Ваша испанская ипотека подорожала — и новостройка, о которой вы мечтали, тоже
После сентябрьского повышения ставки ЕЦБ Euribor преодолел отметку 3,3%. За те же четыре недели 24 жилых комплекса из портфеля Legado полностью пересмотрели свои прайс-листы. Для тех, кто медлит с покупкой, цена выросла быстрее, чем ставка.
В сентябре покупка жилья на Коста-Бланке подорожала сразу дважды. 10 сентября Европейский центробанк снова повысил ставки, и уже к 18 сентября 12-месячный Euribor — индекс, к которому привязано большинство испанских ипотек, — вырос до 3,343%. За те же четыре недели 24 новостройки из портфеля Legado Inmobiliaria пересмотрели весь прайс-лист в сторону повышения — в среднем на 3,9%. Для покупателя, который решил подождать, рост цен на жильё обходится сейчас дороже, чем рост ставок.
Хелен сидела за кухонным столом в Лидсе, раскрыв таблицу в ноутбуке. Две колонки. Слева — квартира в Кальпе, за которой они с мужем следили с самой весны. Справа — испанская ипотека, которая понадобится для её покупки. В августе она решила подождать, пока ставки успокоятся. К третьей неделе сентября сдвинулись обе колонки. И обе — в одну сторону.
Две цифры, одно направление
Первая цифра пришла из Франкфурта. ЕЦБ поднял три ключевые ставки на 0,25 пункта, и с 16 сентября депозитная ставка составила 2,50%. В банке заявили, что конфликт на Ближнем Востоке «продолжает создавать инфляционное давление», и спрогнозировали инфляцию на уровне 3,0% в 2026 году.
Euribor начал расти ещё раньше. 1 июля 12-месячная ставка составляла 2,727%, 3 августа — уже 2,939%. 16 сентября она достигла 3,374%, а к концу недели 18 сентября закрепилась на отметке 3,343%.
Вторая цифра — от испанского статистического ведомства. По данным INE, во втором квартале цены на жильё выросли на 12,2% в годовом выражении. В Валенсийском сообществе, куда входит вся Коста-Бланка, рост составил 13,0%. Новостройки по стране в целом подорожали на 7,4%.
Во что реально обходятся эти 0,4 пункта
Нерезиденты в Испании обычно могут получить ипотеку на сумму до 60% от стоимости покупки. При цене жилья €300 000 это кредит в €180 000. На 20-летнем горизонте изменение Euribor с начала августа до середины сентября добавляет к ежемесячному платежу примерно €38–40. Это около €460 в год.
Неприятно. Но это меньшая из двух цифр.
По данным еженедельного мониторинга цен Legado Inmobiliaria, который охватывает 489 строящихся объектов на Коста-Бланке, с 24 августа по 21 сентября 56 из них подняли стартовую цену. В 24 случаях подорожал весь прайс-лист целиком — от самой доступной квартиры до самой дорогой — в среднем на 3,9%. При цене жилья €300 000 это около €11 600.
Сравните обе цифры. Даже если бы Euribor оставался на сегодняшнем уровне все 20 лет действия кредита, переплата по процентам составила бы примерно €9 200–9 500. А один пересмотр цены — всего за четыре недели — обошёлся дороже.
«Покупатели следят не за той цифрой», — говорит Педро Торрес, генеральный директор Legado Inmobiliaria, агентства, которое работает с покупателями-нерезидентами на Коста-Бланке. — «Ставки за срок ипотеки то растут, то падают. А цена новостройки движется в одну сторону — и фиксируется в день подписания договора».
Сделаем первый шаг?
Цену устанавливает застройщик, и она растёт по мере строительства — сегодняшняя цена самая низкая.
Почему сегодняшняя ставка — не ваша ставка
Значительная часть новостроек на Коста-Бланке продаётся на этапе строительства. Покупатель бронирует объект, подписывает частный договор купли-продажи и вносит платежи поэтапно, по мере строительства. Ипотечный договор подписывается только у нотариуса — в момент сдачи объекта. Из объектов, которые отслеживает Legado, 205 будут сданы в 2027 году или позже.
Получается, что для таких покупателей значение Euribor, по которому рассчитается первый платёж, — это ставка на день сдачи объекта, а вовсе не сентябрьская. И какой она будет — не знает никто. А вот цена, зафиксированная в договоре, известна уже сегодня.
Для британских покупателей есть и третья колонка — курс фунта. Банк Англии 17 сентября сохранил ставку на уровне 3,75%, при этом трое из девяти членов комитета голосовали за повышение. Колебания валютного курса могут добавить к цене в евро — или, наоборот, снять с неё — тысячи, поэтому сроки и способ перевода средств имеют не меньшее значение, чем сама ставка.
Чего эти данные не говорят
Они не говорят, что дорожает абсолютно всё жильё на Коста-Бланке. Большинство объектов в портфеле — 422 из 489 — сохранили прежнюю стартовую цену. Часть повышений связана просто с распроданностью самых доступных квартир, а не с новым прайс-листом. И никто не может гарантировать, куда пойдёт Euribor дальше: сам ЕЦБ говорит, что решения будут приниматься от заседания к заседанию.
Но общий вывод прост. Ждать выгодной ставки — значит делать ставку на цифру, которая зафиксируется лишь через несколько лет. Ждать в надежде на снижение цены — значит спорить с тенденцией, которая проявилась в этом месяце: 56 объектов подняли стартовую цену, и лишь 11 — снизили.
В воскресенье вечером Хелен закрыла таблицу. В тот вечер она ничего не решила окончательно. Но кое-что изменила: перестала спрашивать банк, какой будет ставка, и вместо этого спросила, сколько квартира в Кальпе будет стоить в октябре.
Источники: Европейский центральный банк (решение по денежно-кредитной политике, 10 сентября 2026 г.); INE, Индекс цен на жильё за II квартал 2026 г. (7 сентября 2026 г.); ежедневные фиксинги 12-месячного Euribor по данным euribor-rates.eu; Банк Англии (17 сентября 2026 г.); еженедельный мониторинг цен Legado Inmobiliaria, 24 августа — 21 сентября 2026 г. Расчёты платежей приведены для примера: кредит €180 000 на 20 лет по ставке Euribor плюс маржа 0,8–1,5 пункта. О том, как на практике работает ипотека для нерезидентов, читайте в нашем гиде по испанской ипотеке для нерезидентов; о рынке в целом — в отчёте о рынке Коста-Бланки за II квартал 2026 г.; о том, как строятся платежи при покупке на этапе строительства — в материале о графике платежей при покупке новостройки; а о том, почему цены здесь продолжают расти, — в нашем анализе десятилетия ценового роста.
Автор и проверка: Педро Торрес Мартинес, зарегистрированный агент RAICV 6440.
Часто задаваемые вопросы
Насколько вырос Euribor в 2026 году?
12-месячный Euribor составлял 2,727% на 1 июля и уже 2,939% на 3 августа. Затем он достиг отметки 3,374% 16 сентября и держался на уровне 3,343% на 18 сентября — после того как ЕЦБ 10 сентября поднял ключевые ставки на 0,25 пункта.
Насколько подорожает испанская ипотека после сентябрьского повышения ставок?
Для нерезидента, оформляющего кредит на 60% стоимости жилья за 300.000 €, то есть заём в 180.000 € на 20 лет, рост Euribor с начала августа до середины сентября добавляет к ежемесячному платежу примерно 38–40 €, что даёт около 460 € в год. Точная сумма зависит от банковского спреда.
Продолжают ли расти цены на новостройки на Costa Blanca?
По данным INE, цены на жильё в Comunidad Valenciana во втором квартале 2026 года оказались на 13,0% выше, чем годом ранее, а новостройки по стране в целом подорожали на 7,4%. В рамках мониторинга Legado Inmobiliaria, охватывающего 489 проектов, 56 застройщиков подняли стартовую цену в период с 24 августа по 21 сентября, а 11 — снизили; 24 проекта пересмотрели весь прайс-лист в сторону повышения, в среднем на 3,9%.
Если я покупаю жильё на этапе строительства, какой Euribor будет применяться к моей ипотеке?
Тот, что будет действовать в день завершения сделки. Покупатели жилья на этапе строительства вносят платежи поэтапно по мере возведения объекта, а ипотечный договор подписывают у нотариуса уже после сдачи дома — именно эта ставка и определит размер первого платежа. Цена покупки же, напротив, фиксируется в договоре в момент его подписания.
Бесплатный гид для иностранных покупателей
NIE, налоги, ипотека для нерезидентов и самые дорогие ошибки при покупке. Пришлём его на почту.
Готовы посмотреть реальные объекты?
Используйте полученную информацию как фильтр — и ищите с лучшими критериями.
