Покупка недвижимости в Испании: восемь ловушек, которые дороже всего обходятся иностранным покупателям

Это не редкие катастрофы. Это обычные точки разлома трансграничной покупки, и каждый раз это одни и те же восемь. Каждая закрывается конкретным документом, запрошенным в конкретный момент, — об этом и весь путеводитель.

Вы покупаете в стране, права которой не знаете, на языке, который, возможно, не читаете, у людей, знакомых между собой задолго до знакомства с вами. В такой ситуации дороже всего специалист, у которого единственный доверитель — вы.

Удобный вариант — юрист, которого предлагает продавец, или тот, которым агентство пользуется всегда. Обычно они компетентны и часто совершенно честны. У них также есть отношения, которые надо беречь и которые старше отношений с вами, и гонорар, который поступит независимо от того, выгодна ли сделка вам.

• Наймите собственного юриста, выбранного вами, прежде чем подпишете что-либо — включая бронь.
• Спросите прямо, кого ещё он представляет или представлял в этой сделке. Ответ должен быть: никого.
• Заложите около 1 % от цены (минимум примерно 1 500 €). Это самая дешёвая страховка во всей папке.
• Доверенность давайте только если не можете присутствовать, исключительно своему юристу и с узко очерченными полномочиями.

В Испании часть долгов прилипает к квартире, а не к тому, кто их наделал. Купить объект — значит купить ответственность. Это ловушка, превращающая удачную покупку в дорогой урок, — и её целиком видно заранее.

1. 1

   Возьмите nota simple, и свежую

   Выписка из реестра недвижимости показывает зарегистрированного собственника, точное описание и каждое обременение: ипотеки, аресты, сервитуты, судебные отметки. Просите выписку давностью в дни, а не трёхмесячной давности.

2. 2

   Требуйте справку о долге перед товариществом

   Статья 9.1.e закона о горизонтальной собственности делает приобретателя ответственным самим объектом за неоплаченные взносы предыдущего собственника за текущий год и три предшествующих календарных года. Продавец по закону обязан представить эту справку при подписании акта.

3. 3

   Проверьте квитанции налога на недвижимость

   Попросите последнюю оплаченную квитанцию IBI. Неуплаченный налог также может быть взыскан с самого объекта, а квитанция подтверждает, что кадастровый номер совпадает с тем, что вы покупаете.

4. 4

   Сверьте реестр, кадастр и реальность

   Зарегистрированная площадь, кадастровая площадь и квартира, которую вы обошли, должны описывать одно и то же. Застеклённая терраса или лишняя комната, которой нигде нет, — это самовольная постройка, и её узаконивание станет вашей проблемой.

Эта застаёт врасплох даже опытных покупателей, потому что кажется несправедливой: налог с дохода продавца должен быть заботой продавца. Когда продавец живёт за границей, испанский закон считает иначе — и перекладывает счёт на покупателя.

Проверено по консолидированным текстам: статья 106.2 королевского законодательного декрета 2/2004 (редакция, действующая с 17 октября 2014 года) и разъяснения испанской налоговой службы об удержании 3 %, декларируемом по форме 211.

Покупка на стадии котлована — это отдать настоящие деньги за то, чего ещё нет. Испанское право это знает и выстроило вокруг такой ситуации отдельную защиту. Ловушка не в слабом законе. Ловушка в том, что никто не требует документа, которого закон требует.

• Застройщик обязан обеспечить возврат всех авансов вместе с законными процентами с момента получения разрешения на строительство — страхованием поручительства или солидарной банковской гарантией.
• Каждый покупатель должен получить собственный именной полис, указывающий именно вашу квартиру. Общий документ, покрывающий «проект», — это не то же самое.
• Ваши деньги должны идти на специальный счёт, отделённый от прочих средств застройщика, и могут использоваться только на строительство жилья.
• Обеспечение покрывает уплаченные суммы вместе с применимыми налогами плюс законный процент.

Проверено: первое дополнительное положение закона 38/1999 о строительстве в редакции закона 20/2015, действующее с 1 января 2016 года.

Заявленная цена — самое маленькое число во всей папке. Тот, кто планирует по ней, обнаруживает остальное в худший момент: когда задаток уже связан, а кредит рассчитан.

• В Валенсийском сообществе общая ставка ITP на вторичном рынке — 9 % с 1 июня 2026 года (закон 5/2025) и 11 % свыше 1 000 000 €.
• В новостройке ITP не платят никогда: там 10 % НДС плюс 1,4 % гербового сбора.
• Указание цены ниже справочной стоимости налоговой не уменьшает налог, а вместо этого создаёт юридическую проблему.
• Затем начинаются ежегодные расходы: IBI, взносы товарищества, страховка и налог нерезидентов по форме 210 даже в тот год, когда вы не сдаёте жильё.

Договор arras — это момент, когда покупка становится настоящей. Он фиксирует цену, срок и цену отказа, и подписывается по-испански ровно тогда, когда все спешат, а вы уже привязаны к квартире. Именно эта смесь и портит дело.

Статья 1454 Гражданского кодекса умещается в одно предложение, и от этого предложения зависит ваш задаток: если условлены arras, договор может быть расторгнут с потерей их покупателем или возвратом в двойном размере продавцом.

• Не всякие arras такого рода. То же слово покрывает и соглашения, где отказ порождает возмещение убытков, и такие, где отказаться не может ни одна из сторон. Решает текст договора.
• Срок, назначенный для подписания у нотариуса, — настоящий срок. Если кредит к тому времени не одобрят, по умолчанию вы теряете задаток.
• Обусловьте подписание письменно тем, что ещё может сорваться: одобрением кредита, чистой nota simple, разрешением на ввод в эксплуатацию, справкой товарищества.
• Никогда не переводите бронь или задаток на личный счёт физического лица или на счёт агентства без защиты клиентских средств, пока ваш юрист не прочитал договор.

Эти обычно стоят не денег. Они стоят недель — ровно там, где недели единственное, чего у вас нет, потому что срок из arras уже идёт.

1. 1

   NIE — раньше, чем он понадобится

   Идентификационный номер иностранца нужен, чтобы купить, платить налоги и зарегистрировать жильё. Подавайте заявление в тот день, когда решаете покупать, а не в тот, когда его спросит нотариус.

2. 2

   Испанский банковский счёт

   Он нужен для расчёта при подписании, для текущих платежей и налогов. Открытие счёта нерезидентом занимает больше времени, чем ожидает большинство покупателей.

3. 3

   Разрешение на ввод в эксплуатацию

   В новостройке без него нет легальных подключений. На вторичном рынке его отсутствие может вскрыть работы, которые никогда не узаконивали. Просите документ, а не заверения.

4. 4

   Энергетический сертификат

   Его обязан предоставить продавец. Сам по себе мелочь, но хороший показатель того, как велась остальная папка.

5. 5

   Договоры на коммунальные услуги и долги по ним

   Проверьте, что они существуют, оформлены на продавца и оплачены, и оговорите в акте, как они переоформляются.

Последняя ловушка приходит после подписания и она самая дорогая из всех, потому что измеряется вашим мировым доходом, а не гонорарами.

Проведите в Испании больше 183 дней за календарный год — и вы налоговый резидент Испании за весь этот год. Это не вопрос визы и не вопрос прописки: это вопрос подсчёта. И совершенно легальный шенгенский ритм, 90 дней внутри и 90 снаружи, может превысить 183 дня с января по декабрь.

Ничто из этого не довод покупать где-то ещё. Это довод покупать с тем, чья работа — требовать эти документы, пока ещё можно встать из-за стола, и говорить прямо, когда ответа недостаточно.

Мы представляем покупателя, а не продавца и не застройщика. Мы ведём переговоры от вашего имени: это значит защищать вашу позицию, ваши сроки и вашу информацию, на вашем языке, отсюда. Это никогда не значит обещать цену ниже, потому что в новостройках цену устанавливает застройщик и она только растёт.