Испания отменила «Золотую визу» за недвижимость: что нужно знать покупателям
В апреле 2025 года Испания упразднила «Золотую визу» за покупку недвижимости. Рассказываем, что это значит для покупателей, какие варианты получения резиденции остались доступны и почему приобрести жильё на Costa Blanca по-прежнему возможно.
Испания отменила «Золотую визу» за недвижимость: что теперь нужно знать покупателям
Правда ли, что Испания отменила «Золотую визу» для покупателей недвижимости? Да. 3 апреля 2025 года испанское правительство официально закрыло программу получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость. Если вы изучали тему покупки жилья на Коста-Бланке и держали в уме перспективу ВНЖ, эта статья расскажет вам, что именно изменилось, какие возможности остались открытыми и — что особенно важно — что осталось неизменным: ваше право на покупку.
Что на самом деле означает отмена
Программа «Золотой визы», которая связывала покупку недвижимости с получением вида на жительство в Испании, больше не принимает новые заявки. Механизм, позволявший гражданам стран вне ЕС получать ВНЖ при инвестициях в испанскую недвижимость выше установленного порога, закрыт.
Тех, кто уже получил визу, изменения не касаются. Если у вас уже есть «Золотая виза», полученная через инвестиции в недвижимость, ваш статус сохраняется и продлевается на прежних условиях. Изменения затрагивают только новые заявки, поданные после даты отмены.
Премьер-министр Педро Санчес объяснил это решение вопросами доступности жилья и давлением на локальные рынки — особенно в прибрежных и крупных городских зонах. Впрочем, политический контекст здесь менее важен, чем практический факт: механизм, на который рассчитывали многие международные покупатели, больше не существует.
Чего это решение не меняет — так это возможности любого нерезидента приобретать недвижимость в Испании. Никаких ограничений на владение нет. Британские, американские, скандинавские покупатели — все по-прежнему могут купить дом на Коста-Бланке. «Золотая виза» касалась вида на жительство, а не права собственности. Это два совершенно разных вопроса.
Проблема в том, что многие путают эти два понятия
Именно здесь покупатели чаще всего попадают в неловкое положение. Многие, выходя на этот рынок, смешивали две совершенно разные цели: покупку недвижимости и получение права проживания в Испании.
Если вы хотели получить и то, и другое — собственность и ВНЖ — в рамках одного механизма, то этот путь больше не работает. Покупатели, которые считали, что «Золотая виза» всё ещё доступна — возможно, потому что читали статьи 2023 года или общались с агентом, не обновившим свои знания, — теперь оказались перед пробелом в планах. Они могли выстроить свои финансы, сроки или планы переезда семьи вокруг программы, которой больше не существует.
Насколько критичен этот пробел, зависит от вашей реальной цели. Если вы покупали недвижимость исключительно как инвестицию или дом для отдыха — отмена программы для вас ничего не меняет. Если же вы хотели переехать в Испанию на постоянной основе — вам нужен другой план, и чем раньше вы его выстроите, тем лучше.
Какие альтернативы для получения ВНЖ остаются доступными
«Золотая виза» никогда не была единственным путём к испанскому ВНЖ — просто самым разрекламированным: заявление держалось на самой инвестиции, а находиться в стране почти не требовалось. Теперь, когда её не стало, покупателям, желающим жить в Испании, важно понимать, какие маршруты остаются.
Виза без права на трудовую деятельность (Non-Lucrative Visa)
Это самый распространённый вариант ВНЖ для международных пенсионеров и людей с пассивным доходом. Он даёт право проживать в Испании без работы. Чтобы претендовать на эту визу, нужно подтвердить достаточные накопления или регулярный пассивный доход — дивиденды, пенсию, доход от аренды — без необходимости трудоустройства в Испании. Финансовые пороги устанавливаются испанским правительством и варьируются в зависимости от размера семьи.
Эта виза не даёт права работать в Испании. Для пенсионеров или людей с инвестиционным доходом это обычно не является ограничением. Потребуются медицинская справка, справка об отсутствии судимости и частная медицинская страховка в Испании. Первое разрешение выдаётся на год, каждое продление — на два года; через пять лет можно подать заявление на долгосрочное проживание.
Виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa)
Введённая в 2023 году, испанская Digital Nomad Visa предназначена для удалённых сотрудников компаний, зарегистрированных за пределами Испании. Если вы работаете на иностранную компанию и можете выполнять свои обязанности из любой точки мира, этот вариант позволяет легально жить в Испании, продолжая текущую работу по найму или на фрилансе. Действуют пороги по доходу, и не менее 80% дохода должно поступать от клиентов или работодателей за пределами Испании.
Остальные направления «Золотой визы» тоже закрыты
Речь не только о недвижимости. Органический закон Ley Orgánica 1/2025 полностью отменил визу инвестора с 3 апреля 2025 года: недвижимость, испанские государственные облигации, акции компаний, инвестиционные фонды, банковские вклады и предпринимательские проекты общего интереса. Заявления, поданные до этой даты, рассматриваются по прежним правилам, а нынешние держатели сохраняют свои разрешения. Для предпринимателей с инновационным бизнес-проектом существует отдельное разрешение на проживание со своими требованиями. Иммиграционный юрист подскажет, подходит ли оно вам.
Сделаем первый шаг?
Цену устанавливает застройщик, и она растёт по мере строительства — сегодняшняя цена самая низкая.
Если вам просто нужен дом для отдыха: правило 90 дней
Значительная часть покупателей на Коста-Бланке вовсе не стремится переехать на постоянной основе. Им нужен второй дом — место, где можно проводить несколько недель или месяцев в году, особенно в пенсионном возрасте. Для таких покупателей отмена «Золотой визы» практически не имеет значения.
Что действительно важно, особенно для британцев и других граждан стран вне ЕС, — это шенгенское правило 90 дней. Как турист, вы можете находиться в Шенгенской зоне (включая Испанию) до 90 дней в течение любого 180-дневного периода. Это правило не связано ни с Legado, ни с покупкой недвижимости как таковой — оно распространяется на любую страну Шенгена, которую вы посещаете, и учитывается кумулятивно.
Для покупателей, планирующих проводить значительное время в своей недвижимости на Коста-Бланке ежегодно, именно ограничение в 90 дней становится практическим фактором планирования — а не визовые вопросы ВНЖ. Многие владельцы стратегически распределяют своё время пребывания, чередуя его с поездками в страны вне Шенгена. Если вы хотите находиться в Испании дольше 90 дней, стандартным решением становится виза Non-Lucrative Visa.
Процесс покупки недвижимости остаётся простым и понятным
Ничто из описанного выше не меняет сам механизм покупки недвижимости. Юридический процесс, резервирование объекта, работа с независимым юристом, получение NIE, оформление у нотариуса — всё это остаётся без изменений. Рынок новостроек Коста-Бланки функционирует в обычном режиме. Застройщики продолжают продажи. Цены продолжают расти на фоне устойчивого спроса со стороны международных покупателей.
Если у вас есть вопросы по ВНЖ, связанные с вашей конкретной ситуацией, мы сотрудничаем с иммиграционными юристами, которые специализируются именно на подобных сценариях. Мы не консультируем по вопросам иммиграции — это их работа. Но мы можем организовать нужное знакомство и сделать так, чтобы вопросы покупки недвижимости и получения ВНЖ решались параллельно, а не последовательно.
Ознакомьтесь с нашими актуальными новостройками на Коста-Бланке, чтобы увидеть, что доступно прямо сейчас. Цены меняются. Объекты, которые подходят вам сегодня, могут быть недоступны уже через три месяца.
Если у вас есть вопрос по ВНЖ или вы хотите понять, как покупка недвижимости вписывается в более широкий план переезда, мы с радостью всё обсудим. Никаких форм, никакого ожидания — напишите нам в чат, и мы подскажем верное направление.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я по-прежнему покупать недвижимость в Испании, не являясь гражданином ЕС?
Да, без каких-либо ограничений. Отмена «Золотой визы» затронула только получение ВНЖ через инвестиции, а не право собственности на недвижимость. Любой нерезидент может приобрести недвижимость в Испании независимо от гражданства.
Что произошло с теми, кто уже получил «Золотую визу»?
Их положение полностью защищено. Их разрешения остаются действительными, а продления проходят по правилам, действовавшим на момент первоначальной выдачи. Заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, тоже рассматриваются по прежним правилам. Изменения касаются любого нового заявления, независимо от вида инвестиций.
Какой вариант ВНЖ лучше всего подходит тем, кто хочет переехать в Испанию на пенсии?
Виза Non-Lucrative Visa обычно является оптимальным решением для пенсионеров с пенсионным или инвестиционным доходом. Она требует подтверждения достаточного пассивного дохода и частной медицинской страховки, но не требует трудоустройства в Испании.
«Золотая виза» отменена полностью или только маршрут через недвижимость?
Она отменена полностью. С 3 апреля 2025 года Испания не принимает новых заявлений на визу инвестора — ни за недвижимость, ни за государственные облигации, акции, фонды или банковские вклады. Для нынешних держателей и заявлений, поданных до этой даты, действуют прежние правила. Иммиграционный юрист поможет оценить, какой путь, если он есть, подходит вам сегодня.
Как правило 90 дней влияет на использование дома для отдыха на Коста-Бланке?
Граждане стран вне ЕС могут находиться в Шенгенской зоне до 90 дней в течение любого скользящего 180-дневного периода. Это правило действует независимо от того, владеете вы недвижимостью или нет. Если вы хотите проводить в Испании больше времени, стандартным решением является виза Non-Lucrative Visa — а владение недвижимостью значительно укрепляет такую заявку.
Бесплатный гид для иностранных покупателей
NIE, налоги, ипотека для нерезидентов и самые дорогие ошибки при покупке. Пришлём его на почту.
Готовы посмотреть реальные объекты?
Используйте полученную информацию как фильтр — и ищите с лучшими критериями.
