Основной справочник
45 важных юридических, налоговых и финансовых терминов, объясненных для иностранцев, покупающих недвижимость в Испании.
Региональный гербовый сбор, взимаемый с нотариальных документов. При покупке нового жилья он составляет от 0,5% до 1,5% от цены покупки в зависимости от автономного сообщества — в Валенсийском сообществе (Коста-Бланка) ставка составляет 1,4% с июня 2026 года.
Официальный реестр Центрального банка Испании, в котором перечислены все авторизованные кредиторы и финансовые посредники. Всегда проверяйте наличие ипотечного брокера или банка в этом реестре перед подписанием любого кредитного предложения.
Распределённый цифровой реестр, в котором каждая запись постоянна и защищена от подделки. В сделках с недвижимостью в Испании хеш SHA-256 каждого подписанного договора фиксируется в блокчейне Polygon — создавая публичную, неизменяемую запись, подтверждающую, что документ не был изменён после подписания.
Административный реестр, который ведёт испанское Министерство финансов и который описывает всю городскую и сельскую недвижимость. Кадастровая стоимость, присвоенная каждому объекту, является налоговой базой для IBI и ряда других фискальных обязательств.
Центральная база данных, фиксирующая все кредиты, займы и поручительства, предоставленные финансовыми учреждениями Испании. Кредиторы обращаются к ней для оценки кредитоспособности при одобрении ипотеки для нерезидентов.
Ежемесячный или ежеквартальный взнос, который каждый владелец платит на покрытие общих расходов здания: уборка, обслуживание бассейна, благоустройство территории, лифты. Сумма пропорциональна доле участия каждой квартиры в здании.
Период строительства объекта. Покупатель подписывает договор о резервации или задатке на старте продаж и завершает покупку (подписывает escritura) после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (LPO) по завершении строительства.
Регламент ЕС № 910/2014, устанавливающий правовую основу для электронных подписей во всех странах-членах. Усиленная электронная подпись eIDAS имеет ту же юридическую силу, что и собственноручная подпись в Испании, и полностью принимается испанскими судами — в том числе для покупателей не из ЕС после Brexit.
Обязателен при любой продаже или аренде недвижимости в Испании. Оценивает энергопотребление здания по шкале от A (наиболее эффективный) до G. Современные новостройки обычно получают рейтинг A или B.
Нотариальный акт, которым застройщик официально заявляет о существовании нового строения и регистрирует его в Реестре собственности. Является обязательным условием перед подписанием окончательного договора купли-продажи с покупателем.
Обязательный финансовый резерв, который должно поддерживать каждое сообщество собственников (не менее 10% годового бюджета) для покрытия аварийного ремонта или непредвиденных расходов в здании.
Профессиональная контора, занимающаяся оформлением документов после завершения сделки: уплатой налогов на передачу собственности (ITP или НДС+AJD) и регистрацией акта в Реестре собственности. Выступает посредником между нотариусом, налоговой службой и реестром.
Испанская программа инвесторской визы, предоставлявшая вид на жительство гражданам стран не из ЕС, приобретающим недвижимость стоимостью от €500 000. Правительство Испании объявило об её отмене для инвестиций в жилую недвижимость в 2024 году.
Математическая функция, преобразующая любой документ в уникальную строку из 64 символов. Если в документе меняется хотя бы один символ, хеш полностью меняется. Используется для защиты документов о недвижимости, подтверждая, что подписанный договор не был изменён после подписания.
Испанская ипотека для покупателей без налогового резидентства в Испании. Банки обычно финансируют 60–70% от оценочной стоимости (против 80% для резидентов) и требуют подтверждение дохода за рубежом. Специализированные брокеры могут значительно улучшить условия.
Ежегодный муниципальный налог на недвижимость, взимаемый со всех собственников в Испании. Рассчитывается путём применения местной ставки (как правило, 0,4%–1,3%) к кадастровой стоимости. Уплачивается непосредственно в мэрию, обычно автоматическим списанием осенью.
Региональный налог, взимаемый при покупке вторичной недвижимости. В Валенсийском сообществе составляет 10% от заявленной цены покупки для жилой недвижимости. Не применяется к новостройкам (которые облагаются НДС).
Новая жилая недвижимость (первая продажа от застройщика покупателю) облагается НДС по льготной ставке 10%. Гаражи и кладовые, продаваемые отдельно, облагаются по ставке 21%. НДС добавляется к цене покупки в момент подписания.
Муниципальный сертификат, подтверждающий, что новостройка соответствует всем техническим и градостроительным требованиям для заселения. Обязателен перед подписанием окончательного акта и перед подключением коммунальных услуг (вода, электричество, газ).
Испанская налоговая форма для нерезидентов, получающих доход в Испании — либо доход от аренды, либо вменённый доход от аренды по недвижимости, которая не сдаётся. Подаётся ежегодно в испанскую Налоговую службу (Agencia Tributaria).
Информационная декларация, подаваемая в испанскую Налоговую службу налоговыми резидентами Испании, раскрывающая активы и права за рубежом (включая недвижимость) стоимостью свыше €50 000. Обязательна с момента получения статуса налогового резидента Испании.
Испанский идентификационный номер иностранца — абсолютно необходим для любой финансовой операции в Испании: покупки недвижимости, открытия банковского счёта, подписания договоров на коммунальные услуги или подачи налоговых деклараций. Получается в консульстве Испании или в отделении национальной полиции.
Документ, выдаваемый Реестром собственности, подтверждающий текущего владельца, любые обременения (ипотеки, залоги) и зарегистрированные характеристики объекта. Стоит около €9 и является обязательной проверкой due-diligence перед подписанием любого договора о задатке.
Государственный нотариус, который контролирует подписание окончательного акта, проверяет личность всех сторон и подтверждает законность сделки. Нотариальные сборы (aranceles) регулируются законом и не подлежат обсуждению.
Орган управления зданием или жилым комплексом согласно испанскому Закону о горизонтальной собственности. Управляет общими зонами, устанавливает ежемесячный взнос на содержание и утверждает работы большинством голосов на ежегодном общем собрании.
Объект недвижимости при первой продаже от застройщика — ранее никем не заселявшийся. Облагается НДС по ставке 10% (а не ITP) плюс гербовый сбор AJD. Предоставляются законные строительные гарантии: 1 год (отделка), 3 года (дефекты пригодности для проживания), 10 лет (конструктивные элементы).
Договор — частный или публичный — по которому продавец и покупатель договариваются о передаче права собственности. Частный договор предшествует окончательному нотариальному акту (escritura pública), который является документом, обеспечивающим полную юридическую защиту.
Муниципальный налог на прирост стоимости городской земли с момента последней передачи права собственности. В Испании уплачивается продавцом, хотя это можно обсудить в договоре. В случаях наследования или дарения уплачивается получателем.
Нотариально заверенный документ, уполномочивающий представителя (apoderado) действовать от имени покупателя в Испании — подписывать акт, подавать заявление на NIE, заниматься налогами или оформлять ипотеку без личного присутствия покупателя.
Публичная блокчейн-сеть, совместимая с Ethereum, используемая компанией Legado Inmobiliaria для фиксации хешей подписанных договоров. Polygon обеспечивает быстрое подтверждение (за секунды), низкую стоимость и постоянный публичный обозреватель (Polygonscan), где любую зафиксированную запись можно независимо проверить — без необходимости регистрации.
Компания или физическое лицо, финансирующее и управляющее строительством жилого комплекса для продажи. При покупке новостройки застройщик является прямой стороной сделки и несёт законные строительные гарантии.
Частное предварительное соглашение о купле-продаже, по которому покупатель вносит резервационный задаток (как правило, 10% от цены покупки). По наиболее распространённой форме (arras penitenciales) покупатель теряет задаток при отказе от сделки; продавец обязан вернуть двойную сумму при своём отказе.
Официальный публичный реестр в Испании, в котором фиксируются права на недвижимость. Регистрация завершённой покупки защищает от претензий третьих лиц и публично подтверждает право собственности — критически важный шаг после подписания акта.
Приобретается, если человек проводит в Испании более 183 дней в году либо если центр его экономической деятельности находится в Испании. Налоговые резиденты обязаны уплачивать испанский подоходный налог со всего своего мирового дохода.
Испанский вид на жительство для граждан стран не из ЕС, обладающих достаточными финансовыми средствами и не работающих в Испании. Популярный первый шаг для пенсионеров и инвесторов, приобретающих недвижимость на Коста-Бланке.
Внеочередной целевой взнос, утверждённый сообществом собственников для финансирования непредвиденного ремонта или улучшений, не покрываемых резервным фондом. Перед завершением покупки всегда проверяйте наличие предстоящих derramas.
Комплексный полис страхования жилья, покрывающий как конструкцию здания, так и имущество от пожара, повреждения водой, поломок и кражи. Испанские банки требуют его в качестве условия одобрения любой ипотеки.
Городская земля (suelo urbano) уже зонирована под застройку и обеспечена инженерными сетями. Земля под застройку (suelo urbanizable) требует прохождения градостроительного процесса перед началом строительства. Перед покупкой всегда проверяйте классификацию земли в Кадастре и местном плане территориального развития.
Официальный документ, подписываемый у нотариуса, который оформляет продажу и позволяет покупателю зарегистрировать своё право собственности в Реестре собственности. Обладает полной юридической силой и может быть предъявлен третьим лицам.
Официальная оценка недвижимости, проводимая оценщиком, аккредитованным Банком Испании. Банк формирует ипотечное предложение исходя из меньшей из двух величин — цены покупки или оценочной стоимости. Стоимость оценки (€300–600) обычно оплачивает покупатель.
TIN (Tipo de Interés Nominal) — номинальная процентная ставка. TAE (Tasa Anual Equivalente / годовая процентная ставка, ГПС) включает все комиссии и расходы, что делает её истинным показателем для сравнения ипотечных предложений разных испанских банков.
Жилой комплекс с общей инфраструктурой — дорогами, садами, бассейнами, спортивными сооружениями. Закрытые urbanizaciones с круглосуточной охраной распространены в премиальном сегменте Коста-Бланки и предполагают более высокие взносы на обслуживание.
Официальная стоимость объекта, присваиваемая Кадастром, как правило, ниже рыночной. Используется как налоговая база для IBI, для расчёта вменённого дохода от аренды по правилам налогообложения нерезидентов, а также для других фискальных целей.
Основное место жительства даёт право на специальные налоговые вычеты для налоговых резидентов Испании. Вторая (не основная) недвижимость облагается налогом на вменённый доход от аренды по правилам IRNR для нерезидентов или по правилам IRPF — для резидентов, которые её не сдают.
Закон о побережье 1988 года устанавливает 100-метровую охранную зону от береговой линии, в которой строительство запрещено. Объекты на первой линии пляжа должны иметь действующую концессию либо быть построены до вступления закона в силу. Перед покупкой всегда проверяйте демаркацию береговой границы (deslinde).
Следующие шаги
Знать термины — первый шаг. Второй — применить их в реальной сделке с правильной юридической и финансовой структурой с первого дня.
Полная поддержка покупателя
Наша команда применяет каждое из этих понятий в каждой сделке — координация NIE, налоговое планирование, ипотека для нерезидентов и полный юридический контроль с первого дня.