Amit a spanyolországi új építésű ingatlanok értékesítője nem mond el Önnek

A nemzetközi vásárlók többsége, aki új építésű ingatlant vásárol Spanyolországban, soha nem beszél mással, csak a fejlesztő értékesítési csapatával. Ez nem kritika — teljesen érthető. Az értékesítő szakértő, gyorsan reagál, és sokszor kifejezetten kellemes vele az együttműködés. A gond nem a személyiséggel van. A gond a rendszerrel. Vannak dolgok, amelyeket egy spanyolországi új építésű ingatlan értékesítője egyszerűen nincs abban a helyzetben, hogy elmondjon Önnek — nem azért, mert becstelen, hanem azért, mert ki fizeti, kinek dolgozik, és mi a feladata. Ha megérti a különbséget aközött, amit elmondhat, és amit nem, az minden vele folytatott beszélgetést más megvilágításba helyez.

Miért számít jobban a rendszer, mint a személy

A fejlesztő értékesítési csapatának egyetlen konkrét feladata van: eladni az egységeket a fejlesztő számára a lehető legkedvezőbb feltételekkel. Ez nem hiba a rendszerben — ez maga a rendszer. Az értékesítő lehet kiváló a munkájában, közvetlen a modorában, és mindenben, amit mond, teljesen őszinte. Mégis van egy olyan típusú információ, amelyet nem adhat át Önnek, mert ha őszintén megtenné, az szembemenne azok érdekeivel, akik alkalmazzák. Ez nem rosszhiszemű szereplőkről szól. Ez olyan strukturális korlátokról szól, amelyek mindenki szándékától függetlenül működnek. Ha egyszer megérti ezeket a korlátokat, többé nem ott keresi az információt, ahol nincs — hanem ott, ahol valóban megtalálható.

Öt dolog, amit az értékesítő objektíven nem mondhat el Önnek

1. Hogy reális-e az átadási határidő

A spanyolországi tervrajz alapú vásárlásoknál az átadás rendszeresen hat-tizenkét hónappal csúszik a brosúrában szereplő dátumhoz képest. Ez iparági jelenség, és nem mindig a fejlesztő hibája — az építkezési ütemtervek összetettek, és hatással van rájuk az ellátási lánc, az engedélyezési késedelmek és a kivitelezők beosztása. Az értékesítő azonban nem mondhatja el Önnek, hogy az általa megadott dátum optimista, mert ezzel aláásná az eladást. Azt fogja mondani, hogy a dátum a terv szerinti — és ez így is van. Amit viszont nem tesz meg, az az, hogy elárulja a reális valószínűségi tartományt. Egy független ingatlanügynök, aki már dolgozott az adott fejlesztővel, vagy hozzáfér az átadási előéletéhez, ezt meg tudja tenni. Ez a különbség óriási jelentőségű lehet, ha bérleti szerződés lejártát, tanévkezdést vagy jelzáloghitel lehívását próbálja összehangolni egy adott beköltözési időponttal.

2. Mi történik a kivitelezési specifikációval, ha a költségek emelkednek

A spanyolországi új építésű ingatlanok adásvételi szerződései jellemzően tartalmaznak olyan záradékokat, amelyek — bizonyos kereteken belül — lehetővé teszik a fejlesztő számára, hogy megváltoztassa a burkolatokat, anyagokat vagy szerelvényeket, ha az ellátási vagy költségviszonyok megváltoznak. Ezek a záradékok szokásosak. Az értékesítő megerősíti majd, hogy ezek szokásos elemek. Amit viszont nem tesz meg, az az, hogy végigvezeti Önt azon a változtatási spektrumon, amely korábbi projektekben előfordult, vagy pontosan elmagyarázza, hol húzódik a szerződésben a határ az elfogadható csere és a szerződésszegés között. Ez jogi elemzés, nem értékesítés. Az Ön független ügyvédje ezt megteszi. A fejlesztő által ajánlott ügyvédnek más érdekei vannak.

3. Kinek dolgozik valójában az ajánlott ügyvéd

Szinte minden fejlesztő felajánlja, hogy ajánl Önnek egy ügyvédet. Ezt kényelmi szolgáltatásként tálalják — íme valaki, aki ismeri ezeket az ügyleteket, beszéli az Ön nyelvét, és zökkenőmentessé teszi a folyamatot. Lehet, hogy mindez igaz is. Amit az értékesítő nem mond el Önnek, az az, hogy az ajánlott ügyvéd megélhetése a fejlesztőtől érkező ügyfélkör folyamatosságától függ, és ez strukturális nyomást teremt — finomat, de valóságosat — arra, hogy a tranzakciók gördülékenyen haladjanak, ahelyett hogy alaposan, az Ön érdekében vizsgálná a feltételeket. Egy Ön által önállóan választott, a fejlesztővel semmilyen ajánlási kapcsolatban nem álló független ügyvédnek ebben a tranzakcióban egyetlen kötelezettsége van: Ön felé. Amikor egy záradék kétértelmű, jelentős különbség lehet abban, hogy kinek az érdeke élvez elsőbbséget.

4. Hogy az ügynöki jutalék már benne van az ügyletben — akár igénybe veszi, akár nem

Ez az az információ, amelyet a legtöbb vásárló soha nem kap meg: a fejlesztő már azelőtt beépíti az ügynöki jutalékot a projekt kereskedelmi struktúrájába, mielőtt egyetlen egységet is eladna. Ez a keret attól függetlenül létezik, hogy Ön független ingatlanügynökkel érkezik, vagy egyedül sétál be. Ha közvetlenül fordul a fejlesztőhöz, a jutalékot a fejlesztő megtartja. Ha egy olyan független ügynökséggel dolgozik, mint a Legado, ugyanaz a jutalék finanszírozza az Ön képviseletét — Önnek ez semmilyen többletköltséggel nem jár. Az értékesítő nem fogja elmagyarázni Önnek, hogy az a pénz, amit szerinte megspórol azzal, hogy közvetlenül vásárol, valójában soha nem is Önhöz került volna.

5. Mikor zárul le a személyre szabás lehetősége

Ha egy fejlesztés még nem indult el, vagy a kivitelezés korai szakaszában van, a vásárlóknak gyakran lehetőségük van saját egységük testreszabására — konyhai burkolatok, padlóburkolat, fürdőszobai csempe, engedélyezett esetben alaprajz-módosítás, anyagfrissítés. Ez az egyik valódi előnye az új építésű ingatlan vásárlásának. Ez a lehetőség azonban az építkezés előrehaladtával bezárul, méghozzá egy olyan konkrét ponton, amely fejlesztőnként és projektenként eltérő. Az értékesítő esetleg megemlíti, hogy létezik személyre szabási lehetőség. Az azonban nem valószínű, hogy proaktívan figyelmezteti Önt, amikor ez a lehetőség éppen bezárulóban van, mert ez súrlódást okozna az eladásban, és olyan kérdéseket vethetne fel, amelyeket a fejlesztő inkább elhalasztana. Egy tapasztalt ingatlanügynök ezt nyomon követi, és ennek megfelelően cselekszik — a megfelelő pillanatban meghozott személyre szabási döntések semmilyen többletköltséggel nem járnak; ha lekésik őket, semmilyen áron nem pótolhatók.

Milyen a jó képviselet a gyakorlatban

Mindebből nem következik, hogy bizalmatlannak kellene lennie a fejlesztővel vagy csapatával szemben. A legtöbb Costa Blanca-i új építésű projekt jól teljesül, és a legtöbb vásárló összességében pozitív tapasztalatot szerez. A független képviselet feladata, hogy kitöltse azokat a konkrét réseket, amelyeket az értékesítő strukturálisan nem tölthet ki — előéleti adatok, szerződéses vizsgálat, jogi függetlenség, reális ütemterv, valamint a személyre szabás időzítése —, hogy amikor a tranzakció lezárul, az valóban az Ön érdekében átvizsgált feltételek mellett történjen.

A Legado kizárólag vásárlók számára dolgozik a Costa Blancán. Soha nem képviselünk fejlesztőket, és nem fogadunk el jutalékot harmadik felektől. Amikor azt mondjuk Önnek, hogy egy fejlesztő átadási előélete erős, vagy hogy a szerződéses feltételek szokásosak, azért mondjuk, mert az Ön ügynökeként vizsgáltuk meg — nem pedig olyan félként, aki egy jövőbeli üzletmenetért felelős ügyfélkapcsolatot menedzsel. Nézze meg a jelenlegi új építésű ingatlanokat a Costa Blancán, hogy lássa, milyen projektekkel dolgozunk, vagy olvassa el, miért kerül végül többe a fejlesztőhöz való közvetlen fordulás, mint amennyit spórol vele.

Ha ez felvet Önben egy kérdést egy adott fejlesztéssel kapcsolatban, amelyet éppen néz, vagy egy már lezajlott beszélgetéssel az értékesítési csapattal kapcsolatban, az pontosan az a fajta dolog, amit érdemes egy gyors üzenetben tisztázni. Írjon nekünk a chaten — nincs szükség űrlapra, nincs várakozás.

Gyakran ismételt kérdések

A fejlesztő értékesítője jogilag köteles bizonyos információkat közölni?

A spanyol fogyasztóvédelmi jog megköveteli bizonyos tények közlését — az ingatlan jogi státusza, műszaki jellemzők, fizetési feltételek. Nem írja elő, hogy az értékesítő önként megossza azokat az információkat, amelyek hátrányosak munkáltatója számára, mint például a korábbi átadási csúszások vagy az alternatív jogi képviselet lehetősége. A törvény egy minimumszintet határoz meg. A független képviselet ennél feljebb emeli Önt.

Megkérdezhetem az értékesítőt közvetlenül az átadási előéletről?

Megkérdezheti — és a válasza abban az értelemben őszinte lesz, hogy elmondja, amit tud, és amit neki mondtak. De nem érdekelt abban, hogy kutasson vagy önként beszéljen az átadási hibákról, és lehet, hogy egyszerűen nem is ismeri a teljes képet. Egy független ingatlanügynök, aki régebb óta van a piacon, és több fejlesztővel is dolgozott már, szélesebb, kevésbé szűrt rálátással rendelkezik ugyanerre a kérdésre.

Mi a kockázata, ha a fejlesztő által ajánlott ügyvédet veszem igénybe?

A kockázat nem a szakmai hozzáértés hiánya — hanem az eltérő érdekeltség. Egy ügyvédnek, aki folyamatos megbízásokat kap egy fejlesztőtől, üzleti oka van a kapcsolat fenntartására. Ez finom nyomást teremt arra, hogy a tranzakciók zökkenőmentesen haladjanak, hogy enyhítsék az aggályokat, vagy hogy „szokásosnak” minősítsék a szerződéses feltételeket anélkül, hogy szembemennének azokkal, amelyek javíthatók lennének. Egy Ön által önállóan választott, független ügyvédnél ilyen nyomás nincs jelen. Egy ekkora vásárlásnál ez a függetlenség a szakmai alapelvárás.

Honnan tudom, hogy még benne vagyok-e a személyre szabási időszakban?

A személyre szabási időszakot az építkezési fázis határozza meg, nem a naptári dátum — akkor zárul le, amikor a kivitelezés elér egy olyan pontot, ahonnan bizonyos döntések (szerkezeti, elektromos, vízvezeték) már nem visszavonhatók. A pontos fázis fejlesztőnként és egységtípusonként eltérő. Ezt a Legado aktívan figyelemmel kíséri azon vásárlók számára, akikkel dolgozik. Ha már folyamatban lévő tranzakcióban van ingatlanügynök nélkül, kérdezze meg közvetlenül a fejlesztő értékesítési csapatát, és kérje a választ írásban.

Kerül-e nekem, mint vásárlónak bármibe a Legado igénybevétele?

Nem. A fejlesztő az ügynöki jutalékot attól függetlenül fizeti, hogy Ön független képviselettel érkezik, vagy sem — ez a projekt kereskedelmi struktúrájának eleve része. Ha a Legadóval dolgozik, az a jutalék valakit finanszíroz, aki teljes mértékben az Ön érdekében dolgozik. Azok a vásárlók, akik közvetlenül fordulnak a fejlesztőhöz, nem spórolják meg ezt a pénzt — a fejlesztő tartja meg.