete povinné náklady na koupi – DPH (10 %), AJD (1,5 %), notáře (~0,5 %), katastr (~0,3 %) a právníka (~1 %) – celkové náklady na akvizici nad rámec kupní ceny se pohybují kolem 13 až 14 %. Pokud je součástí koupě hypotéka, přičtěte k tomu ještě náklady na její sjednání.

Toto číslo je pevné a spočitatelné. Nemění se s vyjednáváním ani s časováním. Ve chvíli, kdy znáte kupní cenu, znáte i celkovou výši rozpočtu, který budete potřebovat.

Než kterýkoli z našich klientů podepíše rezervační smlouvu, poskytneme mu kompletní kalkulaci nákladů: kupní cenu, daně, odborné poplatky, případné náklady na hypotéku a přehled provozních nákladů na první rok vlastnictví. V tomto procesu by neměly existovat žádné finanční nečekanky – jen rozhodnutí učiněná na základě úplných informací.

Pokud jste ve fázi, kdy si prohlížíte nemovitosti na Costa Blance, a chcete tuto kalkulaci připravit pro konkrétní nemovitost nebo cenovou hladinu, napište nám zprávu do chatu. Zabere to deset minut a odstraní to veškeré dohady.

Často kladené otázky

Liší se náklady na koupi ve Španělsku u novostaveb a nemovitostí z druhé ruky?

Ano, výrazně. Nemovitosti z druhé ruky podléhají dani z převodu (ITP) místo DPH, přičemž sazba ITP v regionu Valencie činí 10 % – tedy stejné procento jako DPH u novostaveb. U novostaveb ale navíc přibývá kolkovné (AJD), které se u koupě z druhé ruky obvykle neplatí. Celkové procento nákladů tak vychází podobně, ale daňová struktura je odlišná. Tento článek se věnuje konkrétně koupi novostaveb.

Lze náklady na koupi zahrnout do španělské hypotéky?

Španělské hypotéky se obvykle poskytují jako procento z kupní ceny nebo odhadní hodnoty nemovitosti, nikoli z celkových nákladů na akvizici. Banky obecně nefinancují náklady na koupi. Musíte mít k dispozici 13–14 % v likvidních prostředcích v den dokončení koupě, a to nad rámec vlastního vkladu vyžadovaného hypotékou (obvykle minimálně 20–30 % u nerezidentů).

Kdy přesně platím jednotlivé náklady?

DPH se platí developerovi u notáře v den dokončení koupě. AJD musí být uhrazeno regionální finanční správě do 30 pracovních dnů od podpisu smlouvy. Notářské poplatky se vyrovnávají v den podpisu. Poplatky za katastr se platí při podání smlouvy k registraci. Váš právník všechny tyto platby koordinuje a každou z nich potvrzuje.

Existují náklady, které lze snížit nebo se jim vyhnout?

Daňové náklady (DPH a AJD) jsou stanoveny zákonem a nelze je snížit. Notářské a katastrální poplatky určuje oficiální sazebník. Jedinou oblastí s variabilitou jsou odborné poplatky – různé advokátní kanceláře si účtují různé sazby – ale nezávislé právní zastoupení není místo, kde byste měli šetřit výběrem nejlevnější varianty. Vybírejte podle zkušeností s nerezidentními kupujícími a transakcemi s novostavbami, ne podle výše odměny.

Co se stane s náklady na koupi, pokud kupuji jako firma, a ne jako fyzická osoba?

Koupě prostřednictvím španělské nebo zahraniční společnosti mění daňový režim. DPH platí ve stejné sazbě, ale sazba AJD a další daňové aspekty se mohou lišit. Firemní koupě s sebou zároveň přináší další povinnosti v oblasti compliance. Pokud o této struktuře uvažujete, vyžaduje si to konkrétní právní a daňové poradenství na míru – ne obecný návod.