Часто задаваемые вопросы

Зависит от услуги. При покупке новостройки покупка с Legado не добавляет вам никакого гонорара: вы платите ровно ту же цену, что и самостоятельно, но со специалистом исключительно на вашей стороне. Услуга агента покупателя — индивидуальный подбор, переговоры и юридическая проверка — предполагает гонорар в размере 3% от цены покупки, минимум 6 000 €, который оплачиваете вы: именно это удерживает наши интересы в согласии только с вашими. А оформление ипотеки стоит 1,5% от суммы кредита, минимум 3 000 €; если вы покупаете объект через нашего агента покупателя, оно включено.

Исключительно на стороне покупателя. Legado — это Personal Shopper Inmobiliario (персональный агент по недвижимости): наша единственная задача — найти для вас подходящий объект, согласовать лучшие условия и защищать ваши интересы на протяжении всего процесса. Мы не являемся агентом по продажам застройщика. Мы не являемся партнёром застройщика. Мы работаем на вас.

Мы подбираем объекты, соответствующие вашим требованиям, среди более чем 850 действующих новостроек в провинции Аликанте. Мы осматриваем и оцениваем их от вашего имени. Мы ведём переговоры об условиях от вашего имени и защищаем ваши интересы. Мы координируем ознакомительную поездку, бронирование, при необходимости — процесс получения ипотеки, работу юридической команды и сроки завершения сделки. Мы — ваше единственное контактное лицо от первого обращения до получения ключей.

• Подбор из более чем 850 действующих новостроек в провинции Аликанте
• Осмотр и оценка объектов от вашего имени
• Согласование условий покупки от вашего имени
• Координация ознакомительной поездки, бронирования и юридической команды
• Сопровождение ипотечного процесса при использовании финансирования
• Единственное контактное лицо от первого обращения до получения ключей

Отдел продаж застройщика представляет интересы застройщика. Его задача — продать по наилучшей для застройщика цене, а не найти для вас лучшее предложение. С Legado у вас на стороне есть специалист — по той же цене. Рациональной причины не пользоваться нашими услугами нет.

Вы можете забронировать объект и даже подписать договоры дистанционно по доверенности (poder notarial). Тем не менее мы настоятельно рекомендуем хотя бы один личный ознакомительный визит перед принятием решения. Мы организуем все поездки и сопровождаем вас на каждом этапе. Поездка построена так, чтобы быть максимально эффективной — вы видите нужные объекты, в правильном порядке, с нужным контекстом.

Да — и юрист должен быть независимым. Не юрист застройщика, не внутренний специалист агентства. Квалифицированный юрист по недвижимости (abogado), единственное профессиональное обязательство которого — перед вами. Он проверяет договоры, подтверждает право собственности, занимается налогами и защищает ваши юридические интересы на каждом этапе. Его гонорар оплачиваете вы отдельно — как правило, около 1% от стоимости покупки.

Нет. Юрист застройщика работает на застройщика. Это прямой конфликт интересов. В Испании застройщики нередко рекомендуют «независимых» юристов, которые на практике тесно с ними связаны. Всегда привлекайте собственного юриста — выбранного самостоятельно и независимо.

Нет. Мы — специалисты по недвижимости, а не юристы. Юридическая работа требует квалифицированного, лицензированного abogado со страхованием профессиональной ответственности. Мы координируем работу юридической команды и контролируем сроки — но юридическую защиту обеспечивает ваш юрист, а не мы. Некоторые агентства предлагают взять всё на себя «под одной крышей». Они не являются юридическими фирмами. Это различие имеет значение, когда речь идёт о ваших деньгах.

Как правило, около 1% от стоимости покупки, минимум приблизительно 1500 €. При объекте за 300 000 € это 3000 €. Оплата производится напрямую вами юристу, отдельно от нашей услуги. Это не опция — это самые важные 3000 € во всей сделке.

Да. Мы тесно сотрудничаем со специализированной независимой юридической фирмой, имеющей опыт сопровождения покупок новостроек нерезидентами в провинции Аликанте. Мы рекомендуем именно её, поскольку знаем качество её работы, сроки и результаты по множеству завершённых сделок. Вы вправе выбрать любого квалифицированного юриста по своему усмотрению — но если вы воспользуетесь нашей рекомендованной фирмой, мы сможем напрямую координировать сроки и качество работы. С другими специалистами мы такой гарантии дать не можем.

RAICV (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana) — официальный реестр лицензированных риелторов Валенсийского сообщества. Регистрация в нём обязательна по закону в этом регионе. Для включения в реестр необходимо соответствовать формальным требованиям, иметь страхование профессиональной ответственности и соблюдать кодекс профессионального поведения. Всегда запрашивайте у любого агента — независимо от того, кто он и откуда — номер RAICV до подписания каких-либо документов или передачи денег. Без него нет ни страховки, ни кодекса поведения, ни официального органа, куда можно подать жалобу.

Общий язык создаёт доверие ещё до того, как для этого появляется реальное основание — и именно в этот момент важно задавать правильные вопросы. Вопрос никогда не должен звучать как «вы говорите на моём языке?». Правильный вопрос: «сколько лет вы работаете именно на этом рынке и какой у вас номер RAICV?». Язык — это удобство. Защищают ваши деньги местная экспертиза, знание местных застройщиков и профессиональная ответственность.

Испанский закон о строительстве (LOE, 1999) обязывает застройщика гарантировать объект на три периода: 1 год — на отделочные дефекты; 3 года — на дефекты, влияющие на пригодность для проживания; и 10 лет — на конструктивные дефекты. По конструктивным дефектам застройщик обязан оформить десятилетнюю страховку (seguro decenal) до передачи объекта. Всегда запрашивайте копию этой страховки перед подписанием акта приёма-передачи (escritura).

• 1 год — отделочные и эстетические дефекты (покраска, фурнитура, отделочные элементы)
• 3 года — дефекты, влияющие на пригодность для проживания (сантехника, изоляция, гидроизоляция)
• 10 лет — конструктивные дефекты (фундамент, несущие элементы) — застройщик обязан иметь страховку seguro decenal
• Всегда запрашивайте копию seguro decenal перед подписанием акта (escritura)

Испанское законодательство обязывает застройщиков обеспечивать все авансовые платежи банковской гарантией (aval bancario) или страховым полисом. Это означает, что вы сможете вернуть свои деньги, если застройщик не завершит строительство. Однако это работает только в том случае, если гарантия действительно оформлена и действительна. Перед внесением любого аванса запросите у застройщика документы, подтверждающие банковскую гарантию. Legado сопровождает вас на этом этапе проверки.

LPO — это обязательное муниципальное разрешение, которое застройщик должен получить после завершения строительства. Без него объект нельзя законно заселить, зарегистрировать в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) или передать по нотариальному акту. Сроки сдачи, указанные застройщиками, являются ориентировочными — фактическое завершение зависит от получения LPO. Задержки — обычное явление. Legado отслеживает этот процесс и держит вас в курсе.

При покупке новостройки в Валенсийском сообществе: НДС (IVA) в размере 10% от стоимости покупки, плюс гербовый сбор (AJD) в размере 1,4% от суммы ипотечного акта, если вы используете финансирование. Эти налоги начисляются дополнительно к базовой цене. Используйте калькулятор расходов на странице любого объекта для индивидуального расчёта.

• IVA (НДС) — 10% от стоимости покупки (новостройка, только первая продажа)
• AJD (гербовый сбор) — 1,4% от суммы акта при использовании ипотеки
• Нотариальные расходы — приблизительно 900–1200 €
• Реестр собственности (Registro de la Propiedad) — приблизительно 500–700 €
• Независимый юрист — приблизительно 1% от стоимости покупки

При покупке новостройки закладывайте приблизительно 12–13% сверх базовой цены на покрытие всех налогов, нотариальных расходов, регистрации в Реестре собственности и юридических услуг. При объекте за 300 000 € итоговая стоимость составит приблизительно 338 000–340 000 €. Калькулятор расходов на странице каждого объекта показывает этот расчёт в реальном времени для любой цены.

Да. К ежегодным расходам относятся: IBI (налог на недвижимость, как правило 0,4–1,3% от кадастровой стоимости); коммунальные сборы (cuota de comunidad, от 50 до 400+ €/месяц в зависимости от комплекса); налог на доходы нерезидентов (Modelo 210, несколько сотен евро в год даже если объект не сдаётся в аренду); а также страхование жилья и постоянные платежи за коммунальные услуги.

• IBI (налог на недвижимость) — как правило 0,4–1,3% от кадастровой стоимости в год
• Коммунальные сборы — от 50 €/месяц в простом доме до 400+ €/месяц в курортном комплексе
• Modelo 210 (налог на доходы нерезидентов) — несколько сотен евро в год, даже если объект не сдаётся в аренду
• Страхование жилья — закладывайте 200–600 €/год в зависимости от площади и стоимости
• Постоянные коммунальные платежи — электричество, вода и газ даже при пустующем жилье

Да. Испанские банки кредитуют нерезидентов, как правило, до 60–70% от оценочной стоимости объекта. Процесс занимает 4–8 недель и требует документального подтверждения доходов, активов и существующих обязательств. Мы сотрудничаем со специализированными ипотечными брокерами, которые знают, какие банки в данный момент активно работают с профилем нерезидентов.

Не обязательно. Многие покупатели используют финансирование, даже имея возможность заплатить наличными, — чтобы сохранить ликвидность, избежать чрезмерной концентрации капитала в одном активе или сохранить гибкость для других инвестиций. Решение зависит от вашего финансового положения и планов. Мы можем обсудить с вами возможные варианты.

Испанская ипотека с плавающей ставкой обычно рассчитывается как Euribor 12M плюс банковская маржа (как правило, 1–2%). Ставка Euribor меняется ежемесячно — при её росте растёт и ваш ежемесячный платёж. Ипотечный калькулятор на странице каждого объекта показывает текущую ставку Euribor и позволяет рассчитать ежемесячный платёж при разных сценариях маржи и срока.